マンション売却時にリフォームしたらいくらかかる?主な工事と費用の目安

マンション売却時にリフォームしたらいくらかかる?主な工事と費用の目安

築年数が経ったマンションの室内は、床や畳の傷や壁紙の汚れ、室内設備の古さが目立ち、見た目の印象があまりよくありません。

そのため、中古マンションを売却する際、売主ならば誰でも「リフォームしてから自宅を売り出すべきか?」で悩みます。
しかし、売却する自宅なので、費用はできるだけかけたくないものです。

また、リフォームをするにしても「どの程度まで工事をするべきか」や「費用がいくらかかるのか」もわかりません。

そこで、中古マンションを売却する際の「リフォームの必要性」や「費用の目安」について詳しくご紹介します。

はじめに「リフォーム」とはどのような工事なのかを見ていきましょう。

「リフォーム」ってどんな工事?「リノベーション」とは違うの?

近年、不動産販売のチラシなどで「リノベーション物件」と表記されているものをよく見かけます。

では、リノベーション物件とはどのような物件なのでしょうか?

多くの人は、リノベーション物件のことを「室内を全面リフォームした物件」だと思っています。しかし「リフォーム物件」と「リノベーション物件」は違うのです。

そこで、意外に知られていない「リノベーション」と「リフォーム」との違いについてご紹介します。

リフォームとは?

リフォームとは、経年劣化で起こるマンション室内の老朽化や汚れ、破損個所などを元の新築状態に「原状回復」もしくは「修理・修繕」することです。

具体的には、壁紙やふすまの張り替え、給湯器の入れ替えなど、特定の場所だけに行う小規模な工事のことを「リフォーム」と言います。

リノベーションとは?

一方、リノベーションは、マンションの機能性や快適性、デザイン性の向上を目的とした工事により、新築当時よりも付加価値や資産価値を高めることです。

具体的には、耐震性や防水性、防犯性などを高める工事や、間取りの変更、水回りの位置の移動など、室内全体に及ぶ大規模な変更工事のことを「リノベーション」と言います。
具体的には、耐震性や防水性、防犯性などを高める工事や、間取りの変更、水回りの位置の移動など、室内全体に及ぶ大規模な変更工事のことを「リノベーション」と言います。

具体的には、耐震性や防水性、防犯性などを高める工事や、間取りの変更、水回りの位置の移動など、室内全体に及ぶ大規模な変更工事のことを「リノベーション」と言います。
このように「リフォーム」と「リノベーション」は工事の目的が全く違うのです。

そして、中古マンションを売却するために行うのは、室内の修理や修復を目的とする「リフォーム」。

室内の改造や変更などの「リノベーション」は、買主が物件購入後に自分の好みに応じて行うべきものです。

なので、不動産広告に掲載されている「リノベーション物件」の多くは、個人が売主ではなく、不動産買取り業者が買い取った物件を高く売るために改装したもの。

もしくは、本来「リフォーム済み物件」と表記すべきものを、イメージを良くするために「リノベーション物件」と誇大広告している場合も多いのです。

ですから、個人が自宅を売るために、わざわざ費用をかけて「リノベーション」する必要はありません。室内設備の故障や破損などの修理や修繕を行う「リフォーム」で十分です。

では、中古物件を売却する時には、必ずリフォームをしなければならないのでしょうか? 

中古マンションを売却するためにはリフォームが必要?

中古マンションを売却するからといって、必ずしもリフォームする必要はありません。
いくら築年数が古くても、室内状態は居住者の日頃の手入れの度合いで全くちがいます。

そのため、室内設備に目立った故障や破損などがなければ、リフォームをせずに、そのままの状態で売り出すことも可能です。

とくに中古マンションの場合は、買主が物件購入後に間取りを変更するなど、自分好みのリノベーションを計画している人もいます。

なので、売主がリフォーム費用をかけず、その分、安い価格で自宅を売り出した方が早く売れる場合もあるのです。

リフォームしても自宅の売却が有利になるとは限りません。

また、リフォームしたからといって必ずしも自宅の売却が有利になるとは限りません。
むしろ、素人判断でリフォームすると売却が不利になる可能性もあります。

なぜなら、システムキッチンやトイレ、浴室などの室内設備には流行や個人の好みがあるからです。

そのため、売主がリフォーム費用を安く済ませようとして、型落ち品や安価な商品で室内設備を入れ替えることは絶対にNG。

たとえ室内設備が新品でも魅力的な設備でなければ、内覧(室内見学)時の見学者の好感度を上げる効果はありません。

ですから、キッチンやトイレ、浴室などをリフォームする場合、人気の設備や機能的な設備への入れ替えでなければ、むしろ現状のままで安く売ることをおすすめします。

食洗器付きアイランドキッチン

アイランドキッチンは、家族との対話を重視する家庭に人気です。
また、ビルトインタイプの食洗機は場所を取らず、洗い物を他人に見られることもありません。

食洗器付きアイランドキッチン引用元:パナソニックシステムキッチン

タンクレストイレ

水洗タンクがないので、トイレ空間を広く見せることができます。
また、近年の商品は節水や省エネタイプにもなっているので、資源や費用の節約にもなります。

タンクレストイレ引用元:リフォームにおすすめ | TOTO

バスルームの速乾床

速乾床は水はけが良いため、湿気やすいマンションの浴室の床材として人気があります。
また、速乾床は弾力性のある素材なので、冬場でも床が冷たく感じないのも人気の理由です。

バスルームの速乾床引用元:東リ オンライン

しかし、上記のような人気の設備はリフォーム費用もかかります。

ですが、古さが目立つ現状のままの物件よりも、リフォームした方が室内に清潔感があり、室内見学者の印象が良くなるのは確かです。

ところが、初めて自宅を売りに出す人には「本当にリフォームが必要なのか」や「どの程度まで工事をすべきか」の判断がつきません。

そのため、素人判断でリフォームを行うと、必要以上の工事を行ってしまい、費用をかけた割には売却への効果がないということにもなるのです。

リフォームするかどうかの判断は不動産会社に相談しましょう。

ですから、売主が自己判断で売却前に自宅をリフォームすることはおすすめしません。
もしも、リフォームを検討している場合は、不動産会社に相談してから行うようにしましょう。

とくに、複数の不動産会社に見積りを依頼する「訪問査定時」は、リフォーム相談の絶好のチャンス!

訪問査定に訪れた複数の不動産会社に「リフォームが必要な箇所」を質問することができます。

すると、各会社の意見を比較することができるので、必要最低限で効果的なリフォームを行うことができるのです。

なので、まだ不動産会社が決まっていない人や、自宅をリフォームすべきかで悩んでいる人には、できるだけ多くの不動産会社に訪問査定してもらうことをおすすめします。

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「HOME4U」は不動産一括査定サイトのなかで、最も知名度の高いサイトです。
NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

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おすすめの一括査定サイト『 マンションナビ 』

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「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

マンションの売却を得意とする不動産会社を紹介してもらえるので、中古マンションを売りたい人におすすめ。

また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

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では、中古マンションを売却する前にリフォームを行う場合、一般的にはどのような箇所を工事するのでしょうか?

中古マンションの築年数別リフォーム箇所と費用の目安

マンションの室内設備には寿命があり、それぞれの設備に「耐用年数」があります。
そのため、一定の年数が経つと室内設備の入れ替えなどのリフォームが必要です。

そこで、自宅を売却するときに参考となる「築年数による主なリフォーム箇所」と「費用の目安」を見ていきましょう。

築5年未満

築5年未満
築5年未満は、築浅の物件なので、室内設備を交換する必要は全くありません。
日頃から、こまめに掃除や設備の手入れをしていれば、現状のままでも十分に自宅を売却できます。

ただし、築浅物件を探している人は「新築のイメージ」で物件を探しています。

なので、換気扇や室内エアコン、風呂場などの水回りの汚れなどが目立つ場合は掃除が必要。そのため、築浅物件はリフォーム会社ではなく、ハウスクリーニングの利用が中心となります。

なお、室内にカビやタバコ、ペットなどが原因で清潔感に欠ける箇所がある場合は、築浅物件であっても壁紙の張り替えなどのリフォームが必要になることもあります。

しかし、特別な場合を除けば、室内設備の故障箇所の修理や水回りのクリーニング程度なので、売却前にリフォーム費用がかかったとしても「10万円以下」程度です。

築10年前後 

築10年前後

築10年前後は分譲マンションの大規模修繕がある時期。
そのため、外壁の塗り替えや共用部分の修繕など、外観の見栄えが良くなり、マンションの売却がしやすくなる時期でもあります。

通常、築10年程度であれば、まだ室内設備の入れ替えは必要ありません。
ところが、畳やふすま、窓際の壁紙などは、日焼けによる変色や傷みが目立ち始める頃。

そこで、この時期にマンションを売却する人は、一部の壁紙の張り替えや畳の入れ替えを行ってから売却する人が増えます。

なぜなら、壁紙の張り替えや畳の入れ替えを行うと、リフォーム費用が安いわりに室内が新築並みに見栄えが良くなるからです。

ただし、壁紙の張り替えや畳の入れ替えは「工事単価」は安くても、部屋数や広さ、使用材料などにより「数万円~50万円前後」と費用に差が出るので注意しましょう。

築15年超~20年未満 

築15年超~20年未満
築15年を過ぎた頃から、換気扇や温水便座など、一部の室内設備が対応年数を超えます。そのため、故障が多くなり、設備の入れ替えが必要となる時期です。

なお、室内設備が耐用年数を超えていても、使用に問題がなければ、売却時に無理に設備を入れ替える必要はありません。

ただし、壁紙や畳、ふすま、網戸、カーペット床などは、経年劣化による汚れや傷みが目立つ時期。また、配管などの見えない部分の腐食や老朽化も進んでいます。

そのため、中古マンションは築15年を超えた頃から、リフォーム費用がだんだんと高額になるので要注意。

工事内容にもよりますが、この時期のリフォーム費用の相場は「50万円~150万円程度」。

なので、100万円を超える工事を検討している場合、本当に自宅の売却に必要な工事なのかを慎重に検討しましょう。

築20年超

 
築20年超
築20年を超えると、ほとんどの室内設備が対応年数を超えます。
そのため、室内設備を入れ替える箇所が増え、リフォーム工事の規模も大きくなります。

とくに、システムキッチンや浴室、洗面台など、水回りの設備の入れ替えは、配管工事も必要。場合によっては200万円以上もの費用がかかります。

なので、築20年を超えたマンションを売却する場合は「現状のままでの売却」か「リフォームしてから売却」かのどちらかを選択しなければなりません。

また、中古物件の場合は、売主の「売却後の物件責任」にも要注意。

売主は、マンションを売却した後も、売買契約に定めた一定期間、室内設備の故障や不具合に対しての修理責任があります。

そのため、対応年数を超えた室内設備が多い場合は、不動産会社の担当者とよく相談してから、リフォームすべきかどうかを判断しましょう。

では、築年別の費用の目安がわかったところで、壁紙の張り替えや給湯器の交換など、各リフォーム工事の料金相場も見てみましょう。

リフォーム工事の料金相場はどれくらい?

リフォーム工事は、工事の広さや使用する材料、工賃などで料金が変わります。
そのため、自宅を査定して貰わないと実際の費用はわかりません。

また、同じ工事内容であっても会社によって料金設定が全く違います。

ですから、リフォーム工事を依頼する前に、ある程度の費用相場を知っておかないと、見積り金額が高いのか安いのかの判断が依頼主にはできません。

そこで、見積もりの目安となる主なリフォーム工事料金の相場をご紹介します。

主なリフォーム工事の平均単価

これからご紹介する工事の金額は「本体+工事費」の相場価格。
工事によっては、別途、廃材処理費などの追加料金が発生する場合もあります。

下記の工事料金の表記を一覧表にしていただきたいです。

内装工事

壁・天井のクロスの張り替え(1㎡)5,000円~2万円前後
フローリング床の張り替え(3.3㎡)3万円~5万円前後
畳の表替え(1畳)3,000円~2万円前後
畳を新調する場合(1畳)1万円~25,000円前後
ふすまの張り替え(両面)5,000円~12,000円前後
障子の貼り替え(通常サイズ)2500円~5000円前後
網戸の張り替え(サイズによる)3,000~15,000円前後

設備入れ替え

システムキッチン入れ替え50万円~200万円前後
給湯器の入れ替え30万円~40万円前後
浴槽の取替え20万円~60万円前後
システムバス30万円~100万円前後
洋式トイレの取替え5万円~20万円前後

なお、水回りのリフォームは、設置場所を変更すると、水道・配管工事も必要です。
配管工事の目安は1m移動するごとに5万円~10万円前後。

また、移動箇所によっては設計料(料金の5~8%程度)の追加料金なども発生するので注意が必要です。

このように、リフォーム工事は相場価格であってもかなりの幅があります。
そして、依頼する会社によって仕上がり具合も全く違います。

そのため、リフォーム会社を選ぶ時は、仕事が丁寧で評判が良く、料金も安い会社を選ぶようにしましょう。

そこで、リフォーム会社探しのポイントをご紹介します。

リフォーム会社探しのポイント

リフォーム会社の探し方には様々ありますが、主な方法は6つあります。

① 知り合いの会社
② 以前、頼んだことのある会社
③ 不動産会社が提携している会社
④ 近所のホームセンター
⑤ チラシ広告で見つけた会社
⑥ インターネット検索

しかし、6つの方法には、それぞれ特徴があります。

・①②③は、リフォーム会社に対する「会社の信頼度(安心感)重視」の選び方。
・④と⑤は「料金の安さと便利さ重視」の選び方。
・⑥は「会社の評判」、「料金の安さ」、「サービス内容」の3つの条件を重視する選び方です。

そして、リフォーム会社が決まっていない場合、上記のいずれの方法で選ぶにせよ、必ず「相見積もり」で選ぶことをおすすめします。

リフォーム会社は相見積もりで選びましょう。

「相見積もり」とは、複数の会社に見積りを依頼。各社の査定料金やサービス内容を比較して、最も条件の良い会社を選ぶ方法です。

とくに、リフォーム工事に期限がある場合や工事規模が大きい場合は、「着工日」や「工事完了予定日」も会社選びの判断基準になります。

なぜなら、近所の会社に依頼したからといって、すぐに工事を開始して貰える訳ではありません。

そして、依頼主が希望する日程で工事してくれる会社を探すのは意外に大変なのです。

さらに、評判が良くて料金も安い会社を探すとなると、かなりの広範囲でリフォーム会社をさがさなければなりません。

そこで、リフォーム会社探しに役立つのがインターネットです。

リフォーム会社探しはインターネットが便利です。

インターネットを利用すると、各社のサイトで、料金やサービス内容、取り扱い設備メーカーなど詳細な情報がわかるので、他社との比較がしやすくなります。

しかし、リフォーム会社を1社ずつ検索するのは面倒な作業。
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