自宅マンションを売却すると税金はかかるの?譲渡所得税と住民税の基礎知識

自宅マンションを売却すると税金はかかるの?譲渡所得税と住民税の基礎知識

自宅マンションを売却する時に売主が心配なのは、売却した後にかかる税金のこと。

しかし、はじめて自宅を売却する人には、不動産を売却した時にどのような税金がかかるのかもわかりません。

そこで、自宅を売却した時にかかる税金について詳しくご紹介します。

なお、税金の計算や確定申告の方法など、実務的な内容については、別のページでも詳しくご紹介していますので、そちらも参考にしてください。

では、自宅を売却したら、どのような税金がかかるのでしょうか?

自宅を売ったらどんな税金がかかるの?

自宅を売って、売主が買主から受け取った売却代金は税法上「所得」の扱いになります。
そして、所得にかかる税金は、国税の「所得税」と地方税の「住民税」の2つ。

ただし、不動産を売却(譲渡)した場合にかかる所得税は「譲渡所得税」と言います。
ですから、自宅を売却したときにかかる税金は「譲渡所得税」「住民税」です。

しかし、現在ではマンションが購入価格よりも高く売れるということがほとんどなく、税金の対象となる「自宅の売却利益(譲渡所得)」が出ません。
また、居住用の不動産を売却した時には大型の税金控除もあります。

そのため、自分で購入した自宅を売却する場合、ほとんどの売主は売却後の税金を心配する必要がないのです。

ですが、売主が税金の控除を受けるためには、自宅の売却にかかる税金について知っておかなければなりません。

そこで、自宅を売却した時にかかる税金について「課税のしくみ」や税金を安くすることができる「控除や特例」について詳しく見ていきましょう。

自宅を売却しても必ず課税される訳ではありません。

不動産の売買は高額の取引。なので、自宅を売ったら高額の所得税(譲渡所得税)がかかるのでは?と不安に思う人もいると思います。

しかし、自宅を売却(譲渡)した時にかかる所得(譲渡所得)は、マンションを売却して買主から受け取る「売却代金」のことではありません。

売却代金から「マンションを購入した時の費用(取得費)」や「売却にかかった諸経費(譲渡費用)」などを差し引いた「利益」の部分だけに税金がかかるのです。

そして、課税対象となる自宅売却の利益のことを「譲渡所得」と言います。
そして、課税対象となる自宅売却の利益のことを「譲渡所得」と言います。

マンションを購入した時の「取得費」には、売主が支払った購入代金や購入時の仲介手数料、登記費用、税金などを含めることができます。

また、売却時の「譲渡費用」にも、売却時の仲介手数料や登記費用、印紙代などを含めます。

そのため、自宅が購入時よりも高く売れたとしても「取得費」や「譲渡費用」などの費用分を差し引いて利益がでなければ課税されることはありません。

ですから、価格が安かった大昔の土地や建物を売却する場合や、バブル期のような不動産の価格の高騰でもない限り、自宅売却で純利益(譲渡所得)が発生することはないのです。

自宅を売って利益が出ても3000万円の特別控除があります。

また、マンションを売却して利益(譲渡所得)が出たとしても、居住用(自宅)の売却であれば、税金が安くなる「3000万円の特別控除」もあります。

売主が確定申告することで、売却益のうち3000万円までは譲渡所得を控除。つまり、売却益が出ても3000万円までは税金がかかりません。
売主が確定申告することで、売却益のうち3000万円までは譲渡所得を控除。つまり、売却益が出ても3000万円までは税金がかかりません。

さらに、自宅マンションが夫婦共有名義の場合は、夫と妻のそれぞれ、所有権の持分割合で3000万円ずつ控除することもできるのです。

さらに、自宅マンションが夫婦共有名義の場合は、夫と妻のそれぞれ、所有権の持分割合で3000万円ずつ控除することもできるのです。

その他にも、一定の条件を満たせば、控除や税金が安くなる特例もあります。

ですから、自宅を売却して利益が出たとしても、よほどの売却益がでない限り、譲渡所得税を支払うことはないのです。

ただし、3000万円控除など、税金の控除や税率の軽減などの特例を受けるためには確定申告が必要です。

自宅を売却したら赤字・黒字に関係なく確定申告をしましょう。

不動産を売却して売却益が出た場合は原則、譲渡所得税がかかります。
そのため、売主は納税地の税務署への確定申告が必要です。

しかし、売主が自宅の売却益を確定申告することで、3000万円控除などの控除や特例などが受けられるようになります。
なので、あらかじめ譲渡所得税がかからないとわかっていても確定申告は必要です。

また、自宅を売却して赤字になった場合、税法上では売主に確定申告の義務はありません。

ですが、適用条件を満たしていれば、確定申告することで、売主の給与所得などの所得と売却損を合算(損益通算)できるようになります。

すると、給与所得にかかる税金が安くなったり、年末調整で徴収された所得税が全額還付(戻ってくる)場合もあります。

ですから、自宅を売却して損失が出た場合でも、売主は必ず確定申告するようにしましょう。

では、会社で年末調整を受けているサラリーマンも確定申告が必要なのでしょうか?

自宅を売却したら、サラリーマンも確定申告が必要です。

サラリーマンの場合、年末になると、会社で給与所得に対する年末調整を受けます。
しかし、自宅などの不動産を売却した場合の損益は、給与所得とは別に計算される「分離課税」。

そのため、会社で年末調整を受けているサラリーマンであっても、自宅を売却したら、翌年の2月16日~3月15日の期間内に納税地の税務署への確定申告が必要です。

では、自宅を売却して課税された場合、どれくらいの税金がかかるのでしょうか?

自宅の売却にかかる税金「譲渡所得税」と「住民税」

そこで、自宅を売却した利益に課税される「譲渡所得税」と「住民税」の2つの税金について詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税とは?

「譲渡所得税」とは、自宅マンションを売った利益(譲渡所得)にかかる国税。
売主が自宅を売却した翌年に確定申告をして国に税金を納めます。

譲渡所得税の納付方法は、税務署や金融期間、コンビニから「現金で支払う方法」と、預貯金から税金が引き落とされる「振替納税」の2つの方法があります。

住民税とは?

一方「住民税」とは、前年の所得金額に応じて課税される市町村民税と道府県民税(東京は都民税)の総称。1月1日時点の住所地の市区町村役場に納税します。

そして、住民税の支払い方法には、毎月の給与天引きで収める「特別徴収」と、納付書により自分で税金を収める「普通徴収」の2つの方法があります。

なお、不動産を売却して売主が確定申告をしている場合、税務署から市区町村役場に所得の情報が自動的に送られるため、売主が役所に住民税の申告をする必要はありません。

このように、譲渡所得税と住民税は連動していて、譲渡所得税が課税されると住民税にも影響します。

ただし、譲渡所得税と住民税は別の税金。そのため、3000万円控除などの特別控除で譲渡所得税が0円であっても、住民税は控除されないので注意してください。

ただし、譲渡所得税と住民税は別の税金。そのため、3000万円控除などの特別控除で譲渡所得税が0円であっても、住民税は控除されないので注意してください。

では具体的に、自宅を売却して課税された場合の譲渡所得税と住民税の税率を見てみましょう。

自宅の所有期間によって税率が変わります。

自宅の売却にかかる譲渡所得税は、売った年の1月1日現在で所有期間が「5年を超えているかどうか」で税率に違いがあります。

自宅の所有期間が5年以下で売却した場合は「短期譲渡所得」、5年を超えての売却は「長期譲渡所得」となり、それぞれ別の税率で計算するのです。

なお、東日本大震災の復興財源確保のため、平成25年から平成49年までを暫定期間として、譲渡所得税に対してさらに「復興特別所得税」(2.1%)もかかります。

そして、不動産の売却にかかる住民税は、譲渡所得の計算と一緒に計算するのが一般的。

そのため、住民税も譲渡所得税と同じように所有期間が「5年を超えているかどうか」で税率が変わります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率(譲渡所得税+住民税+復興特別所得税)

税法上区分所有期間税率
長期譲渡所得所有期間5年超え20.315%(所得税15.315%、住民税5%)
短期譲渡所得所有期間5年以下39.63%(所得税30.63%、住民税9%)

*上記の税率には復興特別所得税(2.1%)も含まれています。

上記の税率からわかるように、自宅を売却する場合、長く住んでいた家を売ったほうが税金は安くなるのです。

また、譲渡所得税には一定の条件を満たせば税金が安くなる特例もあります。

なので、自宅を売却して売却益が出ても、特例により納税が免除になる人も多く、譲渡所得税を課税されたとしても、納税額がかなり低くなります。

では「譲渡所得税の特例」にはどのようなものがあるのでしょうか?

自宅を売却したときの5つの特例

居住用不動産(自宅)を売却した場合、一定の条件を満たせば、売却益と売却損に対して「5つの特例」があります。

そして、条件によっては複数の特例を併用することも可能。
そのため、自宅を売却する売主のほとんどは、税金が全額免除になります。

自宅を売却した時に受けられる5つの特例

① 3000万円特別控除
② 10年超所得軽減税率の特例
③ 特定居住用財産の買い換え特例
④ 居住用財産買い換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
⑤ 定用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

それでは、5つの特例を順に詳しく見ていきましょう。

ただし、これからご紹介する特例の適用条件は主なものしか掲載していません。
特例の適用を受ける場合は、国税庁のHPで特例を受けるための条件や適用除外など、全ての条件を必ず確認してください。

売却益が出た場合に受けられる特例

はじめに、自宅を売却して利益(譲渡所得)が出た場合に受けられる税金の特例を2つご紹介します。

① 3000万円特別控除

すでにご紹介していますが、居住用財産(自宅)を売却する場合、一定の条件を満たすことで譲渡所得から3000万円まで控除することができます。

また、夫婦の共有名義で購入した自宅の売却の場合、夫・妻の持ち分割合で、それぞれ3000万円まで控除可能。
つまり、共有名義の場合は売却益を最大6000万円まで控除できるのです。

*ただし、②との併用はできますが、③や住宅ローン控除との併用はできません。

詳しくは国税庁HP:No.3302マイホームを売った時の特例

② 10年超所得軽減税率の特例

所有期間が10年を超えている自宅を売却した場合、譲渡所得税の税率が軽減されます。
課税所得額が6000万円以下の税率が14.21%(所得税10.21%、住民税4%)に軽減。

ただし、課税所得額が6000万円以上の部分に関しては20.315%(所得税15.315%、住民税5%)の長期譲渡所得の税率で課税されます。

例えば、自宅を売却して8000万円の売却益が出た場合、6000万円分は特例の税率14.21%が適用できますが、残りの2000万円分は、通常の20.315%の税率になります。
例えば、自宅を売却して8000万円の売却益が出た場合、6000万円分は特例の税率14.21%が適用できますが、残りの2000万円分は、通常の20.315%の税率になります。
*上記の税率には復興特別所得税(2.1%)も含まれています。
*①との併用はできますが、③や住宅ローン控除との併用はできません。

詳しくは国税庁HP:No.3305マイホームを売ったときの軽減税率の特例

買い替えで受けられる特例

また、自宅を買い替えする場合は、自宅を売却して「売却益が出た場合」と「損失が出た場合」のそれぞれに特例があります。

③ 特定居住用財産の買い換え特例

住んでいたマンションを売却して新たに家を購入して住み替える(買い替える)時に受けることができる特例です。

自宅の買い替えには多額の費用がかかります。そのため、自宅の売却益に課税される譲渡所得税を全部または一部を先送りして「2度目の買い替え時」まで納税しなくて済むようにできるのです。

ただし、税金が免除されたわけではありません。買い替えた新居を売却する時までの「課税の繰り延べ(猶予)」です。

なお、国税庁では「買い替え」のことを「買い換え」と漢字表記していますが、意味に違いはありません。

なお、国税庁では「買い替え」のことを「買い換え」と漢字表記していますが、意味に違いはありません。

*自宅の所有期間が10年以上、かつ、居住期間が通算10年以上であること

詳しくは国税庁HP:No.3355特定のマイホームを買い換えたときの特例

④ 居住用財産買い換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

自宅を売却して特定の住宅に買い替えたときに売却損が出た場合、その損益をその年の他の所得と損益通算ができます。

損益通算とは、自宅の売却損を給与所得などのプラス収入から控除できること。
そして、給与所得で損益通算しても赤字になる場合は、翌年以降3年間繰り越して控除することができます。

つまり、売却損失と課税所得を相殺できるので、最長4年間「所得税0円」になるのです。また、所得税を支払った場合は還付を受けることもできます。

つまり、売却損失と課税所得を相殺できるので、最長4年間「所得税0円」になるのです。また、所得税を支払った場合は還付を受けることもできます。

*自宅の所有期間5年以上であること。ただし、居住期間の制限はなし
*③と④は併用できない。どちらか選択する必要があります。

詳しくは国税庁HP:No.3370マイホームを買換えたときに譲渡損失が生じたとき

売却損が出た場合に受けられる控除(買い替えなしの場合)

そして、買い替えをせず、自宅を売却して損失が出た場合にも税金の控除を受けることができます。

⑤ 特定用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

自宅を売却した際に、住宅ローンが残っており、かつ、売却損が出た場合、売却損の一定の限度でその年の所得から差し引くことができます。

また、その年に差し引ききれなかった金額については、翌年以降、3年間繰り越して控除することもできます。

しかし、控除できる金額は、下記のAかBのいずれか「金額の少ない方」を選ばなければなりません。

A:譲渡所得の金額計算上生じた損失の金額。
B:売却した自宅の住宅ローン金額から売却金額を引いた残額。

つまり「自宅の売却損」と「住宅ローンの残債」のどちらか金額の少ない方を、給与所得から控除できるのです。

*自宅の所有期間5年以上であること。ただし、居住期間の制限はなし。

詳しくは国税庁HP:No.3390住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じた時

このように「5つの特例」により、自宅を売却した利益(譲渡所得)が3000万円未満であれば、譲渡所得税は非課税。

また、所有期間10年以上の自宅を売却して買い替えた場合は、譲渡税を将来に繰り延べることも可能。

さらに、自宅を売却して売却損が出た場合も給与所得から控除できるのです。

なので、売り主は自宅を売却した時にかかる税金を心配するよりも、上記の5つの特例のうち、どの特例が利用できるのかを検討しましょう。

とくに、併用できない特例の場合、どちらの特例を利用するかを検討することは大切。

もしも、税金のことでわからないことがあれば、税理士などの専門家に相談するのはもちろんですが、不動産会社の担当者にも相談してみましょう。

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ですから、自宅を売却するときに税金の知識がなくて不安に思う人は、税金相談ができる不動産会社や担当者を選ぶようにしましょう。

すると、売主は気軽に税金に関する相談ができるので、安心して自宅を売却することができます。

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