マンションの売却価格が変わる!査定時の掃除や補修、引越しの必要性

マンションの売却価格が変わる!査定時の掃除や補修、引越しの必要性

これまで慣れ親しんで過ごしてきた自宅は、売リに出すと決意した日から「商品」です。

そのため、購入物件を探している人に「この家を買いたい」、「この家に住みたい」と思ってもらえるように、売主は物件をできるだけ綺麗にしておかなければなりません。

ところが、壁紙の日焼けやフローリングの傷などを綺麗にするには、リフォーム(補修、修繕)が必要です。

では、不動産会社に自宅に来てもらい売り出し価格を査定してもらう「訪問査定」の時は、どの程度まで室内を綺麗にしておくべきなのでしょうか?

このページでは、自宅を売りに出す前に必要となる「物件の売却準備」についてご紹介します。訪問査定前の室内の掃除や片付け、リフォームの必要性などについて詳しく説明しますので参考にしてください。

また、自宅を売却したら売主は引越しが必要です。しかし、はじめて自宅を売りに出す人のなかには「どのタイミングで引越しすべきか」で迷う人もいると思います。

そこで、物件の売却準備として、売主の「引越しのタイミング」についても併せてご紹介します。

はじめに、不動産会社に自宅の価格を査定をしてもらう時の、掃除や片付け、リフォームの必要性から説明します。

価格査定を高くするには、掃除や片付け、リフォームは必要?

自宅を売りに出す時は、不動産会社に自宅を見てもらい、売り出し予定価格を査定してもらう「訪問査定」を行います。

しかし、自宅が状態では査定の金額が低くなってしまう気がします。そこで、不動産会社の査定価格を高くするためには、掃除や片付け、リフォームなどを行い、物件を綺麗にしておくべきでしょうか?

自宅が状態では査定の金額が低くなってしまう気がします。そこで、不動産会社の査定価格を高くするためには、掃除や片付け、リフォームなどを行い、物件を綺麗にしておくべきでしょうか?
結論から先にお伝えすると、訪問査定前に室内の掃除や片付けを行っても、査定価格にはほとんど影響はありません。ただし、リフォームは実施の程度によって、査定価格が高くなることもあります。

しかし、リフォームを行ったとしても、壁紙を張り替えた程度で査定価格が高くなることはありません。

その理由は、不動産会社が価格査定を行う時に利用する「査定マニュアル」の評価基準にあるのです。

中古マンションの建物は「築年数」で評価される

不動産会社の価格査定は「価格査定マニュアル」にもとづいて行われています。

中古マンションの建物は「築年数」で評価される

一般的には、公益法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを使用。そのため、どの不動産会社に訪問査定を受けても、同じ項目、同じ評価基準で公平な価格査定を受けることができます。

ただし、大手不動産会社は独自のマニュアルを作成しているところもありますが、査定項目や評価基準などの内容に大きな違いはありません。

そして、査定マニュアルの評価項目のうち、査定価格に大きく影響するのは、主に「築年数」、「「立地条件」、「地元の価格相場(近隣類似物件の取引事例)」の3項目。

「室内の維持管理の状態」も査定項目ではありますが、売主が行う掃除や片付け程度では査定価格が高くなることはありません。また、リフォームも、台所や浴室設備の総入れ替えなどの大規模工事(リノベーション)でなければ価格には影響しないのです。

ですから、訪問査定の前に行う掃除や片付けは「来客を迎えるおもてなし」程度で十分。リフォームやハウスクリーニングなど、費用のかかることも不要です。

リフォーム代金は物件価格に上乗せすることはできません

もしもリフォームを行う予定があるならば、訪問査定の時に不動産会社にアドバイスをもらい、補修が必要と指摘された部分だけを工事するようにしましょう。

また、中途半端にリフォームに費用をかけるのなら工事をせずに、その費用分、安い価格で自宅を売りに出した方が売却には有利です。

一般的に、中古マンション物件を探している人は「価格の安さ」や「お得感」で物件を購入するかを判断します。なので、物件価格が上がることはできるだけ回避しなければなりません。

ですから、中古マンションの売却時に行うリフォームは、物件を「高く売る」ために行うものではなく「早く売る」目的で行います。つまり、条件が悪く売れにくい物件を少しでも売りやすくするための「おまけ」のようなもの。

そのため、リフォームの工事代金は、基本的には物件価格に上乗せはできません。リフォームは「売主の自腹」になる覚悟で行わなければならないのです。

そのため、リフォームの工事代金は、基本的には物件価格に上乗せはできません。リフォームは「売主の自腹」になる覚悟で行わなければならないのです。

では、訪問査定前に掃除や片付け、リフォームをしても査定価格に影響しないのなら、売主は訪問査定の前には何もしなくてよいのでしょうか?

確かに、売主が訪問査定前に行う掃除や片付けは、査定価格には関係ありません。ですが、自宅の売却が有利になるメリットはあるのです。

そこで、訪問査定の前に売主が自主的に行う掃除や片付けのメリットをご紹介します。

訪問査定前におこなう掃除や片付けの4つのメリット

売主が不動産会社の訪問査定を受ける前に、自主的に掃除や片付けを行うと、自宅売却が有利になる4つのメリットがあります。

不動産会社の担当者に好印象を与える効果

売主が室内を綺麗にしておくと、価格査定には影響しなくても、不動産会社の担当者の物件や売主に対する印象がよくなります。

不動産会社の担当者は数多くの物件を見ています。ですから、室内の掃除や片付けの有無で、査定価格が左右することはほとんどありません。

しかし、いくら不動産売却のプロであっても「汚い家」は売りにくいもの。そのため、売主が掃除や片付けを行うことで「古いマンションの割には綺麗な部屋だな」と、不動産会社の担当者の物件に対する印象を良くする効果があります。

また、室内を綺麗にすることで「高く売りたい」、「早く売りたい」、「販売活動に協力的」など、売主の自宅売却に対する熱意や誠意を担当者に伝えることもできます。

すると不動産会社の担当者は、物件だけでなく売主に対しても良い印象を持ち「この物件は売りやすい」と、営業活動の意欲(ヤル気)を高めてくれるのです。

すると不動産会社の担当者は、物件だけでなく売主に対しても良い印象を持ち「この物件は売りやすい」と、営業活動の意欲(ヤル気)を高めてくれるのです。

訪問査定に必要な書類を揃えやすい

そして、訪問査定の前に部屋の片付けを行うと、訪問査定までに売主が準備しなければならない必要書類も準備しやすくなります。

訪問査定を受ける時は、不動産会社が査定の参考資料にするための書類を売主があらかじめ準備しておく必要があります。

訪問査定に必要な主な書類

売主が自宅の査定前に用意しておくべき書類は主に9種類あります。

  1. 登記簿謄本(登記事項証明書)
  2. 登記済権利証(権利書)または登記識別情報
  3. マンション購入時の売買契約書、重要事項説明書
  4. マンション購入時のパンフレット・広告資料
  5. マンション管理規約、使用細則
  6. 図面や設備の仕様書
  7. 固定資産税納税通知書、および課税明細書
  8. 住宅性能評価書(交付されていない物件もあります)
  9. 住宅ローン残高証明書、ローン返済予定表(住宅ローン返済中の場合)

しかし、日常生活ではほとんど使用することのない書類ばかりなので、どこに保管しているのか忘れてしまいがち。そのため、訪問査定前に片付けを行うと、必要な書類が見付けやすくなるのです。

しかし、日常生活ではほとんど使用することのない書類ばかりなので、どこに保管しているのか忘れてしまいがち。そのため、訪問査定前に片付けを行うと、必要な書類が見付けやすくなるのです。

ただし、上記の書類が全て揃っていなくても訪問査定を受けることはできます。ところが書類が準備できなかったことで、査定価格が低くなる可能性もあるのです。

とくに自宅をアピールする資料になる「マンション購入時のパンフレットや広告」、「住宅性能評価書」は査定額のUPが期待できるので、片付けついでに探しておきましょう。

告知書(付帯設備表及び状況確認書)が作成しやすくなる

また、売主が訪問査定の前に自宅の掃除や片付けを行うと、室内設備の故障や破損している場所も把握できます。すると、売買契約前に売主が提出する「告知書」が作成しやすくなります。

告知書(付帯設備表及び状況確認書)とは、売却後の物件トラブルを回避するために売主が売買契約前に作成する書類。室内設備の「数量」や「故障の有無」、マンション内や近隣での「トラブルの有無」など、主に物件の不具合について記載します。

そして、このような「告知書」を売主がわざわざ作成するのには理由があります。

売主は、自宅を売却した後でも一定期間(契約内容による)、物件の不具合に対して、補修などの責任(瑕疵担保責任)があります。しかし、売買契約前に買主にあらかじめ不具合を告知しておけば、売却後に売主が物件責任を問われることはなくなるのです。

ただし、売却後の売主責任が問われないのは「告知内容のみ」。そのため売主は、できるだけ詳細な「告知書」を作成しなければなりません。

そこで役に立つのが、売主が行う掃除や片付けです。売却を開始する前から、売主が掃除や片付けを行っておくと、物件の不具合を把握しやすいため、より詳細な「告知書」を作成することができるのです。

そこで役に立つのが、売主が行う掃除や片付けです。売却を開始する前から、売主が掃除や片付けを行っておくと、物件の不具合を把握しやすいため、より詳細な「告知書」を作成することができるのです。

リフォームについて複数の会社からアドバイスを受けられる

さらに、掃除や片付けにより室内の不具合を売主が把握しておくと、訪問査定を依頼した不動産会社に「リフォームが必要かどうか」のアドバイスも貰いやすくなります。

先に説明しましたが、リフォームは「条件が悪い物件」を売りやすくするために行うもの。しかし、はじめて自宅を売りに出す人には、自宅が売れやすい物件かどうかもわかりません。

そこで、売主があらかじめ室内の不具合について知っておくと、リフォームしなければ売れにくい物件かどうかを不動産会社に相談できるのです。

また、訪問査定を複数の会社に依頼しておくと、各社のアドバイスを比較検討できるので、リフォームをする場合も、必要最小限で効果的な工事が行えます。

また、訪問査定を複数の会社に依頼しておくと、各社のアドバイスを比較検討できるので、リフォームをする場合も、必要最小限で効果的な工事が行えます。

ですから訪問査定を依頼するときは、できるだけ数多くの不動産会社に査定依頼することをおすすめします。

まだ、訪問査定を受ける不動産会社が決まっていない方は、無料で手軽に複数社に見積もりを依頼できる一括査定サイトがおすすめです。

物件情報を入力すると、自宅エリアを管轄している不動産会社が紹介されます。その中から査定を受けたい会社を自分で会社を選ぶだけで、手間なく同時に訪問査定の依頼ができます。

気になる方はさっそく試してみてください。

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ここまで、訪問査定の前に行う掃除や片付けのメリットについてご紹介しました。

しかし、家じゅうをピカピカに磨いたり、不要品を全部処分するには手間も暇もかかります。ですから売主は、最小限で効果的な掃除や片付けを行わなければなりません。

そこで、訪問査定前に売主が行う掃除や片付けのポイントについてご紹介します。

訪問査定前に行う効果的なお掃除&片付けポイント

売主が居住中の自宅を売りに出す時は、室内に家財道具がある状態で不動産会社の訪問査定を受けなければなりません。

そのため売主は、少しでも物件の印象が良くなるような工夫や努力が必要です。
そこで、訪問査定に効果的な「お掃除&片付けのポイント」を2つご紹介します。

訪問査定前の掃除や片付けは「窓の周辺」と「ゆとり空間」がポイント

先に、不動産会社は訪問査定のときに「価格査定マニュアル」を利用して物件評価を行うことをご紹介しました。

公益法人不動産流通センターの「マンション価格査定マニュアル」によると、専有部分(室内)の評価項目には「「眺望・景観」と「部屋のゆとり」という項目があります。

参考URL:公益法人不動産流通センター
「マンション価格査定マニュアルサンプル画面」(2016年改訂版)

つまり、訪問査定では「窓からの眺め」や「部屋や収納のゆとり(広さや収納力)」が評価されるのです。

そこで「部屋の眺め」や「ゆとり空間」を演出する掃除や片付けのポイントを説明します。

「窓からの眺め」を良くする掃除&片付けポイント

「窓からの眺め」を良くする掃除&片付けポイント

「窓からの眺め」をよくするためには、窓ガラスを綺麗に磨くのはもちろん、窓をふさいでいる家具があれば、場所を移動させるのも工夫の1つです。
そして、窓から見えるベランダやバルコニーの掃除も忘れてはいけません。

また、窓周辺のイメージを良くすることも大切。障子を張り替えたり、カーテンを明るい色に取り替えると、室内が明るくなり、より広く見えるという効果も期待できます。

なお、障子の張り替えは業者に頼まなくても、自分で簡単に貼り替えることができます。市販品には「アイロンで接着できる障子紙」がありますので、1度チャレンジしてみてください。

「ゆとり空間(広さや収納力)」を演出する掃除&片付けポイント

「ゆとり空間(広さや収納力)」を演出する掃除&片付けポイント

部屋を広くゆとりのある空間に見せるには、不要な家具を処分することが効果的。ただし、生活に支障が出る家具を無理に処分する必要はありません。
それよりも、家具の配置を移動させて、部屋が少しでも広く見えるように工夫しましょう。

また、押入れなどの収納スペースの片付けは、細かいものは引越しを想定して、できるだけ箱詰めしてしまうことをおすすめします。

なぜなら、押し入れやクローゼットなど、他人にはあまり見られたくない場所であっても、訪問査定時は、売主の許可を得て不動産会社の担当者は中を見ます。

そこで、あらかじめ箱詰めしてしまえば、他人に見られてもプライバシーが守れます。
また、効率よく収納できるので、収納スペースにゆとり空間が生まれて広く見せる効果もあります。さらに、引越しの時に荷造りの手間が省けるというメリットもあるのです。

高級感やデザイン性の高い室内インテリアの処分は内覧の後に

部屋を広く見せたいという理由で、不要な照明器具や家具などを処分することは大切です。しかし、売主には不用品でも、すぐに処分しない方が良いものもあります。

シャンデリアなどの照明器具やアンティーク家具などは、実用品としてだけでなくお部屋の装飾品でもあります。

そのため、室内に高級感や統一性を持たせて印象が良くなるインテリアは、すぐに処分してはいけません。綺麗に磨いて、訪問査定や内覧(室内見学)時に室内のイメージアップに活用しましょう。

また、シャンデリアやデザイン性の高い家具は、買主が気に入れば「売却時のおまけ」として、物件と共に買主に引き渡すことで売却を有利にできる可能性もあるのです。

また、シャンデリアやデザイン性の高い家具は、買主が気に入れば「売却時のおまけ」として、物件と共に買主に引き渡すことで売却を有利にできる可能性もあるのです。

このように、訪問査定の前に行う掃除や片付けは、モデルルームを参考にして、家具の配置を工夫したり、インテリアを活かして、お部屋のイメージを良くする工夫をしましょう。

しかし、住みながら自宅を売却する場合、いくら掃除や片付けをしても、室内には生活感が出てしまいます。

そこで、気になるのが「売主の引越しのタイミング」。はじめて自宅を売りに出す人のなかには、自宅を空き家にして生活感のない状態にした方が売却に有利になると考える人もいると思います。

では、一般的に中古マンションの売却は「空き家」と「居住中」のどちらが多いのでしょうか?また、売主はいつ引越しを済ませるべきなのでしょうか?

引越しのタイミングで売却活動の内容が大きく変わります

不動産広告を見ていると、ほとんどの中古マンション物件は空き家状態。そのため、はじめて自宅を売りに出す人のなかには、自宅の売却は「空き家でないと売りに出せないの?」と疑問に思う人もいると思います。

しかし、売主が個人の場合は空き家で売りに出す人よりも、住みながら自宅マンションを売りに出す人の方が多いのです。なぜなら、自宅マンションを空き家で売るためには、仮住まいや新居が必要になるからです。

中古マンションの個人売主の多くは「住みながらの売却」

中古マンションの個人売主の多くは「住みながらの売却」

自宅マンションを空き家で売りに出した場合、自宅が売れなくても毎月の管理費や修繕積立金などの維持費がかかります。そして、仮住まいや新居先が無料で住める住宅でない限り、自宅と新居の「2件分の住宅維持費」が必要です。

そのため、転勤などの理由で先に引越ししなければならない場合を除けば、中古マンションの個人売主のほとんどは、住んだままで自宅を売りに出しています。

では、なぜ不動産広告で「居住中」の物件をあまり見かけないのでしょうか?

その理由は「個人情報の保護」のため。売主が居住中の物件は、プライバシーの問題があるので、不動産会社が広告を自粛していることが多いのです。

ですから訪問査定を受ける前に、売主は無理して引越しする必要はありません。売主は、売買契約を結んだ日から物件引渡し日(決済日)までの間に引越しを済ませるのが一般的です。

ただし、売主が住みながら行う自宅売却にはメリットとデメリットがありますのでご紹介しておきます。

住みながら売る主なメリット

住みながら自宅を売る場合のメリットを3つご紹介します。

長期間の売却活動ができる

売主が住みながら自宅を売りに出す場合は、仮住まいや新居などの費用がかからず、長期の売却活動が可能になります。

空き家で自宅を売りに出す場合は、売却に時間がかかると、管理費や修繕積立金などの住宅維持費がかかります。そのため、売却期間が長期化すると、住宅維持費が負担になり、価格を値下げしてできるだけ早く売る「売り急ぎ」になりやすいのです。

その点、売主が住みながら自宅を売り出す場合、生活は普段どおり。仮住まいや新居との「2件分の住宅維持費」も発生しないので、良い購入者が見つかるまで時間をかけて売却活動を行うことができます。

いつでも売却活動を中止できる。再販売も行いやすい

住みながら自宅を売りに出す場合、売主は普段どおりの生活をしているため、売却をいつでも中止することができます。

しかし、空き家での売却を中止すると、住宅維持費用の問題が発生するため、賃貸物件に切り替えるなどの早急な対応が必要になります。一方、居住中の物件は売却を中止しても何も支障はないのです。

また、居住中の物件は一度売却を中止しても、いつでも再販売することができます。そのため、中古マンション相場が値上がりした時など、売却に有利なタイミングで売り出しやすいのです。

売主が買主を選ぶことができる

住みながらの自宅売却は、内覧(室内見学)に売主が立ち会うため、見学者(買主)と直接会う機会があります。そのため、見学者が契約トラブルを起こしそうな人物であれば、売主は自宅の売却を拒否することができます。

しかし、空き家で売却活動を行うと、売買契約の当日まで買主と会う機会もありません。ですから、売主が買主の人柄を見て選ぶことができる住みながらの売却は、契約トラブルの予防になります。

このように、住みながら自宅を売却する場合にはメリットがあります。しかし、デメリットがあることも売主は知っておかなければなりません。

住みながら売る主なデメリット

住みながら売る場合のデメリットを3つご紹介します。

空き家よりも売却に時間がかかる

住みながら自宅を売りに出すと、空き家よりも売却に時間がかかります。

なぜなら、居住中の物件は、売主の家財道具が室内にあるため、内覧(室内見学)時に物件の隅々まで見学することができません。そのため、見学者が内覧後に物件購入を即決することはほとんどないのです。

しかし、空き家の物件の場合は、部屋の隅々まで物件を見学することができるので、見学者(買主)が購入を即決することもあります。

また、空き家物件はリフォームしてから売り出すことができるので、立地条件が多少悪くても、居住中の物件より早く売れることもあるのです。

内覧に売主が立ち会う手間がかかる

空き家物件の場合は、不動産会社に自宅の鍵を預けておけば、売主が内覧に立ち会う必要はありません。しかし、売主が居住中の物件の場合は、売主もしくは家族の誰かが内覧に立ち会う必要があるのです。

売主が内覧に立ち会うと、物件を説明したり、見学者からの質問に答えるなどの手間がかかります。また、居住中の物件の場合は、内覧のスケジュールを優先しなければならず、売却期間中は長期の家族旅行にも行けないのです。

居住中の物件を検討物件から外す人も多い

中古マンション物件を探している人の中には、居住中の物件を嫌がる人もいるため、売却の機会を逃してしまうこともあります。

物件を探している人は休日などを利用して、できるだけ数多くの物件を内覧したいと考えています。

そのため、内覧に事前の予約が必要で、かつ、売主に気を使って室内の隅々まで見学ができない居住中の物件は、内覧候補から外れてしまいがちなのです。

ですから、住みながら自宅を売りに出す時は、内覧の申し込みがあれば、売主の都合で断ることがないようにしなければなりません。

このように、住みながらの自宅売却にはメリットもデメリットもあります。

買い替えの場合は引越しのタイミングに要注意

とくに自宅の買い替えを予定している場合、空き家で売るか居住中のままで売るかの判断はとても重要です。もしも判断を誤ると、自宅がなかなか売れず、新居の購入を諦めることにもなります。

そのため、はじめて買い替えを行う人は、複数の不動産会社に訪問査定を依頼して、自宅がすぐに売れそうな物件であるかどうかを評価してもらうことをおすすめします。

そうすれば、各社の意見を比較検討できるので、空き家で売るか居住中のまま売るかの判断がしやすく、引越しのタイミングも決めやすくなります。また、自宅の売り出し価格も査定してもらえるので、買い替えの資金計画も立てやすくなるのです。

そして、複数の不動産会社に訪問査定の依頼をするときは、一括査定サイトが手軽でとても便利です。

物件情報を入力するフォーマットには「質問欄や要望欄」があるので、あらかじめ相談内容を記入しておくと、訪問査定の時に適切なアドバイスを貰いやすくなります。

ですから、空き家で売るか居住中のままで売るかで迷っている人は「質問欄や要望欄」を活用してみてください、

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