住宅ローンの債務整理に有効な「任意売却」とは?メリットとデメリット

住宅ローンの債務整理に有効な「任意売却」とは?メリットとデメリット

住宅ローンの滞納が発生すると、銀行や信用金庫で融資を受けた場合、早ければ「滞納3ヵ月」で、自宅が差し押さえられて「競売」の手続きが始まります。

そのため、ローンを滞納している人は、自宅の差し押さえや競売を回避するために、早急な対策が必要です。

一般的に、借金の返済に困ったら、弁護士などに相談してローンの返済方法などを金融機関に交渉してもらう「債務整理」の手続きが有効。

ところが、債務整理の手続きには種類があり「住宅ローンの債務整理」ができるのは「自己破産」の手続きしかないのです。

そのため「自己破産」を避けたい場合は、自宅の売却代金で債務返済を目指す「競売」もしくは「任意売却」のいずれかの売却方法を選択することになります。

ところが「任意売却」は、住宅ローンの債務整理の有効手段でありながら、一般的にはあまり知られていません。

そこで、このページでは任意売却について詳しくご紹介します。

任意売却とは?

「任意売却」とは、住宅ローンの返済困難になった時に、融資を受けた人(債務者)と
金融機関(債権者)との話し合いで、担保物件(自宅)を売却する方法です。

通常、住宅ローン融資を受けた物件は、金融機関の「担保物件」となっており、登記簿には金融機関(保証会社)の「抵当権」が設定されています。

そのため、債務者が住宅ローンを完済するまで、金融機関が、登記簿から「抵当権」を外すことはありません。

ところが、任意売却の場合は、金融機関の同意のもと「住宅ローンが残った状態」で抵当権を外します。

そして、一般の不動産物件と同じ方法で担保物件を売却。

なお、売却代金は金融機関が回収しますが、任意売却後も債務が残る場合は、債務者が借金を返しやすいように、金融機関が返済方法の調整を行います。

売却代金は金融機関が回収しますが、任意売却後も債務が残る場合は、債務者が借金を返しやすいように、金融機関が返済方法の調整を行います。

任意売却の主な手順

このように、任意売却は金融機関の同意と協力のもとで行う住宅ローンの債務整理の方法です。

ところが、任意売却の経験がない債務者が、金融機関を相手に同意や協力を求めたり条件交渉するのは大変なこと。

ですから、債務者が任意売却を希望する時は「不動産会社」や「専門業者」に交渉の仲介を依頼して、金融機関との話し合いをまとめてもらうのが一般的。

なお、金融機関側から任意売却の仲介業者を紹介されることもあります。

任意売却は債権者と債務者の双方にメリットがあります。

ここまで、任意売却の概要や手続きの手順について見てきました。

しかし、任意売却は、あくまでも「当事者の話し合いによる和解方法」。
そのため、法律で定められた基準や手順はありません。

では、厳格なイメージのある金融機関が、法的手段である「競売」ではなく、話し合いで行う「任意売却」に協力するのはなぜでしょうか?

その答えは、金融機関(債権者)側と融資を受けた人(債務者)側の双方に、競売よりも高いメリットがあるからです。

そこで「任意売却のメリット」について詳しく見てみましょう。

任意売却のメリット

任意売却を利用するメリットを「金融機関(債権者)」と「融資を受けた人(債務者)」に分けてご紹介します。

金融機関(債権者)側のメリット

金融機関が任意売却に応じると「債権の回収額」と「回収できる期間」の主に2つのメリットがあります。

1、競売よりも多くの債権を回収しやすい。

「競売」で担保物件を売却すると、通常、不動産相場の60~70%程度の価格となり、債権が全額回収できないこともあります。

ところが、任意売却の場合は、一般物件と同じように「時価」で売却できるので、競売よりも売却価格が高額。

そのため、金融機関側は任意売却を利用すると、効率よく債権を回収することができます。

金融機関側は任意売却を利用すると、効率よく債権を回収することができます。

2、競売よりも早く債権を回収できる。

競売の場合、金融機関が差し押さえ(民事執行)の申し立てを起こしてから、競売の配当金を受け取るまでに、半年から1年もの期間がかかります。

ところが、任意売却の場合は、買主さえみつかれば、数日から数ヶ月程度で債権を回収することも可能。

このように、金融機関が任意売却で担保物件を売却すると、競売よりも「効率よく合理的に債権を回収」できるようになるのです。

では、融資を受けた人(債務者)側にはどのようなメリットがあるのでしょうか?

融資を受けた人(債務者)側のメリット

金融機関は、任意売却を利用すると、競売よりも早期により多くの債務を効率よく回収できるとご紹介しました。

言い換えれば、債務者側も任意売却で自宅を高く売ることができれば、競売よりも多くの債務を早期に返済できます。

しかし、融資を受けた人(債務者)には、それ以外にも主に4つのメリットがあります。

  • 精神的なダメージが少なく生活を立て直しやすい。
  • 金融機関と良い関係を保つことができる。
  • プライバシーを守りやすい。
  • 売却費用がかからない。

それでは、4つのメリットを詳しく見てみましょう。

精神的なダメージが少なく生活を立て直しやすい。

任意売却は、自分の意志で自宅を有利に売却することができるので、より多くの借金を減らすことができ、家を失うダメージも少なくて済みます。

競売の場合、ある日突然、自宅が差し押さえられて、債務者は何も抵抗できないまま、自宅を失うことになります。

そして、競売にかけられると市場価格の6割程度にしかならず、競売後に多額の借金が残ると、家を失ったにもかかわらず、結局、自己破産しなければなりません。

そのため、競売後に自己破産すると、経済的だけでなく精神的なダメージが大きく、自己破産後に生活を立て直す気力を失ってしまう人もいます。

しかし、任意売却の場合は、自分の意志で自宅を有利に売却するので「競売で家を失った」という精神的ダメージがありません。

ですから、任意売却を利用すると、気持ちを切り替えやすく、競売よりも生活の立て直しが早くなります。

任意売却を利用すると、気持ちを切り替えやすく、競売よりも生活の立て直しが早くなります。

金融機関と良い関係を保つことができる。

任意売却の場合、あらかじめ金融機関の同意を得ているので、債権者と債務者の立場に変わりはありませんが、競売よりも比較的に良好な関係を保つことができます。

自宅が差し押さえられて競売になると、金融機関(債権者)と融資を受けた人(債務者)の関係性は非常に悪化。

しかし、任意売却の場合は、金融機関が協力しているので、任意売却後に債務が残っても、金融機関が債務者を見放すことはありません。

むしろ、無理のない返済方法でローンを組みなおすなど、金融機関側が返済方法を積極的に調整してくれるので、売却後に残債があっても自己破産を回避しやすくなります。

無理のない返済方法でローンを組みなおすなど、金融機関側が返済方法を積極的に調整してくれるので、売却後に残債があっても自己破産を回避しやすくなります。

プライバシーを守りやすい。

任意売却は、一般不動産と同じ方法で売買するので、買主さえ見つかれば、債務整理のために自宅を売却することを周囲に知られずに済みます。

しかし、競売の場合、競売物件の情報は、管轄する裁判所に公示されるだけでなく、新聞や不動産情報誌にも掲載。

また、2002年(平成14年)からはインターネットでの閲覧も可能になり、競売入札日の2週間前まで「不動産競売物件情報サイトBIT」で競売物件の資料を見ることができます。

ただし、資料に記載されている所有者の氏名などの個人情報は「黒塗り状態」ですが、物件所在地は公表されるので、近所に競売の事実が知られる可能性が高いのです。

参考元:不動産競売物件情報サイトBIT

売却費用がかからない

通常、自分で自宅を売却すると、不動産仲介手数料や登記料などの費用がかかります。

しかし、任意売却の場合は、全ての費用が担保物件の売却代金から支払われるので、債務者が別途、売却費用を負担する必要がありません。

また、マンションの場合、管理費や修繕積立金、固定資産税を滞納していると、売却ができないので、通常、売却代金から費用滞納分を差し引くことも認められます。

売却代金から差し引くことが認められる主な費用項目

  • 住宅ローンの滞納分
  • 管理費や修繕積立金の滞納分(マンションの場合)
  • 固定資産税・住民税の滞納分(一部のみの場合あり)
  • 売却時の不動産仲介手数料(売却価格の3%+6万円+消費税)
  • 売却時の抵当権抹消登記費用 など

また、任意売却の場合、売却代金が全て金融機関に回収されても、交渉次第で債務者が引越し費用を受け取ることができる場合もあります。

交渉次第で認められる諸費用

  • 引っ越し代金
  • エアコンなどの残置物やゴミの撤去費用など

ただし、金融機関(債権者)側に、引越し費用や撤去費用を認める義務はありません。

任意売却で引越し費用を受け取ることができるのは、あくまでも、金融機関側の善意で認められたものです。

そのため、任意売却をしても、必ず引っ越し代金が受け取れるという訳ではありません。

このように、任意売却は債権者と債務者の双方にメリットがあり、とくに債務者側は競売よりも条件良く自宅を売却できるので、自己破産を回避しやすくなります。

しかし、残念ながら任意売却にはデメリットも多いのです。

任意売却のデメリット

任意売却は競売とは違い、裁判所で認められた法的執行力や強制力がありません。

そのため、任意売却には「トラブルが発生しやすい」というデメリットがあります。

そこで、任意売却のデメリットも「金融機関(債権者)」と「融資を受けた人(債務者)」に分けてご紹介します。

金融機関(債権者)側のデメリット

金融機関(債権者)にとって任意売却は「競売よりも早期に多くの債権を回収しやすい」ことがメリットです。

しかし、任意売却がスムーズに進まない場合は、デメリットも発生します。

そこで、金融機関側の主なデメリットを2つ見てみましょう。

1、任意売却で債権が回収できない場合もある。

不動産の売却は「所有者本人」が行うのが原則です。

そのため、任意売却で担保物件を売り出している間に、所有者(債権者)が失踪すると、購入希望者が見つかっても売買契約を結ぶことができません。

また、任意売却には競売のような「法的な執行力(強制執行)」もないので、債務者と連絡が取れなくなった場合、金融機関側は任意売却を中止することになります。

なお、金融機関側は、任意売却で担保物件を売り出しても、購入希望者が見つかるまで、競売の申請を取り下げることはありません。

ですから、競売の入札日が近づいて、期間的に一般売却では無理があると判断した場合、金融機関は任意売却を諦めて競売を選択。

すると、金融機関は任意売却で効率よく債権を回収することができなくなるのです。

2、任意売却を行うためには、債務者が返済を滞納する必要がある。

任意売却は、債務者が住宅ローンの返済が困難になった状態で行う債務整理の手段。
ですから、債務者の返済が続いている間は任意売却を行うことができません。

そこで、債務者が任意売却の手続きを行うために、金融機関が「事故扱い」の手続きを開始するまで、わざと返済を止めてしまうこともあるのです。

なお、金融業界では、ローン返済の遅延や滞納が発生することを「事故」と呼びます。

通常、銀行や信用金庫の場合は「3ヵ月間」、住宅金融支援機構の場合は「6ヵ月間」の滞納で「事故扱い」となります。

そのため、住宅金融支援機構で融資を受けた債務者が任意売却を希望すると、6ヵ月間、意図的にローン返済を止めることになり、金融機関側には大きなデメリットとなるのです。

住宅金融支援機構で融資を受けた債務者が任意売却を希望すると、6ヵ月間、意図的にローン返済を止めることになり、金融機関側には大きなデメリットとなるのです。
このように、任意売却は金融機関側にとって、確実に債権回収ができる保証がなく、手続きのために債務者の返済を止める期間的なデメリットもあります。

では、融資を受けた人(債務者)にはどのようなデメリットがあるのでしょうか?

続いて、債務者側のデメリットも見てみましょう。

融資を受けた人(債務者)側のデメリット

任意売却は、自宅を有利に売却できるメリットがあります。
しかし、売却に期限があり、必ず成功する訳ではありません。

そして、任意売却を利用すると、融資を受けた人(債務者)には主に4つのデメリットがあります。

  • 1人でも反対者がいれば任意売却ができない。
  • 仲介業者による不正が起こりやすい。
  • ブラックリストへの「事故情報」の登録は回避できない。
  • 売却に期限があるので売却活動が不利になる。

それでは、任意売却時のデメリットを詳しく見てみましょう。

1人でも反対者がいれば任意売却ができない。

競売の場合、複数の債権者がいても、そのうちの1人が申し立てを行えば、競売の手続きを進めることができます。

しかし、任意売却の場合は、債権者や保証人、共有名義者など、担保物件の利害関係者のなかで、1人でも反対者がいると任意売却を実行することができません。

そのため、金融機関側は認めているのに、担保物件の共有名義人である元配偶者の同意が得られず、任意売却ができない場合もあるのです。

金融機関側は認めているのに、担保物件の共有名義人である元配偶者の同意が得られず、任意売却ができない場合もあるのです。

仲介業者による不正が起こりやすい。

任意売却を行う時は「売却価格」や「売却代金の分配方法」に注意が必要です。

通常、任意売却は不動産会社の仲介で行いますが「専門業者」のなかには、信頼性に欠ける会社もあるので要注意。

例えば、書類上では担保物件を安値で売却したように見せかけたり、売買代金から差し引く経費をごまかすなどの不正が行われていても、素人にはわかりません。

また、通常は任意売却にかかる費用は売却代金から支払われますが、広告費や相談料、販売活動費などの名目で、債務者に別途、実費を請求する違法な業者もいます。

そのため、任意売却は信頼できる不動産会社に依頼することが大切。
悪徳業者に騙されないように、評判の良い会社を選ぶようにしましょう。

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ブラックリストへの「事故情報」の登録は回避できない。

先にもご紹介しましたが、任意売却は「一定期間のローン滞納の事実」がなければ手続きすることができません。

具体的には、ローン滞納の事実が「事故情報(延滞情報)」として、指定の個人信用情報機関(通称、ブラックリスト)に登録されることが必要。

ですから、任意売却は競売を回避する有効手段ではありますが、個人信用情報機関への事故登録を回避することはできません。

そして、個人信用情報機関に「事故情報」が登録されると、5年程度「新規にクレジットカードが作れない」、「自動車ローンが組めない」などの支障があるのです。

個人信用情報機関に「事故情報」が登録されると、5年程度「新規にクレジットカードが作れない」、「自動車ローンが組めない」などの支障があるのです。

売却に期限があるので売却活動が不利になる。

任意売却には「売却期限」があり、必ず成功するとは限りません。

任意売却は、個人信用情報機関(ブラックリスト)に「事故情報」が登録されると手続きを開始することができます。

しかし、いつまでも任意売却ができる訳ではありません。

金融機関が競売と取り下げることができる「競売入札の開札日の前日」までが任意売却の期限と考えるのが一般的。

なぜなら、一度、競売が開始されると、取り下げる手続きは大変なので、競売入札の開始が近づくと、金融機関が任意売却を諦めてしまうので同意してくれません。

ですから、任意売却には売却期限があり、手続き時期が遅れると、それだけ売却期間も短くなり成功する確率が低くなります。

このように、任意売却にはデメリットも多く存在しますが、競売前に選択できる「唯一の住宅ローンの債務整理の手段」です。

そのため、競売や自己破産を回避したい人は、早期に任意売却を検討しましょう。

ただし、近年では、金融機関(債権者)側から、競売の手続きを行う前に、債務者に任意売却の意思を確認することもあるようです。

では、任意売却を成功させるためにはどうすればよいのでしょうか?

任意売却を成功させるポイント

任意売却を実行するためには、金融機関(債権者)の同意を得るための「高い交渉力」が求められます。

金融機関に任意売却を認めてもらうだけでなく、売却代金から引越し代金などの費用も認めてもらわなければなりません。

そのため、任意媒介は実績の高い不動産会社に仲介してもらうことが大切。

しかし、一般の不動産会社の場合、任意売却の経験度はかなり違います。

そこで、専門業者ではなく一般の不動産会社から探す場合は、任意売却の実績が高く、社員の信用性も高い「大手不動産会社」から選ぶことをおすすめします。

「フラット35」を利用している人の不動産会社選びは特に注意!

とくに、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)では積極的に任意売却を推奨しているため、独自の「手続きマニュアル」があります。

そして、マニュアルには、あらかじめ「引越し代金は認めない」と定められているため、任意売却時の条件交渉がしにくいのです。

また、一般銀行よりも手続きが複雑で、定められた期間を過ぎると任意売却は認めないというルールも存在。

そのため「フラット35」の住宅ローンを利用している人は、なるべく「住宅金融支援機構の任意売却」に精通している不動産会社を選ぶようにしましょう。

「任意売却取扱主任者」の有資格者に相談すると安心です。

なお、不動産会社選びの1つの目安として「任意売却取引主任者」の資格があります。

任意売却の高い知識を持つスペシャリストの証明として、2013年(平成25年)に誕生した民間資格です。

任意売却の専門知識はもちろん、民事再生法や税法、宅地建物取引業法など、幅広い知識を持っているので、任意売却や住宅ローン債務に関する相談もできて安心。

ですから、任意売却時の不動産会社選びの1つの基準として「任意売却取扱主任者」という民間資格があることを覚えておきましょう。

任意売却の不動産会社探しはインターネットが便利です。

そして、任意売却に詳しい不動産会社を探す時は、インターネットの不動産一括査定サイトの活用が便利です。

大手の不動産一括査定サイトでは、掲載企業に独自の厳しい審査があるので、評判が悪い会社や悪徳業者を紹介されることがありません。

また、査定や相談の手続き画面には「備考欄」や「希望欄」があるので、任意売却の実績について質問することも可能。

さらに、複数の不動産会社に査定を依頼すると、各社の営業担当者に会えるので「任意売却の実績」や「任意売却取引主任者」の資格の有無を、直接、自分で確認できます。

なお、不動産一括査定サイトは、誰でも気軽に利用できる「無料サイト」。

そのなかでも、大手の人気サイトをご紹介しますので、「不動産会社を探している人」や「自宅の売却価格を調べたい人」は、ぜひ利用してみてください。

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