マンション売却が有利になる不動産会社は?大手と地元業者の違いと選び方

マンション売却が有利になる不動産会社は?大手と地元業者の違いと選び方

自宅マンションを売却するためには、売主が不動産会社に売却の仲介を依頼する必要があります。

しかし、不動産会社には、全国に支店を持つ大手不動産会社もあれば、地域密着型の小さな不動産屋もあります。

では「大手不動産会社」と「地元の小さな不動産屋」とでは何が違うのでしょうか?

また、自宅マンションの売却が有利になる不動産会社はどちらのタイプでしょうか?

そこで、このページでは不動産会社の種類や特徴、選び方のポイントについてご紹介します。

はじめて自宅を売却する売主の不動産会社選びの参考になれば幸いです。

まずは、自宅の売却が依頼できる「不動産会社の種類」から見てみましょう。

自宅の売却を依頼できる不動産会社の種類

「不動産会社」と名前がついていても、不動産会社には種類があります。

オフィスビルや商業施設など大規模な建物の企画・開発を行う「ディベロッパー」と呼ばれる会社も不動産会社。

その他にも不動産会社には、マンションや一戸建ての販売代理店、賃貸物件の仲介、不動産買取り専門業者などもあります。

このように、同じ「不動産会社」と名前がついていても業種はいろいろ。

そして、売主が自宅マンションを一般的な方法で売り出す場合に依頼できるのは「売却仲介を行う不動産会社」です。

売主が自宅マンションを一般的な方法で売り出す場合に依頼できるのは「売却仲介を行う不動産会社」です。

しかし、売却仲介を行う不動産会社も、会社の規模や経営形態によって4つのタイプに分けることができます。

売却仲介を行う4タイプの不動産会社

  • 直営の支店や営業所を有する「大手不動産会社」
  • フランチャイズ形式で全国展開している「大手不動産会社」
  • 地域密着型の中堅不動産会社
  • 地域密着型の小規模不動産会社

そのため、売主が自宅の売却を依頼する不動産会社を選ぶ時には、不動産会社の種類や特徴をよく理解して、自宅の売却に適した会社を選ばなければなりません。

そこで、売却仲介を行う4タイプの不動産会社の特徴と、自宅の売却を依頼する場合の「メリット・デメリット」について見てみましょう。

直営の支店や営業所を有する「大手不動産会社」

大手不動産会社は全国に直営の支店や営業所があるので、自社内で大規模な販売ネットワークを持っているのが大きな特徴。

そして、大手不動産会社は知名度が高く売却実績もあるので、はじめて利用する人にも安心感があります。

大手不動産会社に売却を依頼する「メリット」

  • 大規模な販売ネットワークを利用して広域から買主を探すことができる。
  • 自社で物件情報サイトを持ち、物件情報の発信力が高い。
  • 取り扱い物件が多いので物件を探している人の問い合わせも多い。
  • 売却実績が豊富なので、売主が売却に関する提案や的確なアドバイスを受けやすい。
  • 税金や法律相談、クレーム対応など「お客様サポート」が整っているところも多い。

大手不動産会社に売却を依頼する「デメリット」

  • 全国的な販売ネットワークがあるので、地元限定の販売活動はほとんど行わない。
  • 広域で物件を探している依頼者は多いが、エリア限定で物件を探している人は少ない。
  • 担当者の営業ノルマが厳しいため、早期に売買契約をまとめようとする傾向がある。
  • 担当者は外出や商談中が多く、売主がすぐに連絡が取れないことも多い。
  • 売却物件は「取り扱い物件の1つ」でしかなく、親身な対応が期待できない場合もある。

このように、信頼性が高いイメージのある大手不動産会社にもデメリットはあります。

そのため「大手不動産会社に売却を依頼すれば安心」と思い込まず、売主は冷静に自宅の売却に有利になる会社かどうかを判断しなければなりません。

フランチャイズ形式で全国展開している「大手不動産会社」

テレビCMでなどで見かける大手不動産会社のなかには「フランチャイズ形式」で運営している会社もあります。

フランチャイズ形式の場合、看板は大手企業名でも、中身は個人経営の不動産会社。
個人経営の弱点である「ブランド力」と「同業者との情報交換」を、フランチャイズの加盟店になることでカバーしています。

フランチャイズ形式の不動産会社に売却を依頼する「メリット」

  • 地元で古くから営む不動産会社であれば地元情報にも強く、加盟店ネットワークもあるので、地元と広域の両方から買主を見つけることが可能。
  • 大手企業の加盟店という「ブランド力」での集客力が期待できる。
  • 春や秋など、不動産の売却シーズンにはキャンペーンを行うところも多く、自宅の売却を依頼すると、商品券がもらえるなどの特典を受けられる場合もある。

フランチャイズ形式の不動産会社に売却を依頼する「デメリット」

  • 同じフランチャイズ加盟店でも店舗によって売買実績が全く違う。
  • 基本的には個人経営の不動産会社なので、経営状態が悪い店舗もある。
  • 強引な営業を行う悪徳業者が加盟店になっている可能性もあるので要注意。

このように、知名度の高い大手企業のなかには、フランチャイズ形式の不動産会社もあります。

フランチャイズ形式の不動産会社で良い加盟店が見つかると、大手企業と地元業者の良いところを両方持ち合わせているので、自宅の売却を有利にすることが可能。

地元内に複数の加盟店がある場合、売主は店舗ごとに経営状態や売却実績などを調べる必要があります。

地域密着型の中堅不動産会社

「地元の中堅不動産会社」とは、同じ市町村内だけでいくつもの支店や営業所を持ち、地元では名の知れた不動産会社のことを指します。

地元内での不動産売買に強く、老舗の不動産会社であれば安心感もあります。

地域密着型の中堅不動産会社に売却を依頼する「メリット」

  • 地域情報の収集力が抜群で、地元の売買相場にも詳しいため、物件の査定価格の信頼度が高い。
  • 地元で物件を探している客が多いので、早期に売買契約が成立しやすい。
  • 自社で印刷機を持つ不動産会社もあり、売却を依頼すると、即効でポスティングや折り込み広告などを開始。地元住民に対する熱心な広告宣伝活動が期待できる。
  • 店舗が地元にあるので、いつでも相談できる安心感がある。

地域密着型の中堅不動産会社に売却を依頼する「デメリット」

  • 地元客が中心なので、積極的に全国規模で買主を探すことはほとんどない。
  • 不動産取引の少ない地域では、地元客も少ないため、売却に時間がかかる可能性が高い。
  • 大手企業のような教育制度がないため、不動産取引のスキルが低い社員もいる。
  • 地元の売買に詳しい分、条件が悪くて売れにくい物件は仲介を断られる可能性もある。

地域密着型の中堅不動産会社は、地元の不動産売買に強いので「一般媒介」で複数の会社と仲介契約を結べる場合は、契約候補の1社として検討することをおすすめします。

地域密着型の個人経営の不動産屋

「地域密着型の個人経営の不動産屋」とは、夫婦や親子などで家族経営している小さな町の不動産屋のこと。

自宅兼店舗の場合が多く、地域活動などで店主や家族と交流がある場合は安心感も高い。

地域密着型の個人経営の不動産屋に売却を依頼する「メリット」

  • 他の不動産会社で仲介を断られた「売れにくい物件」であっても取り扱ってもらえる可能性が高い。
  • 地元住人との交流が深いので、条件が合えば地元内での売買が早期に成立しやすい。
  • 地元なので、いつでも相談できる安心感があり、些細な不安や疑問も相談しやすい。
  • 地元で商売をしている手前、強引な営業を行う悪徳業者は少ない。

地域密着型の個人経営の不動産屋に売却を依頼する「デメリット」

  • 広告宣伝活動費用が少なく情報発信力が低い。
  • 取り扱い物件が少ない。
  • 地元住人が相手なので、必ずしも売主の味方についてくれないこともある。
  • 営業力が低いので売り急ぎなど売却期限のある場合には向かない。

地元で買主が見つかりそうな地域であれば、小さな個人経営の不動産屋も有力。
ですから、地元での評判が良い不動産屋で、話しやすい店主であれば、不動産会社選びの候補に検討しましょう。

ここまで、売主が自宅の売却を依頼する際の不動産会社には4つのタイプがあり、それぞれにメリット・デメリットがあることを見てきました。

では、結局、中古マンションの売却が有利になるのは、大手不動産会社と地域密着型のどちらなのでしょうか?

売主が大手か地域密着型かの選択で迷う必要がある2つのケース

結論から言えば、売主が不動産会社選ぶときに、大手にするか地域密着型(地元業者)にするかの選択が重要になるのは「2つのケース」の時。

2つのケースとは「売主が依頼する不動産会社を1社に絞る場合」と「地域の不動産取引に特徴がある場合」です。

それでは、売主が大手か地域密着型かを慎重に選ぶ必要がある2つのケースについて詳しく見てみましょう。

売主が依頼する不動産会社を1社に絞る場合

売主が自宅を売却する際、仲介を依頼する不動産会社の数には決まりはありません。
ですから、売主が複数の不動産会社に自宅の売却を依頼することもできます。

ただし、売主が売却を依頼する時には、不動産会社と仲介契約を結ぶことが必要。

不動産会社との仲介契約(媒介契約)には3種類あり、契約の種類によっては、売主が1社としか仲介契約を結べません。

仲介契約(媒介契約)の名称売主が契約できる不動産会社の数
専属専任媒介1社のみ
専任媒介1社のみ
一般媒介複数社と仲介契約が可能

そのため、売主が「大手」と「地域密着型(地元業者)」のどちらに売却を依頼するかで迷うのは、1社としか契約できない「専任媒介」、「専属専任媒介」のみ。

売主が複数の不動産会社と仲介契約が結べる「一般媒介」であれば、大手と地域密着型の両タイプに仲介を依頼できるので、どちらを選ぶかで悩む必要はないのです。

地域の不動産取引に特徴がある場合

そして、地域の不動産取引に特徴(独自性)がある場合も「大手」と「地域密着型(地元業者)」選択が重要になります。

地元内だけで不動産売買が行われている地方都市などの場合は、地元の不動産情報に詳しい「地域密着型」の不動産会社を選択した方が売却に有利。

しかし、外部からの転入者が多い都市部であれば、広域で買主を探した方が有効なので「大手不動産会社」の全国規模の販売ネットワークに期待できます。

また、高齢者や単身者、一戸建てが多い地域では「ファミリータイプの中古マンション」の需要は低いので、この場合も広域で買主を探してもらえる大手不動産会社が有利です。

このように、不動産取引に特徴がある地域の場合、売主は「大手」と「地域密着型」を戦略的に選ぶと、効果的な売却活動を行うことができます。

ところが、はじめて自宅を売却する売主には「地域の不動産取引の特徴」を見極めることは難しいものです。

そこで、不動産の売却経験や専門知識がない売主でも「大手」と「地域密着型(地元業者)」の的確な選択ができる方法をご紹介します。

大手か地域密着型かの選択は「自宅の売れやすさ」で判断しましょう。

売主が不動産会社を選ぶ時に「自宅の売れやすさ」を基準にすると「大手不動産会社」か「地域密着型(地元業者)」かの選択がしやすいです。

そこで「売れやすい物件」と「売れにくい物件」について、それぞれ売却が有利になる「不動産会社のタイプ」を具体的に見ていきます。

なお「自宅の売れやすさ」を売主が簡単に判断できる方法や「仲介契約の種類の選択ポイント」などもご紹介していますので参考にしてください。

立地条件が良く「売れやすい物件」の場合

自宅マンションが「売れやすい物件かどうか」を、売主が客観的に判断する最も簡単な方法は、同マンション内での賃貸や売買の動向。

  • 賃貸(分譲貸し)に出しても、すぐに入居者が見つかっている。
  • 売買がよく行われているが、比較的早くに売買契約が成立している。

このように、売主に不動産の売却経験や専門知識がなくても、日常生活で見かける同マンション内での賃貸や売買の様子で「売れやすい物件かどうか」が大体わかります。

そして、賃貸でも売買でも、頻繁に契約が成立しているマンションは、交通の利便性や住環境などの立地条件が良い証拠。
売り出し価格や室内状態に問題がなければ「売れやすい物件」と評価できます。

なお、自宅が「売れやすい物件」と判断できる場合は「専任媒介」で仲介契約を結び、不動産会社を1社に絞る必要はありません。

むしろ、複数の不動産会社と契約できる「一般媒介」で、大手不動産会社と地域密着型(地元業者)の両タイプの不動産会社と契約する方が効果的。

もしも、自宅マンションの賃貸や売却動向がわからない場合は、地元の不動産会社に売却予定があることは告げず「マンションの評判」を聞いてみると良いでしょう。

立地条件が悪く「売れにくい物件」の場合

一方、駅から遠くて築年数も古く、同マンション内に売れ残り物件や、住居者募集の空き部屋がある場合は、売却に苦戦することが予想される「売れにくい物件」。

このような「売れにくい物件」の場合は「専任媒介」で不動産会社を1社に絞ると売却活動が有利になります。

売主が「専任媒介」で仲介契約を結び、不動産会社を1社に絞る最大のメリットは「販売活動を熱心に行って貰える」こと。

なぜなら、売主と「専任媒介」で契約した不動産会社は、依頼された物件を「独占販売」できます。

そして、自社で買主を見つけて売買契約を成立させると、売主と買主の双方から不動産仲介手数料が貰えるため、売り上げが「通常の2倍」になるのです。

自社で買主を見つけて売買契約を成立させると、売主と買主の双方から不動産仲介手数料が貰えるため、売り上げが「通常の2倍」になるのです。

そのため、不動産会社は自社で買主を見つけるために、新聞折り込み広告など、一般媒介では行わない広告費をかけた販売活動も行います。

ですから、地元の住人同士での売買取引が多い地域であれば、売主は近所で評判のよい地元業者(地域密着型)を1社選び「専任媒介」で契約しましょう。

逆に、地元での需要が期待できない物件であれば、全国規模で買主を探してもらえる大手不動産会社を1社選び「専任媒介」で契約すると売却活動が有利になります。

売主が遠隔地から自宅の売却を行う場合

また、転勤などで売主が自宅からの引っ越しを済ませ、他府県などの遠隔地から売却活動を行う場合も、不動産会社を1社に絞ると良いでしょう。

なぜなら、自宅の売却を依頼する不動産会社を1社に絞ると、売主は物件の鍵を担当者に預けることができます。

すると、物件の鍵を預かっている担当者は、いつでも内覧(室内見学)を実施できるようになり、売却活動が有利になるのです。

なお、売主が不動産会社を1社に絞る場合、大手企業に依頼するか、地元業者に依頼するかは、地域性や物件の条件で判断するのが一般的。

しかし、売主が不動産会社に鍵を預ける場合は、できるだけ評判の良い「地元業者」を選ぶことをおすすめします。

売主は遠隔地にいて自宅は空き家。ですから、空き家の自宅に何らかのアクシデントが起こっても売主はすぐに駆けつけることができません。

ですから、売主が遠隔地から売却活動を行う場合は、信頼性の高い地元業者に鍵を預けておくと、いざという時に物件の様子を確認してもらえるので安心。

このように、大手か地元業者かの選択は、売却活動の有利性や売主の都合を考慮しながら選択しなければなりません。

そして、会社の規模を問わず、売主が不動産会社を選ぶ時は、必ず複数の不動産会社を比較して、とくに担当者の人柄や誠実さ、信頼性をチェックしましょう。

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