離婚時にマンションを貰った時の税金は?財産分与に関わる法律と税知識

離婚時にマンションを貰った時の税金は?財産分与に関わる法律と税知識

結婚生活が長くなるほど、夫婦で協力して築いた、預貯金や家などの共有財産も増えます。

そのため、離婚することが決まると、共有財産を夫婦で分ける「財産分与」の話し合いが必要です。

しかし、妻が専業主婦の場合、自宅マンションを夫の名義で購入している人も多く「共有財産」と「個人的な財産(特有財産)」の区分が曖昧。

また、財産分与で自宅マンションを貰ったら、贈与税のことも気になります。

そこで、このページでは、離婚時の自宅マンションの財産分与に役立つ法律や税金の基礎知識や注意ポインについてご紹介します。

正しい知識がないまま自宅マンションを財産分与すると、贈与税以外の税金がかかる場合もあるので注意してください。

それでは「財産分与の基礎知識」から順に見てみましょう。

財産分与とは?

財産分与とは、結婚生活のなかで、夫婦で協力しながら築いた財産を、離婚時にそれぞれの貢献度に応じて分けること。

法律でも、配偶者に対して離婚時に財産の分配を求めることは「財産分与請求権」として認められています。(民法768条1項)

法律でも、配偶者に対して離婚時に財産の分配を求めることは「財産分与請求権」として認められています。(民法768条1項)

財産分与の割合は原則「2分の1」

そして、離婚時に夫婦で共有財産を分ける場合、分配の割合は公平に「2分の1ずつ」平等に分けるのが原則。

ただし、医師や弁護士、芸能人、スポーツ選手など、資格や才能により、配偶者のどちらかが財産取得に対する貢献度が高い場合、財産分与の割合が変わることもあります。

また、共有財産を分ける際、配偶者に対する「生活保障」や「慰謝料」などを含めて分配する場合もあり、必ずしも夫婦が受け取る金額が同額であるとは限りません。

このように、財産の分け方は1つではなく、目的別に3種類に分けることができます。

財産分与の目的と分け方の種類

財産分与は、主に「清算」、「扶養」、「慰謝料」の3つの目的で行います。

そこで、3種類の財産の分け方を詳しく見てみましょう。

1、清算的財産分与

財産分与を「清算目的」で行う場合、夫婦が協力して取得した共有財産であれば、名義や離婚原因に関係なく、夫婦で公平に分配しなければなりません。

ただし、婚姻生活中に夫が生活費を妻に渡さない、妻が払うべき住宅ローン分を夫が立て替えていたなど、生活費の未払い分を財産分与で清算する場合もあります。

また、財産の清算は夫婦で公平に分配するのが原則なので、離婚原因を作った方が財産分与を請求することも可能。

しかし、離婚原因を作った方の受け取る財産は多少の減額になるのが一般的です。

また、財産の清算は夫婦で公平に分配するのが原則なので、離婚原因を作った方が財産分与を請求することも可能。

2、扶養的財産分与

財産分与には、離婚後の配偶者の生活を保障する目的で行う「扶養的財産分与」もあります。

通常、離婚後に生活に困ることが予測される配偶者に対して、経済力のある方が一定期間、定期的にお金を支払うなどの形式で経済的な援助を行います。

通常、離婚後に生活に困ることが予測される配偶者に対して、経済力のある方が一定期間、定期的にお金を支払うなどの形式で経済的な援助を行います。

3、慰謝料的財産分与

本来「慰謝料」と「財産分与」は別々に請求できるものです。
しかし、財産分与に慰謝料分も含めて清算することも可能。

そのため、慰謝料分を考慮して財産を分配する方法を「慰謝料的財産分与」と言います。

ただし、この場合は離婚原因を作った方から財産分与を請求することはできません。

ただし、この場合は離婚原因を作った方から財産分与を請求することはできません。

このように、財産分与には、生活保障や慰謝料など、共有財産の清算以外の目的が含まれているため、分配の割合をめぐって離婚時の話し合いが難航しやすいリスクがあります。

また、財産分与の割合が決まっても、家や自家用車など、均等に分けられない共有財産もあるため「どちらが貰うか」でも揉めやすいのです。

そこで、財産分与の対象となる共有財産にはどのようなものがあるのか見てみましょう。

財産分与の対象となる「共有財産」とは?

財産分与の対象となるのは、結婚生活中に夫婦が協力して取得や維持してきた財産が対象になります。

主な共有財産

  • 現金、預貯金、有価証券、美術品、貴金属類
  • 家や土地などの不動産
  • 生命保険や個人年金、子供の学資保険
  • 結婚後に購入した家具や車
  • 住宅ローンや自動車ローン、生活費のための借金 など

このように、共有財産であれば、名義が夫婦どちらであっても関係はありません。

そして、一覧にもあるように、住宅ローンなどの「マイナスの財産」も財産分与の対象。

そのため、配偶者の連帯保証人や連帯債務になっている場合「マイナスの財産」も均等に受け取ることになる可能性もあります。

財産には「共有財産」と「特有財産」の2種類あります

ただし、結婚前から個人的に所有していた預貯金や車などの「個人的な財産」は、夫婦で築いた共有財産ではないので「特有財産」として財産分与の対象外になります。

また、相続して得た財産も、夫婦が築き上げたものではないので財産分与の対象外。

しかし、夫の親から相続した自宅であっても、妻の日頃の手入れがなければ資産価値を維持できなかった、もしくは価値が下がっていたかもしれません。

このように、配偶者が相続した「個人的な財産(特有財産)」であっても、本人の貢献が認められれば、財産分与の対象になる場合もあります。

そのため、財産分与を行う場合は「夫婦の財産(共有財産)」なのか「個人の財産(特有財産)」なのかを、確認しながら話し合うことが大切です。

そのため、財産分与を行う場合は「夫婦の財産(共有財産)」なのか「個人の財産(特有財産)」なのかを、確認しながら話し合うことが大切です。

財産分与の請求期限は「離婚後2年以内」

しかし、離婚前から別居している夫婦の場合、お互いに連絡が取れず、財産分与の話し合いができなかったり、話し合いをしても意見の相違で話がまとまらないこともあります。

そのため、財産分与は必ずしも離婚後すぐに行う必要はありません。

離婚から「2年以内」であれば、元の配偶者に財産分与を求めることが法律で認められています。(民法第768条2項)

ただし、別居状態の期間に得た財産は「夫婦の協力」で取得たものではないため、財産分与の対象外になるので要注意。

また、財産分与の話し合いは、時間が経つほど共有財産の把握が難しくなります。

ですから、離婚することが決まったら、財産分与の話し合いは「別居する前」に済ませておくようにしましょう。

そして、財産分与の話し合いが無事に終わっても、まだ安心はできません。

財産を夫婦分ける際、高額な財産の受け渡しがあるので税金の心配も必要。

そこで、ここからは、自宅マンションを財産分与する際の税金に関する基礎知識を見てみましょう。

財産分与にかかる税金

離婚時に行う財産分与は贈与ではなく、夫婦で築いた「共有財産の清算」です。

そのため、財産分与には「贈与税」や「所得税」などの税金はかかりません。

ただし、土地や建物などの不動産や有価証券、美術品、骨とう品など「価格が変動する物」を財産分与する場合は要注意。

入手時よりも価値が上がると税金がかかる場合もあります。

財産分与を現金で行う場合は「非課税」

逆に言えば、価格が変動することのない「現金」で財産分与を行えば「支払う側」と「受け取る側」の双方ともに、贈与税や所得税などの税金を心配する必要はないのです。

ところが、夫婦の共有財産は現金だけではありません。

そのため、自宅マンションなど「価格が変動するもの」を財産分与する場合は、課税対象になるかどうかを事前に調べておく必要があります。

そこで、自宅マンションの財産分与時に注意すべき「税金の種類」と「注意ポイント」を見てみましょう。

財産分与で注意すべき「贈与税」が課税されるケース

贈与税とは、個人から原則110万円以上の財産を貰った場合に課税される税金。
ただし、相続の場合は贈与税の対象外になります。

そして、財産分与も贈与ではないため、基本的に贈与税はかかりません。

ところが、以下の2つのケースは、財産分与と認められず贈与税が課税されるので注意が必要です。

1、財産分与で受け取った現金や不動産が多すぎる場合

財産分与は、夫婦で「2分の1」ずつ、均等に分けるのが原則です。

そのため、慰謝料や養育費などの事情を考慮しても受け取った財産が多すぎる場合、過分と判断された財産分に対してのみ贈与税がかかります。

そのため、慰謝料や養育費などの事情を考慮しても受け取った財産が多すぎる場合、過分と判断された財産分に対してのみ贈与税がかかります。

2、相続税や贈与税など「税逃れ」のために離婚する場合

また、離婚が計画的な税金逃れの行為であると認められた場合は、財産分与で受け取った全ての財産に対して贈与税が課税されます。

また、離婚が計画的な税金逃れの行為であると認められた場合は、財産分与で受け取った全ての財産に対して贈与税が課税されます。

しかし、ご紹介したようなケースでなければ、財産分与に贈与税がかかることはほとんどありません。

ただし、住宅ローン返済などの理由で、離婚してかなりの年数が経過してから、自宅の所有権を移転(名義変更)する場合も注意が必要です。

離婚後、自宅の名義変更を行う場合の注意ポイント

離婚後、2年以上経過している場合、自宅の名義変更を行うと贈与とみなされてしまう可能性があります。

そのため、離婚後すぐに自宅の名義変更をしない場合は、離婚時の財産分与であることを税務署に証明できるように「公正証書」を作成しておくことをおすすめします。

公正証書とは、法務大臣が任命する裁判官や検察官、弁護士などから選ばれる公証人が作成する公文書のこと。

そして、公正証書の作成は「公証役場」で行いますが、原本は公証役場に保存されるため、証書の紛失や偽造の心配が要りません。

ですから、離婚時に財産分与の内容を公正証書にしておくと強力な証拠になるのです。

ここまでの説明で、財産分与で自宅マンションを貰っても「贈与税」の心配はいらないことはわかりました。

では、不動産を取得すると課税される「不動産取得税」はどうなるのでしょうか?

財産分与で家を貰うと「不動産取得税」はかかる?

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得(名義変更)した時にかかる税金です。

しかし、自宅マンションが夫名義であっても、夫婦の共有財産であれば妻への財産分与の対象になります。

そのため、夫から妻にマンションを渡しても、受け取った妻に「不動産取得税」がかかることはありません。

ただし、不動産の登記を行う場合の「登録免許税(登記手数料)」や、マンション取得後の「固定資産税」は課税されます。

このように、自宅マンションを財産分与する場合「家を貰う側」は、原則的に贈与税や不動産取得税などの税金の心配はありません。

ところが「家を渡す側」には「所得税(譲渡所得税)」が課税される場合もあるのです。

財産分与で注意すべき「譲渡所得税」

財産分与を現金で行った場合、支払う側も受け取る側も税金はかかりません。

ところが、自宅マンションを購入価格よりも高い価値で財産分与した場合「財産を渡した側」に「所得税(譲渡所得税)」がかかります。

譲渡所得税とは、土地や建物などの不動産を譲渡(売却)した利益にかかる「所得税」と「住民税」の総称。

しかし、財産分与は売却(譲渡)ではないので、譲渡所得税がかかるのはおかしな話です。

ここで、注意ポイントとなるのが、課税対象となるのは、自宅マンションが「購入時よりも高い価値で財産分与された場合のみ」ということ。

そのため、財産分与で「家を渡した側」が必ず課税される訳ではありません。

ではなぜ、自宅マンションを購入時よりも高い価値で財産分与すると、譲渡所得税が課税されるのでしょうか?

譲渡所得税がそのため、離婚が決まったら「別居する前」に財産分与について協議しておくことが大事。

そこで、譲渡所得税が課税される理由を詳しく見てみましょう。

家を渡した側に譲渡所得税がかかる理由

例えば、2000万円で購入したマンションを3000万円の価値で財産分与すると譲渡所得税がかかりますが、1000万円として分与する場合は課税されません。

なぜなら「いくらの価値で財産分与したか」によって、税法上の取り扱いが異なるからです。

この場合、本来であれば、3000万円分を財産分与しなければならないのに、2000万円で買ったマンションで済ませています。

つまり「財産を渡す側」は、自宅を財産分与(譲渡)することで、別途支払うべき1000万円分の経済的利益を得たと税法上では解釈。

そのため、経済的利益(1000万円)の部分に「所得税(譲渡所得税)」が課税されるのです。

つまり「財産を渡す側」は、自宅を財産分与(譲渡)することで、別途支払うべき1000万円分の経済的利益を得たと税法上では解釈。

財産分与でかかる譲渡所得税には控除や特例が利用できます。

ただし、財産分与で自宅を手放すことで譲渡所得税が課税された場合、税法上では「自宅を売却した時」と同じ扱いになります。

そのため、一定の条件を満たせば、自宅を売却した時と同様に、税金が安くなる「控除・特例」の利用が可能。

そこで、自宅を売却した時に受けられる2つの減税制度をご紹介します。

3000万円特別控除

居住用財産を譲渡(売却)した場合、一定条件を満たすことで最高で3000万円までは税金がかかりません。

そのため、先の例文でご紹介した、2000万円で購入したマンションを3000万円として財産分与した場合も、条件を満たせば譲渡所得税を支払わずに済むのです。

参考元:国税庁HP-No.3302マイホームを売った時の特例

居住用不動産の軽減税率

また、譲渡所得税の課税対象になった場合でも、10年以上住んでいた自宅の財産分与(譲渡)であれば、所得税や住民税の税率が安くなります。

-課税所得額が6000万円以下の部分の税率課税所得額が6000万円以上の部分の税率
譲渡所得税率10.21%15.315%
住民税率4%5%
合計14.21%20.315%

*上記の税率には復興特別所得税(2.1%)も含まれています。

ただし、ご紹介した税金の控除特例は「夫婦間」「親子間」には適用されません。

そのため、この控除特例を利用する場合は、離婚してから所有権を移転させることがポイントになります。

参考元:国税庁HP-No.3305マイホームを売った時の軽減税率の特例

複雑な財産分与の場合は必ず専門家に相談しましょう。

ここまで、自宅マンションの財産分与に必要な法律や税金について見てきました。

原則的に離婚時の財産分与は非課税ですが、自宅を購入時よりも高い価値で分与すると課税される場合もあります。

しかし、譲渡所得税が課税された場合でも、適用条件を満たせば税金が安くなる控除や特例も利用できます。

このように、財産分与にはある程度の不動産取引や法律、税金などの専門知識が必要。

そのため、自宅の財産分与が複雑な場合や、話し合いが難航そうな場合は、あらかじめ弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

専門家に相談や仲介をしてもらうと、協議が難航しやすい財産分与でも早期に公平に財産を分けることができます。

自宅の不動産価値は不動産会社に査定してもらいましょう。

そして、自宅マンションを財産分与する場合「いくらの価値で分配するか」の判断基準も必要です。

そのため、財産分与の話し合いをする前に、自宅マンションの不動産価値も調べておかなければなりません。

自宅を不動産価値を調べるには、不動産鑑定士に評価してもらうなどの方法もありますが、最も身近で簡単なのは、不動産会社に価格査定をしてもらう方法。

不動産会社に査定してもらうと「今、自宅を売却したらいくらになるのか」の売却予定価格がわかるので、財産分与の話し合いにとても役立ちます。

ただし、査定価格は不動産会社によって違うので、不動産一括査定サイトなどを利用して、複数の会社に査定してもらうことが大切。

複数の会社の査定を受けると、各社の査定価格を比較することができるので、より正確な自宅の売却予想価格を調べることができるのです。

おすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

当サイトおすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

「HOME4U」は不動産一括査定サイトのなかで、最も知名度の高いサイトです。
NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

HOME4Uの一括査定申し込みはこちら

おすすめの一括査定サイト『 マンションナビ 』

当サイトおすすめの一括査定サイト『 マンションナビ 』

「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

マンションの売却を得意とする不動産会社を紹介してもらえるので、中古マンションを売りたい人におすすめ。

また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

マンションナビの一括査定申し込みはこちら