マンション買い替えはタイミングが大切!開始時期の判断に役立つ5つの項目

マンション買い替えはタイミングが大切!開始時期の判断に役立つ5つの項目

自宅マンションの売却を検討している人のなかには「もっと便利なところに住みたい」などの理由で買い替えを検討している人も多いと思います。

しかし、計画も立てずに勢いだけで自宅を売り出すと、買い替えがうまくいかず、自宅の売却を後悔することになるかもしれません。

そこで、自宅マンションの買い替えのタイミングについてご紹介します。

買い替えの「タイミングの重要性」や「判断ポイント」、「買い替えに必要な計画」についてしますので参考にしてください。

それでは「買い替えのタイミングの重要性」から見てみましょう。

本当に今が買い替えのタイミングですか?

自宅の買い替えは「転勤や転職による引越し」や「親と同居するため」など、必要に迫られる場合を除けば、いつでもできることです。

そして、家は大切な財産なので、頻繁に売り買いするものでもありません。

そこで、自宅マンションの買い替えを検討している人は、本当に今が買い替えのタイミングなのかを、今一度、冷静に考える必要があります。

とくに、中古マンションの売買は、市場の動向が大きく影響。
なので、買い替えは不動産市場のタイミングに合わせて行うことが大切です。

もしも、不動産市場を無視して買い替えを行うと、自宅を高値で売りにくいため、頭金不足で新居を購入できなくなる可能性もあります。

ですから、買い替えを成功させるには、開始のタイミングが大切。しかし、買い替えは、不動産市場のタイミングだけで決断してはいけません。

買い替えは、売主だけでなく家族にとっても生活環境が変わる重要事項。

そのため、人生設計や資金計画、家族の意思も十分に考慮して決断する必要があるのです。

では、今が本当に買い替えのタイミングなのか、診断してみましょう。

買い替えの判断に役立つ5つのチェック項目

これから、買い替え時期の判断に役立つ5つのチェック項目をご紹介します。

買い替えを検討している人は、自己診断してみてください。

チェック① 今、本当に買い替える必要がありますか?

はじめに、自宅を買い替えたいと思った理由をチェックしてみましょう。

「家族が増えて部屋が足りない」、「親の介護のため実家の近所に住み替えたい」など、明確な理由がある場合は、自宅の買い替えを検討するべきです。

しかし、洋服や家電などの買い替えと同じ感覚で「自宅が古くなってきたので新築に住みたい」という理由だけで自宅を売却することはおすすめできません。

なぜなら、自宅を売って新居を購入すれば「新築に住む」という希望は叶います。
ですが、今以上に満足度の高い家に住み替えられるかどうかはわかりません。

たとえ条件の良い物件を購入できたとしても、両隣の住人との相性や生活の利便性が予想以上に悪く「これなら元の家の方が良かった」と買い替えを後悔することもあるのです。

そのため、自宅を売却して後悔しないように、今、本当に買い替える必要があるのかを再確認してみてください。

そのため、自宅を売却して後悔しないように、今、本当に買い替える必要があるのかを再確認してみてください。

チェック② マンション内で、他に売り物件はありますか?

同じマンションで売り出されている物件は「最強のライバル物件」となります。

また、マンション内に売り物件がなくても、近隣に築年数や間取りが自宅と似た「類似物件」があれば、買主は自宅と近隣物件を必ず比較します。

ですから、自宅を売り出す時には、できるだけライバル物件が少ないタイミングで売り出すことが大切。

とくに、中古マンション物件は一戸建てとは違い、間取りや広さが似ているので、買主は「価格」で購入を決断する傾向があります。

そのため、近隣にライバル物件があると価格競争が起こりやすく、自宅を高く売りたいと思っても、ライバル物件の価格に合わせないと売却が不利になるのです。

そこで、ライバル物件が多い場合は、売り出し価格や売却動向を参考にするために、自宅の売り出し時期を遅らせることも検討しましょう。

そこで、ライバル物件が多い場合は、売り出し価格や売却動向を参考にするために、自宅の売り出し時期を遅らせることも検討しましょう。

チェック③ 新居購入の候補物件は決まっていますか?

現在の自宅マンションに不満を感じている人は「とにかく買い替えたい」という気持ちが先行してしまいがち。

しかし、買いたい家が無ければ住み替えることもできません。

そこで、購入の候補物件がまだ見つかっていない場合は、できるだけ売り物件の少ない時期の買い替えは避けましょう。

なぜなら、売り物件が少ない中で妥協して新居を選ぶと、購入を後悔することも多いからです。

ですから、買い替えを検討している人は自宅の売却活動を始める前に、あらかじめ新居候補をいくつか探しておくことをおすすめします。

また、自宅を売却してからゆっくり新居を探したいという人は、自宅を売却した後の「仮住まい」が必要となるため、仮住まい先の見当をつけておくことも大切です。

ただし、仮住まいのために賃貸住宅を借りると、敷金や不動産仲介手数料、仮住まいへの引越しなどの費用が必要。

ところが、賃貸物件の家賃相場や引越し費用は時期によって変動します。

そのため、自宅の売却を先に予定している人は、仮住まい費用を抑えることができるタイミングでの買い替えを検討しましょう。

そのため、自宅の売却を先に予定している人は、仮住まい費用を抑えることができるタイミングでの買い替えを検討しましょう。

チェック④ 住宅ローンの審査基準をクリアできそうですか?

買い替えに住宅ローンの利用を予定している人は、金融機関の「住宅ローンの審査基準」に注意が必要です。

住宅ローン審査には数多くの審査項目があり、審査基準を満たさない場合は融資を断られる場合もあります。

なお、融資審査基準のなかには「一定期間」を満たさないことで、思わぬハンデになる場合もあるので要注意。

そこで「期間」に注意したい住宅ローン審査基準をまとめてご紹介します。

期間がハンデになる主な審査基準

個人信用情報

ショッピングローンやキャッシングなどで過去に延滞したことがある人は注意が必要です。

借入金の延滞があった場合、個人信用情報に「5年間」記録が残るため、この期間内は住宅ローンの融資を受けることが難しくなります。

勤続年数

金融機関は「収入の安定」を重視しているため、勤務年数に審査基準があります。

そのため、転職や独立開業(自営業)で、勤続年数が「3年以下」の場合は融資が難しくなるので注意してください。

ただし、同業界でのキャリアアップの転職であれば勤続年数が3年以下でも融資を受けられる場合もあります。

健康状態

住宅ローンの融資を受ける際「団体信用生命保険(団信)への加入」が必須条件になっているのが一般的。

そのため、生命保険に加入できる健康状態でなければ融資を受けることが難しくなります。

団体信用生命の場合、特定の病気(心臓や脳の病気、うつ病、糖尿病など)で「3年以内に2週間以上の治療」を受けた場合は告知義務があるので気をつけましょう。

*現在では糖尿病や高血圧症、うつ病などの持病があっても加入できる、条件緩和型の「ワイド団信」という保険もあります。
ただし、ワイド団信は加入条件が緩いため、年齢制限や金利が通常よりも高くなります。

このように、住宅ローンにはさまざまな審査基準がありますが「一定期間」をクリアすれば、審査基準のハンデにならないものもあります。

ですから、住宅ローン審査に通りやすくなるまで、買い替えを延期するということも選択肢の1つとして検討しましょう。

ですから、住宅ローン審査に通りやすくなるまで、買い替えを延期するということも選択肢の1つとして検討しましょう。

チェック⑤ 買い替え資金に余裕はありますか?

自宅マンションが必ずしも希望価格で売れるとは限りません。

とくに、売主が住宅ローンを利用している場合は要注意。
自宅の売却代金でローンが完済できなければ、預貯金で補てんする必要があります。

そのため、自宅の売り出し価格と住宅ローンの残高が同額に近い、もしくは売却価格が下回る場合(担保割れ)を想定して、補てん用の緊急資金を準備しておかなければなりません。

また、住宅ローンがない売却の場合でも、自宅の売却と新居の購入のタイミングがずれると「仮住まい」や「2度の引っ越し」が必要になり、余計な仮住まい費用がかかります。

ですから、買い替えには自己資金にある程度の余裕が必要。

もしも、自己資金に余裕があまりない場合は、買い替えを1~2年延期して、資金を貯めることも検討しましょう。

もしも、自己資金に余裕があまりない場合は、買い替えを1~2年延期して、資金を貯めることも検討しましょう。

ここまで、買い替えの決断に必要な5つのチェック項目をご紹介してきましたが、診断結果はいかがでしたか?

5つのチェック項目が全てクリアできている人は、今が買い替えのタイミングですから、さっそく行動を開始しましょう。

もしも、クリアできない項目があっても、決して買い替えができないというわけではありません。

クリアできなかった項目を再検討して、危機回避の対策を立てておくと買い替えが成功しやすくなります。

そのため、すぐにでも自宅を買い替えたいと思っていても、不安要素がある場合は慎重に買い替えのタイミングを検討しましょう。

では、自宅の買い替えを決断したら、売主は何から始めればよいのでしょうか?

買い替えに必要な3つの計画

買い替えすることが決まったら、実行の時期にあわせた「無理のない資金計画」と「売却と購入の具体的なスケジュール」、「依頼する不動産会社選び」の3つの計画が必要です。

そこで、なぜこの3つの計画が必要なのか、それぞれの理由を見てみましょう。

なお「資金計画」、「スケジュール」、「不動産会社選び」の計画の立て方については、別のページで、それぞれ詳しくご紹介していますのでそちらを参考にしてください。

無理のない買い替えの資金計画

買い替えは「自宅を売って現在の住宅ローンを完済できること」が原則。

そこで、売主には自宅の売却代金で住宅ローンを完済して、かつ、新居購入が可能かどうかの資金計画が必要です。

通常、中古マンションを売却する際、売主の希望価格で売れることはほとんどありません。買主との価格交渉が必ずあり、売買契約をまとめるにはある程度の値引きが発生。

しかし、売主が無計画に値引きすると、売却代金だけで住宅ローンが完済できなくなり、新居購入に予定していた「自己資金(預貯金)」から補てんすることになります。

すると、新居購入資金が減り、その分、住宅ローンの利用金額が増額。

その結果、新居購入後の住宅ローンの返済が難しくなり、売主は買い替えを断念せざるを得なくなるのです。

ですから、買い替えの資金計画は、あらゆる場合を想定して、無理のない計画を立てるようにしましょう。

ですから、買い替えの資金計画は、あらゆる場合を想定して、無理のない計画を立てるようにしましょう。

売却と購入のスケジュール計画

なお、買い替えは、自宅の売却と新居の購入を同時進行させることが理想です。

同時進行で買い替えを進めることができれば、売却した自宅から直接新居に引っ越しできるので「仮住まい」の必要がなく、その分の費用も節約できます。

しかし、実際はなかなかタイミングが合いません。

ですから、自宅を先に売る「売り先行型」か、新居を先に購入する「買い先行型」のどちらかのタイプになるのが一般的。

そこで、売主は「どちらのタイプで買い替えを行うか」や「どのようなスケジュールで行うか」の計画を立てておく必要があります。

とくに「売り先行型」の場合は、自宅に住みながらの売却活動になるので、家族の協力が必須。

なぜなら、見学希望者に室内を見てもらう「内覧」には、住人の立ち会いが必要なので、平日の場合、家族の誰かにお願いしなければならないからです。

そのため、買い替えのスケジュール計画は「立ち会いの同意や協力」を得るためにも、家族で相談しながら決めることをおすすめします。

そのため、買い替えのスケジュール計画は「立ち会いの同意や協力」を得るためにも、家族で相談しながら決めることをおすすめします。

信頼できる不動産会社選び

また、買い替えを成功させるためには、売主の不動産会社選びも重要。

なぜなら、買い替えは「自宅を少しでも高く売る」だけでなく「早く売る」ことが求められるからです。

買主との価格交渉の際、いかに少ない値引きで早期に売買契約を成立させるかは、売主と買主の交渉をまとめる「担当者の腕次第」と言っても過言ではありません。

ですから、買い替え時の不動産会社は、買主に売主の条件を承諾させる「交渉力」や「コミュニケーション能力」が高い担当者を選ぶことが大切。

そのためには、できるだけ数多くの不動産会社に自宅の査定を依頼して、売主は各社の担当者に会い、営業能力や人柄などを比較しなければなりません。

そこで、売主には「何社に査定を依頼するか」、「いつ査定に来てもらうか」、「誰が査定に立ち会うのか」など、不動産会社選びの計画を立てておく必要もあるのです。

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買い替え時期に不安がある人は、不動産会社にアドバイスしてもらいましょう。

このように買い替えは、売却や購入の資金、スケジュール、不動産会社選びなど、売主があらかじめ綿密な計画を立てておくことが大切になります。

しかし、いつ買い替えを開始するかが決まらなければ、計画も立てられません。

そして、売主がタイミングの悪い時期に自宅を売り出すと、自宅がなかなか売れず、全ての計画が狂い、高いリスクが発生する場合もあります。

そのため、買い替えは開始時期の判断はとても重要。
ところが、はじめて自宅を売却する売主には、いつが良い時期なのかがわかりません。

そこで、買い替えの開始時期に不安がある人は、不動産会社に自宅を査定してもらい、事前にアドバイスを受けておくと安心です。

買い替えが決まっていなくても査定は依頼できます。

不動産会社に「訪問査定」を依頼すると、担当者が実際に自宅を見て査定するので「売却予定価格」や「早く売れそうな物件かどうか」も評価してもらえます。

また、買い替えのタイミングや資金計画など、具体的に相談することも可能。

ただし、不動産会社によって物件に対する評価が違うので、査定を受ける時は2社以上に査定を依頼して、査定結果や評価内容を比較することが大切です。

そこで、まだ買い替えを決めていない人には、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

一括査定サイトは、不動産会社を探す手間がなく、リストの中から好きな会社を選ぶだけで査定依頼も完了。知らない会社から連絡が来ることもありません。

まだ、買い替えを決めていない人でも気軽に無料で利用できるので、興味のある人は査定を受けてみてください。

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