売却？それとも賃貸？相続で空き家マンションを貰った場合の選択肢

親ならば誰しも、子供に少しでも多くの財産を残したいと思うものです。

しかし、財産が高額になると、子供が相続するときに「相続税」がかかるので、せっかくたくさん残した財産が減ってしまいます。

そのため、近年、相続税の節税対策になると注目を集めたのが「不動産」です。

なかでも「マンションは節税効果が高い」とマスコミが報道したため、相続税対策のために新築マンションを購入する人が急増。

ところが、その一方で、親からマンションを貰っても住む人がおらず、相続した空き家マンションをどうするかで悩む人も増えているのです。

そこで、このページでは、相続で空き家マンションを貰った場合の選択肢や注意ポイントについてご紹介します。

はじめに、空き家マンションをどうするかの選択に役立つ基礎知識として、マンションを財産で残す人が増えた背景をもう少し詳しく見てみましょう。

相続税法の改正で起こったマンション購入ブーム

マンションが相続税の節税対策に利用されるようになった背景には、平成27年度（2015年）の相続税の税改正があります。

なお、相続税は故人から受け継いだ全ての財産に課税されるのではありません。

相続税には一定の「基礎控除（非課税枠）」があり、控除枠を超えた金額の部分だけが課税対象になります。

ところが、この基礎控除（非課税枠）の金額が、平成27年1月1日以降、大幅に減額されたのです。

税法改正前の基礎控除

税法が改正されるまでは、相続人が1人の場合、6,000万円までは非課税でした。

平成26年12月31日以前に相続が開始した場合の基礎控除（非課税枠）の計算式

基礎控除額＝5,000万円＋（1,000万円×相続人の数）

税法改正後（2015年1月1日以降）

ところが、平成27年度（2015年）の税法改正により、相続人が1人の場合、基礎控除額が3,600万円にまで下がったのです。

平成27年1月1日以後に相続が開始した場合の基礎控除（非課税枠）の計算式

基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×相続人の数）で計算

つまり、税法改正前と改定後では基礎控除の金額が40％も引き下げられたことになります。

そのため、実際の売却価格よりも物件の価格評価が低くなりやすい「マンション」が、相続税対策として注目されるようになったのです。

不動産の相続税は「時価」で計算されません。

マンションを相続した場合、課税対象となる物件の価格は、現金や有価証券のように、今現在、換金したらいくらになるかの「地価」で計算されることはありません。

不動産の場合は主に「固定資産課税台帳」や、「路線価」をもとに、物件価格（課税対象評価額）を計算。

• 「固定資産課税台帳」・・・市町村が保存する固定資産税の対象となる不動産の帳簿。
• 「路線価」・・・道路（路線）に面する宅地1㎡あたりの土地評価額。

すると、不動産の価格（課税対象評価額）は、実売価格よりもかなり低くなる傾向がありあります。

通常、土地の課税評価額は「時価の70～80％」、建物の場合「時価の50～70％」程度。

そのため、土地の割合が少なく、物件価格のほとんどが「建物部分」で計算されるマンションは、相続税の節税効果がとても大きくなるのです。

分譲マンションの供給過多による空き家の増加

そして、節税効果平成27年度（2015年）の税法改正をきっかけに、マンションを購入する人が急増したことから、新築マンションの建設ラッシュも起こりました。

ところが、税制改正が行われた平成27年度（2015年）以降、日本の人口や世帯数は減少傾向にあります。

引用元：日経ビジネス-人口は減少しても世帯増は続く

そのため、相続税対策による特需でマンションがどんどん建設される一方で、世帯数は減少しているので、住宅の需要と供給のバランスが崩れて「供給過多」が発生。

結果的に、平成27年（2015年）の税法改正以降「空き家」が急増しており、相続でマンションを貰っても空き家のままで放置している人も多いのです。

引用元：NRI未来創発-中古マンションを売却する売主が不安を感じた時に利用できる相談窓口

では、相続した空き家マンションにはどのような選択肢があるのか見てみましょう。

相続マンションの選択肢

マンションを相続した場合「自分で住む」、「売却する」、「他人に貸す」の3つの選択肢があります。
しかし、自分で住まないのであれば「売る」か「貸す」しかありません。

ところが、相続マンションのなかには、売却したくてもできないケースもあるのです。

相続した家が売却できない2つの原因

相続したマンションが売却できないケースには、主に2つの原因があります。

• 売却物件として問題がある。
• 売却に障害となる権利設定がある。

そこで、売却できない2つの原因を詳しく見てみましょう。

１、売却物件として問題がある。

相続したマンションが築50年を超えているなど「築古物件」の場合、売り出しても人気がないので売却は困難です。

また、築年数は古くなくても、物件周辺に誰もが嫌がる廃棄物処理場や火葬場などの「嫌悪施設」があったり、マンションの需要がない地域でも売却が難しくなります。

そのため、相続したマンションの中には、売り出すことはできても、売却物件に問題があり、すぐには売却できないケースもあるのです。

売却物件としての価値を高めれば売れる可能性もあります

ただし、売却物件として人気がない場合であれば、室内をリフォームして古さや見栄えの悪さを改善したり、価格を安くすることで売れることもあります。

また、物件によっては、一般の売却方法では無理でも「買取り業者」による買取りが可能。

ですから、売却物件に向いていない場合でも、売り出すことができるなら、絶対に売却できないということはありません。

ところが、相続したマンションに「住宅ローンが残っている場合」は要注意。

場合によっては、売り出すことすらできないケースもあるのです。

2、売却に障害となる権利設定がある

相続したマンションに住宅ローンが残っている場合、ローンを完済して金融機関が設定した「抵当権」を登記簿から外さなければ売却することはできません。

しかし、住宅ローンの融資を受ける時に「団体信用生命保険」に加入するのが一般的。

団体信用生命保険とは、融資を受けた人（主債務者）が死亡した場合、住宅ローンの残債が一括で支払われる保険のことです。

そのため、親（主債務者）が亡くなると、団体信用生命保険でローンが完済されるので、家を相続するときに住宅ローンが残っているということは通常ありません。

ところが、団体信用生命保険には加入せず、連帯保証人を立てて住宅ローンを借りたり、金融機関を利用せず、個人に住宅購入資金を借りているケースもあります。

このような場合、団体信用生命保険には加入していないので、本人が死亡した後も家を相続した人が住宅ローンを払い続けなければなりません。

そして、相続マンションには金融機関やお金を貸した人の「抵当権」が設定されているので、売却するには、住宅ローンを完済して抵当権を外してもらう必要もあるのです。

住宅ローンを完済できれば売却は可能です

ただし、相続マンションに住宅ローンが残っていても、売却代金で住宅ローンを完済できれば「抵当権」を外すことができるので売却は可能。

そして、売却代金ではローンが完済できない場合でも、相続した現金や有価証券などの財産や、相続人の個人的な預貯金からの補てんで完済できれば売ることができます。

ですから、住宅ローンが残ったマンションを相続する場合、あらかじめ、相続するマンションの売却予想価格を調べておくことが必要。

そして、売却代金や預貯金からの補てんで住宅ローンが完済できることを確認してから、マンションを相続することが大切です。

相続したマンションを賃貸に出すという選択肢

このように、相続したマンションが「売却可能」で「空き家」の場合、放置していても管理費や修繕積立金の費用もかかるので、できるだけ早期の売却をおすすめします。

しかし、相続したマンションが売却できない場合や、不動産が値下がり傾向で、今は売り時ではない場合は「賃貸に出す」という選択肢もあります。

ところが、現在では空き家マンションを賃貸に出す人も多く、ライバル物件も多いので、入居希望者を見つけるのは大変。

また、相続マンションを賃貸に出すことは「資産運用」になるので、賃貸運営の経験や知識がなければ高いリスクを背負うことになるのです。

そこで、相続マンションを賃貸に出すリスクについてご紹介します。

相続マンションを賃貸に出す４つのリスク

持ち家を賃貸に出すと「賃貸物件の運営管理」が必要になるため、場合によっては経済的だけでなく精神的にも大きな負担がかかります。

そのため、相続マンションを賃貸に出す時には、主に4つのリスクの覚悟が必要です。

• 入居希望者が見つからない。
• 大赤字になる可能性もある。
• 入居者トラブルに巻き込まれる可能性もある。
• 資産価値が下がる可能性もある。

それでは、マンションを賃貸に出す4つのリスクについて詳しく見てみましょう。

１、入居希望者が見つからない。

相続したマンションを賃貸に出すといっても、全てのマンションが賃貸に向いている訳ではありません。

駅から遠い物件や、築年数が古すぎる物件、賃貸マンションの需要がない地域などの場合、入居者探しはとても難しくなります。

また、広すぎるマンションも、周辺物件よりも家賃が高くなり、需要も少なくなるので、賃貸には向いていません。

このように、立地条件や築年数、地域性、間取りなど、賃貸に向いている物件には一定の条件があるので、相続マンションを必ずしも賃貸運用できる訳ではないのです。

そして、入居希望者が見つからなければ、結局、相続マンションを空き家状態のままで維持することになります。

2、大赤字になる可能性もある。

なお、入居者が見つからなくても、空き家マンションには管理費や修繕積立金、固定資産税などの維持費がかかります。

そして、マンションを賃貸に出すには、リフォームやハウスクリーニング、不動産仲介手数料などの初期費用も必要です。

しかし、これらの費用は、入居者が見つかれば家賃収入で回収できるはず。

ところが、中古マンションの場合、給湯器や水回りなど、築20年程度で室内設備の対応年数が切れるものもあり、故障した場合、家主が費用を出して修理しなければなりません。

また、入居者が1年程度で退去してしまうと、新たに入居者を募集するために、壁紙のリフォームや不動産仲介手数料など、再度、初期費用がかかります。

そのため、家賃で初期費用を完全に回収するにはかなりの年月が必要になる場合もあり、何年もの間、大赤字になる可能性もあるのです。

3、入居者トラブルに巻き込まれる可能性もある。

マンションを賃貸に出すと、貸主は入居者からの苦情やクレームに全て対応しなければなりません。

また、入居者が騒音などの迷惑行為を起こすと、近隣住民が本人ではなく家主に苦情を言う場合もあります。

そして、入居者が家賃滞納や夜逃げをすると、家賃回収や退去勧告のための裁判も必要。

そのため、賃貸経営は家主に精神的なストレスがかかりやすく、決して楽に家賃収入が得られる訳ではないのです。

4、資産価値が下がる可能性もある

なお、入居者が室内で悲惨な火災死亡事故や殺人事件を起こした場合、マンションは「事故物件」の扱いとなるため、次の入居者を見つけることが難しくなります。

場合によっては、次の入居者が見つかるまでに数年かかることもあり、その間、家賃収入を得ることができません。

そこで、賃貸を諦めて売りに出したとしても、事故物件は買主との価格交渉で不利になるため、かなりの安値になる覚悟も必要。

ですから、マンションを賃貸に出すと「事故物件」になる可能性があり、資産価値が急落する危険性があることも覚えておきましょう。

住宅ローンが完済できない場合は「相続放棄」という選択肢もあります

このように、賃貸運営には主に4つのリスクがあり、相続マンションを賃貸に出しても必ずしも成功するとは限りません。

しかし、売却代金では住宅ローンが完済できない場合、マンションを賃貸に出して家賃収入で住宅ローンを返済することも１つの選択肢。

でも、入居者が見つからなければ家賃をローン返済に充てることができないので、結局、莫大な借金を背負うことになります。

ですから、親の遺産としてマンションを貰っても、住宅ローンが残っている場合は「マイナスの財産」。つまり、相続したのは財産ではなく「借金」です。

そのため、財産を相続する時に「借金の相続」になる場合は「相続を放棄する」という選択肢も検討しましょう。

相続放棄には期限があります。

ただし、相続放棄には申告期限があり「相続の開始を知った日から3か月以内」に家庭裁判所で手続きをする必要があります。

また、相続放棄を選択すると「全ての財産」の相続を放棄することになるので要注意。

住宅ローンがあるマンションの相続を放棄すると、現金や有価証券など、その他の財産も全て放棄することになります。

そして、1度裁判所に相続放棄が認められると2度と撤回することができないので、慎重に検討してから決断するようにしましょう。

マンションの相続が決まったら不動産会社の査定を受けましょう

ここまで、空き家マンションを相続した場合の選択肢について見てきました。

相続は必ずしも「プラスの財産」を貰える訳ではありません。

とくに、マンションは高額な財産でもあり、住宅ローンが残っている場合は莫大な借金にもなります。

そのため、マンションを相続することが決まったら、まずは不動産会社に物件を査定してもらうことをおすすめします。

不動産会社に査定を依頼すると相続の検討に役立ちます

不動産会社に査定を依頼すると、相続物件の不動産価値（売却予想価格）がわかり、住宅ローンが残っている場合は、売却代金での完済が可能かを判断してもらえます。

そして、現在の中古マンション市場動向や地域の需要など、不動産の専門知識や情報も教えてもらえるので、売却か賃貸かの検討にも便利。

また、不動産会社に依頼すれば、相続マンションの登記簿を取り寄せてもらえるので「住宅ローンの有無」や「借金の担保になっていないか」も確認できます。

このように、不動産会社に相続予定の物件を査定してもらうと、相続後にマンションをどうするかの判断がしやすくなるのです。

価格査定は必ず複数の不動産会社に依頼しましょう

ただし、査定価格や物件に対する評価は、不動産会社によって差があるので注意しなければなりません。

そのため、不動産会社に相続マンションの査定を依頼する時は、必ず複数の会社に依頼して、査定結果を比較することが大切。

なお、複数の会社に査定を依頼すると、各社の営業マンの人柄を比較することもできるので、信頼できる担当者（不動産会社）が見つかりやすいというメリットもあります。

とくに、相続マンションの相談は、プライバシーに関する内容になるので、できるだけ信用できる不動産会社に相談するようにしましょう。