マンション売却時の税金はいくら?譲渡所得税の計算方法をわかりやすく解説

マンション売却時の税金はいくら?譲渡所得税の計算方法をわかりやすく解説

自宅マンションを売却した場合、売主には「譲渡所得税」と「住民税」の2つの税金がかかります。

ただし、自宅を売却したら必ず税金がかかる訳ではありません。
課税されるのは自宅を売却して利益(譲渡所得)が発生した場合のみ。

しかし、はじめて自宅を売却する人は、自宅を売って税金がかかるとしても、税金の計算方法がわかりません。

そこで、自宅マンションを売却した時にかかる「譲渡所得税」や「住民税」の計算方法を、できるだけわかりやすくご紹介します。

はじめに、自宅を売却した時にかかる税金の計算方法の手順から見ていきましょう。

譲渡所得税の金額を計算するための手順

自宅マンションを売却した利益にかかる譲渡所得税の納税額は3つの手順で計算します。

自宅マンションを売却した利益にかかる譲渡所得税の納税額は3つの手順で計算します。

1、売却利益(譲渡所得)の計算

自宅の売却価格から、マンション購入時と売却時の必要経費を引いて、利益(譲渡所得)がいくら出るかを計算。

計算式:譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得

2、課税対象となる所得(課税譲渡所得)の計算

売却利益(譲渡所得)が出た場合、税金の特別控除の金額を引いて、課税対象になる金額(課税譲渡所得)を算出。

計算式:譲渡所得-特別控除=課税譲渡所得

3、納税額(譲渡所得税額)の計算

課税譲渡所得を定められた税率で計算して納税額を計算。

計算式:課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)=納税額

このように、譲渡所得税は、自宅を売却して「いくら利益が出るか」を計算することからはじめます。

では、譲渡所得税を計算するための3つの手順を詳しく見ていきましょう。

STEP1 売却利益(譲渡所得)の計算

自宅を売却した時にかかる譲渡所得税や住民税は、自宅の売却利益(譲渡所得)に対して課税。

ですから「自宅を売却して利益がでるかどうか」や「どれくらい利益が出るのか」を知るために、下記の計算式を使用します。

譲渡所得(売却利益)の計算式

譲渡所得(売却利益)の計算式

もしも、上記の計算式で譲渡所得がマイナスの数字になる場合は、自宅の売却で利益が出ていない証拠。そのため、譲渡所得税や住民税は課税されません。

しかし、実際に上記の計算式で譲渡所得を計算するには補足の説明が必要です。
そこで、譲渡所得の計算をするときの注意ポイントを4つご紹介します。

「譲渡収入金額」には固定資産税などの清算金も含みます。

譲渡収入金額とは、主にマンションを売却して買主から受け取る「自宅の売却代金」のこと。

ただし、譲渡所得を計算する時には、売買契約の決済日に買主から受け取った「固定資産税」と「都市計画税」の清算金も含めて計算しなければなりません。

とくに確定申告の時に固定資産税と都市計画税の清算金を入れずに計算してしまう間違いが多いので注意しましょう。

とくに確定申告の時に固定資産税と都市計画税の清算金を入れずに計算してしまう間違いが多いので注意しましょう。

「取得費」と「譲渡費用」には、取得時と売却時の経費を計上できます。

「取得費」とは自宅マンションを購入する時にかかった費用。
つまり、マンションの購入代金の他にも、自宅の購入時にかかった経費を含めることができます。

取得費に含めることができるもの

1、マンション購入代金
2、購入時の仲介手数料
3、購入時の印紙代金
4、登記費用(登録免許税、司法書士報酬など)
5、不動産取得税
6、使用開始までに払った住宅ローンの利息
7、リフォーム代金
8、その他、取得にかかった諸費用 など

そして、自宅を売却するときにかかった費用は「譲渡費用」に含めることができます。

譲渡費用に含めることができるもの

1、売却時の仲介不動産手数料
2、契約書の印紙代金
3、登記費用(登録免許税、司法書士報酬など)
4、不動産会社に特別依頼した広告費用
5、買主の要望で行った売却前の修繕費用
6、税理士・弁護士等への売却前の相談費用
7、その他、売却にかかった諸費用 など

このように、取得費と譲渡費用には数多くの経費を含めることができます。
そして、経費の金額が大きくなる程、譲渡所得(売却利益)の金額を抑えることができるので、譲渡所得税や住民税の節税になります。

ただし、経費を取得費や譲渡費用に含めるためには、領収書などの金額を証明する書類が必要。金額を証明できる書類がない経費は、取得費や譲渡費用に含めることはできません。

ただし、経費を取得費や譲渡費用に含めるためには、領収書などの金額を証明する書類が必要。金額を証明できる書類がない経費は、取得費や譲渡費用に含めることはできません。

「取得費」には2つの計算方法があります。

また、取得費の計算は、購入にかかった費用を単純に合計したものではありません。
計算方法には「概算法」と「実戦法」の2通りあり、取得費の金額が大きい方の計算式で確定申告することができます。

「概算法」の計算式と特徴

計算式:取得費(概算法)=譲渡収入金額×0.5

「概算法」は、先祖代々の不動産を相続して取得時の契約書等がないなど、取得費がわからない場合に利用される計算式です。

ただし、概算法は計算するのが楽な反面、経費の上乗せが一切できないので節税効果は期待できません。

例えば、自宅が5000万円(清算金込み)で売れた場合、概算法を使用して計算すると、取得費(購入代金)は、たったの250万円(5000万円×0.5)しか申告できないのです。

「実額法」の計算式と特徴

計算式:取得費(実額法)=(購入代金+取得に要した費用)-建物の減価償却費

「実額法」は、取得費を正確に計算する方法。マンション購入代金の他にも、自宅取得時にかかった経費を含めることができるので、節税対策に有効です。

「実額法」は、取得費を正確に計算する方法。マンション購入代金の他にも、自宅取得時にかかった経費を含めることができるので、節税対策に有効です。

ただし、実額法で計算する場合は、必ず建物の「減価償却費」を引かなければなりません。

取得費に経費を含めるためには「減価償却」の計算も必要です。

「減価償却」とは、経年劣化による建物部分の資産価値を、耐用年数に応じた価値(価格)に修正する会計用語。

マンションは年月と共に老朽化するので、何年経っても新築と同じ価値ということはありえません。そのため、築年数による建物部分の資産価値の修正が必要です。

そして、減価償却には「定額法」と「定率法」の2つの計算方法がありますが、住宅用の建物(非事業用資産)は一般的に「定額法」で計算します。

減価償却費の計算式(定額法)

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

なお、定額法の計算に使用する「償却率」は建物の構造によって違います。

居住用(非事業用)の法定耐用年数表

建物の構造法定耐用年数償却率
木造33年0.031
軽量鉄骨(3㎜超4㎜以下)40年0.025
(3㎜以下)28年0.036
鉄筋コンクリート70年0.015

*上記の耐用年数は事業者用の1.5倍の年数で計算しています。

上記の表の「法定耐用年数」とは減価償却費を計上できる期間のこと。
建物の構造により「使用可能な期間」を国が定めており、耐用年数が短い建物ほど、減価償却費が多くなります。

また、減価償却の計算に必要な「経過年数」は、自宅マンションの築年数のこと。
端数が6カ月以上の時は1年として計算。6か月未満は切り捨てになります。

このように、取得費を「実額法」で計算すると節税にはなりますが、取得費に含むことができる項目や建物の減価償却費など、ある程度の会計知識が必要です。

このように、取得費を「実額法」で計算すると節税にはなりますが、取得費に含むことができる項目や建物の減価償却費など、ある程度の会計知識が必要です。

それでは、譲渡所得(売却利益)の計算方法や注意点もわかったところで、次の手順「課税譲渡所得」の計算方法を見ていきましょう。

STEP2 課税対象となる金額(課税譲渡所得)の計算

譲渡所得(売却利益)の計算で売却利益が出た場合、原則的に譲渡所得税や住民税が課税されます。

しかし、居住用マンション(自宅)を売却したときは、一定条件を満たせば「3000万円の特別控除」があります。

そこで、実際にかかる譲渡所得税の金額を計算するために、譲渡所得から特別控除の金額を引いた「課税譲渡所得」を求める必要があるのです。

課税譲渡所得(課税対象となる売却利益)の計算式

課税譲渡所得(課税対象となる売却利益)の計算式

そして、譲渡所得から特別控除を差し引いた額が「0(ゼロ)」(特別控除≧譲渡所得)になる場合、譲渡所得税はかかりません。

ただし、税金がかからないのは譲渡所得税だけ。
特別控除で譲渡所得税が0円になっても住民税はかかるので注意しましょう。

なお、実際に3000万円の特別控除を受ける場合は、国税局のHPで控除を受けるための条件や適用除外などを必ず確認してください。

詳しくは国税庁HP:No.3302マイホームを売った時の特例

それでは、課税譲渡所得が計算できたら、最後の手順となる「納税額の計算方法」に進みましょう。

STEP3 納税額(譲渡所得税額)の計算

課税対象となる金額(課税譲渡所得)が計算できたら、あとは、定められた税率で計算するだけです。

譲渡所得税(納税額)の計算式

譲渡所得税(納税額)の計算式

ただし、自宅の売却にかかる譲渡所得税の税率は、売った年の1月1日現在での保有期間が「5年を超えるかどうか」で税率が違うので要注意。

自宅保有の期間が5年以下で売却した場合は「短期譲渡所得」、5年を超えての売却は「長期譲渡所得」の税率でそれぞれ計算します。

なお、平成25年から平成49年までを暫定期間として、東日本大震災の復興財源確保のため所得税に対してさらに「復興特別所得税(2.1%)」がかかります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率(譲渡所得税+住民税+復興特別所得税)

税法上区分所有期間税率
長期譲渡所得所有期間5年超え20.315%(所得税15.315%、住民税5%)
短期譲渡所得所有期間5年以下39.63%(所得税30.63%、住民税9%)

*上記の税率には復興特別所得税(2.1%)も含まれています。

また、所有期間が10年を超えている自宅を売却した場合、課税譲渡所得のうちの6000万円には「譲渡所得税の軽減税率」が適用されます。

ただし、課税譲渡所得額が6000万円以上ある場合、6000万円を超えた部分は通常の長期譲渡所得の税率です。

10年超所得軽減税率の特例の税率

税法上区分所有期間10年超所得軽減税率の特例の税率
長期譲渡所得所有期間10年超え・課税譲渡所得6000万円以下の部分14.21%
(所得税10.21%、住民税4%)
・課税譲渡所得6000万円超の部分20.315%
(所得税15.315、住民税5%)

*上記の税率には復興特別所得税(2.1%)も含まれています。

なお、10年超所得軽減税率の特例を利用する場合も、国税局のHPで適用条件や適用除外など、必ず全ての条件を確認してください。

詳しくは国税庁HP:No.3305マイホームを売ったときの軽減税率の特例

以上が譲渡所得税を計算するための3つの手順になります。

そして、税金の計算で忘れてはいけないのが住民税のこと。
所得税の特別控除により譲渡所得税が0円となった場合でも住民税はかかります。

住民税の計算方法

譲渡所得税は国税、住民税は地方税。つまり、譲渡所得税と住民税は、確定申告をするときには一緒に計算しますが、納税先など取り扱いの違う税金です。

そのため、自宅を売却した時に利用できる「3000万円特別控除」は譲渡所得税にのみ有効な税金の特例。

なので、3000万円控除で譲渡所得税が0円になっても、住民税は課税されるのです。

住民税の計算方法は譲渡所得税とほとんど同じです。

住民税の計算方法は譲渡所得税の手順とほとんど同じです。
最大の違いは、譲渡所得(売却利益)から特別控除を引いて計算しないということ。

譲渡所得税の計算式
(譲渡所得-特別控除)×所得税率

住民税の計算式
譲渡所得×住民税率

ですから、譲渡所得税の計算をする時に譲渡所得の金額の計算が済んでいれば、あとは住民税の税率で計算するだけです。

ただし、住民税も、自宅の保有期間によって税率が変わるので要注意

住民税も譲渡所得税と同じように、自宅保有の期間が5年以下で売却した場合は「短期譲渡所得」、5年を超えての売却は「長期譲渡所得」の税率でそれぞれ計算します。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の住民税率

税法上区分所有期間住民税率
長期譲渡所得所有期間5年超え5%
短期譲渡所得所有期間5年以下9%

税金の計算は必ず専門家に確認してもらいましょう。

ここまで、自宅の売却にかかる譲渡所得税と住民税の2つの税金の計算方法を見てきました。

とくに、譲渡所得税を計算する上で重要なのが「取得費」の計算。
取得費には、マンションの購入代金だけでなく、様々な経費を含めることができるので、確定申告で正しく申告できればかなりの節税になります。

ところが、取得費に経費を含めるためには、手間のかかる減価償却の計算も必要。
そのため、売主が譲渡所得税を計算する場合は、計算が正しいかどうか、必ず税理士などの専門家に確認してもらいましょう。

しかし、税理士に依頼すると費用がかかります。

そこで、売主が不動産会社を選ぶ時に、税務相談などのアフターフォローがある会社を選んでおくと、確定申告が楽になるのでおすすめです。

大手不動産会社などでは税理士を招いて「無料税務相談会」を開催。また、確定申告の書類作成を手伝ってくれる親切な駅前の不動産屋もあります。

ですから、不動産会社は会社の規模だけで選ばず、サービス内容も重視して慎重に選ぶようにしましょう。

おすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

当サイトおすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

「HOME4U」は不動産一括査定サイトのなかで、最も知名度の高いサイトです。
NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

HOME4Uの一括査定申し込みはこちら

おすすめの一括査定サイト『 マンションナビ 』

当サイトおすすめの一括査定サイト『 マンションナビ 』

「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

マンションの売却を得意とする不動産会社を紹介してもらえるので、中古マンションを売りたい人におすすめ。

また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

マンションナビの一括査定申し込みはこちら