マンション売却を成功させるコツ!住宅ローンの返済と買い替えの資金計画

マンション売却を成功させるコツ!住宅ローンの返済と買い替えの資金計画

分譲マンションを買うときは高額の買い物なので、誰でも慎重に資金計画を立てます。

ところが自宅を売るときは、マンション購入時のような大金を用意する必要がありません。ですから、資金計画をほとんど立てない人もいます。

しかし、住宅ローンを返済中の自宅を売却するときは、必ず資金計画が必要。なぜなら、中古マンションは実際にいくらで売却できるかが予想できないからです。

さらに、買い替えを予定している場合は、より慎重な資金計画が必要になります。もしも資金計画に失敗すると、自宅や新居、預貯金など、全ての財産を失ってしまうかもしれないのです。

そのため、家を売りたい、住み替えたいという気持だけが先行して、資金計画を立てずに「何とかなる」程度にしか思っていない人は要注意。

そこで、自宅の売却や買い替えの資金計画の必要性や計画の立て方についてご紹介します。

はじめに、マンション購入時と、売却時との資金計画の違いから説明します。

マンション購入時と売却時の資金計画の立て方のちがい

自宅の売却や買い替えの資金計画は、新築マンションを購入する時のような「支出の計算」ではありません。

売却時の資金計画は、自宅の売却代金で得る「収入」と、住宅ローンの返済や売却費用などの「支出」を「見積もる」必要があります。

なぜ、売却時の資金計画は「計算」ではなく「見積もり」になるかというと、実際に自宅が売れて売却価格が確定しないと、正確な収支計算はできないからです。

さらに、買い替えを行う場合は、実際にいくらで売れるのかもわからない自宅の売却代金を新居購入資金として見積もり、資金計画を立てなければなりません。

そのため、自宅の売却時や買い替えの資金計画は、慎重に計画を立てたつもりでも、リスクがとても高いのです。

そこで、自宅の売却や買い替えの資金計画を立てるときに注意すべき点について説明します。

自宅の売却と買い替えの資金計画の注意ポイント

マンションを買う時は「いかに購入を成功させるか」を目的として計画を立てます。しかし、自宅の売却や買い替えをする場合の計画は、あらゆるリスクを考慮した「リスク回避」を目的に計画を立てることが大切です。

そして、自宅の売却には「3つのリスク」、買い替えの場合は「4つのリスク」に備えて対策を立てる必要があります。

自宅売却に必要な3つのリスク対策

売却時の資金計画は、自宅売却後の生活のことも考慮して計画を立てる必要がります。

  1. 日常の生活資金の確保と緊急な出費に対するリスク対策
  2. 自宅の売却代金で住宅ローンが返済できない時のリスク対策
  3. 自宅の売却が長期化した時のリスク対策

自宅の買い替えに必要な4つのリスク対策
自宅を買い替えるときは、売却時の3つのリスク対策に加えて、さらにもう1つ対策を立てる必要があります。

+ 売却と購入のタイミングがずれる買い替えリスク対策

このように、マンションは購入するときよりも、売却するときの方がリスクが高く、資金計画を立てるのも大変な作業になります。

そこで、自宅の売却や買い替えに必要な4つのリスク対策について詳しく説明します。

1.日常の生活資金の確保と緊急の出費に対するリスク対策

自宅売却の資金計画で最も大切なのは、生活のための予備資金を確保しておくことです。
とくに自宅の売却代金で住宅ローンが返済できない場合や買い替えを行う場合は、生活費や緊急予備資金の確保はとても重要です。

日常の生活費の確保

日常の生活には生活費が必要。しかし、生活費には金額が一定の「固定費」と、金額が変動する「変動費」があります。そのため、生活費は毎月一定ではなく変動しています。

生活費の主な固定費

住宅ローン、新聞代、通信費(電話、インターネット、NHK)、保険料、駐車場代、
定期代、子供の塾代、習い事の月謝など

生活費の主な変動費

食費、水道光熱費(電気、水道、ガス)、生活品購入費(衣類、日用品)、交際費、
ガソリン代、医療費など

そのため、自宅売却の資金計画を立てる時は、生活費を通常よりも多めに見積もる必要があります。

生活費の主な変動費

将来的に必要となる費用や緊急予備資金の確保

さらに、将来的に必要となる支出や、緊急時の予備資金も確保しておかなければなりません。

子供の教育資金や車の車検や買い替えなど、将来的に必ず必要となるお金や、冠婚葬祭などの緊急の出費に備えて、ある程度のお金を手元に残しておけるように計画しましょう。

将来的に必要となる費用や緊急予備資金の確保

とくに共働き夫婦の場合は要注意。現在は夫婦で順調に預貯金ができても、病気や出産、リストラなどの理由で、夫婦どちらかの収入が突然なくなる可能性もあります。

そのため、自宅の売却代金で住宅ローンを完済して、現在の預貯金を全て新居購入の費用に使うという資金計画では、あまりにもリスクが高すぎるのです。

このように、自宅の売却や買い替えを計画する時は、はじめに生活費や緊急予備資金を確保しておき、残りの自己資金で資金計画を立てるようにしましょう。

2.自宅の売却代金で住宅ローンが返済できない時のリスク対策

資金計画で生活費の確保の次に大切なのは、自宅の売却代金で住宅ローンが返済できない時のリスク対策です。

自宅マンションは、住宅ローンが残った状態では自宅の売却はできません。必ず買主に引き渡す前までにローンを完済する必要があります。

しかし、自宅の売却代金で住宅ローンが完済できる計画であっても、中古マンションは必ず買主との値下げ交渉があります。そのため、希望価格で自宅が売れることはほとんどないのです。

また、はじめから売却代金で住宅ローンが返済できない場合は、預貯金などの自己資金での補てんで住宅ローンが完済できるかを確認しておかなければなりません。

もしも、自己資金を投入しても住宅ローンが完済できない場合は、売却の中止も検討しましょう。

もしも、自己資金を投入しても住宅ローンが完済できない場合は、売却の中止も検討しましょう。

ただし、売却理由が「住宅ローンが払えない」という理由であれば、競売や任意売却など、債務整理の方法で自宅を売却することもできます。

なお、競売や任意売却などについては、別のページ(売却理由別)で詳しく説明していますので、そちらを参考にしてください。

3.自宅の売却が長期化した時のリスク対策

転勤などの理由で空き家の自宅を売る場合、売却活動が長期化すると住宅維持費が負担になるリスクがあります。

なぜなら、自宅マンションを空き家で売却する場合、自宅が売れなくても、住宅ローンの支払いや管理費、修繕積立金などの住宅維持費がかかります。さらに、引越し先で家賃がかかる場合は、自宅と引越し先の「2件分の住宅維持費」が必要になるのです。

自宅の売却が長期化した時のリスク対策

そのため、資金計画と同時に売却期間の計画も立てておく必要があります。
自己資金で、どれくらいの期間まで「2件分の住宅維持費用」が負担できるかを検討して、売却活動が可能な期間をあらかじめ計画しておきましょう。

売却活動期間を決めておくと、売却の中止や物件価格の値下げ、業者買取り制度の利用などの決断がしやすくなり、売却の長期化を防ぐことができます。

4.売却と購入のタイミングがずれる買い替えリスク対策

買い替えには3つのパターンがあり、自宅の売却と新居の購入のタイミングがずれると、仮住まいや2度の引越しなどの費用が余分にかかるリスクがあります。

そこで、買い替えの3つのパターンと、それぞれのリスクをご紹介します。

買い替えの3つのパターン

1. 売り先行型
1. 売り先行型

「売り先行型」とは、自宅を先に売り出して、売却の見込みが立ってから新居を購入する方法。自宅の売却代金が確定するので、新居購入の資金計画が立てやすく、買い替えが安全に行えます。

しかし、自宅が先に売れてしまい、新築などで入居可能日がまだ先の場合は、一時的に仮住まいが必要になります。すると、仮住まいの家賃や、自宅から仮住まい、仮住まいから新居の2度の引っ越しで余計な出費が必要になるのです。

そのため、買い替えを「売り先行型」で行う人は、あらかじめ仮住まいや引っ越し代金などの予備費用も資金計画に入れておきましょう。

2. 買い先行型
買い先行型

「買い先行型」とは、新居の購入を先に行い、先に新居に引っ越してから自宅を空き家で売り出す方法。住みたい物件を確実に購入することができ、仮住まいが不要というメリットがあります。

しかし、元の自宅に住宅ローンがある場合は、新居購入のための新規ローンの借り入れが難しくなります。そのため、新規の住宅ローンの予定額が借りられず、新居に自己資金の補てんが必要になることもあるのです。

また、新規の住宅ローンの借り入れができでも自宅が売れるまでの間は、売却物件と新居の「二重ローン」状態。さらに、売却物件の管理費も修繕積立金などの住宅維持費用もかかります。

ですから「買い先行型」の場合は、自己資金が少ない場合は、新居の購入金額に注意しなければなりません。自宅が予定よりも安く売れた場合を想定して、資金的に無理のない物件を購入するようにしましょう。

3. 売買同時進行型
売買同時進行型

自宅を売り出しながら、同時進行で住み替える物件を探すという方法。理想的な買い替え方法と言われていますが、売買が同時に成立することはとても難しいです。

先に新居が見つかった場合、同時進行で売却するためには売却に期限が発生します。すると、期限までに自宅を売却する「売り急ぎ」になるため、大幅な値下げ交渉に応じるなどで、自宅が予定よりも安値での売却になるのです。

さらに、売り急ぎにより自宅の売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、自己資金での補てんも必要になります。

このように買い替えは、自宅売却と新居購入のタイミングにより、資金的なリスクの内容が違います。そのため、買い替えは資金計画とともに、買い替え方法をどのタイプで行うかについても検討しておきましょう。

では、自宅の売却や買い替えの資金計画を立てるためには、何が必要なのでしょうか?

資金計画や住宅ローンの返済計画を立てるためには、自己資金や住宅ローンの残債額など、正確な金額データが必要です。

そこで、資金計画を立てる前に売主が調べておくべきことについてご紹介します。

資金計画を立てるために調べておくべき4つの項目

自宅の売却や買い替えの資金計画を立てるためには、売却にかかる費用など、あらかじめ4つの項目について調べておく必要があります。

自宅売却や買い替えの資金計画に必要な4つの項目

    1. 自宅の売却価格の見込額
    2. 住宅ローン残高(住宅ローンがある場合のみ)
    3. 現在の預貯金額
    4. 現金で用意する必要のある諸費用

そこで、資金計画を立てる前に売主が調べておくべき4つの項目を詳しくご紹介します。

1. 自宅の売却価格の見込み額

自宅の売却の資金計画で、最も重要な項目でありながら、正確な金額がわからないのが「自宅の売却価格」。そのため、資金計画は「売却価格の見込み額(相場価格)」を利用します。

より正確な資金計画を立てたい場合は、不動産会社の「訪問査定」を受ける必要があります。しかし、まだ自宅を売却するかどうかも決まっていない段階であれば「相場価格」を調べる程度で十分です。

相場価格を調べるなら一括査定サイトの「机上査定」が便利

自宅の相場価格を調べる方法にはいろいろありますが、インターネットの一括査定サイトがとても便利なのでおすすめです。無料で手軽に自宅の相場価格を調べられるだけでなく、売却を依頼する不動産会社の候補を探すこともできます。

一括査定サイトでは、物件情報だけで相場価格を査定する「机上査定」と、不動産会社に自宅に来てもらい正確な価格査定を行う「訪問査定」が選べます。

相場価格を知りたい人は「机上査定」を選択。物件情報を入力すると、不動産会社の一覧が紹介されるので、その中から査定を受けたい会社を選ぶだけで手続きは完了です。

また、机上査定を受けるときは、できるだけ数多くの不動産会社から査定を受けることをおすすめします。なぜなら、複数の会社から査定を受けると、査定価格を比較できるので、より正確な相場価格を知ることができるのです。

一括査定サイトは、机上査定だけの利用も可能ですし、実際に自宅を売却する必要もありません。気になる人は一括査定サイトの「机上査定」を気軽に試してみてください。

おすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

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「HOME4U」は不動産一括査定サイトのなかで、最も知名度の高いサイトです。
NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

HOME4Uの一括査定申し込みはこちら

なお、相場価格の調べ方については別のページで詳しくご紹介していますので、そちらも参考にしてください。

2. 住宅ローン残高(住宅ローンがある場合のみ)

自宅マンションの売却や住み替えを行うには、売却物件の住宅ローンを必ず完済する必要があります。住宅ローンが残った状態ではマンションは売却できません。

そのため、現在の正確なローン残高を調べる必要があります。そして、現在の残債額を正確に把握できたら、①の「自宅の売却価格の見込み額」で完済できる金額かどうかを調べましょう。

もしも、自宅の売却代金で住宅ローンが完済できない、もしくは、完済はできるけれども余裕がないような場合は、慎重にリスク対策を立てる必要があります。

3. 現在の預貯金額(自己資金)

また資金計画は、現在の預貯金額(自己資金)を正確に把握しておくことも大切です。

もしも、売却代金で住宅ローンが完済できない場合は、自己資金から補てんする必要があります。そして、自己資金の補てんでローンが完済できなければ、自宅を売却することはできません。

とくに買い替えを計画している人は、自宅を売却する費用だけでなく、新居を購入するための頭金や諸費用の準備も必要です。

そのため、正確な自己資金を調べておき、自宅の売却や買い替えに無理がないかどうかを必ず確認しましょう。

4. 現金で用意する必要のある諸費用

自宅の売却や買い替えには現金で用意しなければならない諸費用があります。

そのため、資金計画を立てるときは、現金で用意する必要のある諸費用について調べておく必要もあります。

とくに買い替えの場合は、自宅の売却だけでなく、新居の購入にも費用がかかるため、何にどれくらいの費用がかかるのか、できるだけ詳しく調べておきましょう。

なお、売却にかかる費用については別のページで詳しく説明していますので、そちらを参考にしてください。

売却にかかる主な諸費用

  • 不動産仲介手数料
  • 売買契約書の印紙代
  • ローン残債がある場合は抵当権抹消費用(登記費用)など
  • 繰り上げ返済の手数料

新居購入(買い替え)にかかる主な諸費用

  • 不動産仲介手数料
  • 売買契約書の印紙代
  • 固定資産税清算金(中古物件の場合)
  • 登記費用
  • 住宅ローンの諸経費(契約書の印紙税、融資手数料、ローン保証料、火災保険など)

仮住まいが必要となったときの諸費用

  • 不動産仲介手数料
  • 仮住まい費用(敷金・礼金)
  • 引越し費用など

その他にも、不要品の処分や売却時のハウスクリーニング、リフォーム代なども調べておくと、必要になった時にあわてずにすみます。

このように、売却前の資金計画は、あらかじめ調べておくことがたくさんあります。しかし、自宅の売却価格が確定していないことで「目安価格」で計算しなければならない項目も多いです。

そのため、はじめて自宅を売却する人のなかには、資金計画に不安を感じる人も多いと思います。

そこで資金計画に不安を感じている人には、不動産会社の「訪問査定」を受けることをおすすめします。

資金計画に不安を感じる人は「訪問査定」を受けてみましょう

訪問査定を受けると、不動産会社が自宅を訪問して売却物件を査定するため、実売価格に近い金額を知ることができるのです。すると、資金計画の信頼度が高くなるため、計画に無理がなければ安心して自宅を売却することができます。

また、訪問査定を受けるときに、不動産会社に資金計画について気軽に相談できるので、資金計画の不安や疑問を早期に解決することもできます。

「訪問査定」も一括査定サイトが便利です

まだ訪問査定を受ける不動産会社が決まっていないのであれば、インターネットの一括査定サイトの活用がおすすめです。

先に「机上査定」でご紹介していますが、一括査定サイトでは「訪問査定」を依頼することもできます。そして、手続き方法は「机上査定」とほとんど同じで簡単です。

そして訪問査定を依頼するときは、できるだけ多くの不動産会社から訪問査定を受けることをおすすめします。

複数の会社に訪問査定を受けると、査定価格や不動産会社のアドバイスを比較検討できるので、より精度の高い資金計画を立てることができるのです。

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