マンション売却前のリフォームは慎重に!管理規約の確認と業者選びの注意点

マンション売却前のリフォームは慎重に!管理規約の確認と業者選びの注意点

築年数が古いマンションは、長年の室内の使用や経年劣化により、汚れや傷み、古さなどが目立ち、室内の見栄えが悪くなるので売却には不利です。

そのため、物件をリフォームしてから売り出すことも、売却を有利にする選択肢の1つ。

しかし、分譲マンションは一戸建てとは違い、リフォームを行う時には規則があります。

ですから、自宅の売却を有利にするために、間取りを大幅に変更したり、全ての室内設備を新品に入れ替えたいと思っても、売主が勝手に行うことはできません。

そこで、売却前にリフォームを検討している売主に役立つ「マンションリフォーム」について詳しくご紹介します。

「分譲マンションの規則」や「リフォーム工事を実施する際の注意点」、「リフォーム業者の選び方」などの注意ポイントを解説しますので参考にしてください。

はじめに「分譲マンションの規則」から見てみましょう。

分譲マンションには2つの規則があります。

分譲マンションの住人は「区分所有法」に基づいた「管理規約」と「使用細則」という2つの規則を守りながら生活する義務があります。

区分所有法とは、民法の「特別法」として制定されている法律。
正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」で「マンション法」とも呼ばれています。

しかし、区分所有法には、基本的な規約しか定められておらず、マンション内での共同生活に対応した細かな規則はありません。

そこで、マンションの敷地や建物、付属設備などの管理や使用に関する詳細な規則を、各マンションで定めることが認められています。(区分所有法第30条1)

そのため、分譲マンション内の規則である「管理規約」や「使用細則」は、各マンションで内容が全く違うのです。

では「管理規約」と「使用細則」とはどのような規則なのでしょうか?

マンションの管理規約と使用細則

マンションの「管理規約」や「使用細則」を理解しやすくするために、まずはマンションの「専有部分」と「共用部分」からご紹介します。

マンションには「専有部分」と「共用部分」があります。

分譲マンション(区分所有物)は専有部分と共用部分に分かれています。

専有部分と共用部分の主な違いは、所有権が個人(区分所有者)にあるかどうかです。

専有部分

専有部分とは、区分所有者が個人で所有する住居の内側部分。
主に壁や床、天井で囲まれた室内空間のことを言います。

ただし、専有部分は室内の「内側」のみ。
玄関ドアやインターフォンなど、住居の外側にあるものは個人の所有物(専有部分)ではありません。

そして、専有部分以外の部分は全て「共用部分」となります。

共用部分

共用部分はマンションの住人が共用する部分のこと。
廊下や階段、エレベーター、エントランスホール、集合ポスト、会議室、駐輪場など。

なお、共用部分には、バルコニーや専用庭、管理人室など、特定の個人(区分所有者)や決められた第三者しか使用できない部分も含まれています。

なお、共用部分には、バルコニーや専用庭、管理人室など、特定の個人(区分所有者)や決められた第三者しか使用できない部分も含まれています。

このように、マンションは個人が専用で使用するだけでなく、住人が共用して使用する部分も多いので「全体のルール」と「個別のルール」の2つの規則が必要。

そのため、分譲マンションには、マンション全体のルールを定めた「管理規約」と、詳細な生活のルールを定めた「使用細則」があるのです。

そこで、管理規約と使用細則をよりイメージしやすいように、それぞれの規則の内容を簡単にまとめました。

管理規約の主な内容

管理規約は「共用部分」の使用方法や管理・修繕、管理組合の運営など、マンションの住環境を良い状態で保持するために、維持管理や運営に関する全体ルールを定めた規約。

管理規約の主な内容

  • 共用部分・専有部分の範囲
  • 共用部分の持ち分割合
  • バルコニーなど、共用部分における専有使用権の範囲
  • 管理組合や理事会、議決権、会計などに関する事項など

そして、使用細則では、さらに詳細な生活ルールが定められています。

使用細則の主な内容

管理規約が「マンション全体のルール」であるのに対して、使用細則は、専有部分や共用部分の使用方法など、具体的な「共同生活のルール」について定めています。

使用細則の主な内容

  • 生活上での禁止事項
  • 管理組合に届け出が必要な事項
  • 駐車場や駐輪場の使用に関する事項
  • ゴミ置き場の使用ルール
  • 違反者に対する措置など

このように、分譲マンションには、マンション内のルールを定めた「管理規約」や「使用細則」があり、自宅をリフォームする時もルールに従って行わなければなりません。

このように、分譲マンションには、マンション内のルールを定めた「管理規約」や「使用細則」があり、自宅をリフォームする時もルールに従って行わなければなりません。
では、マンションでリフォームを行う場合、具体的にはどのような規則があるのでしょうか?

マンションリフォームで重要な4つの規約

リフォームに関する規則は各マンションで内容が違うため、必ず事前に「管理規約」や「使用細則」を確認しておかなければなりません。

そのなかでも、早めに内容を確認して理解しておくべき重要な規約が4つあります。

リフォーム前に事前確認しておくべき4つの規約

  • 管理組合への事前申請
  • 防音・防振・遮音に関する規定
  • 水回りの位置の変更と排水管の移動の禁止
  • 罰則規定

それでは、4つの規約について、それぞれの注意ポイントを見てみましょう。

管理組合への事前申請

一言でリフォームと言っても種類があり、網戸の張り替え程度の「補修」から、間取りの変更のような「大規模工事」まで含みます。

そのため、管理規約では補修や修繕、改造などのリフォームについて、管理組合への「事前申請が必要なもの」と「申請が必要でないもの」の基準が細かく定められています。

ですから、リフォームを予定している場合は、管理組合に事前申請が必要な工事かどうかを必ず確認しておかなければなりません。

また、管理組合に事前申請が必要な場合は「設計図」や「工事日程表」など、申請時の必要書類も規約に定められています。

さらに、事前申請が必要なリフォーム工事は、書類を申請するだけでなく、管理組合の承認も必要。

したがって、規約どおりに工事申請しても、管理組合の承認が得られない場合は、リフォームできなくなるので、申請に関する規約は早めに確認しておくことが大切です。

防音・防振・遮音に関する規定

マンションでは「騒音トラブル」が起こりやすいので、管理規約や使用細則で「防音・防振・遮音に関する規定」が厳しく定められているところもあります。

そのため「床のリフォーム」を予定している場合は要注意。

絨毯や畳の床から、音が響きやすいフローリング床への変更が禁止されている場合もあり、規約の厳しいマンションでは和室から洋室への変更ができません。

また「床の衝撃音(L値)」に関する制限が設けられている場合は、一定基準以上の遮音性のある床材しか使用することができず、リフォーム費用も割高になります。

このように、リフォーム時の資材や施工方法まで、規約で厳しく制限しているところもあるので、床の工事を予定している場合は規約を事前によく確認しておきましょう。

水回りの位置の変更と排水管の移動の禁止

また、マンショントラブルで騒音の次に注意しなければならないのが「水漏れ事故」。

ですから、水回りのリフォームに関しても「水回りの位置の変更禁止」や「排水管の移動禁止」などの厳しい規約があるので、キッチンや風呂場の工事にも要注意。

とくに古いマンションの場合は、排水管が階下の天井裏を通っているため、排水管の位置の移動ができない状態になっています。

そのため、台所や風呂場の拡張工事や、システムキッチンのサイズ変更などが禁止されている場合もあるのです。

ただし、最近のマンションではリフォームに備えて工事がしやすいように「2重床工法」が採用されており、水回りの位置の変更や排水管の移動がしやすくなっています。

罰則規定

管理規約や使用細則では、リフォームに関する義務違反をした場合の罰則規定も定められています。

「事前に管理組合に許可申請しなかった」、「申請とは違う内容の工事をした」など、規約をよく理解していなかったことで違反してしまう場合もあります。

また、許可されたリフォーム工事であっても、共用部分を損傷したり、他の居住者に損害を与えた場合は、工事の停止や原状回復命令、損害賠償が請求されることもあります。

ですから、リフォームに関する規約を確認する時は、万が一に備えて罰則規定の内容も確認しておきましょう。

このように、分譲マンションにはリフォームに関する重要な規約がたくさんあります。

リそのため、フォームを予定している売主は、規約内容の事前確認だけでなく、規約に関して疑問がある場合も、必ず管理組合に問い合わせて解決しておきましょう。

そして、規約を確認してリフォームを行うことが決まったら、工事を実施する際にも注意点がたくさんあるのであわせてご紹介します。

マンションリフォームを実施する際の6つの注意ポイント

マンションでリフォーム工事を行う時には「管理規約の事前確認」や「管理組合への事前申請と承認確認」だけでなく「周辺住民への配慮」も必要です。

そこで、マンションリフォームを実施する時に注意すべきポイントを6つご紹介します。

申請不要のリフォームは「共用部分」と「専有部分」の区別に注意

マンションリフォームのなかには、管理組合に事前申請の必要がないリフォームもあります。

そこで、個人的にリフォームする時に注意しなければならないのが「共用部分」と「専有部分」の区別。

事前に管理組合のチェックを受けていないので、自分の勝手な思い込みで、禁止されている共用部分をリフォームしてしまうこともあるのです。

通常、網戸の貼り替えや割れた窓ガラスの交換などは、管理組合への届けは必要なく、個人でリフォームできます。

しかし、網戸やサッシ窓が「共用部分」であることは意外に知られていません。

そのため、網戸や窓枠の形状や色の変更、撤去などは原則禁止。
もしも、網戸や窓を枠ごと交換したい場合には管理組合への事前確認が必要です。

このように、マンションリフォームは「できること」と「できないこと」の境界線が難しいため、勝手な判断でリフォームしてはいけないのです。

マンションリフォームは「できること」と「できないこと」の境界線が難しいため、勝手な判断でリフォームしてはいけないのです。引用元:リフォーム基礎知識「2、できる・できないを知ろう」

間取りの変更は、消防設備に注意

消防法の改正により、平成18年6月より、全ての新築住宅に住宅用火災報知機の設置が義務づけられています。

また、既存のマンションも平成23年以後、全ての寝室や台所、階段には住宅用火災報知機の設備が必要。

そのため、リフォームで間取りを変更して部屋を増やした場合は、増設した部屋にも消防設備の設置が必要となる場合もあります。

ただし、延べ床面積500㎡以上のマンションには「住宅用火災報知機」ではなく、建物内全域に異常を知らせることができる「自動火災報知機設備」の設置となります。

いずれにせよ、間取りを変更した場合は、新設した部屋の消防設備の設置義務には注意してください。

ただし、延べ床面積500㎡以上のマンションには「住宅用火災報知機」ではなく、建物内全域に異常を知らせることができる「自動火災報知機設備」の設置となります。
なお、各市町村の火災予防条例によって、設置場所や設置位置が異なる場合もあるので、詳細については、地元の消防署に確認することをおすすめします。

オール電化へのリフォームは電気容量に注意

築年数の古いマンションのなかには、物件に付加価値をつけるため「オール電化」にリフォームしてから売り出す物件もあります。

しかし、オール電化にリフォームする場合は「電気容量」に要注意。

築30年以上の築古マンションの多くは、電気の契約容量が「30A(アンペア)」以下です。

そのため、IHクッキングヒーターや食洗器を内蔵したシステムキッチンの入れ替えや、電気式の床暖房などを導入する場合は電気容量が不足します。

ところが、マンションは建物全体の電気の供給量が決まっているので、物件によってはオール電化にはリフォームできません。

ですから、オール電化のリフォームを予定している場合は、管理組合や管理人に電気容量について事前に確認しておきましょう。

また、ガスや水道の容量も供給量が決まっているので、水やガスを大量に使用する設備の入れ替えにも注意してください。

また、ガスや水道の容量も供給量が決まっているので、水やガスを大量に使用する設備の入れ替えにも注意してください。

リフォームは工事開始日や工期にも注意

通常、リフォーム工事は業者と工事契約をしても、すぐに工事を開始して貰えるわけではありません。

1日で終了するような簡単な工事であっても契約後1~2週間後になるのが一般的。
そのため、売却前のリフォームは、作業開始日や工期に注意が必要です。

売主が、早期にリフォームを済ませて自宅を売り出したいと思っても、リフォームの開始日や工事内容によっては希望どおりにいかない場合もあります。

また、リフォームの工期で注意したいのが、居住中の物件での「水回りのリフォーム」。
工事内容によっては、数日間~1週間程度、台所やお風呂が使えなくなります。

そこで、主なリフォーム工事にかかる日程の目安をご紹介しますので参考にしてください。

主なリフォーム工事の目安

  • システムキッチンの取替え 2~3日
  • トイレ1~2日(器具の取替えのみなら半日、配管の移設は2日程度)
  • 床、壁、天井の貼り替え 1日~2日
  • システムバス・ユニットバスの取替え 2~4日
  • 水回りの位置の変更、排水管の移動など 1~2週間

参考の日数は、あくまでも基本的な目安の日程です。物件の状態や工事内容によっては、工期が長引く可能性もあります。

リフォーム工事前の挨拶

リフォーム工事は音や振動、臭いなどで近隣住人に迷惑をかけます。

ですから、上の階の3戸(真上とその両隣)と両隣、下の階3戸(真下とその両隣)の8つのお宅には工事の影響が及ぶため、工事前の挨拶をおすすめします。

上の階の3戸(真上とその両隣)と両隣、下の階3戸(真下とその両隣)の8つのお宅には工事の影響が及ぶため、工事前の挨拶をおすすめします。

親切なリフォーム業者であれば、工事前と工事後に業者が挨拶に行ってくれます。
しかし、トラブルを防ぐためにも、できるだけ家主も挨拶しておきましょう。

また、大規模なリフォーム工事になる場合は、工事計画の段階で挨拶しておくのもトラブル予防の有効手段。

受験生や病人がいるお宅もあるので、あらかじめ挨拶がてらに伺っておくと、それぞれの家庭事情がわかるので、工事開始日の変更でトラブルが回避できる場合もあります。

休日の工事はできるだけ避ける

工事の日程や作業時間は事前にリフォーム業者と打ち合わせて決めるのが一般的。

そこで、近隣住人とのトラブルを予防するためにも、できるだけ住人が在宅している可能性が少ない「平日の昼間」に工事してもらうようにしましょう。

そこで、近隣住人とのトラブルを予防するためにも、できるだけ住人が在宅している可能性が少ない「平日の昼間」に工事してもらうようにしましょう。

なお、管理規約や使用細則で工事の作業時間の制限が定められている場合もあるので、必ず規約の有無を事前確認しておきましょう。

このように、リフォーム工事は、管理規約や消防法、電気やガスなどの容量、周辺住民などに対して、さまざまな事前確認や配慮が必要です。

しかし、リフォーム工事で最も気をつけたいのが「リフォーム工事の業者選び」。

業者選びに失敗すると、リフォーム業者が思わぬトラブルメーカーとなるのです。

そこで、リフォーム業者選びで失敗しないために、業者の選びのポイントをご紹介します。

リフォームの業者選びの3つのポイント

リフォーム工事の業者選びで大切なのは「マンション工事の実績」、「料金」、「保険加入の有無」の3つです。

そこで、業者選びに役立つ3つのチェックポイントを詳しく見てみましょう。

1、マンション工事の実績が豊富かどうか

マンションリフォームは、管理規約を守りながら工事を進める必要があり、また、一戸建てよりも周囲に配慮しなければなりません。

そのため、リフォーム業者を選ぶときは、できるだけマンション工事の経験が豊富な業者を選ぶようにしましょう。

マンションリフォームの経験が豊富な業者は、管理組合への工事申請も業者が全て行い、工事中もホコリや騒音、振動などに配慮してくれます。

しかし、マンション工事の実績が少ない業者に依頼すると、トラブルが起こる可能性が高くなるのです。

そこで、リフォーム業者のトラブル例を見てみましょう。

リフォーム工事業者が起こすトラブル例

マンション工事の経験が少ないために業者が起こすトラブル例を3つご紹介します。

共用部分や室内に養生をしない

リフォーム工事は、資材や工事道具の運び入れや廃材の運び出しが必要です。

そのため、エントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分や室内を傷つけないように、引っ越し業者が行うような「養生」を行うのが常識。

「養生」とは、段ボールシートやベニヤ板、布などで運搬物や建物を傷つけないように保護することです。

「養生」とは、段ボールシートやベニヤ板、布などで運搬物や建物を傷つけないように保護することです。

しかし、マンションリフォームに慣れていない業者は、養生の手間を省き、そのまま資材の出し入れをしてしまうこともあり、他の住人からクレームがでる場合も多いのです。

資材を共用部分に放置する

マンションリフォームは大規模工事であれば1週間近く工事期間がかかります。

そのため、業者によっては建築資材や工具を廊下やエントランスなどの共用部分に置きっぱなしにする場合もあるのです。

すると、通行の邪魔になったり、子供が近寄って怪我をするなどのトラブルの原因になる危険性が高くなります。

すると、通行の邪魔になったり、子供が近寄って怪我をするなどのトラブルの原因になる危険性が高くなります。

作業員のマナーの悪さ

マンションの廊下やエントランスは声が響きやすいという特徴があり、リフォーム業者の作業中や休憩中の声がうるさくて「騒音」としてクレームになることもあります。

また、他の住人に対しての会釈や挨拶などの配慮に欠けると、工事作業員の愛想や態度が悪いと住人からのクレームになるのです。

また、他の住人に対しての会釈や挨拶などの配慮に欠けると、工事作業員の愛想や態度が悪いと住人からのクレームになるのです。

このように、リフォーム業者がマンション工事に慣れていないと、トラブルが起こる可能性が高くなります。

また、リフォーム業者を選ぶときには、工事実績だけでなく料金にも注意してください。

2、リフォーム工事料金には要注意。

リフォームの工事料金は、業者によって使用する資材や施工方法、作業料金も違うので、基本的に価格が全く違います。

とくにリフォーム工事の場合は、作業途中で部品交換の必要性が判明することもあり、追加料金が発生しやすいと言えます。

そのため、工事終了後の請求書の金額が見積もりよりも高くなることで、リフォーム工事は料金トラブルが発生しやすいのです。

そこで、リフォーム業者を選ぶときは、HPなどで料金表を公開している「明朗会計」の業者を選ぶようにしましょう。

なお、インターネットの「リフォーム費用一括見積りサイト」を利用すると、信頼度の高い業者を紹介してもらえて料金も比較しやすいので業者選びにおすすめです。

▼リフォーム費用一括見積りサイト
リショップナビ
タウンライフリフォーム

3、大規模工事は「リフォーム瑕疵(かし)保険」に加入している業者が安心

間取りの変更などの大規模なリフォームを予定している場合は「リフォーム瑕疵保険」に加入している業者を選んでおくと安心です。

「リフォーム瑕疵(かし)保険」とは、国土交通大臣の指定を受けた保険法人(住宅瑕疵担保責任保険法人)に登録している業者だけが加入できる保険です。

リフォーム時の検査と保証がセットになっていて、施工中や施工後に検査員(建築士)が現場を検査。

そして、工事に欠陥が見つかった場合は、無償で直してもらえます。

また、万が一、業者が倒産した場合は、工事依頼主が保険金を受け取ることができるので、支払った前金や中間金などの費用が戻ってこないということもありません。

なお「リフォーム瑕疵保険」に加入している業者は、インターネットで検索できます。

リフォーム瑕疵保険について詳しく知りたい方や業者検索をしたい方は下記URLを参考にしてください。

参考元:国土交通省住宅局住宅生産課-「住まいのあんしん総合支援サイト」

このように、マンションのリフォームをトラブルなくスムーズに行うためには、管理規約や使用細則の確認はもちろんですが「業者選び」も大切。

そのため、業者に見積りを依頼する時は、できるだけ多くの業者に依頼して、マンション工事の実績や料金、保険加入の有無、工期などを比較検討するようにしましょう。

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