転勤中だけマンションを貸したい!新たな賃貸方法「リロケーション」とは

転勤中だけマンションを貸したい!新たな賃貸方法「リロケーション」とは

転勤中、空き家になる自宅をどうするかの選択肢は「賃貸」か「売却」のどちらかになるのが一般的です。

ところが、賃貸経営の経験のない人が安易に自宅を賃貸に出すと、家賃滞納や入居者トラブルに巻き込まれる可能性があります。

そのため、近年では転勤時の第3の選択肢として、賃貸時の手間やトラブルの心配がない「リロケーション」も人気。

しかし「リロケーション」は、まだ一般的にはあまり知られていません。

そこで、新たな自宅の賃貸方法として注目されている「リロケーション」について詳しくご紹介します。

はじめに、リロケーションとはどのようなものなのか、概要から見てみましょう。

リロケーションとは?

リロケーションとは本来、転勤などで「一定期間だけ自宅を賃貸に出すこと」を意味します。

しかし「転勤者の留守宅管理」や「留守宅管理で行う一時賃貸」の呼び名としても利用。

そのため、リロケーションは、転勤期間のみ自宅を賃貸に出し、家主と委託契約を結んだ業者が「賃貸業務」や「留守宅管理」を行うサービス契約のことを指すのが一般的です。

ところが、業者が転勤中の留守宅を管理する「リロケーション」の歴史はまだ浅く、平成12年(2000年)3月1日より施行された「定期借家契約」に伴って誕生した新たな方法。

そのため、「リロケーション」の知名度は低く、名前は知っていても内容はよくわからないという人も多いのです。

そこで、通常の賃貸方法とリロケーションの違いを、もっと詳しく見てみましょう。

リロケーション契約には2種類あります。

リロケーションとは「賃貸業務」と「留守宅管理」をセットで業者に委託する契約です。

そして、リロケーション契約には2種類あり、自宅の貸し出し方やサポート内容に違いがあります。

リロケーション契約の2つのタイプ

転勤者がリロケーションを利用する場合、主に2種類の契約形式があるので、内容をよく理解して、自分に都合の良いタイプを選ぶようにしましょう。

家主が貸主となり賃貸業務を業者に任せる「代理委託タイプ」。

自宅を賃貸に出す際、入居者募集や入居後の賃貸業務、未入居時の留守宅管理などを業者に委託するタイプの契約です。

海外駐在などで家主が遠方にいる場合、入居者からの補修の依頼やクレーム対応、家賃の徴収など、日常の賃貸業務を行うことができません。

そこで、家主はリロケーション業者と「管理委託契約」を結び、本来は家主が行うべき「大家の仕事」を業者に代行してもらいます。

なお、この契約タイプの場合、家主が入居者と賃貸契約(定期借家契約)を結ぶので、業者はあくまでも「代理・代行」という立場です。

なお、この契約タイプの場合、家主が入居者と賃貸契約(定期借家契約)を結ぶので、業者はあくまでも「代理・代行」という立場です。

リロケーション業者が貸主となる「転貸タイプ」。

また、リロケーションには、家主が業者と賃貸契約を結び「業者の転貸」という形式で、一定期間だけ自宅を賃貸に出すというタイプもあります。

「業者の転貸」とは、家主から業者が物件を借り受けて「又貸し(サブリース)」すること。

転貸タイプの場合、リロケーション業者が「貸主」となり、入居者を募集して賃貸契約(定期借家契約)を結びます。

そのため、自宅の賃貸契約に家主は一切関わることがなく、日常の賃貸業務や空室時の管理などは全て「業者任せ」。

そして、業者は集金した家賃から管理費用を差し引いて余剰金があれば、家主に家賃として支払います。

なお、転貸タイプの場合、入居者が家賃滞納をしても業者が立替え払いをする「家賃保証」や入居者がいなくても家賃が支払われる「空室保証」などの保証サービスも充実。

ですから、転貸タイプのリロケーションは、とくに海外駐在などの遠距離転勤者に人気があります。

なお、転貸タイプの場合、入居者が家賃滞納をしても業者が立替え払いをする「家賃保証」や入居者がいなくても家賃が支払われる「空室保証」などの保証サービスも充実。

ここまで、2種類のリロケーション契約について見てきましたが、どちらのタイプも転勤者には便利なので、リロケーションに魅力を感じた人も多いと思います。

しかし残念ながら、リロケーションにはデメリットも多いのです。

そこで、転勤時にリロケーションを利用するかどうかを判断しやすいように、メリットとデメリットのポイントをまとめました。

転勤時にリロケーションを利用するメリット

リロケーションの最大のメリットは、自分で自宅を賃貸に出すよりも手間がかからず、入居者とのトラブルも回避できるということです。

そして、転勤時にリロケーションを利用すると、主に5つのメリットがあります。

転勤時にリロケーションを利用する5つのメリット

  • 家主は何もせずに家賃収入が得られる。
  • 自宅の売却を回避できる。
  • 空き家による急速な劣化を防げる。
  • 家賃滞納やクレームなどのトラブルに関わらなくて済む。
  • 契約期間終了後は確実に自宅に戻れる。

それでは、5つのメリットの内容を詳しく見てみましょう。

家主は何もせずに家賃収入が得られる。

リロケーションを利用した場合、毎月の家賃から諸経費を除いて余剰金があれば、家主は何もすることなく家賃収入を得ることができます。

そして、業者との契約に「家賃保証」や「空室保証」があれば、入居者が家賃を滞納したり、早期に退去した場合でも、確実に家賃を受け取ることができるので安心です。

自宅の売却を回避できる。

通常、転勤時に自宅を管理する人がいなければ、防犯や防災上に問題が起こりやすいため「売却」を検討しなければなりません。

しかし、リロケーションを利用すると、業者が留守宅を管理してくれるので、自宅の売却を回避できるのです。

また、自宅に住宅ローンがある場合でも、リロケーションで得た家賃収入をローン返済に充てることができれば、経済的にも自宅を維持しやすくなります。

空き家による急速な劣化を防げる。

転勤期間中、空き家の状態が長期間続くと室内の湿度が高くなり、カビやダニが大量に発生します。

すると、壁紙の剥がれや畳の腐食など、室内設備が急速に劣化するため、自宅の資産価値も低下。

しかし、自宅を賃貸に出しておけば、入居者が通気や換気を行うので、湿度による急速な室内劣化を予防できます。

また、リロケーション契約の期間中であれば、自宅が空き家の状態でも、業者が定期的に清掃などの留守宅管理をしてくれるので安心です。

家賃滞納やクレームなどのトラブルに関わらなくて済む。

通常の賃貸で自宅を貸した場合、入居者が家賃滞納すると、家主は家賃を督促しなければならず、回収できなければ裁判も必要です。

また、入居者からのクレームや、室内設備の修理依頼にも、家主は全て対応しなければなりません。

しかし、リロケーションを利用すると、全て業者が代行してくれるので、家主には賃貸経営にかかる手間や精神的な負担が一切ないのです。

契約期間終了後は確実に自宅に戻れる。

一定期間だけ自宅を賃貸に出したいのであれば、通常の賃貸方法でも「定期借家契約」を結べば可能です。

ところが「定期借家契約」は、退去に関するトラブルが起こりやすいというリスクがあります。

その点、リロケーションを利用していれば、不動産会社が入居者を退去させているので、契約期間終了後に家主が自宅に戻れないということはほとんどありません。

万が一、契約終了時に入居者が退去していない場合、リロケーション契約に「明渡し保証」が設定されていれば、家主は業者から損害金を受け取ることもできます。

このように、リロケーションは通常の定期借家契約よりも手軽に家賃収入を得ることができます。

また、契約終了後は確実に自宅に戻れるのも転勤者には大きなメリットです。

万が一、契約終了時に入居者が退去していない場合、リロケーション契約に「明渡し保証」が設定されていれば、家主は業者から損害金を受け取ることもできます。

ところが、リロケーションはメリットばかりではありません。

そこで、転勤者がリロケーションを利用する場合のデメリットもご紹介します。

利用の際に注意すべきリロケーションのデメリット

リロケーションのデメリットは、自分で賃貸に出すよりも家賃収入が低く、管理手数料などの諸費用もかかるため、場合によっては赤字になるということです。

そこで、転勤時にリロケーションを利用する場合、家主は5つのデメリットに注意が必要です。

転勤時にリロケーションを利用する際の5つのデメリット

  • 高い家賃収入は期待できない。
  • 通常の賃貸よりも諸費用がかかる。
  • 入居者が決まらず家賃収入が入らない。
  • 家主は入居者を選べない。
  • 売却した方が得の場合もある。

それでは、リロケーションの5つのデメリットについて詳しく見てみましょう。

高い家賃収入は期待できない。

あらかじめ賃貸期間を設定した「定期借家契約」の場合、期間限定という厳しい条件があるため、通常の賃貸方法でも家賃は相場よりも低くなるのが一般的。

そして、リロケーションの場合も「定期借家契約」になるので、とくに「転貸タイプ」の場合、貸主となる業者は入居者を早期に見つけるために家賃をかなり低く設定します。

そのため、家主に支払われる家賃(家賃から経費を差し引いた余剰金)が少額になる場合もあり、住宅ローンの返済に充てる予定の人は注意が必要です。

なお「代理委託タイプ」のリロケーションの場合、契約形態にもよりますが「転貸タイプ」よりは高い家賃収入が期待できます。

通常の賃貸よりも諸費用がかかる。

リロケーションは留守宅の管理委託契約なので、通常の借家契約よりも諸費用がかかります。

主なリロケーションにかかる費用は、管理委託契約時の事務手数料や保証料、毎月の管理手数料、契約を更新する場合は更新料など。

通常、リロケーションを利用すると「家賃の10%程度」の費用がかかるとも言われています。

しかし、リロケーションの諸費用は、業者によって全く違うため、サービス内容や料金体系をよく確認してから、契約するようにしましょう。

入居者が決まらず家賃収入が入らない。

そして、一般賃貸も同様ですが、自宅の入居希望者が見つからなければ、家賃収入は期待できません。

ところが、リロケーションの場合は、空き家状態でも定期的に業者が掃除するなどの管理をしているため、家賃収入がなくても、賃料の10%程度の諸費用が必要です。

そのため「空室保証」など、空室時の保証契約がない場合は、入居者が見つからない期間、家主に管理費用の支払い義務が発生する可能性もあります。

家主は入居者を選べない。

リロケーションは「家主が賃貸契約に関わらずに済む」ことがメリットの1つ。
ところが、家主が賃貸契約に関わらないため、入居者を選べないというデメリットがあるのです。

もちろん、家主が業者に委託する際、ペットや喫煙不可などの入居条件を設定することは可能。しかし、入居審査は業者が行うため、家主が入居者を選ぶことはできません。

そのため、家主にとって好ましくない人物が入居する可能性もあります。

売却した方が得の場合もある。

リロケーションは転勤者にとって、安心して短期賃貸に出せる便利な手段です。
しかし、諸費用が高いため、転勤期間が長引くと費用の総額も大きくなってしまいます。

また、マンションの場合、築年数が経つほど資産価値が減少するため、リロケーションで賃貸に出している間に高値で売れる時期を逃してしまう可能性もあります。

そのため、転勤期間や物件によっては、リロケーションを利用して賃貸に出すよりも、売却した方が得になる場合もあるのです。

また、マンションの場合、築年数が経つほど資産価値が減少するため、リロケーションで賃貸に出している間に高値で売れる時期を逃してしまう可能性もあります。

このように、リロケーションにはメリットだけでなくデメリットもあるため、自分にとって利用価値があるかどうかを、慎重に検討しなければなりません。

では、リロケーションは、どのような人に向いている賃貸方法なのでしょうか?

リロケーションはこんな人におすすめ。

リロケーションを利用すると、高い家賃収入は期待できませんが、手間をかけずに自宅を賃貸に出すことができ、契約終了後は確実に自宅に戻れます。

そこで、どんな人がリロケーションの利用に向いているのか見てみましょう。

リロケーションの利用に向いている人

住宅ローンを利用していない。
自宅に住宅ローンがなければ、リロケーションで得た家賃は家主の利益になります。

転勤先の住居に家賃が発生しない。
転勤先で住居費がかからない場合、リロケーションで得た家賃をローン返済に充てることで、自宅を維持しやすくなります。

転勤期間があらかじめ決まっている。
リロケーションを利用すると、自宅を賃貸に出していても、契約終了時には業者が入居者を退去させているので、確実に自宅に戻ることができます。

賃貸時のトラブルが心配な人。
リロケーションの場合、不動産会社が日常の賃貸業務を行うので、家主は家賃滞納やクレームなどの入居者トラブルを心配する必要がありません。

海外など遠距離に転勤する人。
リロケーションを利用すると、自宅の管理を全て業者に委託することができ、自宅の状況を定期的に報告してもらえるので、遠距離に住んでいても安心感があります。

このように、リロケーションは家主の目的や希望に合えば、とても便利。
ですから、転勤時にはリロケーションの利用も検討してみてください。

そして、リロケーションを利用すると決めたら、家主が安心して自宅の管理を依頼できるリロケーション業者を探す必要があります。

しかし、はじめてリロケーションを利用する人は、業者の良し悪しを見分けることができません。

そこで、リロケーション業者の選び方のポイントを見てみましょう。

リロケーション業者を選びの3つのポイント

リロケーションは、主に不動産仲介業者や不動産管理会社が取り扱っていますが、リロケーションの専門業者もあります。

そこで、リロケーション業者を選ぶ際の判断基準になる3つのポイントをご紹介します。

査定価格よりも営業力を重視
通常の賃貸であれば、不動産会社に自宅を査定してもらい、高い査定価格をつけてくれる会社を選ぶというのも1つの選び方です。

しかし、リロケーション時の賃料は、短期賃貸の影響で通常よりも低い金額になるのが一般的。

そのため、業者を選ぶ時は「家賃査定の金額」よりも、いかに早く入居者を見つけることができるかどうか「営業力(客付け力)」を重視して会社を選ぶことが大切です。

ただし、入居者を見つけるスピードが早い業者の中には、入居審査が甘く「入居者の質」に問題がある場合もあります。

ですから、リロケーション業者を選ぶときは「どのような媒体で入居者を募集しているのか」や「入居審査の方法」なども詳細にチェックしましょう。

サービス内容や料金を比較
リロケーションは、サービス内容や料金、保証内容も会社によって全く違うので、自分に合うプランで留守宅を管理してくれる会社を見つけなければなりません。

また、業者によっては一定のサポートプランに、オプションで家主が希望する業務を追加できる場合もあります。

そのため、リロケーション業者を選ぶ時は、できるだけ数多くの業者を調べて、サービス内容や料金を比較しましょう。

とくに、家賃滞納時の「家賃保証」や、入居者が見つからない期間の「空室保証」、契約期間終了時に入居者が退去しなかった場合の「明け渡し保証」などの保証の有無は大事です。

会社の評判(管理物件の数)
転勤中、大切な自宅の留守管理を依頼するのですから、評判のよい会社を選んでおくと安心です。しかし、リロケーション会社の評判を調べるのは難しいです。

そこで、1つの目安になるのが「管理物件の数」。
管理を委託している人が多いということは、それだけ信頼と実績がある証拠です。

ただし、何万もの実績を持つ大手企業が必ずしも良いとは限りません。

大手企業は、リロケーションに関するノウハウが豊富なので安心感がありますが、多くの管理物件を抱えているため、管理の質に問題がある場合もあります。

ですから「大手企業なら安心」という固定観念を持たないようにしましょう。

このように、リロケーション業者の選び方は、通常の賃貸時の不動産会社選びとは違います。

しかし、リロケーション業者を比較したくても、転勤準備の慌ただしい状況の中、自分で何社もの業者を見つけるのは大変です。

そこで、リロケーション業者を探したい時には、インターネットの「家賃一括査定サイト」の利用をおすすめします。

リロケーション業者探しはインターネットが便利です。

リロケーションは、まだ、歴史の浅い賃貸方法なので、売却仲介や一般の賃貸仲介に比べて、取り扱う会社は少ないです。

そのため、地元ではリロケーションを取り扱う業者が見つからない場合もあります。

このように、地元に評判の良いリロケーション業者がない、忙しくて業者を探す暇がないという人には、複数の業者を比較できる「賃料一括査定サイト」の利用がおすすめです。

自宅の基本情報や希望プランを入力するだけで、地元を管轄するリロケーション取り扱い会社を紹介してもらえるので、自分で会社を探す手間がありません。

また、複数の会社を紹介してもらえるので、各社のサービス内容や料金も比較しやすく、気に入った会社があれば、賃料査定の依頼や相談なども無料でできるので手軽で便利。

もちろん、リロケーションを決めていない人でも利用できるので、興味のある人は気軽に試してみてください。

⇒マンション賃料一括比較サイト:マンション貸す.com