マンションを売却するなら知っておきたい!資産価値が高い物件の条件とは

マンションを売却するなら知っておきたい!資産価値が高い物件の条件とは

通常、分譲マンションや一戸建てなどの一般住宅は「資産価値の有無」で物件の優劣が評価されます。

そのため、自宅マンションの資産価値が高ければ、売却時に値崩れすることが少なく高値で売却できると考えるのが一般的。

では、そもそも住宅の資産価値とは何なのかをご存知でしょうか?

一戸建ての場合であれば、建物がボロボロに老朽化していても、土地に一定の財産的な価値があることくらいは誰でもわかります。

でも、分譲マンションの場合は自己所有と言っても「集合住宅の1室」を区分所有しているだけ。土地も自分1人のものではありません。

ですから、中古マンションの資産価値は素人にはわかりにくく、自宅がどのような方法で評価されるかを知らない売主も意外に多いのです。

そこで、このページでは「マンションの資産価値の評価方法」や「資産価値が高いマンションの条件」について詳しくご紹介します。

はじめに「住宅の資産価値とは何なのか」から見てみましょう。

居住用不動産の「資産価値」の特徴

物件所有者が自宅として実際に住んでいる住宅は、法律や税制上「居住用不動産(居住用財産)」と呼ばれています。

そして、居住用不動産の資産価値は「物件自体の値打ち」と「需要」の2項目で評価。

そのため「いくら価値ある物件でも購入希望者(需要)がなければ資産価値を維持することができない」という特徴があるのです。

イメージするなら、居住用不動産の資産価値は「骨とう品の評価」のようなもの。

たとえ5000万円で買った壺であっても、必ずしも5000万円で売れるとは限りません。
欲しがる人が多ければ評価額は上昇しますが、人気がなければ元値に関係なく価格は下落。

某テレビ局の「お宝鑑定番組」を見ていても「数年前なら倍の価格だった」と鑑定されている骨とう品も少なくありません。

このように、居住用不動産の資産価値は骨とう品の価値評価のように「商品の値打ち」と「需要」のバランスで変化。

そのため、売主が売却のタイミングを誤ると大損してしまうこともあるのです。

このように、居住用不動産の資産価値は骨とう品の価値評価のように「商品の値打ち」と「需要」のバランスで変化。

マンションの資産価値は「いくらで売れるか」で評価される

とくに、マンションの場合は土地の価値がほとんど期待できないので、一戸建てのような「安定した一定の資産価値」がありません。

そのため、マンションは「需要」が低ければ、資産価値を維持することができず、大幅に値下がりする可能性もあります。

ですから、マンションの資産価値は「いくらで買ったか」よりも「いくらで売れるか」が重要。

たとえ、1億円で購入したマンションでも、売却時に人気がなければ商品価値(資産価値)が高いとは言えません。

そして、購入希望者が見つからなければ、ただの「売れ残り物件」。

「売れ残り物件」は値下げしなければ売却が厳しくなるため、商品価値はどんどん下がり、購入希望者が見つからなければ、その価値は半額以下になってしまうこともあるのです。

「売れ残り物件」は値下げしなければ売却が厳しくなるため、商品価値はどんどん下がり、購入希望者が見つからなければ、その価値は半額以下になってしまうこともあるのです。

では「資産価値が高いマンション」とは、どのような物件なのでしょうか?

資産価値が高いマンションの条件

資産価値が高いマンションの条件は「需要」の観点から、実際に中古マンションを購入した人がどのような理由で物件購入を決断したのかを調べればわかります。

そこで、国土交通省が発表した「平成28年度住宅市場動向調査報告書」(平成29年3月)の「中古マンションを購入した世帯の住宅選択理由」の調査結果を見てみましょう。

参考元:国土交通省 住宅局

住宅の選択の理由引用元:国土交通省-平成28年度住宅市場動向調査

では、この調査結果からわかる「資産価値の高いマンションの条件」を詳しく分析します。

中古マンションを購入する理由は「お買い得感」

国土交通省の調査結果では、中古マンションの購入理由の1位は「適切な価格」となっています。

しかし、これは単純に「価格が安かった」という意味ではありません。
「物件の値打ち」に対して納得できる価格であったということを示しています。

なぜなら、築浅物件やリノベーション物件は、新築に近い高額の物件。
なので、中古マンションだからといって、必ずしも低価格の物件だけが売れている訳ではありません。

ですから、売主が物件を探している人に「こんなに価値ある物件なのに手頃な価格でお買い得!」と思わせることができれば、自宅の売却が成功しやすくなります。

ですが、購入理由1位の「適切な価格」は、購入者側の感想なので、「資産価値が高いマンションの条件」とは直接的な関係はありません。

それでは、中古マンションの購入者は何に対して「価格が適正」と感じたのでしょうか?

そこで、注目すべきは、2位の「立地環境」です。

マンションの資産価値は「立地条件」で決まる

一般的に中古マンションの売主は、築年数の古さや室内の状態が売却に影響するのではないかと心配します。

ところが、購入者側は調査結果からもわかるように、マンションの外観や内装よりも、むしろ「どこに住むか(立地条件)」を重視して物件を選んでいるのです。

なお、調査結果の4位「昔から住んでいる地域だったから」、5位「親や子供が近くに住んでいたから」からも、購入者は住む場所にこだわっていることがわかります。

このように、中古マンションは、所在地や周辺環境などの「立地条件」が非常に重視される物件で「資産価値の9割は立地条件」とも言われているのです。

では、資産価値が高く評価される「立地条件が良いマンション」とはどのような場所にある物件なのかを具体的に見てみましょう。

本質的に資産価値が高いマンションとは?

資産価値が高いマンションとは、結論から言えば「値打ちと需要のバランスが良く、一定の資産価値が保たれている物件」のことを言います。

簡単に言うなら「誰もが購入したいと思うマンション」のこと。

購入希望者が多ければ、わざわざ売却価格を下げる必要もありません。
また、場合によっては、売却希望価格よりも高く売れることもあります。

しかし、購入希望者が多い理由が「オリンピック会場に近い」などの一時的なものであれば、時期が来れば価格は確実に急落。

ですが、本質的に資産価値の高いマンションであれば、築年数が経過しても一定の価値を保ち続けることができるのです。

では、本質的に資産価値の高いマンションとはどのような物件なのでしょうか?

そこで、誰もが買いたくなる「資産価値の高いマンション」の条件を見てみましょう。

好立地マンションの5つの条件

不動産取引で「好立地マンション」と評価される主な条件を5つご紹介します。

併せて「不動産査定が有利になる評価項目」も参考にしてください。

1、交通の利便性が良い

交通の利便性の良い、駅から徒歩10分圏内の「駅近物件」は、通勤や通学、通院に便利なので、世代に関係なく好まれるので好立地の物件と評価されます。

ただし、駅前がにぎやかな繁華街の場合は、騒音の心配が要らない「徒歩5分~10分程度」の物件の方が、駅前物件よりも評価が高い場合もあります。

駅前がにぎやかな繁華街の場合は、騒音の心配が要らない「徒歩5分~10分程度」の物件の方が、駅前物件よりも評価が高い場合もあります。

始発駅は朝のラッシュ時間でも座れるので人気があります。

不動産査定が有利になる主な評価項目

駅までの所要時間、通勤時の電車の本数や混雑状況、始発駅、バス利用時の所要時間など

2、生活の利便性

大型スーパーやショッピング複合施設などの商業施設や病院、学校、役所など、生活に必要な施設が全て近隣に揃っていると、生活に便利なので物件の評価が高くなります。

大型スーパーやショッピング複合施設などの商業施設や病院、学校、役所など、生活に必要な施設が全て近隣に揃っていると、生活に便利なので物件の評価が高くなります。
週末は近所のショッピングモールに家族でお買い物♪

不動産査定が有利になる主な評価項目

各種診療所、総合病院、銀行、郵便局、役所、保育園、幼稚園、学校、スーパーマーケット、生鮮食料品店、コンビニ、ホームセンターなどが近隣にあるかどうか

3、住環境の良さ

なお、好立地物件と評価されるのは、必ずしも駅前物件だけではありません。

緑豊かで景観の良い郊外の街や防犯性や安全性に配慮されている街、子育て支援制度のある自治体などは、生活の質の向上につながるので物件の評価が高くなります。

そして、住環境の良いエリアは子育てに向いているため、特にファミリータイプのマンションの需要が高く売却も有利になります。

住環境の良いエリアは子育てに向いているため、特にファミリータイプのマンションの需要が高く売却も有利になります。

散歩が楽しめる自然公園がある物件は、ペットや高齢者のいる家族にも人気です。

不動産査定が有利になる主な評価項目

森林公園、運動公園、総合体育館、美術館、博物館、図書館、児童館、文化センター、並木道、名所旧跡、医療費助成制度、育児援助など

4、将来的に発展性のある街

再開発エリアや道路の整備、新駅の設置など、発展性の動きがある街は注目度が高くなります。

そして、大手総合建設会社(ゼネコン)や宅地開発業者(デベロッパー)が分譲マンションやオフィスビル、商業施設を建設することで、外部からの転入者も増えます。

その結果、発展性の動きがあるエリアは、中古物件市場でも「注目エリア」となり、周辺の中古マンションの需要も高くなるため、資産価値が上がる傾向があるのです。

発展性の動きがあるエリアは、中古物件市場でも「注目エリア」となり、周辺の中古マンションの需要も高くなるため、資産価値が上がる傾向があるのです。
再開発など街に動きがあると資産価値がUPしやすくなります。

不動産査定が有利になる主な評価項目

新駅構想、大規模開発、道路計画、大規模タワーマンション、湾岸エリアなど

5、知名度が高く誰もが住んでみたいと思う街

全国的に知名度が高く、誰もが憧れる「高級住宅街」や「オシャレな街」として知られている人気エリアのマンションも需要が高く資産価値も安定しています。

とくに、人気のエリアでは物件を手放す人も少ないため、売り物件が少ないことで「希少性」という付加価値も加わり、購入時よりも高い価格で売却できる可能性も高いです。

人気のエリアでは物件を手放す人も少ないため、売り物件が少ないことで「希少性」という付加価値も加わり、購入時よりも高い価格で売却できる可能性も高いです。

首都圏の人気エリア例

吉祥寺、自由が丘、下北沢、二子玉川、代官山、三軒茶屋など

このように「好立地」と呼ばれる場所はさまざま。

しかし、立地条件が多少悪くても売却を諦める必要はありません。
マンションの資産価値を維持する要件は立地条件以外にもあります。

そこで、立地条件以外で資産価値が下がりにくいマンションの条件も見てみましょう。

立地条件以外で資産価値が下がりにくいマンションの条件

中古マンションは「住みやすさ」や、家賃収入などの「収益性」でも資産価値を維持することができます。

マンションのメンテナンスや管理状態が良い物件

マンションの管理組合がきちんと機能しており、定期的に修繕を行って建物が良好な状態で保たれているマンションは資産価値が高いと評価されます。

マンションのメンテナンス・修繕時期の主な目安

  • 外壁塗装・防水工事(築9年~15年)
  • 給水管、給水ポンプの入れ替え(築12年~20年)
  • エレベーター(築25年~30年)
  • 立体駐車場(機械式)改修(築15年~20年)

また、築年数が古くても、バリアフリー化や耐震性補強など、大規模修繕後に新築時よりも住みやすさがUPしたマンションも需要が高くなるので資産価値が下がりにくいです。

、築年数が古くても、バリアフリー化や耐震性補強など、大規模修繕後に新築時よりも住みやすさがUPしたマンションも需要が高くなるので資産価値が下がりにくいです。

バリアフリーの物件は高齢者がいる家族の需要が高くなります。

分譲戸数の多い大規模マンション

マンションは、分譲戸数が多ければ、管理費や修繕積立金の1世帯当たりの負担金が安くなります。

そのため、世帯数の多い大規模マンションは、同年代に建設された近隣マンションよりも、管理費や修繕積立金が安いため、一定の需要が見込めるので売却にも有利です。

また、大規模マンションでは売買事例が多いので、マンション内で独自の売却相場が形成される傾向にあります。

すると、近隣エリアで中古マンション相場が下落しても影響を受けにくく、資産価値(売却価格)が安定しやすいのです。

さらに、近年の大規模マンションでは、キッズルームやコンシェルジュなど、魅力的な共用施設やサービスも人気。

このような魅力的な共用施設やサービスには物件の需要を高める効果があり、中古マンションの資産価値の維持に役立ちます。

このような魅力的な共用施設やサービスには物件の需要を高める効果があり、中古マンションの資産価値の維持に役立ちます。

賃貸でも高い収益性がある物件

なお、中古マンションの資産価値は「売却価格」だけでなく、賃貸に出したときの「家賃価格」も評価の対象になります。

なぜなら、分譲賃貸として他人に貸しても高い家賃が取れるマンションは、物件に現金収入を生みだす「収益性」という資産価値があるからです。

また「家賃が高くても住みたい物件」は、それだけ物件に魅力がある証拠。

すると、家賃収入を目的とした「投資物件」としての需要も期待できるので、売却価格が下がりにくく資産価値も安定しやすくなるのです。

家賃収入を目的とした「投資物件」としての需要も期待できるので、売却価格が下がりにくく資産価値も安定しやすくなるのです。
マンションには「収益性」という資産価値もあります。

ここまで、資産価値が高い中古マンションの条件をみてきました。

中古マンションの資産価値は、物件自体の価値だけでなく、需要(人気度)の有無が大きく影響することがご理解いただけたでしょうか?

通常であれば、資産価値が高いマンションは購入希望者が見つかりやすいので、売却に苦戦することはほとんどありません。

しかし、資産価値が高い物件でも、売主「売り出し価格」の設定には注意が必要です。

資産価値が高くても価格の設定を誤ると売却が不利になります

駅から近くて築年数の浅いマンションは、素人でも一定の資産価値があると判断できます。

そのため、はじめて自宅を売却する売主は、自宅を過大評価しすぎて相場よりもかなり高い「強気の価格」を設定してしまいがちなので要注意。

国土交通省の調査結果でもわかるように、中古マンションを購入理由の1位は「価格の適正さ」。

ですから、たとえ資産価値が高い物件でも、売り出し価格を高く設定しすぎたり、売主が買主との値引き交渉に一切応じない態度を取ると、売却が不利になります。

そこで、売主が売り出し価格を決める時には、あらかじめ不動産会社の訪問査定を受けておきましょう。

売り出し価格を決める前に「訪問査定」を受けましょう。

売主が不動産会社に訪問査定を依頼すると、担当者が自宅を訪問して「売却物件としての資産価値」や「売り出し予定価格」を査定します。

なお、不動産会社が「査定金額」を売主に伝える時には、必ず「価格の根拠」の提示が必要です。(宅地建物取引業法第34条の2)

そのため、売主が訪問査定を受けると「査定価格」だけでなく「その根拠」もわかるので、自宅の資産価値が理解しやすく「売り出し価格」も決めやすくなるのです。

また、売主に「売却希望価格」がある場合も、訪問査定時に不動産会社に相談できるので、希望価格での売り出しが可能かどうかも判断できます。

ただし、不動産会社のなかには、中古マンションの売却が得意ではない会社もあるので要注意。

そこで、売主が訪問査定を受ける時には、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

すると、各社の査定結果やアドバイスを比較検討できるので、1社に査定を受けた時よりも、より精度の高い「査定金額」や「価格の根拠」を知ることができるので安心です。

おすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

当サイトおすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

「HOME4U」は不動産一括査定サイトのなかで、最も知名度の高いサイトです。
NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

HOME4Uの一括査定申し込みはこちら

おすすめの一括査定サイト『 マンションナビ 』

当サイトおすすめの一括査定サイト『 マンションナビ 』

「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

マンションの売却を得意とする不動産会社を紹介してもらえるので、中古マンションを売りたい人におすすめ。

また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

マンションナビの一括査定申し込みはこちら