マンションの住宅ローンが払えない!通知書の種類でわかる危険度と対策

マンションの住宅ローンが払えない!通知書の種類でわかる危険度と対策

マンションを購入して、順調に住宅ローンを返していても、リストラや長期の入院、家庭の事情などで、経済的に苦しくなることもあります。

そして、生活費のやりくりだけでも大変な状態になると、住宅ローンを返す余裕もなくなり、返済の遅延や滞納が発生しがち。

また、日々の生活のことで精神的にも余裕がなくなり、住宅ローンを滞納している現実から逃避してしまう人もいます。

しかし、住宅ローンの滞納を放置していても良いことは何一つありません。

むしろ、現実から逃げず、積極的に対策を取ることで、自宅の差し押さえや競売、自己破産など、最悪の状況から回避できる可能性も高くなります。

そこで、このページでは、住宅ローンの滞納状況に応じた有効対策についてご紹介します。

はじめに、今現在、自分がどのような状態なのかを確認しておきましょう。

現在、自宅にどのような通知書が届いていますか?

住宅ローンの滞納が発生すると、融資を受けた金融機関や保証会社から、いろいろな通知書が届きます。

しかし、通知書には種類があり、滞納期間が長くなるほど重要度が増すので要注意。

そのため、自宅に届いた通知書の内容をよく理解しないまま放置したり、目を通さずに捨てていると、知らない間に自宅が競売にかけられてしまうかもしれません。

なお、通知書の種類や自宅に届く順番は、どの金融機関でも大体同じ。

そこで、自宅に今現在、どのような通知書が届いているのか確認してみましょう。

◇住宅ローン滞納時に自宅に届く主な通知書◇

住宅ローンの滞納が発生した場合、融資を受けた金融機関から届く通知書は主に7種類あります。

そして、これらの通知書は、通常、下記の一覧表の順で自宅に届きます。

*期間は目安です。

このように、住宅ローンの滞納が発生すると、上記のような通知書が滞納期間に応じて順番に自宅に届きます。

そこで、通知書の主な内容や届いた頃にできる対策について、滞納期間別に見てみましょう。

住宅ローンの初回滞納時に届く通知書 (滞納期間:1ヶ月未満)

住宅ローンをはじめて滞納した時には、主に「ご連絡」や「お尋ね」、「お知らせ」など名目の通知書が自宅に届きます。

「ご連絡」の通知書の主な内容

ご連絡(支払い督促)引用元:ニンセン-ご連絡(支払い督促)サンプル

金融機関によっては、ローン返済日に入金確認ができない場合、電話で本人に事情の確認を行います。

しかし、電話がつながらず、直接、本人と連絡が取れない場合は「ご連絡」や「お尋ね」などの書面を送付して、返済金が未納であることを通知。

ただし、この通知書は「支払いを忘れていませんか?」程度の内容なので、すみやかに返済すれば、差し押さえなどの心配はいりません。

ところが、すでに経済的に苦しくなっている状態であれば、早急に対策をとる必要があります。

そこで、住宅ローンをはじめて滞納した時期に取るべき対策を見てみましょう。

初回滞納時(滞納期間1ヶ月未満)の対策

なお、ローン滞納の理由が「一時的」なものか「継続的」なものかで、取るべき対策に違いがあります。

一時的に支払いが苦しくなった場合の対策

家族の入院や手術など、突然の出費で一時的にローンの支払いが苦しくなることもあります。

このように「今月の支払いだけがどうしても払えない」という短期的な理由の場合、まずは金融機関に連絡して返済する意思を伝えることが大切。

そして、ローンを返済するために預貯金を切り崩すなどの対応が必要です。

しかし、返済の目途があるのに、金利の良い積立預金や保険を解約するのはもったいないことです。

そのため、数万円程度の不足であれば、銀行系の低金利カードローンや消費者金融のカードローンの利用が有効。

「カードローン」と聞くと身構えてしまいがちですが、大手のキャッシング会社では「30日間無利息サービス」などがあるので、賢く利用すればとても便利です。

ただし、カードローンはあくまでも、一時的な「その場しのぎ」の対策。
返済の見込みがない場合の利用はおすすめできません。

カードローンはあくまでも、一時的な「その場しのぎ」の対策。 返済の見込みがない場合の利用はおすすめできません。

継続的な理由で支払いが困難な場合の対策

失業や収入減など、継続的な理由で返済が苦しくなった場合、まだ滞納1か月未満の「遅延状態」のうちに適切な対策を取ることが大事。

ただし「一時的な支払い困難」の時とは違い、預金を切り崩し続けるなど「その場しのぎの対策」では何も解決しません。

そこで、長期的な理由で支払い困難となった場合は主に4つの対策方法があります。

  • 融資を受けた金融機関に相談する。
  • 期限を決めて預貯金でしばらく様子を見る。
  • 自宅を売却処分する。
  • 自宅を賃貸に出す。

それでは、4つの対策の内容を詳しく見てみましょう。

融資を受けた金融機関に相談する

長期的な理由でローンの返済に困ったら、融資を受けた金融機関に早急に相談するのが最も有効な対処法です。

正直に返済困難であることを金融機関に相談すると、ローンの借り換えや返済方法の変更などの相談にものってもらえます。

また、自己資金にまだ余裕がある場合であれば「繰り上げ返済」で、月々の返済額を抑えることも有効です。

期限を決めて預貯金でしばらく様子を見る

失業や長期入院などで収入がなくなった場合、仕事に復帰することができればローンの返済が期待できます。

そのため、しばらくの間、預貯金を切り崩してローンを支払い続けるのも選択肢の1つです。

ただし、預貯金には限界があるので、必ず期限を決めておくことが大切。

また、期限内に状況が改善しなかった場合の対策も必ず立てておきましょう。

自宅を売却処分する

住宅ローンの返済能力を完全に失っている場合は、自宅を売却処分することが最も有効な対策になります。

なぜなら、滞納期間が3ヶ月~6ヶ月の長期になると、金融機関が「差し押さえ」の手続きを取るので、所有者の意思で自由に自宅を売却できなくなるからです。

そこで、自宅の売却処分を検討する場合、まずは不動産会社に査定を依頼して、自宅の売却代金でローンが完済できるかを調べましょう。

ただし、査定価格は不動産会社によって評価が違うので要注意。

不動産会社に査定を依頼する時は、不動産一括査定サイトなどを利用して、必ず複数の会社の査定を受けることをおすすめします。

すると、各社の査定価格を比較検討できるので、より信頼性の高い売却予想価格を調べることができるのです。

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「HOME4U」は不動産一括査定サイトのなかで、最も知名度の高いサイトです。
NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

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自宅を賃貸に出す

住宅ローンの返済が困難になったら、自宅を賃貸に出して家賃収入で住宅ローンを返済するという方法もあります。

ただし、都市銀行などの民間ローンで融資を受けた場合は、賃貸への転用が認められないこともあるので要注意。

また、自宅を賃貸に出す時には、引越し費用やリフォーム費用などの初期費用もかかり、すぐに入居希望者が見つからない可能性もあります。

そのため、自宅の賃貸への転用は「人気エリアの物件」や「自己資金に余裕ある」場合でなければおすすめできません。

なお、自宅の家賃価格を調べる時は、売却時と同様に、一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社に賃料の査定を受けることが大切。

もしも、売却か賃貸かの選択で迷う場合は、両方を取り扱う不動産会社に査定を依頼すると「売却価格」と「賃料」を同時に査定してもらえるので判断の参考になります。

⇒マンション賃料一括比較サイト:マンション貸す.com

住宅ローン滞納期間「1ヶ月~3ヶ月」頃に届く通知書

金融機関からの「お知らせ」や「お尋ね」が届いているにも関わらず、何も対策を取らずに放置していると、滞納1か月を過ぎた頃から「督促状」が自宅に届くようになります。

「督促状」の主な内容

「督促状」サンプル引用元:「督促状」サンプル

「督促状」とは、支払いを催促する通知書です。

債務者の自主的な支払いを求める書面ですが、先の「ご連絡」や「お尋ね」などの通知書よりも文章がかなり厳しくなります。

そして、この「督促状」の通知書は絶対に無視してはいけません。

ローン滞納1ヶ月程度で、差し押さえや競売になることはありませんが、都市銀行や信用金庫などの民間ローンの場合「3ヶ月の滞納」で差し押さえや競売の手続きを開始。

なお、住宅金融支援機構の場合は「滞納6ヶ月」で差し押さえの手続きとなります。

そのため、このまま何も対策を取らなければ、差し押さえや競売になる可能性が非常に高くなるのです。

滞納期間「1ヶ月~3ヶ月」頃の対策

自宅に「督促状」が届いたら、すぐに金融機関に連絡することが大切です。

金融機関から「お知らせ」や「お尋ね」の通知書が届いているにもかかわらず、まだ返済に応じていない状態なので「払い忘れ」ではないことは明らか。

そのため、早急に支払いに応じるか、金融機関に連絡して事情を説明することが必要です。

なお「督促状」の通知書を放置していると、次は「催告書」という厳しい文章が自宅に届くことになります。

また「督促状」が届いても返済が厳しい場合は「自宅を有効に売却する方法」の検討をおすすめします。

「自宅を有効に売却する方法」を早急に検討しましょう。

このままローンを滞納し続けると、早ければ滞納3回目で、金融機関は差し押さえの手続きを開始。すると、所有者(債務者)が自由に自宅を売却することができなくなります。

ですから、滞納期間が3か月に近づいたら、自宅の売却処分を早急に検討することが大切。

ただし、すでに住宅ローンを滞納状態なので、自宅は有効に売却しなければなりません。

そこで、自宅を有効に売却する方法を2つご紹介します。

「差し押さえ」の手続きまでに自宅を売却する

住宅ローンを滞納した時の「差し押さえ」は、映画やドラマで見るような赤紙を家に貼るようなことはしません。

自宅の登記簿に「差押」や「担保不動産競売開始決定」などの登記を設定。
すると、ローンを完済しない限り、自分では自宅を売却できなくなるのです。

そのため、銀行で住宅ローンを借りた場合、滞納が発生してから銀行(債権者)が裁判所に競売申請するまで間が、自宅を自由に売却できる期間になります。

なお、自宅の売却代金で住宅ローンが完済できなくても「不足分の補てん」ができれば売却は可能。

ですから、競売を避けたければ、身内に借金してでも不足分を調達して、差し押さえの手続き前に自宅を売却処分するようにしましょう。

任意売却を検討する。

しかし、住宅ローンの完済に「不足分の補てん」が必要な場合でも、身内に借金はしたくない、もしくは自分1人で解決したいという人には「任意売却」の検討をおすすめします。

「任意売却」とは、本来であれば抵当権付きで売却できない物件を、金融機関(債権者)の同意と協力を得て「時価」で売却できる有効な債務整理の方法。

ただし「督促状」が届く「滞納1か月~3か月」の時期には、まだ任意売却の手続きをすることができません。

通常、任意売却は債権が金融機関から保証会社に移る「滞納3か月~6か月」の時期から手続きを開始しますが、早期の対策を立てておくことは大事。

また、必ずしも任意売却が利用できる訳でもありません。

ですから、今のうちに、任意売却を依頼する専門業者や不動産会社を探して相談しておくと安心。

なお、インターネットの不動産一括査定を利用すると「一般売却」と「任意売却」のどちらも取り扱う不動産会社を見つけやすいので便利です。

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また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

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住宅ローンの滞納期間「3ヵ月~6ヵ月」頃に届く通知書

銀行からの督促状に応じず滞納を続けると、下記の4つの通知書が順に自宅に届きます。

  • 催告書
  • 代位弁済予告通知
  • 期限の利益の喪失通知
  • 代位弁済通知

そこで、滞納期間が3ヵ月過ぎた頃から届く4つの通知書の内容をそれぞれ見てみましょう。

「催告書」の主な内容

「催告書」サンプル引用元:>競売物件を買う!購入方法とは-「催告書」サンプル

「催告書(さいこくしょ)」とは、何度も督促しているにもかかわらず、返済に応じない債務者に対して、差し押さえや競売申し立てなどの法的手続きを行う事前通告の通知書です。

なお「催告書」など、この時期から通知書は全て「内容証明郵便」で届くのが一般的。

「内容証明郵便」とは「誰が、誰宛てに、いつ、どのような内容の郵便を出したのか」を郵便局が公的に証明する郵便物のことです。

つまり、金融機関が「催告書」の送付に内容証明郵便を利用するのは「これ以上返済に応じない場合は法的手続きを取ります」という強い意志表示の意味があります。

「代位弁済の予告通知」の主な内容

「代位弁済予告通知」サンプル引用元:ニンセン-「代位弁済予告通知」サンプル

「代位弁済(だいいべんさい)」とは、保証会社が本人(債務者)に代わって金融機関にローンの残債分を「立て替え払い」することを意味する法律用語です。

住宅ローンを融資する金融機関は、債務者が返済不能になるリスクに備えて、融資物件を担保に、保証会社の「ローン保証」に加入しています。

ですから「代位弁済の予告通知」とは、保証会社に「ローン保証」の実行を要請する準備をしていることを債務者に予告する通知書のこと。

つまり、本人(債務者)からの自主的な返済を諦め、指定期間内に返済がなければ、差し押さえや競売などの法的手続きを取ることを意味します。

「期限の利益の喪失通知」の主な内容

・「期限の利益の喪失通知(予告書)」サンプル

「期限の利益の喪失通知(予告書)」サンプル引用元:全国住宅ローン救済・任意売却支援協会-期限の利益の喪失通知(予告書)

新築マンションの購入資金を融資してもらう場合、通常は「35年の分割払い」で住宅ローンを契約します。

しかし、督促や催告にも応じない債務者に対して「もう分割払いの返済は認めません」と通知するのが「利益の期限の喪失通知書」。

この通知書が届くと、住宅ローンの分割払いが認められず、金融機関からローンの残債と延滞損害金を「一括返済」で請求されます。

なお「期限の利益の喪失通知」の通知書が届いた後、続いてローン保証会社からも「代位弁済通知」が書面で届きます。

「代位弁済通知」の主な内容

「代位弁済通知」サンプル引用元:全国住宅ローン救済・任意売却支援協会-「代位弁済通知」サンプル

「代位弁済通知」は、金融機関と「ローン保証」契約を結んでいる保証会社が、債務者の代わりにローンの残債を全額「立て替え払い(代位弁済)」したことを知らせる書面。

また「ローン残債の請求権」が金融機関から保証会社移ったことも記されており、この通知書は「保証会社に債務を一括返済してください」という催告書でもあるのです。

また「ローン残債の請求権」が金融機関から保証会社移ったことも記されており、この通知書は「保証会社に債務を一括返済してください」という催告書でもあるのです。

このように、ローンの滞納が3ヵ月を過ぎた頃になると、非常に厳しい内容の通知書が届くようになります。

そして「期限の利益喪失通知」や「代位弁済通知」が届くと、分割払いもできない債務者に対して「一括払い」を請求。

つまり、この時期に届く通知書には、競売前の「最終督促」の意味があるのです。

滞納期間「3ヶ月~6ヶ月」頃の対策

住宅ローンの滞納期間が3ヶ月を超えているのに、このまま何の対策もとらなければ、競売で自宅を失うだけでなく、競売後に自己破産する可能性も非常に高くなります。

なお「期限の利益の喪失通知」や「代位弁済通知」が届いた時点で「任意売却」の手続きが可能。

ですから、任意売却を考えている人は早急に行動を開始しましょう。

任意売却を依頼する不動産会社は慎重に選びましょう

任意売却は「任意売却専門業者」もしくは「一般の不動産会社」に仲介を依頼して行うのが一般的です。

しかし、任意売却を成功させるためには、金融機関を説得する「高い交渉力」が必要。
そのため、任意売却の実績が高い会社を選ぶことが大切です。

ところが、専門業者のなかには、信頼性に疑問のある会社も多いので要注意。

そこで、任意売却の実績が高い一般的な不動産会社を探したい場合は、インターネットの不動産一括査定サイトの便利をおすすめします。

大手の不動産一括査定サイトでは、掲載企業に審査があるので、悪徳業者や評判の悪い業者を紹介されることがありません。

また、複数の不動産会社を比較検討できるので、任意売却の実績が高く、安心して仲介を依頼できる会社を見つけやすいです。

なお、一括査定サイトは誰でも無料で利用できるので「自宅の売却価格を知りたい」、「任意売却について相談したい」という人は気軽に利用してみてください。

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NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

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住宅ローンの滞納期間「7ヶ月~9か月」頃に届く通知書

「期限の利益の喪失通知」や「代位弁済通知書」を受取った後も滞納が続くと、裁判所から「特別送達」という特殊郵便で「競売開始決定通知」が送られてきます。

「特別送達」とは、公的機関が文書を送るために使われる郵便物で、正当な理由なく受け取り拒否をすることはできません。

なお、都市銀行などの民間ローンの場合、住宅金融支援機構よりも競売手続きが早く、滞納から「4ヶ月程度」で、競売開始の通知書が届く場合もあるので注意が必要です。

「競売開始決定通知」の主な内容

「競売開始決定通知」サンプル引用元:京都任意売却相談センター-「競売開始決定通知」サンプル

「競売開始決定通知書」とは、文字通り「競売の手続きを開始する」という通知書。
つまり、いよいよ自宅が競売にかけられることを意味します。

そして任意売却の実行期限も「競売が始まるまで」なので、実質的には期日を迎えたことになります。

ただし、任意売却を交渉中の場合は、希望を捨ててはいけません。

競売を取り下げる期限となる「競売入札の開札日の前日」までは、任意売却が可能です。

「競売開始決定通知」が届いた頃の対策

なお、任意売却が可能になったとしても、自宅が売れなければ競売にかけられます。

そして、任意売却や競売で自宅を売却しても債務が残る場合は、引き続き借金を返済しなければなりません。

ですから、自宅を競売で売却したら借金が無く訳ではないので要注意。
任意売却後や競売後に借金が残る場合は、自己破産などの債務整理が必要です。

そこで、この時期は、任意売却や競売後の残債をどうするかを検討しましょう。

無料で債務整理・借金問題の相談ができます

通常、債務整理は法律の専門家である弁護士か司法書士に相談します。
しかし、法律の専門家に相談すると、高い料金がかかります。

そこで、経済的に余裕がない人には、借金や債務整理を無料で相談できる「法テラス」の利用をおすすめします。

法テラス

「法テラス」とは、正式名称「日本司法支援センター」といい、2006年(平成18年)4月10日に設立された法務省所管の公的機関。

経済的な理由で法律の専門家に相談できない人の支援を行っています。

ですから、住宅ローンの債務整理の方法や法律相談をしたい人は「法テラス」に問い合わせてみてください。

なお、弁護士による個別の無料相談を受ける場合は収入基準などの一定条件があります。

詳細については、法テラスのサイトで確認してください。

参考元:日本司法支援センター「法テラス」

また「法テラス」以外にも、初回相談無料の弁護士や司法書士事務所などもあるので、1人で悩まず、有効に活用するようにしましょう。