マンション売却のコツ|ライバル物件を研究して売却活動を有利にしましょう

マンション売却のコツ|ライバル物件を研究して売却活動を有利にしましょう

自宅マンションを売却する売主の多くは、不動産売却の初心者。
ですから、中古マンション市場の売買動向など、専門的なことも売主にはわかりません。

そのため、自宅を売却する売主のほとんどは、自宅が売れるかどうかの予測すらできないので、とても不安。

しかし、不動産知識が全くない売主でも、地元の中古マンション市場について簡単に知る方法があります。

それは「近隣のライバル物件」を調べること。

築年数や間取りなど、自宅と類似した「近隣のライバル物件」を調べると「価格相場」や「売り出し方」など、地元エリアの中古マンションの売却動向がわかります。

また「ライバル物件の研究」で得た情報を自身の売却活動に活かすと、自宅の売却も成功しやすくなるのです。

そこで、このページでは「ライバル物件の探し方」や「参考にすべき項目」、「自宅売却への活用方法」について詳しくご紹介します。

はじめに「ライバル物件の探し方」から見てみましょう。

近隣にあるライバル物件の探し方

近隣のライバル物件で最も身近で参考になるのが「同じマンション内での売り物件」。

同じマンション内での売り物件は、階数や間取りに若干の違いがあっても、建物の立地条件がほぼ同じなので、価格相場の参考になります。

そして、同じマンション内で売り物件があるかどうかは管理人に聞けばわかりますが、自宅の売却を検討していることが周囲に知られてしまうかもしれません。

ですから、他人に知られずに同じマンション内や近隣のライバル物件を調べるにはインターネットがとても便利。

また、インターネットの検索方法を工夫すると、近隣にライバル物件があるかどうかだけでなく、より有効な情報を得ることもできるのです。

そこで、売主がインターネットでライバル物件を検索する場合におすすめの検索方法をご紹介します。

ライバル物件探しは検索方法を工夫すると有力情報が得られます。

中古マンションの売り物件を探す場合、テレビCMなどで名前を知る有名不動産情報サイトや大手不動産会社が運営するサイトを利用して物件検索するのが一般的な方法です。

そのため、近隣のライバル物件を探す時も、SUUMO(スーモ)などの不動産情報サイトで、最寄り駅や築年数、間取りなど、自宅マンションと同じ条件を指定して検索。

すると、自宅と同じマンション内や近隣にライバル物件があれば、簡単に検索で見つけることができます。

しかし、同マンション内での売り物件を調べる場合は、不動産情報サイトで検索するよりも、GoogleやYahoo!などの検索エンジンで検索したほうが有力な情報が得られるのです。

不動産情報サイトでは「情報サービス競争」が起こっています。

近年では不動産情報サイトも「情報サービス競争」が起こっています。

そのため、不動産情報サイトのなかには、売り物件の情報だけでなく、マンション別の「売却履歴」や「売却価格の推移」などの参考データを提供しているサイトもあるのです。

ですから、自宅マンションの情報を検索する場合は、不動産情報サイトを利用するよりも、GoogleやYahoo!などの検索エンジンを利用して幅広く検索したほうが有効。

検索方法を少し工夫するだけで、ライバル物件の有無だけでなく、同マンション内での売却動向や取引成立価格など、売却活動に役立つ情報が見つかりやすくなるのです。

また、検索エンジンで幅広く検索すると、マンションの人気度や口コミ評価などの情報が得られる場合もあり「自宅が売れやすい物件かどうか」の予測にも役立ちます。

ただし、サイトによっては、無料会員登録をしないと全ての情報が閲覧できない場合もあります。

また、近隣のライバル物件の情報は、インターネット検索以外の方法で入手することも可能です。

インターネット検索以外でライバル物件を知る方法。

近隣のライバル物件情報は、自宅マンションにポスティングされている不動産チラシや新聞折り込み広告などでも知ることができます。

また、駅前の不動産屋に行けば、店頭で地元の不動産情報を掲載。

このように、不動産情報サイトや新聞折り込みチラシなど、身近な広告媒体をチェックするだけでも、簡単にライバル物件の情報を得ることができるのです。

では、広告媒体で得たライバル物件の情報を、売主はどのように有効活用すればよいのでしょうか?

ライバル物件の不動産広告でチェックすべき4つのポイント

ライバル物件の不動産広告には、自宅の売却活動に活かせる有力情報が数多く掲載されています。

そのなかでも、ライバル物件の「売出し価格」、「仲介している不動産会社名」、「広告媒体の種類」、「売り文句」は、自宅売却の参考になる情報です。

そこで、ライバル物件の不動産広告でチェックすべき4つのポイントについて詳しく見てみましょう。

ライバル物件の「売り出し価格」

ライバル物件が広告に記載している売り出し価格は、自宅マンションを売り出す時の価格設定の参考になります。

なぜなら、ライバル物件の売り出し価格は、不動産会社のアドバイスで、市場の相場価格を参考に設定。なので、ライバル物件の売り出し価格を見れば、地元エリアの価格相場が大体わかるのです。

とくに、総戸数が100戸を超える大規模マンションなどでは「売却価格の相場」がマンション内で形成されていることもあります。

そのため、自宅を売却するときも、同マンション内のライバル物件に近い売り出し価格になる可能性が大。

ですから、売主が費用をかけて自宅をリフォームしても、同マンションのライバル物件よりも飛び抜けて高く売れることはほとんどありません。

むしろ、リフォームしてライバル物件よりも高い価格を設定すると、自宅売却が不利になるので注意しましょう。

ライバル物件が利用している「不動産会社名」

また、ライバル物件利用している不動産会社は、自宅を売却する時の不動産選びの参考になります。

はじめて自宅を売却する売主は、どの不動産会社に仲介を依頼したら良いのか迷います。

そこで「ライバル物件が利用している不動産会社」を参考にすると、自宅売却が有利になる不動産会社を選びやすくなるのです。

不動産の物件広告には、必ず仲介を担当している不動産会社の名前が記載されています。

そのため、ライバル物件の広告を見れば、地元の不動産会社を利用しているのか、全国規模の大手を利用しているのかがわかるので、売主は不動産会社選びの参考にできるのです。

同マンション内でのライバル物件が利用している不動産会社は要チェック!

とくに、同じマンション内で売り物件がある場合、売却仲介している不動産会社名は最重要チェック事項になります。

なぜなら、ライバル物件と「同時期」に自宅を売却するときは、ライバルとは別の不動産会社に仲介を依頼したほうが良いからです。

ライバル物件と同時期に同じ不動産会社に仲介を依頼すると、自宅がライバル物件を売るための「当て馬」(釣り物件)にされる危険性があります。

すると、不動産会社が顧客に、同マンション内での2軒の売却物件を比較して「自宅よりもライバル物件の方がお買い得」と説明する可能性があり、売却が不利になるのです。

ただし、ライバル物件が売れた後で自宅を売り出す場合、ライバルが利用していた不動産会社は不動産会社選びの有力候補になります。

ライバル物件が利用していた不動産会社は、同マンション内での販売実績があるので、物件の特徴や魅力、顧客のターゲット層も把握。
なので、他社に依頼するよりも有効な営業活動が期待できるのです。

このように、過去の売買取引も含めて、売主が同マンションでの売却実績がある不動産会社を調べておくと、自宅売却時の不動産会社選びにとても役立ちます。

ライバル物件が利用している「広告媒体の種類」

先にもご紹介しましたが、中古マンションを売り出すと、不動産会社はさまざまな広告媒体を利用して買主を探します。

売却活動で利用する主な広告媒体

  • 不動産会社の自社運営物件情報サイト
  • SUUMO(スーモ)など、外部運営の不動産情報サイト
  • 新聞折り込みチラシ
  • ポスティング
  • 営業所の店頭表示・物件情報看板など

そのため、ライバル物件がどのような広告媒体を利用して買主を探しているかを知ることも大切。

もしも、ライバル物件が新聞折込み広告やポスティングなどを行っている場合、売主が依頼した不動産会社にも積極的な広告活動をしてもらわないと、売却が不利になります。

ライバル物件の広告に記載されている「売り文句」

また、ライバル物件が各広告媒体において、どのような「売り文句」で広告を掲載しているのかのチェックも大切です。

築年数が同年代のライバル物件が「全室リフォーム済み」を売り文句にしている場合、壁の汚れや畳の傷みがある「現状のまま」で自宅を売り出すと売却が不利になります。

そのため、売主が自宅を売り出す前に、広告などでライバル物件の「アピールポイント」を調べておくと、売却が不利にならないように早期対策できるのです。

もしも、売主がすぐに自宅を売却しない場合であれば、ライバル物件の広告のなかで、印象に残る広告を作成している不動産会社に仲介を依頼することも売却を有利にするコツ。

不動産広告は、紙面デザインや魅力的な売り文句など、広告作成の良し悪しで、消費者が目を止めるか、物件情報が印象に残るかどうかなどの広告効果に違いが出ます。

ですから、売主はライバル物件の広告を参考にして、広告作成が上手な不動産会社を選ぶと、広告効果の高い宣伝活動が期待できるので、自宅の売却が有利になるのです。

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「HOME4U」は不動産一括査定サイトのなかで、最も知名度の高いサイトです。
NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

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「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

マンションの売却を得意とする不動産会社を紹介してもらえるので、中古マンションを売りたい人におすすめ。

また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

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「オープンハウス」を実体験することも売却活動の参考になります。

ここまで「ライバル物件の研究」として、インターネット検索方法やライバル物件の広告活用法を見てきました。

しかし、インターネットで検索したり新聞折り込み広告を見ても、はじめて自宅を売却する売主には、自宅の売却活動がイメージしにくいものです。

そこで、自宅の売却活動をイメージできない人におすすめしたいのが「オープンハウス」の見学。

もしも、近所で中古マンションのオープンハウスを実施していたら、1度、見学を体験してみましょう。

すると、はじめて自宅の売却する売主でも、売却活動の現場を実感できるので、売却活動の参考になるのです。

オープンハウスを実施している物件は「最強のライバル物件」

オープンハウスとは、オープンルームとも言われていますが、売却物件の室内を自由に見学できるように開放する販売活動の1つです。

通常、オープンハウスを行なう物件のほとんどは「不動産会社」が売主の物件。

なぜなら、オープンハウスを開催するには、立て看板やのぼり旗、チラシのポスティングなどの広告費用がかるので、個人売主の一般仲介物件では通常行ないません。

そのため、オープンハウスの物件の多くは「不動産買取り専門業者」などが、売主から買い取った物件をリフォームして再販売しているもの。

つまり、オープンハウスの物件は「不動産売却のプロ」が売り出しているので、売主が自宅を同時期に売りに出す場合は「最強のライバル物件」となります。

ですから、気軽に誰でも室内を見学できるオープンハウスは、絶好の「敵情視察」のチャンス!

そして、自宅を売却予定の売主がオープンハウスを体験すると、自身の売却活動を有利にするヒントがたくさん見つかるのです。

売主がオープンハウスを体験する3つのメリット

はじめて自宅を売却する予定の売主が、オープンハウスを体験するメリットは主に3つあります。

1、売り出し価格やリフォームの参考になる

自宅をはじめて売却する売主の多くは、売却が不利にならないように「売り出し価格」や「リフォームすべきかどうか」が気になります。

しかし、売主には不動産売却の経験や専門知識もないので判断できません。

そこで、売主がオープンハウスを体験しておくと、実際に売り出されている物件の室内が見学できるので「室内状態と売り出し価格のバランス」の目安がわかります。

すると、売主は見学した物件を基準として「売り出し価格」や「リフォームの必要性」が判断しやすくなるのです。

2、買主目線で内覧を実体験することができる。

また、オープンハウスでは、売主は見学者(買主)の立場で物件を見学。

そこで、自分が「物件のどの部分を見たか」、「何が気になったか」を覚えておくと、実際に自宅で内覧を行う際の役に立つのです。

とくに、売主が買主目線で内覧を体験しておくと「室内のどこを綺麗にしておくべきか」や「見学者から質問されそうなこと」の想定がしやすくなります。

すると、はじめて内覧を行う売主でも「十分な内覧準備」ができるので、内覧で失敗しにくくなり、自宅の売却活動を有利にすることができるのです。

3、自宅のアピールポイントが見つけやすい。

そして、オープンハウスでは、不動産会社の営業マンが、物件のアピールポイントを見学者に説明します。

しかし、部屋の広さや天井の高さ、日当たり、景観、共用施設など、ライバル物件よりも自宅の方が優れている点があれば、それは「自宅のアピールポイント」にできます。

つまり、オープンハウスは、近隣のライバル物件と自宅を比較できる絶好のチャンス!

ライバル物件の室内を見学すると、自分では気づきにくい「自宅のアピールポイント」が発見しやすくなるのです。

このように、はじめて自宅を売却する売主がオープンハウスを見学すると、実際の中古マンションの売却活動の現場をリアルに体験することができます。

もしも、近隣でオープンハウスを見かけたら、1度体験してみてください。