マンション売却時の登記にかかる費用はいくら?不動産登記の基礎知識

マンション売却時の登記にかかる費用はいくら?不動産登記の基礎知識

自宅マンションの売買契約が成立したら、売主は買主に自宅を引き渡さなければなりません。

しかし、売主が買主に「自宅の鍵」を渡すだけでは自宅を引き渡しには不十分。
なぜなら、登記簿上の所有者の名義が売主のままだからです。

そのため、自宅の引き渡しには登記簿に記載されている所有者名を変更する手続きが必要。
このように、登記簿の所有者名を変更したり、新たな情報を登録する手続きを「登記(登記申請)」と言います。

ところが、日頃から登記に慣れ親しんでいる人はほとんどいません。
なかには、登記って何?いつ、どこで、誰が手続きするの?と疑問に思う人もいると思います。

そこで、このページでは、不動産登記の基礎知識や費用、注意点について詳しくご紹介しますので参考にしてください。

不動産登記とは?

不動産登記とは、所在地や構造、床面積など、物件に関する情報や、所有者などの情報を登記簿に登録する手続きのことです。

日本には「戸籍制度」があり、国民1人1人に戸籍簿(データ記録)があります。
この戸籍簿には、氏名や生年月日、家族関係などに関する記録が登録されていて、本籍地の役所が保管・管理しています。

それと同様に、日本の土地や建物にも「登記簿」という台帳(データ記録)があるのです。登記簿には、物件情報や権利関係などが記録されていて、法務局が管理しています。

この戸籍簿や登記簿に登録されている内容は「公文書」。訴訟が起こった場合、証拠としての証明力を発揮します。

つまり、土地や建物に登記簿があるのは「不動産取引を安全に行うため」や「所有者の権利を守るため」。

ですから、自宅を売却して所有者が売主から買主へと変わった場合は、すみやかに登記申請を行い、登記簿の所有者の記録を変更しなければならないのです。

では、登記の手続きは、どこで誰が行うのでしょうか?

登記はどこで誰が手続きするの?

不動産の登記は、物件の所在地を管轄する法務局(登記所)に申請書類を提出することで手続きします。

登記はどこで誰が手続きするの?

しかし、登記簿は変更登記を申請しても、引越し時の転居届のようにその場ですぐに反映される訳ではありません。

申請書類の内容を法務局の職員(登記官)が審査して、問題がなければ、登記簿(データ記録)に申請内容を記録します。
そのため、申請内容が登記簿に反映されるまでには1週間程度かかります。

そして、登記申請の手続きは自分で行うこともできますが、書類作成に専門知識が必要となるため、司法書士に依頼するのが一般的。

では、自宅マンションを売却した場合、登記費用は誰が支払うのでしょうか?
売主?買主?それとも不動産手数料に含まれているのでしょうか?

不動産売却時の登記費用は誰が払うの?

不動産売買の最終過程となる決済日(物件引渡し日)には、買主の「残代金の支払い」と売主の「物件の引渡し」を同時(同日)に行ないます。

そして、売主は残代金を受け取ると、買主に自宅の鍵を引き渡すだけでなく、登記簿上の所有者を売主から買主に移動させる「所有権移転登記」の手続きも必要になります。

しかし、所有権を売主から買主に移動させて利益を得るのは買主。
なので、所有権移転登記にかかる費用は通常、買主の負担となります。

ただし、不動産売買で行う登記は所有権移転登記だけではありません。

登記簿に売主の抵当権が設定されたままの状態や、所有者が売主の名義になっていない場合、買主に所有権を移動させることはできません。

そのため、売主は決済日までに(当日でも可)、所有権移転登記の障害となる売主に関する登録事項を、登記簿から取り除く手続きが必要です。

このように、所有権移転登記以外の売主に関する登記費用については売主が負担します。

このように、所有権移転登記以外の売主に関する登記費用については売主が負担します。

では、売主の費用負担となる登記にはどのようなものがあるのでしょうか?

売主の費用負担となる主な登記

決済日の所有権移転登記の障害となるため、売主が費用を負担して事前に手続きを済ませておくべき登記は主に4種類あります。

住所変更登記 

登記簿の住所と売主の現住所が違う場合に必要な登記。

名前変更登記

結婚・離婚などで改姓しており、登記簿と名前が異なる場合に必要な登記。

抵当権抹消登記

売主の住宅ローンが残っている場合、完済後に登記簿から抵当権を外すための登記。

登記名義人と実際の権利者が違う場合(相続登記など)

親の名義のままで自宅を相続している場合、所有者を売主の名義に変更する登記。

なお、売主に関する登記も所有権移転登記と同時に決済日に行うことができます。
しかし、書類の不備などで当日に売主の登記が出来なくなるとトラブルの原因になるので要注意。

そのため、売主に関する登記(事前登記)は、できるだけ自宅を売り出す前に手続きを済ませておきましょう。

では、登記の手続き費用はどれくらいかかるのでしょうか?

登記費用はいくらかかる?

登記の手続きは、自分で行うこともできますが、専門知識が必要となるため、司法書士に依頼するのが一般的。

そのため「登記費用」とは、通常、司法書士報酬を含めた登記申請にかかる費用全般のことを指します。

具体的には「登録免許税」と「司法書士報酬」、「登記にかかる実費」の3つの費用を合わせたものを登記費用と言います。

具体的には「登録免許税」と「司法書士報酬」、「登記にかかる実費」の3つの費用を合わせたものを登記費用と言います。

登記費用に含まれるもの

登録免許税

登記申請書類に貼り付ける「収入印紙」の代金。登録免許法により国に納付する必要のある税金です。

司法書士報酬

司法書士に支払う手続き手数料。司法書士によって報酬額がちがいます。

登記にかかる実費

司法書士が登記簿の内容を確認するために申請前の登記簿を取り寄せる費用や、登記完了後の登記簿謄本の取得費用などが含まれます。
なお、登記にかかる実費は、依頼内容や司法書士によって費用項目が違います。

そして、売主が自宅の売却前に行う「住所変更登記」や「名前変更登記」、「抵当権抹消登記」などの事前登記の費用の相場価格は、1つの登記につき2~3万円前後。

ただし、複数の登記を同時に依頼した場合、司法書士の報酬金額が割増になりますが、その計算方法は司法書士によって違います。

また、名義に関する登記の場合、名義変更の理由(相続・贈与・財産分与・売買など)や名義人の人数など、依頼内容によっても登記費用が変動します。

とくに、相続による名義変更(相続登記)の登記費用は10万円以上の高額になる場合も多いので要注意。

このように登記費用は、登記の種類や申請理由、申請数などによって、2万円~10万円以上もの価格差があるのです。

ではなぜ、こんなにも登記費用に差があるのでしょうか?

その主な理由は「登録免許税の税率」と「司法書士報酬の自由化」の2つ。

そこで、登記費用を左右する2つの項目を詳しく見ていきましょう。

登録免許税の税率と計算方法

登録免許税は登記申請時の書類に貼り付ける印紙代として国に納める税金。
そして、登記の申請内容によって税率が違います。

住所変更登記、抵当権抹消登記の登録免許税

売主が引越しした時の「住所変更登記」や、改姓時の「名前変更登記」、住宅ローンを完済した際の「抵当権抹消登記」の登録免許税は土地・建物1つにつき1000円。

マンションで登記申請する場合、土地と建物、それぞれに変更登記が必要となるため、売主が負担する登録免許税は2000円になります。

つまり、売主の費用負担となる事前登記のほとんどは、登録免許税が安い登記。

ただし、親の名義から売主の名義に変更するなど「名義変更」の場合は、登録免許税の費用に注意が必要です。

名義変更の登録免許税

名義変更登記の場合は住所変更登記などとは違い、登録免許税の金額は一律の税額ではありません。

なぜなら、名義変更登記は通常、売買や相続、贈与などで行われる登記。
そのため、名義を変更することで不動産の所有権を得ることができるので、不動産の種類によって税率が違うのです。

また、名義変更登記の登録免許税は、物件の不動産評価額(固定資産税評価額)を基準に計算。さらに、名義変更の理由によっても税率が変わります。

たとえば、相続や贈与の場合の登録免許税は以下のような計算式で算出。

・相続の場合の名義変更にかかる登録免許税 不動産評価額×0.4%
・贈与・離婚の場合の名義変更にかかる登録免許税 不動産評価額×2%

そして、買主が負担する所有権移転登記も名義変更の登記の1種。計算式は以下のようになります。

・売買による建物の所有権移転登記の登録免許税は不動産評価額×2%

なお、売買による所有移転登記は建物と土地では税率が違うので要注意。

土地の所有権移転登記には登録免許税の特例があります。

土地の所有権移転登記については、平成31年3月31日まで、登録免許税の軽減措置が適用されていて、建物よりも税率が低く抑えられています。

・売買による土地の所有権移転登記の登録免許税 不動産評価額×1.5%

しかし、登録免許税は通常、登記を依頼した司法書士が計算します。そのため、売主が自分で登記を行わない限り、登録免許税を計算する必要はありません。

ですが、自宅を買い替える場合、売主も新居に対する所有権移転登記が必要。
ですから、売主があらかじめ登録免許税の計算方法を知っておくと、新居購入の資金計画に役立ちます。

司法書士の報酬金額の設定は自由化されています。

そして、登録免許税の税率の次に登記費用で注意しなければならないのが司法書士の報酬金額。

登録免許税はあらかじめ税率や計算方法が決まっているので、どの司法書士に登記を依頼しても金額変わりません。

しかし、司法書士の報酬額は、司法書士によって全く違うのです。
そのため、どの司法書士に依頼するかで登記費用に差が出ます。

これまで、司法書士の報酬には規定があり、どの司法書士に依頼しても報酬金額に大差はありませんでした。

ところが、司法書士法の改正があり、平成15年4月1日以降、司法書士の報酬が自由化されたのです。なので、司法書士に登記を依頼するときは報酬金額に要注意。

とくに、相続登記による名義変更は相続人の人数が多く、登記申請に必要な書類も複雑であるため、司法書士報酬がかなり割増になります。

とくに、相続登記による名義変更は相続人の人数が多く、登記申請に必要な書類も複雑であるため、司法書士報酬がかなり割増になります。

ですから、売主の費用負担で行う登記は、できるだけ報酬が安くて信頼できる司法書士を選ぶようにしましょう。

ただし、自宅を売却した際の所有権移転登記は買主が費用負担するため、決済日(物件引渡し日)に登記を依頼する司法書士は買主が選びます。

登記は全国どこの司法書士でも依頼できます。

現在、司法書士が行う登記手続きは、インターネットによるオンライン申請で行われるのが一般的。なので、登記手続きは必ずしも地元の司法書士に依頼する必要はありません。

全国どこの司法書士に依頼しても登記申請の依頼が可能。
そこで、司法書士を探すときはインターネットの利用が便利です。

インターネットで司法書士を探すと、登記費用(司法書士報酬+実費)など、料金やサービス内容が比較しやすく、メールによる事前の見積もりも受けられます。

また、ネットの口コミ評価を調べることもできるので、司法書士の評判を調べることも可能。

さらに、相続登記専門、抵当権抹消登記専門など、登記内容に応じて司法書士を選ぶこともできるので、複雑な登記を依頼する場合も安心です。

なお、司法書士報酬の自由化により価格競争も起こっているので、できるだけ登記費用が安くて評判のよい司法書士に依頼するようにしましょう。

不動産会社の担当者が誠実な人物であれば、売主は何も心配要りません。

しかし、登記手続きの知識に乏しい売主が、引越し時の住所変更登記など、売却前の事前登記の必要性を知るはずもありません。

ですが、不動産会社の担当者が誠実に仕事をしていれば、自宅を売り出す前に登記簿の内容をチェックしています。

そして、登記簿に問題があれば自宅の売却を開始する前に、事前登記の必要性や登記の手続き方法、登記にかかる費用など、全て担当者が教えてくれます。

そのため、売主に不動産知識や登記手続きの知識がなくても、担当者が信頼できる人物であれば、安心して自宅を売り出すことができるのです。

なので、これから自宅の売却を依頼する不動産会社を探す人は、会社の規模だけで選ばず、担当者の不動産取引のスキルや人柄なども重視して選ぶようにしましょう。

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