マンション売買契約前の最終協議で合意しておくべき6つの重要項目

マンション売買契約前の最終協議で合意しておくべき6つの重要項目

中古マンションの購入希望者が見つかったら、売主は不動産会社の仲介で「売却価格」などの基本的な契約条件の交渉を行ないます。

そして、売主と購入希望者(買主)の双方が契約条件に合意したら、いよいよ正式に売買契約を結ぶことになります。

しかし、正式な売買契約を結ぶ前には、売主と買主との間で、より細かな条件についての打ち合わせも必要。そして、売主と買主の双方が全ての契約条件に合意しておかなければなりません。

そこで、正式な売買契約を結ぶ前に行う最終協議(打ち合わせ)で、売主と買主が相談しておくべき「重要項目」についてご紹介します。

売買契約を結ぶ前に行う最終協議の重要項目

正式な売買契約を結ぶ前に売主と買主が行う最終協議(打ち合わせ)では、購入申込書(買付証明書)で相談していない細かな契約条件について確認しておく必要があります。

そこで、売主と買主が最終協議を行う時に相談しておくべき重要項目をご紹介します。

売買契約前の最終協議での6つの重要項目

売買契約前の最終協議では「代金・費用に関する項目」と「物件に関する項目」のうち、以下の6つは特に重要な項目です。
そのため、売主と買主が話し合い、双方が合意した契約条件を設定する必要があります。

代金・費用に関する項目
1、手付金の取り扱い方法
2、決済日(残代金支払日)に関する詳細
3、公租公課(固定資産税や都市計画税)の清算方法や金額
4、住宅ローン融資利用の特約条項
物件に関する項目
5、危険負担の特約の合意
6、瑕疵担保責任

そして、売主と買主との最終協議も、購入申込書の交渉時と同じように不動産会社の仲介で行います。

もしも、最終協議で売主と買主の意見が割れることがあっても、実績ある不動産会社であれば、双方の意見をうまく調整してくれるので安心です。

それでは、売主と買主との最終協議で重要となる6つの項目について詳しく見てみましょう。

手付金の取り扱い方法

売主と買主は「手付金の取り扱い」について相談しておく必要があります。

そのためには「手付金」がどのようなお金であるかを知っておかなければなりません。

不動産売買契約で売主が受け取る「手付金」とは?

自宅マンションの売買契約を正式に結んだら、売主は買主から売却代金を受け取ります。

しかし、売主が買主から受け取る代金は、通常、契約の進行度に応じて「3段階」に分割。
そして、売主が受け取る時期や目的によって、代金の名称(名目)が違うのです。

売主が買主から受け取る主なお金の名目(名称)

①正式な売買契約を結んだ時に受け取る「手付金」
②取引が進んだ段階で受け取る「中間金」
③最終的な決済で受け取る「残代金」

その中でも、売主が買主からはじめて受け取る「手付金」の取り扱いには要注意。
なぜなら「手付金」は、本来、売却代金(内金)ではないからです。

「手付金」は、契約が完了するまでの一時預かり金

そもそも手付金は、売買契約が成立した証拠金として、売主が買主から受け取る一時的な「預かり金」。

そのため、契約証拠金として預かった「手付金」は、本来、売却代金の残代金の決済が終了した時点で、売主から買主に返金しなければなりません。

ところが、返金手続きはとても面倒なので「残代金の支払いの一部に充当される」のが不動産取引の慣習になっています。

ですから、売主と買主は、正式な売買契約を結ぶ前に「手付金を売却代金に充当するか」について相談しておく必要があるのです。

また、手付金は売買契約の解約時に「解約手付金」としても利用することもできます。

そこで、売主と買主は「契約の解約時の手付金の扱い」についても相談しておかなければなりません。

「解約手付金」は契約解除をスムーズに行う役割があります。

売主と買主との間で正式な売買契約を結んでも、買主が住宅ローンの審査を受ける場合、物件の引渡しが行われるまでに1ヶ月以上の期間が必要です。

そのため、物件の引渡し日(決済日)までに、売主もしくは買主のどちらかに契約を解約しなければならない事情が発生することもあります。

しかし、売主と買主があらかじめ手付金を「解約手付金」と取り決めていれば、解約を申し出た側は損害賠償を求められることなく契約解除ができるようになるのです。

では「解約手付金」とは何なのでしょうか?

そこで、買主と売主のそれぞれの立場での「解約手付金」の取り扱いについてご紹介します。

買主は一定期間内であれば「手付金の放棄」で契約解除できます。

買主は一定期間内であれば「手付金の放棄」で契約解除できます。
手付金を「解約手付金」として取り決めておくと、売主が契約履行する前であれば、買主は「手付金を放棄」(返金を求めない)で、売買契約を解除することができます。

つまり、一定期間内であれば、手付金を放棄することで、買主は損害賠償などのペナルティーなく売買契約を解除することができるのです。

そして「売主が契約履行する前」とは、売主が「物件引き渡し」と「所有権移転登記」を行うことを指すのが一般的。

ただし、物件の引き渡し前であっても、売主が売買契約を履行したと認められる行為があれば、買主は手付金の放棄では契約解除できなくなります。

東京地裁の判例(平成21年9月25日)では、物件引き渡し前に売主が行った「転居先のリフォーム工事の契約と工事の実施」が「売買契約の履行」と認めています。

また、別の判例(東京地裁 平成21年11月12日)では、売主が引き渡し前に、抵当権を消滅させるために借入金全額の返済をした行為も「契約履行の着手」と認めているのです。

このように、買主都合で解約する場合「売主が契約履行する前」の解釈でトラブルになりやすいので要注意。

そのため、売主と買主との話し合いで、買主側からの手付金の放棄による契約解除の期間を「契約日から??日」と限定して契約書に載せることも可能です。

売主が契約解除をする場合は「手付金の倍返し」

売主が契約解除をする場合は「手付金の倍返し」
また、手付金を「解約手付金」として取り決めていた場合、売主も買主が契約を履行するまでであれば「手付金を倍返し」することで契約解除ができます。

この場合の「買主が契約を履行する」とは、買主が「中間金」を支払った時と考えるのが一般的。(ただし、手付金は該当しません。)

そのため、売主が手付金の倍返しで契約解除できる期間は、買主に比べて短期間。
また、買主が入居のために引っ越し業者と契約した時や、新居のために家具を購入した場合、契約の履行に着手したものとみなされるので売主は注意が必要です。

さらに、手付金は解約の場合だけでなく、契約違反を犯した時に、損害賠償とは別に没収される「違約手付」という役割もあります。

このように、手付金には、契約成立の証拠金(証約手付)、手付金放棄による解約(解約手付)、契約違反をした時の違約金(違約手付)の3つの役割があります。

ですから、売主と買主は「手付金の金額」や「手付金の取り扱い方法」などの詳細について相談しておきましょう。

決済日(残代金受取日)に関する詳細

また、売主と買主は、決済日の「日程」や「残代金の受け取り方法」、「お金の流れ」の3項目についても話し合っておかなければなりません。

なぜなら、決済日(残代金支払日)は不動産の売却活動における最後の手順。

そのため「買主の残代金の支払い」や「売主の物件の引き渡し」、売主から買主への「所有権移転登記」などが1日で行われるため、詳細な打ち合わせが必要なのです。

①決済日の設定(残代金の支払い期日)

不動産取引において、買主の「残代金の支払い」と、売主の「物件の引渡し」の手続きは同時(同日)に行われるのが原則。

なぜなら、相手が契約義務(債務)を実行するまでは、自分も契約義務(債務)の実行を拒否できる権利が民法で認められています。「同時履行の抗弁権」(民法第533条)

そこで「残代金の授受」と「物件の引渡し」をトラブルなく同時に行うためには、売主と買主の双方が日程を合わせる必要があるのです。

なお、残代金の支払日が休日・祝日の場合、民法上では翌日を支払い日とすることもできますが、トラブル防止のために、決済日は平日にするのが一般的。
そのため、決済日は、売主と買主の双方が仕事を休める日にしなければなりません。

また、売主と買主の双方に共有名義人がいる場合は、共有者も決済日に立ち会う必要があります。

もしも、相続などで共有名義者が複数いて決済日に欠席する人がいる場合は「委任状」が必要。ですから、決済日は委任状などの準備期間も考慮して日程を決めましょう。

また、決済日は売主が買主から残代金を受け取りますが「お金の受け取り方法」についても打ち合わせておかなければなりません。

②残代金の受け取り方法

通常、売主が残代金を受け取るには3つの方法があります。

・現金払い
・預金小切手(保証小切手・自己宛小切手)、通称:預手(よて)
・売主の指定金融機関口座への「振り込み」

ただし、不動産会社によっては、手付金や中間金は銀行振り込みが可能であっても、残代金だけは口座振り込みが不可の場合もあります。

なぜなら、買主が銀行振り込みで残代金を支払った場合「残代金の受け取り」と「物件の引き渡し(所有権移転登記)」が同時にできず、トラブルの原因になるからです。

そのため、売主と買主は、決済日の残代金の決済方法について不動産会社に確認しておく必要もあります。

また、売主と買主の双方が住宅ローンを利用する場合は、さらに手続きが複雑になるので要注意。

そこで、決済日当日の手続きやお金の流れについても、売主と買主との双方で手順を確認しておかなければなりません。

③決済日当日の手続きとお金の流れ

売主と買主の双方が住宅ローンを利用している場合の、決済日のお金の流れを見てみましょう。

買主が住宅ローンを利用して物件を購入する場合、決済日に、融資金融機関は買主に住宅ローンの融資を実行します。
そして、融資されたお金を受け取った買主は、すぐに売主に残代金を支払います。

すると、買主から残代金を受け取った売主は、自身の住宅ローンを完済するために、その場で売主の融資金融機関に残債分を支払って、住宅ローンを完済するのです。

すると、買主から残代金を受け取った売主は、自身の住宅ローンを完済するために、その場で売主の融資金融機関に残債分を支払って、住宅ローンを完済するのです。

このように、決済日は1日のうちに「買主の融資銀行→買主→売主→売主の融資銀行」へとお金が流れます。

また、売主と買主との間で決済が完了したら、売主と買主、融資銀行は、決済に立ち会っている司法書士に3種類の登記を依頼します。

・売主が借りていた住宅ローンの抵当権の抹消登記
・売主から買主への所有権移転登記
・買主が借りた住宅ローンの抵当権を設定する登記

そして、売主が自宅の鍵や必要書類を買主に渡すことで「残代金の決済」と「物件引き渡し」が完了するのです。

そのため、決済日は、売主と買主、不動産会社、双方の融資銀行の担当者、登記を担当する司法書士など、多くの人が立ち会う一大行事になります。

ですから、売主と買主は、残代金の受け取り方法やお金の流れ、手続きについて、双方がきっちりと理解した上で、詳細についての打ち合わせておきましょう。

公租公課(固定資産税や都市計画税)の清算方法や金額

そして、決済日には、売買代金の決済とは別に、売主と買主の間で税金や管理費など、諸費用の精算なども行ないます。

そのなかでも、公租公課の精算はトラブルも起こりやすいため、売主と買主との間で精算方法について相談しなければなりません。

「公租公課(こうそこうか)」とは、国や地方自治体に納めるべき費用・税金の総称。
固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日現在で対象資産を所有している人が納税義務者となりなります。そして、4月以降にその年の支払通知書が所有者に送付されます。

そのため、売主が4月に「年払い」で税金を納めている場合も多く、年の途中で自宅を売却した場合、払いすぎている税金分を精算しなければなりません。

もちろん、売主が税金を支払っていなかった場合は、売主が不足分を支払う必要があります。

そして、公租公課の精算で最も注意しなければならないのが「起算日」です。

公租公課の起算日をいつにするかを必ず相談しましょう。

行政上の年度が切り替わるのは4月1日。
そのため、売主の物件所有期間を1月1日から計算するのか、4月1日から計算するのかの起算日の違いで公租公課の精算金額が変わります。

ところが、法律上では起算日についての決まりがないため、売主と買主は公租公課の起算日について話し合う必要があるのです。

そして、起算日が決まったら、必ず売買契約書に記載しておかなければなりません。

その他にも、管理費や修繕積立金、各種公共料金なども、引き渡し日以降の分については清算が必要になるので、買主とよく相談しておきましょう。

住宅ローン融資利用の特約条項

また、買主が住宅ローンを利用して物件を購入する予定の場合、売買契約書に「住宅ローン特約」(ローン条項、融資利用の特約)を入れることが一般的。

「住宅ローン特約」とは、もしも買主が融資金融機関のローン審査に通らなかった場合、売買契約を白紙撤回できるという特約です。

特約により、売買契約が「白紙撤回」されると、契約の解除ではなく、契約そのものがなかったことになります。そして、契約が白紙撤回された場合、売主は買主から受け取った手付金などの費用を全て返金しなければなりません。

そのため、売買契約書に住宅ローン特約を入れるときは、必ず売主の合意が必要。

しかし、住宅ローン特約を売買契約書に設定すると、契約が白紙撤回されるかもしれないため、売主のリスクが高くなります。

ですが、売主が住宅ローン特約の設定を拒否すると、買主が購入自体を断念してしまうため、売却機会を逃すことにもなりかねません。

そこで売主は、住宅ローン特約を設定することを承諾する代わりに、売主のリスクを緩和するための「白紙撤回の条件」について買主と話し合うのです。

住宅ローン特約を設定する場合の「5つの契約条件」

売主が住宅ローン特約の設定に合意した場合、5つの特約条件(特約を実行するための条項)の設定について、買主に承諾してもらいましょう。

1、買主が融資を予定している「金融機関名」の明示

買主が複数の金融機関を利用する場合、その中の1つでも審査に通らなければ、契約が白紙撤回される可能性があります。

そのため売主は、買主が利用を予定している全ての金融機関名を売買契約書に記載してもらう必要があります。

2、買主が利用する予定の「融資予定金額」の明示

また、買主が住宅ローンの審査に通っても、希望する金額の融資が受けられないため、契約が白紙撤回になる場合もあります。
そこで、売買契約書には買主の「融資予定金額」の記載も必要です。

3、「ローン承認取得期限日」の設定

さらに、売買契約書には「買主が融資金融期間から住宅ローンの承認を受ける期日」の設定も必要。
もしも、期日を設定していなければ、白紙撤回できる期間が長くなってしまいます。

4、「契約解除期日」の設定

そして、住宅ローン特約により契約が白紙撤回できる期日を定めておくことも大切です。
仲介を担当している不動産会社のアドバイスをもらいながら、売主と買主の間でよく話し合って契約解除期日を設定しましょう。

5、白紙撤回による「無利息での返金」の明示

また、住宅ローン特約により契約が白紙撤回になった場合、売主が買主に返金する手付金などの費用には「利息がかからない」ことを、買主に交渉しましょう。

売主のリスクや契約トラブルを回避するためには「無利息で返金」できることが理想です。

このように、売主と買主は正式な売買契約を結ぶ前に「費用や代金に関すること」についての詳細な条件を話し合い、双方が契約内容に合意しておかなければなりません。

しかし、最終協議ではお金のことだけでなく「物件の取り扱い」についての話し合いも必要です。

危険負担の特約の合意

売買契約を結んだ後、物件の引き渡し前に、地震や台風で建物が壊れてしまったり、マンションの場合、隣の部屋の失火で火事になってしまうこともあります。

そこで、売主の責任ではない原因で、物件の引き渡しができなくなった場合、売主と買主のどちらがリスクを負担するかの「危険負担」について話し合う必要があります。

民法上「危険負担」は買主が不利

民法上では、不動産取引の場合、売買契約を結んだ後であれば、買主が危険を負担することになっています。(民法534条第1項)

つまり、買主は契約後であれば、建物の引き渡しを受けなくとも代金を支払わなければなりません。

しかし、物件の引き渡しもないのに、リスク(危険)だけを買主に移すのはとても不公平。
そこで、不動産取引では買主だけでなく、売主にも危険負担をする特約を付けるのが一般的です。

そのため、危険負担の特約について売主と買主が話し合い、双方が合意しておかなければなりません。

費用負担の選択肢

天災など理由で物件の引き渡しができなくなった場合「売主が修復して買主に引き渡す」という売主の費用負担の特約を結ぶのが一般的。

しかし、近年では「買主が契約の目的を達することができなければ契約を解除できる」という、買主の解除権を認める特約も増えています。

ですから、話し合いで売主と買主の双方が納得できる危険負担の特約を設定するようにしましょう。

さらに、天災や失火の場合だけでなく、物件の故障や破損などの責任負担についても相談しておかなければなりません。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)

雨漏りや給排水管の故障など、物件の欠陥や不具合のことを法律用語で「瑕疵(かし)」。
そして、買主が物件購入時に知ることができなかった故障や不具合は「隠れた瑕疵」と言います。

しかし、売買契約時に買主が知っていた物件の故障や不具合などの瑕疵については、買主が承知して購入しているので売主の責任は問われません。

つまり、売主と買主の間でトラブルが起こるのは「隠れた瑕疵」。

そこで、買主が購入時に知ることができなかった「隠れた瑕疵」についての保証責任「瑕疵担保責任」について、売主と買主で相談しておく必要があります。

民法上では、隠れた瑕疵のある物件の引き渡すと、買主の目的の物を引き渡していないとみなされ、売主の「瑕疵担保責任」が問われてしまうのです。

民法上「瑕疵担保責任」は売主が不利

民法570条では「土地や建物に瑕疵がある場合、売主が瑕疵担保責任を負う」と定められています。

また「瑕疵を発見してから1年以内」の期限を定めて、買主には損害賠償請求権や解除権も認められています。

しかし、中古マンションの場合、民法の「瑕疵を発見してから1年以内」の規定を適用すると、売却してから3年後でもまだ売主が責任を問われることになるのです。

そこで、不動産取引の法律である宅地建物取引業法では、売主が不動産業者の場合は「物件の引き渡しから2年以上」の期間を定めて瑕疵担保責任を負うと定めています。(宅地建物取引業法40条1項)

ただし、売主が個人である場合は、買主との話し合いで期間の設定ができるのです。
そのため、物件引き渡し後の売主の瑕疵担保責任の期間について、売主と買主で相談しなければなりません。

では、民法で「瑕疵を発見してから1年」と決められているのに、なぜ、売主と買主とが話し合いで瑕疵担保責任の期間を定めることができるのでしょうか?

瑕疵担保責任の期間は当事者の話し合いで決める

民法は国が定めた法律ですが「任意規定」となっています。
民法の任意規定とは、売買契約の当事者間で合意していれば、民法の規定を適用せず、独自で特約を設定することができるのです。

そのため、売主が個人の不動産売買の場合、通常は3ヵ月~半年程度の瑕疵担保責任を設定するのが一般的。

もちろん、買主の合意があれば「売主は瑕疵担保責任を負わない」との特約を設定することもできます。

2020年前後の不動産売買には要注意

ただし、現行の民法は改正されることがすでに決定しています。

そして、新しい民法が施行されると、先にご紹介した「危険負担」や「瑕疵担保責任」の内容が変わりますので注意してください。

だたし、現時点では、民法が改正された後、実際の不動産取引の現場でどのような契約内容になるのかは、現時点ではまだ不明確。

そのため、2020年前後に自宅を売却しようと考えている人は民法改正後の不動産取引契約の動向に注意してください。

2020年前後に新しい民法が施行されます。

民法は1890年(明治29年)の制定以来、大きな見直しが行われていませんでした。

ところが、市民生活は日々変化しているため、現行民法の内容が時代に合わなくなってしまったのです。

そこで、第193回通常国会で改正民法が検討され、平成29年5月26日に参院本会議で改正法が可決。約120年ぶりに民法が改正されることが決定しました。

ただし、改正された民法が法律として効力を発揮するためには、官報などで「公布」した後、3年を目途に「施行」する必要があります。
ですから、現時点ですぐに民法が変わる訳ではありません。

しかし、通常の流れからすると、2020年(平成32年)4月までには新しい民法が施行されます。

そのため、2020年前後に自宅の売却をすると、改正民法に基づいた売買契約を結ぶ可能性が高くなるのです。

では、民法が改正されると、不動産売買の契約内容がどのように変わると予想されるのでしょうか?

そこで、民法改正後の売主の「瑕疵担保責任」の例をご紹介します。

改正民法では「契約不適合責任」に要注意。

今回、民法が改正されるのは「債権や契約に関する分野」。
そのため不動産の売買契約も大きな影響を受けます。

とくに、中古マンションの売主が注意すべきは「瑕疵担保責任」。

改正民法では、物件の欠陥や不具合を指す「瑕疵(かし)」という言葉が「契約不適合」に変更されます。したがって「瑕疵担保責任」も「契約不適合責任」に名称変更。

そして、瑕疵担保責任(契約不適合責任)は名前が変わるだけでなく、売主の物件責任についても契約内容の変化が予想されています。

なぜなら、現行の民法では曖昧だった、買主が物件の欠陥や不具合に対して補修を求めることができる「追完請求権」や「代金減額請求権」が改正後は認められるからです。

そこで、民法改正後の不動産取引では「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約が設定できなくなるとも予想されています。

ですから、新しい民法が施行されると、現在よりも売主の瑕疵担保責任(契約不適合責任)が重くなる可能性があるのです。

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