マンション人気度セルフチェック|売却前に家の商品価値を調べてみましょう

マンション人気度セルフチェック|売却前に家の商品価値を調べてみましょう

自宅マンションの売却を成功させるためには、売主が自宅の「商品価値」を正確に理解しておくことが大切です。

なぜなら、長年住んだ自宅には愛着があり、また、少しでも高く売りたいという希望もあるため、売主は自宅を「過大評価」する傾向があります。

そのため「値引きしなくても売れるはず」と売主が強気になって、購入希望者との価格交渉を拒否した結果、せっかくの売却チャンスを逃してしまうこともあるのです。

逆に、売主が自宅の価値を正確に理解していなかったため、必要以上の値引きをした結果、大損したことに後から気付く場合もあります。

そこで、売主に専門知識がなくても簡単に自宅の商品価値がわかる「マンション人気度セルフチェック」をご紹介。

自宅マンションの商品価値(人気度)を簡単に確認できますので気軽に試してみてください。

その前に、中古マンションの資産価値について確認しておきましょう。

中古マンションの資産価値とは?

中古マンションの資産価値(価格的価値)を正しく評価するには、土地や建物に関する専門的な知識が必要。そのため、素人が正確な不動産評価をすることはできません。

もしも、正確な資産価値を知りたければ、不動産鑑定士などの専門家に鑑定を依頼する必要があります。

しかし、中古マンションの資産評価は一戸建てとは違い、専門的知識が必要となる「価格的評価」の他にも「分譲賃貸に出せるかどうか」で評価することもできるのです。

なぜなら、分譲賃貸として家賃収入が期待できるマンションは、それだけ物件に魅力があり、需要がある証拠。また、賃貸に出すことで家賃収入が得られる資産価値もあります。

中古マンションは「人気度」も重要な資産価値の評価項目

そこで「高級マンション」を例に、中古マンションの資産価値の考え方を再確認してみましょう。

たとえば「1億円の中古マンション物件」は、間違いなく高級マンション。
なぜなら、中古物件に「1億円」の価格を付けて売り出すためには、物件にそれなりの価格的価値が必要です。

しかし、いくら高級マンションであっても「住みたい」、「買いたい」と思う人がいなければ、単なる「売れ残りの中古マンション」でしかありません。

そして、人気のない物件は値引き販売することで、どんどん資産価値が下がるのです。

このように、中古マンションの資産価値は、物件そのものの「価格的価値」だけでなく「需要の高さ(人気度)」も大きく影響します。

つまり、資産価値が高いマンションとは「価格的価値」と「需要の高さ(人気度)」のバランスが良い物件。資産価値が高ければ、それだけ売却も有利になるのです。

資産価値が高いマンションとは「価格的価値」と「需要の高さ(人気度)」のバランスが良い物件。資産価値が高ければ、それだけ売却も有利になるのです。

自宅マンションは家賃収入が期待できますか?

とくに中古マンションの「需要の高さ(人気度)」は賃貸に出すと顕著にわかります。

周囲の家賃相場と同等の価格で募集しているにも関わらず、賃貸物件として需要のないマンションは人気がない証拠。
そのため、売却に切り替えても売れ残る可能性が非常に高くなります。

もしも、家賃を相場以下に値下げしても入居者が見つからなければ致命的。
「借りたい」と思わない家を「買ってでも住みたい」とは誰も思いません。

ですから、売主に専門知識がなくても、自分が賃貸物件を探す立場になり「自宅を借りたいかどうか」を診断すれば、マンションの「需要の高さ(人気度)」がわかるのです。

そして、自宅の人気度がわかれば「需要があるので値下げせずに強気で売却」、「需要が低いので最初から価格を低めに設定」など、戦略的に自宅を売り出せるようになります。

そこで、自宅マンションの人気度が簡単にわかる「セルフチェック」を作成しました。

あくまでも参考程度のものですが、自宅の商品価値がどれだけあるかを確認してみてください。

自宅マンションの人気度セルフチェック

これからご紹介するセルフチェックは「○×方式」の簡単なものです。

チェック項目は「人気のある分譲マンションの条件」や「不動産会社が行う売却価格の査定項目」を参考に、ファミリータイプのマンションを対象に作成しています。

○に当てはまる項目が多ければ多いほど、物件の人気度は高いと判断。
そのため、○の数が多ければ、マンションの商品価値が高いので「高額での売却」や「早期の売却」も期待できます。

なお、カテゴリごとに資産価値に関する重要ポイントもご紹介していますので、売却の参考にしてください。

立地条件チェック

立地条件チェック○or×
1住みたい街として知名度のあるエリアや人気沿線の物件だ。
2 駅から徒歩10分以内の物件である。
3都心やターミナル駅に出るまでの乗車時間が短い。もしくは始発駅。
4 大型スーパーや商店街、コンビニなどが近くにあり買物がとても便利だ。
5役所や病院、学校などの公共施設が近い。

立地条件の重要ポイント

マンションは一戸建てとは違い「生活の利便性」が重要視される不動産。
そのため、立地条件はマンション評価の「最重要項目」でもあります。

①から⑤の全ての条件を満たす「人気エリアの駅近物件」で、室内状況が良ければ「高値での売却」や「早期の売却」も期待できます。

しかし、当てはまる項目が少なければ、売却がかなり不利になるので、売り出し価格を低めに設定するなどの作戦を立てておきましょう。

周辺環境チェック

周辺環境チェック○or×
1住みたい街として知名度のあるエリアや人気沿線の物件だ。
2駅から徒歩10分以内の物件である。
3都心やターミナル駅に出るまでの乗車時間が短い。もしくは始発駅。
4大型スーパーや商店街、コンビニなどが近くにあり買物がとても便利だ。
5役所や病院、学校などの公共施設が近い。

周辺環境の重要ポイント

ファミリータイプのマンションは子供がいる世帯の需要が高いので、物件周辺の子育て環境も重視されます。

そのため、駅近物件であっても、近隣に飲み屋や風俗店など騒音や防犯、風紀上などに問題がある店舗が多い場合は、逆に売却が不利になる可能性もあるので要注意。

また、①や②のような住環境や地元イメージの低下に影響する施設(嫌悪施設)がある場合は、物件自体には問題がなくても資産価値(価格的価値)の評価が低くなります。

建物・構造チェック

建物・構造チェック○or×
1築10年以内のマンションである。
2外観やエントランスの見た目が良く、高級感がある。
3大手ゼネコンが建設したブランドマンションだ。
4正面玄関はオートロック(モニター付き)である。
5耐震構造である。(もしくは耐震補強工事を行っている。)

建物・構造の重要ポイント

不動産業界では、中古マンションの建物部分の価格的価値をする場合「築10年」が1つの基準になっています。

ところが、マンションは一戸建てとは違い、不動産価値のほとんどが建物部分。
そのため、中古マンションの価格査定は、築10年よりも築浅であれば「+(プラス)評価」。
築10年を超えると「-(マイナス)評価」になってしまいます。

しかし、マンションの資産価値は「価格的価値」だけでなく「需要の高さ(人気度)」も評価基準の1つ。

とくに、②「外観に高級感がある物件」や、③「ブランドマンション」は「新築は無理だけど中古ならば買える」ということで人気があります。

つまり、誰もが住んでみたいと思う魅力的なマンションは、築年数が多少古くても人気があるため、価格が下がりにくく商品価値も高いのです。

また、近年では地震に対するマンションの「耐震性」も魅力の1つ。
地震に耐える構造(耐震構造、免震構造、制震構造など)のマンションは需要が高く人気があります。

共用部分チェック

共用部分チェック○or×
1ゴミは24時間いつでも捨てることができる。
2宅配BOXがある。
3エントランスや廊下、ゴミ捨て場などの共用部分が清潔に管理されている。
4駐輪スペースが十分にあり、家族人数分の台数が無料で確保できる。
5キッズルームやゲストルームなど、便利で魅力的な共有施設がある。
6マンション住人の挨拶やゴミ捨てなどのマナーは良い方だと思う。
7マンション内は全て居住用。事務所や店舗などに利用していない。

共用部分の重要ポイント

現在では共働き世帯も多いため、①や②のように、いつでもゴミを捨てることができたり、留守の時でも宅配荷物を受取れるマンションは人気。

そして、自家用車を持たない世帯も多いため、家族全員分の駐輪スペースが確保できるマンションの需要も高いです。

そのため、宅配BOXや家族分の駐輪場の確保など、生活が便利になる共用施設のないマンションは売却が不利になります。

また、マンションは集合住宅なので、買主(内覧時の物件見学者)は、住人のマナーや共用部分の清潔度なども厳しくチェック。

ですから、物件に問題はなくても、住人マナーの悪さや管理の低さが自宅の売却を不利にすることもあるのです。

室内(専有部分)チェック

室内(専有部分)チェック○or×
1自宅は中層階~高層階の位置にある。
2低層階でも端部屋(角住戸)である。もしくは1階で専用庭がある。
3南向きの部屋で日当たりがよく室内が明るい。
4室内の風通しがよく、風呂場にも窓がある。
5カーテンを開けたままでも生活できる。(プライバシーが守れる)
6リビングが広くソファーや大型テレビなどが余裕で設置できる。
7台所や洗面所に大型冷蔵庫やドラム式洗濯機を置けるスペースがある。
8押し入れやウォークインクローゼットなど、各部屋に十分な収納スペースがある。
9浴室乾燥機や床暖房、ディスポーザーなど、あったら嬉しい設備がついている。
10上階、両隣の物音が聞こえることはほとんどなく静かに暮らせる。

室内(専有部分)の重要ポイント

マンションの室内は、買主(内覧時の物件見学者)にとって最もこだわりのある場所。
そのため、見学者は内覧時に室内を細かくチェックします。

ご紹介した上記の10のチェック項目は、人気度の高い分譲マンションの主な条件。

とくに、近年では家族全員で過ごすことができる⑥「リビングが広いマンション」が好まれています。

ですから、内覧時には不要な家具を処分したり家具の配置を変えるなどして、売主はできるだけリビングを広く見えるように工夫しましょう。

修理・リフォーム状況チェック

修理・リフォーム状況チェック○or×
1現在、エアコンや給湯器などの室内設備に故障や耐用年数を超えたものはない。
2ドアや窓の動きが悪い、排水口が流れにくい、蛇口からの水漏れなどの箇所はない。
3フローリングや絨毯などの床材や壁紙が綺麗である。(もしくはリフォーム済み。)

修理・リフォーム状況の重要ポイント

築年数が古いマンションは室内に経年劣化による汚れや傷が目立ちはじめます。
ですから、室内をリフォームして新築同様の状態にしておくと、物件の好感度は高くなります。

しかし、リフォームすれば自宅の売却が有利になるとは限りません。

中古マンションは新築に比べて価格の安さが最大の魅力。
なので、室内状況が多少悪くても現状のままで売り出し、リフォーム工事費をかけていない分だけ安い価格で売った方が、売却が有利になる場合もあります。

そのため、室内状態が悪いからと言って、売却前に素人判断でリフォームすることはおすすめできません。ただし、室内設備が故障している場合の修理は必要です。

以上で「5カテゴリ、計35項目」のセルフチェックは終了になります。
〇の数はいくつありましたか?

それでは、〇の合計数による総合評価を見ていきましょう。

「マンション人気度セルフチェック」総合評価

ご紹介した35のチェック項目は、どれも物件の人気度(需要の高さ)に影響する重要な項目ばかり。
そのため、○の数が35項目中25以上あれば、売却に向いている物件と言えます。

ただし「立地条件チェック」(5項目)と「周辺環境チェック」(5項目)の計10項目のうち、当てはまるものが半数以下(5つ以下)の物件は要注意。

ファミリータイプのマンションで重視される「生活の利便性」や「子育て環境の良さ」、「防犯」、「安全性」のいずれかに問題があり、早期の売却が難しくなる可能性があります。

しかし、リフォームができる室内とは違い、売主がマンションの立地条件や周辺環境を変えることはできません。

では、自宅の売却条件が悪い場合、どうすれば売却が有利になるのでしょうか?

売却が不利な物件は、不動産会社を慎重に選びましょう。

条件が悪く売却が難しくなりそうな物件であっても、売却を依頼する不動産会社を慎重に選べば、売主は何も心配する必要はありません。

なぜなら、幅広い顧客を持つ販売実績が豊富な不動産会社を選んでおけば、多少条件が悪い物件であっても担当の営業マンが上手に売ってくれるからです。

また、立地条件が悪い場合は「地元密着型の不動産屋」も検討しましょう。
地元密着型の不動産屋は、地元エリアの顧客を持っているため、物件周辺で家を探している人が見つかりやすいです。

このように、自宅の売却は、条件が不利であればあるほど、自宅の売却に合う不動産会社を戦略的に選ぶ必要があります。

そのため、売主はできるだけ多くの不動産会社に自宅を査定してもらい、自宅の売却が有利になりそうな不動産会社を慎重に選びましょう。

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