離婚決定後の自宅マンション売却について。財産分与を行う際の選択肢とは

離婚決定後の自宅マンション売却について。財産分与を行う際の選択肢とは

厚生労働省が発表した「平成28年(2016年)人口動態統計(確定数)」によると、婚姻件数は62万531組に対して、離婚件数は21万6798組。

統計結果の数字だけで言えば、およそ3組に1組の夫婦が離婚していることになります。

ところが、離婚は結婚よりも大変な作業。

結婚生活のなかで夫婦が協力して築いた財産があるため、離婚時には貢献度に応じて財産を分ける「財産分与」について話し合う必要があります。

そして、離財産分与の話し合いで難航しやすいのが、夫婦で購入した「自宅マンション」。

自宅マンションは、生活の基盤となる住まいであり、高価な財産でもあります。
ところが、住宅ローンが残っていると「負の財産」になる場合もあるのです。

そこで、財産分与の話し合いに役立つ「離婚時に家をどうするかの選択肢」や「家の資産価値の調べ方と注意ポイント」についてご紹介します。

はじめに、離婚時に持ち家をどうするかの選択肢から見てみましょう。

離婚する夫婦は自宅マンションをどうしている?

現在住んでいるマンションが持ち家の場合、離婚時には「自宅をどうするか」について夫婦で話し合わなければなりません。

ところが、住宅ローンの有無で、自宅の選択肢が違うのです。

そこで、離婚する夫婦の一般的な自宅の選択肢を「住宅ローンの有無」に分けてご紹介します。

自宅マンションに住宅ローンがない場合

住宅ローンをすでに完済しているなど、マンションに住宅ローンがない場合、離婚時の自宅の選択肢は主に2種類あり、どちらかを選択するのが一般的です。

1、夫婦のどちらかが自宅に住み続ける。

夫婦の話し合いでどちらかが自宅を貰うという選択肢です。

夫婦のうち、自宅から出て行く方は、家の代わりに相当額の現金や株券などの「金融資産」や、貴金属や自動車、家具などの「動産」を財産分与として受け取ります。

夫婦のうち、自宅から出て行く方は、家の代わりに相当額の現金や株券などの「金融資産」や、貴金属や自動車、家具などの「動産」を財産分与として受け取ります。

2、自宅を売却して利益を夫婦で分ける。

夫婦のどちらも自宅に住み続けることを希望しない場合や夫婦の話し合いが決別した場合は「自宅の売却」という選択肢もあります。

自宅を売却して現金化すると、夫婦で公平に利益を分配することができます。

夫婦のどちらも自宅に住み続けることを希望しない場合や夫婦の話し合いが決別した場合は「自宅の売却」という選択肢もあります。
このように、自宅マンションに住宅ローンがない場合は、財産分与がしやすいため、話し合いで円満に合意することが多いです。

自宅マンションに住宅ローンがある場合

ところが、自宅マンションに住宅ローンがある場合は自宅の選択肢も複雑になります。

そこで、住宅ローンがある自宅の代表的な3つのケースをご紹介します。

1、家の名義人である夫が住み続け、妻にはお金で支払う。

自宅の他にも、現金などの金融資産や貴金属などの動産がある場合に選べる選択肢です。

夫名義で住宅ローンを利用しているマンションを夫が貰い、出て行く妻には財産分与の相当分を現金などで支払います。

夫名義で住宅ローンを利用しているマンションを夫が貰い、出て行く妻には財産分与の相当分を現金などで支払います。

2、家の名義は夫のままで妻が住み続けるが、住宅ローンは夫が支払う。

また、夫婦に子供がいる場合、家の名義は夫のままで、夫が自宅を出るケースも多いです。

自宅に妻と子供を住み続けさせることで「夫が支払い続ける住宅ローン」、もしくは「妻が夫に支払うべき家賃」を、子供の養育費や妻への慰謝料の代わりにします。

自宅に妻と子供を住み続けさせることで「夫が支払い続ける住宅ローン」、もしくは「妻が夫に支払うべき家賃」を、子供の養育費や妻への慰謝料の代わりにします。

本来、離婚後に夫名義の自宅に元妻と子が住む場合「家賃の支払い」が発生。

しかし、夫が家賃を受け取らない代わりに、妻に支払うべき離婚時の養育費や慰謝料と相殺してもらうのです。

ただし、夫名義の家に元妻が住み続けることや、夫が元妻のために住宅ローンを払い続けることで、離婚後にトラブルも発生しやすいケースとも言えます。

3、自宅マンションを売却する。

そして、自宅の価値が住宅ローンの残債よりも高い「アンダーローン」の場合は、自宅の売却代金で住宅ローンを完済した後、売却代金の余剰金を夫婦で分配します。

しかし、自宅の売却代金だけでは住宅ローンが完済できない「オーバーローン(担保割れ物件)」の場合は、預貯金など、夫婦の共有財産から不足分の補てんが必要。

そのため、自宅の売却代金を夫婦で分けることはできません。

しかし、自宅の売却代金だけでは住宅ローンが完済できない「オーバーローン(担保割れ物件)」の場合は、預貯金など、夫婦の共有財産から不足分の補てんが必要。

このように、自宅が「オーバーローン」の場合、離婚時に自宅を売却すると、住宅ローンの完済のために夫婦の共有財産(預貯金)は減ることになります。

しかし、自宅の売却は、円満な財産分与をするためには最も有効な選択肢。

とくに、夫婦が共有名義で住宅ローンを借りている場合、自宅を売却しなければ、離婚後も双方が住宅ローンを払い続け「負の財産」を背負うことになります。

そこで、離婚後の住宅ローンの心配や返済トラブルを回避するために、財産分与の際に共有名義のマンションを売却する夫婦も多いのです。

そこで、離婚後の住宅ローンの心配や返済トラブルを回避するために、財産分与の際に共有名義のマンションを売却する夫婦も多いのです。

このように、離婚時に自宅マンションをどうするかの選択肢は、住宅ローンの有無や家の名義人によっても違います。

ただし、自宅がオーバーローンの場合、預貯金の補てんで住宅ローンを完済できなければ、自宅の売却を選択することはできません。

そのため、離婚時に自宅をどうすするかを夫婦で話し合う前に、まずは、自宅の不動産価値や権利状態などを調べておくことが大切です。

そこで、自宅の財産価値を知るために必要となる「調査項目」と「注意ポイント」についてご紹介します。

自宅の財産価値を知るための調査項目と注意ポイント

自宅マンションには、不動産としての財産価値があります。

ところが、住宅ローンを利用している場合、売却代金でローンを完済できなければ、自宅マンションは「負の財産」。

ですから「売却代金でローンが完済できるか」、「預貯金での補てんは必要か」などを事前に調べておかなければ、自宅が「財産」なのか「負の財産」なのかもわかりません。

そして、自宅の財産価値を知るためには、3つの事前調査が必要です。

  • 自宅マンションの財産価値を調べる。
  • 住宅ローンの残債額を調べる。
  • 住宅ローンの契約内容を調べる。

それでは、3つの調査項目の内容と注意ポイントを見てみましょう。

自宅マンションの財産価値を調べる。

はじめに、自宅マンションにどれだけの不動産価値があるかを調べる必要があります。

不動産価値を調べる方法にはいくつかありますが、実売価格に最も近い「売却予想価格」を知りたい場合は、不動産会社に価格査定を依頼しましょう。

ただし、不動産会社に自宅の査定を依頼する場合、注意すべきことがあります。

価格査定を依頼する際の注意ポイント

同じ物件であっても、不動産会社によって、査定価格や評価に違いがあります。

そのため、不動産会社に価格査定を依頼する時は、必ず複数の会社に査定を依頼することが大切。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、各社の査定価格や評価を比較できるので、より正確な資産価値の判断ができます。

ただし、地元の不動産会社に査定を依頼すると、離婚の事実や自宅の売却を検討していることが近所に知られやすくなるので要注意。

そこで、誰にも知られずに査定を受けたい場合は、インターネットの一括査定サイトの利用をおすすめします。

一括査定サイトを利用すると、紹介リストの中から、査定を希望する不動産会社を選ぶだけで査定依頼の手続きができるので便利。

また「隣近所に知られたくない」など、査定時に希望がある場合、申込み画面の備考欄などに記載しておくと、依頼主の要望に配慮した査定を受けられるので安心です。

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「HOME4U」は不動産一括査定サイトのなかで、最も知名度の高いサイトです。
NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

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住宅ローンの残債額を調べる。

不動産会社に価格査定を依頼して、自宅の不動産価値(売却予想価格)がわかったら、次は住宅ローンの残債額を調べましょう。

住宅ローンの残高は、住宅ローンを借りた時に貰った「返済計画表」を見ればわかります。

もしも、返済表が手元にない場合は、融資を受けた金融機関に問い合わせると「残高証明書」の再発行が可能。

しかし、現在では各金融機関の自社サイトから残債額を確認できる場合も多いので、融資を受けた銀行のHPを確認してみてください。

そして、住宅ローンの残債額がわかったら、不動産会社の査定価格を差し引いて、自宅の売却代金で住宅ローンが完済できるかどうかを確認しましょう。

売却代金で住宅ローンを完済することができ、かつ、夫婦で分配できる余剰金が出る場合、自宅マンションは「財産(プラスの財産)」。

しかし、売却代金で住宅ローンが完済できない場合は、離婚後も夫婦のどちらか、もしくは夫婦双方でローンの返済が必要となる「負の財産(マイナスの財産)」なのです。

しかし、売却代金で住宅ローンが完済できない場合は、離婚後も夫婦のどちらか、もしくは夫婦双方でローンの返済が必要となる「負の財産(マイナスの財産)」なのです。

住宅ローンの残債額を調べる際の注意ポイント

自宅の売却代金と預貯金からの補てんで住宅ローンが完済できない場合、原則的に自宅を売却することはできません。

そのため、預貯金の他にも、株券や自動車など、現金化してローンの補てんに運用できる共有財産がないかも調べておきましょう。

それでも住宅ローンの完済が見込めない場合は「自宅の売却」を諦めることになるので、離婚後、住宅ローンを誰が払い続けるのかの話し合いが必要。

そして、離婚後の住宅ローンについての話し合いには「住宅ローンの契約内容」がとても重要になります。

住宅ローンの契約内容を調べる。

自宅を売却しても住宅ローンが完済できない「マイナスの財産」の場合、住宅ローンの契約内容の確認が必要です。

住宅ローンをどのような契約で借りているのか、また夫と妻のそれぞれに、どれだけの債務負担があるのかを正しく理解しておかなければなりません。

そこで、夫婦で住宅ローンを利用する場合の「借り方の種類」を見てみましょう。

夫婦で住宅ローンを利用する際の3つの借り方パターン

夫婦でマンションを購入する場合、住宅ローンの借り方には主に3種類あり、それぞれ夫と妻のローン返済に対する責任の重さが違います。

単独名義で住宅ローンを借り、パートナーが連帯保証人になる。

「連帯保証人」とは、住宅ローンの名義人と連帯して債務を保証する人のこと。

夫婦の収入合算で住宅ローンを借りる場合、夫の名義で住宅ローンを借りると、収入合算者である妻は連帯保証人となります。

ただし、妻は「夫の返済を保証する立場」なので、夫に返済能力がある限り、妻が保証人としての責任を求められることはありません。

ただし、妻は「夫の返済を保証する立場」なので、夫に返済能力がある限り、妻が保証人としての責任を求められることはありません。

なお、夫婦のそれぞれが個別に住宅ローンを組む「ペアローン」の場合も、お互いに相手の連帯保証人になるのが一般的。

この場合も、本人にローン返済能力がなくなった場合、パートナーに返済義務が生じるため、自身で結んだローンと相手方のローンの両方の支払い義務が発生します。

この場合も、本人にローン返済能力がなくなった場合、パートナーに返済義務が生じるため、自身で結んだローンと相手方のローンの両方の支払い義務が発生します。

夫と妻が連帯債務者

また、夫婦の合算収入で住宅ローンを借りる場合、夫と妻が「連帯債務者」になる場合もあります。

その代表的なものが、住宅金融支援機構の「フラット35」を夫婦の収入合算で利用した場合。

連帯債務は連帯保証とは違い、夫と妻の両方が主債務者です。
そのため、夫の返済能力に関係なく、妻にも同等の債務返済義務があります。

ですから、先にご紹介した「連帯保証人」よりも責任能力は重く、融資金融機関は夫よりも先に妻に対してローンの返済を求めることもできます。

ですから、先にご紹介した「連帯保証人」よりも責任能力は重く、融資金融機関は夫よりも先に妻に対してローンの返済を求めることもできます。

単独名義で住宅ローンを借り、連帯保証人は「住宅ローン保証協会」を利用。

住宅ローンを借りるときには基本的に連帯保証人が必要です。

しかし「住宅ローン保証協会」に保証料を支払うことで、保証協会を連帯保証人にすることも可能です。

この場合、本人に返済能力がなくなっても、パートナーに債務返済義務はありません。

この場合、本人に返済能力がなくなっても、パートナーに債務返済義務はありません。

このように、住宅ローンは契約内容によって、夫婦それぞれの債務負担が全く違います。

ですから、自分は「連帯債務者」なのか「連帯保証人」なのか、保証協会を利用しているので「債務の負担がない」のかを必ず確認しておきましょう。

住宅ローンの契約内容を調べる際の注意ポイント

連帯保証人や連帯債務者の契約は、金融機関との契約になります。
そのため、離婚したからといって債務負担の責任がなくなることはありません。

とくに「連帯債務者」と「連帯保証人」とでは債務に対する責任の重さが全く違うので、離婚後の住宅ローンの返済について、夫婦でよく話し合う必要があります。

では、離婚後に「連帯債務者」や「連帯保証人」から外れたい場合はどうすればよいのでしょうか?

連帯債務や連帯保証人から外れるには?

住宅ローンを夫婦の共有名義で借り、夫と妻が連帯債務者の場合、融資を受けた金融機関の承諾なしに、家の名義を変えたり、連帯債務者から外れることはできません。

これは、連帯保証人の場合も同様。連帯保証人から外れるには金融機関(債権者)同意が必要です。

とくに、夫婦の収入合算で住宅ローンを借りた場合、夫もしくは妻の1人分の収入だけでは返済能力が不足します。

ですから、夫婦どちらかの名義を連帯債務者から外すと、返済不能に陥るリスクが高くなるので、金融機関が名義の変更を承諾することはほとんどありません。

つまり、連帯債務や連帯保証人から外れるには、住宅ローンがなくなるまで返済し続けるしかないのです。

ただし、方法が全くない訳ではありません。

そこで、連帯債務や連帯保証人から外れることができる4つの方法をご紹介します。

連帯債務・連帯保証人から外れる4つの方法

  • 住宅ローンを単独名義で借り換える。
  • 連帯債務や連帯保証人を他の人に頼む。
  • 住宅ローン相当分の固定資産を担保にする。
  • 自宅を売却して住宅ローンを一括返済する。

それでは、離婚時の財産分与の話し合いでも重要となる、連帯債務や連帯保証人から外れる4つの方法について詳しく見てみましょう。

住宅ローンを単独名義で借り換える。

別の金融機関から住宅ローンを借りて現在の住宅ローンを完済することを「借り換え」と言います。

そして、共有名義で借りていた住宅ローンの借り換えを行う場合、夫婦どちらかの単独名義でローンを借りることができれば「連帯債務」を解消することは可能。

また、ローンを借り換える時に、別の人を保証人にするか、住宅ローン保証協会を利用することで「連帯保証」から外れることもできます。

ただし、単独名義で借り換えを行う場合、1人分の収入でのローン審査になるので、収入や資産状況などの条件審査が厳しくなるので注意が必要です。

連帯債務や連帯保証人を他の人に頼む。

そして、ローンの借り換えを行わず、離婚後に夫が家を貰う場合、妻の名義を外すためには、夫の両親や兄弟に連帯債務や連帯保証人になってもらうという方法もあります。

しかし、金融機関の条件審査を受ける必要があり、承諾がなければ妻が連帯債務や連帯保証人から外れることはできません。

住宅ローン相当分の固定資産を担保にする。

なお、住宅ローンの融資金額に相当する不動産などの担保があれば、連帯債務や連帯保証の変更について金融機関の承諾を得やすくなります。

ただし、この場合も金融機関の条件審査を受けることになるので、不動産価値の高い物件でも、変更が認められない場合もあります。

住宅ローンを一括返済する。

そして、住宅ローンを完済すれば、ローン自体がなくなるので、確実に連帯債務や連帯保証人から外れることができます。

ですから、離婚を機に自宅を売却して住宅ローンを一括返済することも有効手段。

自宅の売却代金で住宅ローンが完済できなければ、預貯金からの補てん、もしくは身内からお金を借りてローンを完済すれば、連帯債務や保証人から外れることができます。

もちろん、売却して利益が出た場合、財産分与として夫婦で分けることも可能です。

住宅ローンが残る自宅は「負の財産」と考えて話し合いましょう。

ここまで、離婚時の自宅の選択肢や、資産価値の調べ方、注意ポイントなどを見てきました。

離婚時の自宅マンションの財産分与の選択肢は、住宅ローンがあるかないかで大きく変わることがご理解いただけたと思います。

しかし、苦労して買った念願のマイホームなので、とくに子供がいる場合、住宅ローンが残っていても、できるだけ自宅を売りたくないと思うのも当然。

ところが、住宅ローンのある家を売却せずに財産分与のために残すと、住宅ローンという借金が残り、後のトラブルの原因になるかもしれません。

そのため、離婚時に自宅に住宅ローンがある場合「売却」を最優先に検討することをおすすめします。

ただし、不動産の売却は市場動向によって価格が変動するため、急いで売り出すと損になる場合もあるので要注意。

まずは、信頼できる複数の不動産会社に価格査定を依頼して、自宅の正確な不動産価値を調べることが大切です。

ただし、いくら自宅の不動産価値が高くても、住宅ローンが残る自宅は「負の財産」。

ですから、自宅を残す場合は、離婚後の連帯債務や連帯保証などの債務負担についても夫婦でよく話し合いましょう。

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