マンションの買い替えを成功させる「資金計画5つの手順」と注意点

マンションの買い替えを成功させる「資金計画5つの手順」と注意点

自宅マンションが古くなると「新しい家に住みたい」と誰もが思います。

しかし、買い替えを検討している人のほとんどは購入時の住宅ローンを返済中なので、資金的に可能なのか気になります。

このように、自宅の買い替えに資金的な不安を感じる人は、買い替えを想定した資金計画を立ててみましょう。

すると、買い替えが資金的に可能かどうかを確認できるだけでなく、堅実な資金計画を立てることができれば、リスクが少なく満足度の高い買い替えを実現しやすくなるのです。

そこで、このページでは、買い替えの「資金計画の立て方」と「注意点」について詳しくご紹介します。

「そろそろ自宅を買い替えたいなぁ・・」と思っている人は、資金計画や買い替え判断の参考にしてください。

ではさっそく、買い替えの「資金計画の立て方」から見てみましょう。

買い替えの資金計画に必要な5つの手順

はじめて買い替えを行う人は、どのように資金計画を立てたらよいかもわかりません。

そこで、買い替えの資金計画を立て方の手順をまとめてご紹介します。

買い替えの資金計画を立てる手順

自宅を売却して住宅ローンが完済できるかどうかを調べる。
売却代金で新居購入の資金がどれだけ用意できるか計算する。
自宅の売却で受けられる税金の特例などを調べる。
購入可能な新居の価格を調べる。
自己資金から新居購入の頭金の金額を計算する。

このように、買い替えの資金計画には5つの手順が必要です。

なお、買い替えを行うためには「現在の住宅ローンを完済できること」が大前提。

そのため、買い替えの資金計画は、自宅の売却代金で住宅ローン完済の見込みがあるかを調べることから開始。

そして、完済の見込みがあれば「売却代金から新居購入資金が捻出できるか」、「購入可能な新居の価格帯」、「預貯金から新居購入の頭金をいくら用意するか」を計算していきます。

そこで、買い替え資金計画の重要ポイントとなるのは「自宅売却」、「新居購入」、「自己資金」の3つの費用を分けて計算しておくということ。

この3つの必要計画をきっちり立てておけば、資金的に不安がなく、スムーズな買い替えが行えるようになるのです。

買い替え資金計画の3本柱

買い替え資金計画の3本柱
それでは、買い替えの資金計画の立て方を手順に沿って、詳しく見てみましょう。

1、自宅を売却して住宅ローンが完済できるかどうかを調べる。

はじめに、自宅を売却して住宅ローンが完済できるかどうかを知るために「住宅ローンの残債額」と「自宅の売却価格(売却予想価格)」の2つの金額を調べる必要があります。

そこで、ローン残債額と売却予想価格の調べ方をご紹介します。

住宅ローンの残債額の調べ方

現在、返済中の住宅ローンがいくら残っているかは、住宅ローン契約時に貰う「返済予定表(償還予定表)」を見ればわかります。

しかし、返済予定表を紛失したなど、手元にない場合は、融資を受けた金融機関に問い合わせると「残高証明書」や「返済予定表(再発行)」を入手することができます。

また、金融機関によっては、インターネットの自社サイトから確認できる場合もあるので、融資を受けた金融機関のHPを確認してみてください。

自宅の売却価格(売却予想価格)の調べ方

自宅の売却価格(売却予想価格)を調べたい場合は、いくつかの方法がありますが、不動産会社に自宅を査定してもらうことが最も信頼性の高い方法です。

不動産の売却価格は、建物や土地、そのものの資産価値だけでなく、物件の人気度(需要)や市場動向に左右されます。

そのため、不動産市場を熟知している不動産会社に自宅の価格を査定してもらうと、実売価格に近い金額を知ることができるのです。

なお、不動産会社の価格査定には「机上査定(きじょうさてい)」と「訪問査定」の2種類あり、売主は目的に合わせて査定方法を選ぶことができます。

そこで、「机上査定」と「訪問査定」とでは何が違うのか見てみましょう。

机上査定

机上査定とは簡易査定とも呼ばれており、売却物件の所在地や築年数、間取りなどの基本情報だけで算出する「相場価格の目安」を査定する方法です。

そのため、依頼主は不動産会社に直接出向く必要がなく、メールやFAX、インターネットなどで「査定依頼」や「査定結果の受け取り」ができます。

しかし、机上査定で算出された価格は、あくまでも「近隣エリアの相場程度」の信頼性しかないので、具体的な資金計画を立てたい人にはおすすめできません。

「今、自宅を売ったら、どれくらいの価格帯になるのだろう?」というように、おおまかな相場価格を知りたい人に向いている査定方法です。
「今、自宅を売ったら、どれくらいの価格帯になるのだろう?」というように、おおまかな相場価格を知りたい人に向いている査定方法です。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の社員が物件を訪問して、物件の基本情報と室内の状態などを総合して算出する「売却予想価格(売り出し予定価格)」を査定する方法です。

机上査定よりも信頼度の高い価格査定を受けられるので、資金計画づくりに役立ちます。

ただし、訪問査定の査定結果は、再度、担当者が自宅を訪問して、売主に直接報告するのが一般的。

そのため、訪問査定を受けるには、査定時と結果報告時の2度、依頼主はスケジュールを空けなければなりません。

しかし、訪問査定を受けると不動産会社の担当者に直接会う機会があります。

ですから、不動産会社の営業方針や担当者の人柄を見極めやすく、自宅を売却する際の不動産会社が選びやすくなるメリットもあるのです。

ですから、不動産会社の営業方針や担当者の人柄を見極めやすく、自宅を売却する際の不動産会社が選びやすくなるメリットもあるのです。

このように、不動産会社の査定には2種類あり、自宅の売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかを調べたい場合は、売却予想価格がわかる「訪問査定」をおすすめします。

ただし、中古マンションを売却する場合、必ず買主との値下げ交渉があるので、査定価格で自宅が売れる訳ではありません。

査定価格で算出された売却予想価格は、あくまでも資金計画を立てるための「目安金額」です。

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「HOME4U」は不動産一括査定サイトのなかで、最も知名度の高いサイトです。
NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

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「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

マンションの売却を得意とする不動産会社を紹介してもらえるので、中古マンションを売りたい人におすすめ。

また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

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では「住宅ローンの残債額」と「売却予想価格」がわかったら、次に「自宅の売却にかかる費用」を計算してみましょう。

2、売却代金で新居購入の資金がどれだけ用意できるか計算する。

一般的に、売却にかかる基本的な諸費用は、売却価格の「5%」が目安と言われています。

具体的には、登記費用や印紙代、住宅ローンの繰り上げ返済時の事務手数料などの費用が必要です。

そして、売却時にリフォームを行わなければ、売却にかかる費用が最も高くなるのは「不動産仲介手数料」。

なお、不動産仲介手数料は法律で上限が決められていて、400万円以上の物件であれば簡易計算式「売却代金の3%+6万円+消費税」で計算することができます。

例えば、自宅マンションを2000万円で売却した場合、不動産仲介手数料だけでも712,800円(消費税8%込み)。

そのため、売却にかかる諸費用として、2000万円の5%に相当する100万円程度は用意しておく必要があるのです。

2019年10月の消費税の増税に要注意!

ただし、諸費用の計算で使用する「売却代金の5%」はあくまでも目安の数字です。

2019年10月には、消費税が10%に増税される予定なので、すぐに買い替えを行わない場合は諸費用の値上がりに要注意。

そこで、消費税の対象となる不動産仲介手数料やリフォーム工事、ハウスクリーニングなど、料金が比較的高額な項目が多い場合は、諸費用を多めに試算しておくと安心です。

それでは「住宅ローンの残債額」と「売却予想価格」、「売却諸費用(売却価格の5%目安)」の3つの金額がわかったら、実際に買い替えが可能かどうかを計算してみましょう。

自宅の売約代金で住宅ローンが完済出来ない場合は要注意!

自宅の売却で新居の購入資金が捻出できるかは下記の計算式でわかります。

売却予想価格-(住宅ローン残債額+売買時の諸費用)

この計算でプラスになる場合は、自宅を売ることで住宅ローンを完済するだけでなく、新居購入資金も捻出できるため、買い替えを問題なく行うことができます。

しかし、マイナスの場合は「住宅ローンの完済」を最優先に考えなければなりません。

そこで、預貯金などの自己資金の補てんで完済が可能かどうかも調べましょう。

ただし、自己資金で住宅ローンの補てんを行う場合、先に計算した「売却にかかる諸費用(物件価格の5%)」のことも忘れてはいけません。

そのため、自己資金での補てんが厳しい場合は「買い替えの断念」や銀行の「住み替え(買い替え)ローン」の検討が必要になります。

買い替えを断念することも選択肢の1つです。

住み替えローンとは「現在の住宅ローンの残債」と「新居購入費用」を併せて融資を受けられる「買い替えサポート付き住宅ローン」のことです。

住み替えローンとは「現在の住宅ローンの残債」と「新居購入費用」を併せて融資を受けられる「買い替えサポート付き住宅ローン」のことです。

ただし、通常の住宅ローンに加えて残債分の融資も受けるため、ローン審査がとても厳しく、融資を受けられない場合もあります。

また、新居購入金額以上の融資を受けるので、無理のない返済計画も必要。

そして、無理に住み替えローン利用をすると、将来的に返済が厳しくなり、自宅だけでなく全ての資産を失うことになるかもしれません。

ですから、住み替えローンの利用を検討する前に、必ず「買い替えの断念」について検討することが大切。

買い替えを1~2年延期して、資金を貯めた後で無理のない買い替えを行うことも選択肢の1つです。

3、自宅の売却で受けられる税金の特例などを調べる。

そして、買い替えの資金計画では「住宅ローンの完済」や「自己資金の計算」が中心になりがちですが「税金」のことも忘れてはいけません。

通常、自宅を売却して利益が出ると、売却益(譲渡所得)に対して所得税(譲渡所得税
がかかります。

しかし、売主が住んでいた家を買い替えた場合、自宅マンションを売って「利益がでた場合」と「損した場合」のいずれにも、税金が安くなる控除や特例があるのです。

そこで、買い替えで受けられる税金の減税措置について見てみましょう。

自宅を売って利益(譲渡所得)がでた場合

特定居住用財産(マイホーム)の買い換え特例

自宅の売却で得た利益にかかる所得税(譲渡所得税)のうち、全部または一部を「2度目の買い替えの時」まで納税しなくて済むように先送りできます。

正確には税金の免除ではなく、新居を売却する時までの「課税の繰り延べ(猶予)」です。

ただし、この特例を受けるには「自宅の所有期間と10年以上で、かつ、居住期間が10年であること」など、一定の条件を満たす必要があります。

ただし、この特例を受けるには「自宅の所有期間と10年以上で、かつ、居住期間が10年であること」など、一定の条件を満たす必要があります。

参考元:国税庁HP-No.3355特定のマイホームを買い換えたときの特例

自宅を売って損(譲渡損失)がでた場合

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

自宅を買い替えたときに売却損が出た場合、売った年の所得から損失を控除(損益通算)できます。

そして、控除しきれなかった損失分は、翌年から3年間、繰り越して控除をすることも可能。

つまり、サラリーマンの場合であれば、最長で4年間、給与から源泉徴収された所得税が戻り、翌年の住民税も下がるのです。

ただし、この控除を受けるためには「自宅の所有期間が5年以上」、「買い替えに返済期間10年以上の住宅ローンを利用していること」など、一定の条件があります。

ただし、この控除を受けるためには「自宅の所有期間が5年以上」、「買い替えに返済期間10年以上の住宅ローンを利用していること」など、一定の条件があります。

参考元:国税庁HP-No.3370マイホームを買換えたときに譲渡損失が生じたとき

このように、自宅を買い替えると、自宅を売却して利益が出た時だけでなく、損した時にも控除を受けることができます。

ところが、これらの控除や特例が受けられるのは「一定の条件を満たした場合のみ」。

そのため、買い替えの資金計画の1つとして「税金控除の適用条件を満たしているか」も調べておきましょう。

そして、自宅の所有期間などの条件を満たしていない場合は、税金控除が受けられる時期まで買い替えを延期することも選択肢の1つです。

4、購入可能な新居の価格を調べる。(住宅ローンの借入れ可能金額を調べる)

なお、買い替えの資金計画は、売却費用や自己資金だけでなく、いくらくらいの家が購入できるのか「購入可能金額」も計算しておかなければなりません。

しかし、ほとんどの人は住宅ローンを利用して新居を購入。

そのため「購入可能金額」を計算する前に、住宅ローンがいくらまで借りられるのか「借入れ可能金額」を調べておく必要があります。

では、住宅ローンの借入れ可能金額はどのように調べたらよいのでしょうか?

住宅ローンの借入れ可能金額の調べ方

金融機関によっては、インターネットの自社サイトで「借り入れ可能金額」をシミュレーションすることができます。

しかし、一般的に住宅ローンの年間返済額は「年収の20~25%以内」が理想と言われています。

とくにマンションの場合は、住宅ローンの他にも住居維持費として、毎月、管理費や修繕積立金もかかるので無理のない資金計画が必要です。

また、新居の購入可能価格をシミュレーションできるサイトもあるのであわせてご紹介します。

購入可能な物件価格もシミュレーションできます。

大手不動産ポータルサイトでは、いくらくらいの物件が購入できるのか「購入可能額」をシミュレーションすることができます。

・HOME’S(ホームズ)
http://www.homes.co.jp/loan/simulation/borrowing/

・SUUMO(スーモ)
http://suumo.jp/edit/simulator/

このように、インターネットを利用すると、具体的な新居購入の資金計画が立てやすくなるので、積極的に活用しましょう。

住宅ローンの金利は毎月変動します。

ただし、新居を購入して新たに住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの金利に注意が必要です。

通常、住宅ローンを利用して新居を購入した場合、「物件引き渡し時の金利」が適用されます。しかし、住宅ローンの金利は毎月変動。

そのため、建設中の新築物件のなかには、購入の申し込みから引き渡しまでの間に、金利が大きく変動している可能性もあります。

ですから、資金計画を立てる時は住宅ローンを「変動金利」もしくは「固定金利」のどちらで借りるかも重要な選択。

そして、住宅ローンを利用して新居を購入する予定の場合は、資金計画を立てた後も、住宅ローンの金利動向に注意が必要です。

5、自己資金から新居購入の頭金の金額を計算する。

新居購入の資金計画では、現在の預貯金などの自己資金から、「新居購入時の頭金」の金額を計算しておく必要もあります。

そこで、重要ポイントとなるのが「頭金の計算方法」。

頭金を計算する時は、あらかじめ自己資金から「ローン残債の補てん分」、「購入時の諸費用」、「生活予備資金」の3つの費用を差し引いて計算しておかなければなりません。

頭金を計算する時は、あらかじめ自己資金から「ローン残債の補てん分」、「購入時の諸費用」、「生活予備資金」の3つの費用を差し引いて計算しておかなければなりません。
新居購入の頭金=自己資金-(住宅ローン残債の補てん分+購入時の諸費用+生活予備資金)

では、新居購入の頭金を計算する時に、あらかじめ自己資金から差し引いておくべき3つの費用について、詳しく見てみましょう。

住宅ローンの残債の補てん分

先の「資金計画の計算の手順」のところでもご紹介していますが、買い替えを行うためには現在の自宅の「住宅ローンの完済」が必須。

そのため、自宅の売却予想価格から「住宅ローンの残債額」と「売却にかかる諸費用」を引いてマイナスになる場合は、自己資金からの補てんが必要になります。

しかし、実際に売却を開始すると、中古物件の場合は必ず買主との「値下げ交渉」もあります。

ですから「住宅ローン完済の補てん分」として、ある程度、余裕のある金額を自己資金から差し引いておかなければなりません。

ただし、価格交渉の結果、売却価格がいくらになるのかは「物件の状態」や「築年数」、「近隣のライバル物件の価格」などが影響するため予想は不可能です。

そこで、まずは売却予想価格から「住宅ローンの完済」と「売却にかかる諸経費」の不足分(補てん分)を計算。

そして、全ての資金計画の計算が終わった時点で、価格交渉による値引きにより住宅ローンの完済が厳しくなった場合を想定した補てん分を再検討しましょう。

そして、全ての資金計画の計算が終わった時点で、価格交渉による値引きにより住宅ローンの完済が厳しくなった場合を想定した補てん分を再検討しましょう。

新居購入にかかる諸費用

なお、新居を購入するためには、住宅ローンの保証料や引っ越し代金など、現金で支払わなければならない諸費用の準備も必要です。

購入時の費用目安は、新築を購入する場合は「購入価格の3~7%」ですが、中古物件を購入する場合は、不動産仲介手数料が必要になるので「購入価格の6~10%」が目安。

そのため、資金計画の段階では「諸費用を10%」で計算しておくと安心です。

先にご紹介した大手不動産ポータルサイトのシミュレーションを活用して、購入可能な物件価格の10%を諸費用として計算しておきましょう。

先にご紹介した大手不動産ポータルサイトのシミュレーションを活用して、購入可能な物件価格の10%を諸費用として計算しておきましょう。

生活予備資金

「住宅ローンの残債の補てん分」と「購入にかかる諸費用」だけでもかなりの金額が必要ですが、さらに「生活のための予備資金」を準備しておく必要もあります。

生活予備資金とは、手元に残しておくべきお金のこと。
預貯金の全てを買い替えに使う訳にはいきません。必ず生活のための予備資金(緊急用資金)を残しておきましょう。

子供の教育資金や結婚、出産費用、車の買い替え、老後の蓄えなど、売主の家族構成や年齢、将来設計によっても余裕資金の金額は人によって違います。

そのため、買い替え後の生活のことも考えて、自己資金はできるだけ手元に残せるように計画しましょう。

生活予備資金とは、手元に残しておくべきお金のこと。 預貯金の全てを買い替えに使う訳にはいきません。必ず生活のための予備資金(緊急用資金)を残しておきましょう。

このように、買い替えは、新築物件を購入するよりも費用がかかります。

ですから、自宅の売却代金で住宅ローンが完済できな「担保割れ」の場合、自己資金から捻出する頭金の計算には要注意。

自己資金からの頭金の捻出が厳しい場合は、頭金なしで住宅ローンを利用する「フルローン」に備えて、購入物件の価格帯を下げることも検討しましょう。

自宅が売れなかった場合も想定しておきましょう。

そして、買い替えの資金計画を立てる時には「自宅を売り出しても売れなかった時」のことも考えておかなければなりません。

売却仲介を行う不動産会社のなかには、通常の売却方法で一定期間売れなければ、自社で物件を買取る「買い取り保証」がある会社もあります。

また「買取り専門業者」を利用すれば、すぐに自宅を現金化することも可能。

ただし「買取り」を利用すると、通常よりもかなり安い金額になるため、住宅ローンの完済にはかなりの自己資金の補てんが必要になります。

しかし、買い替えを予定している人にとって「買取り」は危機回避策の1つ。

そこで、絶対に自宅を買い替えたいという人は「買取り」を利用した場合の資金計画も立てておきましょう。

資金計画に不安がある場合は不動産会社に相談しましょう。

ここまで、買い替えの資金計画の立て方の手順や注意ポイントについて見てきました。

買い替え計画は、自宅が実際にいくらで売れるかはわからないため「売却予想価格」で資金計画を立てなければならないという不安感があります。

そのため、買い替えの資金計画が心配な人は、不動産会社の訪問査定時に相談しておくと安心です。

資金計画を立てる際、自宅の「売却予想価格」が必要なので、不動産会社に「訪問査定」を依頼することをおすすめしましたが、資金計画の不安や疑問も相談できます。

また、訪問査定では「早期に売れそうな物件かどうか」や「中古マンションの市場動向」、「買取り価格」など、資金計画に役立つ情報を得ることも可能。

ですから、訪問査定を受けておけば「売却予想価格」がわかるだけでなく、早い段階で無理のない買い替えの資金計画を立てることもできます。

ただし、査定価格(売却予想価格)は、不動産会社によって金額に違いがあるので要注意。

不動産会社に価格査定を依頼するときは、必ず2社以上の会社に依頼して、査定価格や評価内容を比較検討しましょう。すると、より堅実で現実的な資金計画が立てられます。

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また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

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「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

マンションの売却を得意とする不動産会社を紹介してもらえるので、中古マンションを売りたい人におすすめ。

また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

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