マンションの購入希望者から受け取る買付証明書の概要とチェックポイント

マンションの購入希望者から受け取る買付証明書の概要とチェックポイント

室内見学(内覧)に来た見学者のなかで、物件を気に入り「購入しても良い」という人がいれば、売却活動は次の段階に進みます。

まず、内覧を終えた購入希望者が、不動産会社に「購入申込書(買付証明書)」という書類を提出。

そして、不動産会社は売主に「自宅の購入希望者が見つかった」ことを伝えて、申込者から受け取った購入申込書(買付証明書)を売主に渡します。

売主にとって、このような不動産会社からの連絡は、待ち望んでいた「嬉しいお知らせ」。しかし、残念ながら、まだ売主は喜ぶことはできません。

なぜなら、購入申込書(買付証明書)には、申込者の購入希望条件が記載されていて、売主の売却条件で即購入する訳ではないのです。

では、購入申込書(買付証明書)とはどのような書類なのでしょうか?

そこで、内覧後に売主が受け取る「購入申込書(買付証明書)」について詳しくご紹介します。

中古マンションの購入申込書は「条件交渉申込書」

はじめに、中古マンションの売主は、購入希望者から購入申込書(買付証明書)を受け取っても、自宅が売れた訳ではありません。

購入申込書(買付証明書)は、購入希望者が売主に「条件交渉」を申し込むための書類です。

なぜなら、中古物件は新築とは違い、売り出し条件のままで購入する人はほとんどいません。そのため、中古物件の売買契約を成立させるには、売主と購入希望者との間で条件の交渉が必要になります。

そこで、中古物件の購入希望者は、内覧後に提出する購入申込書に、価格の値下げや室内補修の希望などの希望条件を記載して、売主に「条件交渉」を申し込むのです。

そして、購入申込書を受け取った売主は、内容をよく吟味して「条件交渉をするか」、「申込みを断るか」の判断をしなければなりません。

購入申込書(買付証明書)は法的拘束力がない書類

しかし、購入申込書(買付証明書)には、売買契約書のような法的拘束力がありません。

つまり、購入申込書を売主に提出しても、購入希望者から「申込みを撤回」することが可能。そして、申込を撤回しても、違約金などのペナルティーは発生しません。

そのため、中古マンションの購入希望者は「ダメでもともと」のつもりで、申込者が有利になる厳しい条件を購入申込書に記載してくることもあるのです。

ですから、内覧が成功して売主が購入申込書を受け取っても、スムーズに契約がまとまることは少なく、売買契約が成立する確率は50%以下とも言われています。

ただし、購入申込書には法的効力がないため、売主から申込みを拒否することも可能。
あまりにも購入希望条件が無謀な内容であれば、売主もペナルティーなく条件交渉を拒否できるのです。

では、売主が購入申込書を受け取り、条件交渉を行う場合、どのような方法で購入希望者と交渉を行うのでしょうか?

売主と購入希望者との条件交渉は書面のやりとりで行います。

売主が購入申込書(買付証明書)を受取り、条件交渉を行う場合、申込者に対して提示された諸条件を承諾できるかどうかの返事をしなければなりません。

そこで、売主も購入希望者と同様に「売渡承諾書(売渡証明書)」という書類を作成して不動産会社に提出。そして、不動産会社から申込者に売渡承諾書(売渡証明書)を届けてもらうことで、売主は交渉相手に意思表示します。

このように、売買契約の条件交渉は、購入希望者からの「購入申込書」と売主からの「売渡承諾書」のやり取りを、不動産会社経由で何度か行なうことで合意を目指すのです。

売買契約の条件交渉は、購入希望者からの「購入申込書」と売主からの「売渡承諾書」のやり取りを、不動産会社経由で何度か行なうことで合意を目指すのです。

ただし、売渡承諾書(売渡証明書)も、購入申込書(買付証明書)と同様に法的拘束力はありません。

そのため、売渡承諾書と購入申込書のやりとりで、売主と購入希望者が合意しても、正式な売買契約を結ばない限り、契約はまだ成立していないのです。

このように、不動産の売買契約の条件交渉は、売主が購入希望者から購入申込書を受け取り、売主が返事をすることからはじまります。

したがって、売主は購入申込書を受け取ったら内容をよく検討して、まずは申込みを断るか、売渡承諾書で条件交渉に進むかを決断しなければなりません。

そこで売主は、購入申込書(買付証明書)には何が記載されていて、どのような項目をチェックすべきかをあらかじめ知っておく必要があります。

購入申込書(買付証明書)には何が書いてある?

購入申込書(買付証明書)の書類は各不動産会社によって書式や内容が全く違います。

そこで、購入申込書(買付証明書)の主な記載内容をご紹介します。

購入申込書(買付証明書)引用元:買付証明書とは 【@ローン計算】ローン用語辞典

購入申込書(買付証明書)には、物件名や所在地などの不動産表示や購入希望者の住所氏名などの「基本情報」と、申込者の「購入希望条件」が記載されています。

とくに、購入希望条件の欄は各不動産会社で書式が違うため、売主が内容を把握しにくい場合もあるので要注意。

そこで、購入申込書(買付証明書)の希望条件欄の基本項目をご紹介します。

購入申込書(買付証明書)で確認すべき6つの条件

売主は、購入申込書(買付証明書)を受け取ったら、希望条件欄に6つの項目が記載されているかを確認しましょう。

1、希望購入価格 
2、支払い条件
3、支払い方法(融資利用の有無)
4、契約有効期限
5、引渡し希望日
6、その他の希望条件

そして、売主は上記の6つの条件項目に注意しながら「条件交渉に進む」か「申込みを断るか」を判断しなければなりません。

しかし、はじめて自宅を売却する人には、購入申込書の条件項目を見ても、どのように判断してよいかがわかりません。

そこで、購入申込書に記載されている6つの条件項目のチェックポイントを詳しくご紹介します。

購入申込書(買付証明書)の条件項目チェックポイント

購入申込書(買付証明書)の条件項目を見れば、申込者の人物像がある程度わかります。
そのため、売主は条件項目の内容を吟味して、交渉すべき相手かどうかを判断しましょう。

また、売主が条件交渉に応じる場合、申込者の希望条件を拒否するだけでなく、売主側からどのような交渉をするかも慎重に検討しなければなりません。

そこで、購入申込書に記載されている希望条件でどのような事がわかるのか、また、売主がどのような対策をとるべきかをご紹介します。

1、希望購入価格 

買主の購入希望価格のことを不動産用語で指値(さしね)と言います。
指値が売り出し価格よりも低い金額で書かれている場合、購入希望者が売主に「値下げを要求」しているのです。

しかし、中古マンションの場合、指値が売り出し価格よりも低く設定されているのはよくあること。ですから、売主は値下げを要求されても気分を悪くしてはいけません。

ただし、あまりにも指値が低い場合は、売主から断られるのを承知で設定しているので、あまり購入意欲がないか、かなり自己資金が不足している人と思われるので要注意。
価格交渉に時間をかけても、結局、売買契約が成立しない確率が高いです。

また、壁紙や床などをリフォームせずに現状のままで売る場合、買う側はリフォームにかかる価格も計算しています。そのため、現状のままで自宅を売る場合、売主はある程度の値引き交渉は覚悟しておきましょう。

なお「価格の値引き交渉」については、別のページで詳しくご紹介していますので、そちらも参考にしてください。

2、支払い条件

支払い条件の項目には、手付金や内金、残代金の支払い期日と金額が記入されています。
その中で、特に注目すべきは「手付金の金額」。

売主が不動産会社の場合は、宅建業法第39条で「手付金の額は代金の20%を超えてはならない」と決められています。しかし、個人が売主の場合は手付金の制限はありません。

ですが個人が売主の場合、手付金には相場があり、物件の価格に関係なく「100万円」、もしくは「物件価格の5%~10%」が一般的。

なぜ、法的に制限がないはずの手付金に相場があるのかというと、売主が買主から手付金を受取っても、一定期間内であれば買主は手付金を放棄して契約を解除できるからです。

そのため、購入希望者の手付金の金額が低く設定されていると、手付金を放棄して、簡単に契約を解除されてしまう危険性が高くなるのです。

ですから、申込者の希望手付金額が相場よりも低い場合、売主は「手付金の値上げ」を交渉しましょう。

もしも、相手が交渉に応じない場合は、最初から申込みをキャンセルすることを前提に、他の物件も積極的に探している可能性があるので注意が必要です。

3、支払い方法(融資利用予定の有無)

支払い方法の欄を見ると、購入希望者が現金で購入するのか、住宅ローンを利用して購入するのかがわかります。

そして、購入希望者が住宅ローンの融資を予定している場合、売主は「頭金」と「融資予定金額」、「住宅ローン特約」の3つについて必ずチェックしましょう。

もしも、購入希望者の頭金が少なく、住宅ローンの金額(融資予定金額)が大きい場合、売買契約が成立しても住宅ローンの審査に通らない場合があります。

また、住宅ローンの利用を予定している購入希望者は、売買契約書に「住宅ローン特約」の設定を希望するのが常識なので、売主は特約にも注意しなければなりません。

ローン審査が通らなければ契約を白紙撤回できる「住宅ローン特約」

売買契約書に「住宅ローン特約」が設定されていた場合、買主が融資金融機関のローン審査に落ちたときは、売買契約を白紙撤回することができます。

「白紙撤回」とは、売買契約そのものが存在していなかった状態に戻ること。

そのため、売買契約が白紙撤回になると、売主は受け取っていた手付金などを全て買主に返還しなければなりません。また、これまで契約のためにかかった費用も全て無駄になります。

しかし、中古マンションを住宅ローン利用して購入するのは一般的なこと。
そこで、購入希望者が住宅ローンの利用を予定している場合、融資金融機関の「事前審査」を受けているかを売主は必ず確認しましょう。

住宅ローンの「事前審査」とは、住宅ローンを正式に申し込む前に「住宅ローンの融資が受けられそうか」を融資金融機関に確認できる制度。

とくに、購入希望者が「頭金なしの全額融資」を予定している場合、希望額のローン融資が受けられず、契約が白紙撤回になりやすいので売主は注意しなければなりません。

そして、購入希望者が事前審査を受けていない場合は、売主から事前審査を受けることを交渉しましょう。

4、契約有効期限

もしも、売主と購入希望者の双方が条件に合意して、正式に売買契約を結ぶことになった場合、相手の気持ちが変わらないうちに契約を済ませる必要があります。

そのため、契約有効期限は1~2週間程度で設定するのが一般的。
しかし、契約有効期限が通常よりも長く設定されている場合、何か理由があるのかを売主は不動産会社に確認しておきましょう。

ただし、購入希望者の住宅ローンの事務手続きの関係で、あえて日程に余裕を持たせている場合もあります。

5、引渡し希望日

また、売主と購入希望者との条件交渉で「値引き交渉」の次に交渉が難航しやすいのが「引渡し希望日」。

しかし、物件を引き渡すのは売主。そのため「引渡し希望日」については、相手の希望日に自宅が引き渡せるかどうかを売主が慎重に判断しなければなりません。

もしも、正式に売買契約を結んだ後で、引き渡し期限までに売主が実行できなければ、損害賠償請求や契約解除の対象になるので要注意。

あまりにも、売主と契約希望者との引渡し希望日に差があるときは、仲介している不動産会社に相談してください。

6、その他の希望条件

そして、購入希望者は売主から断られることも覚悟で、様々な希望条件を提示してきます。

売主が現状のままで自宅を売却する場合であれば、ハウスクリーニングや部分的な補修(リフォーム)の要求。

また、購入希望者が自宅の買い替えで物件を購入する場合「自宅が売れなければ契約を白紙撤回できる」という「買い替え特約」を希望してくる場合もあります。

そのため、売主は購入申込書に記載されている希望条件について、できるだけ前向きに検討しなければなりません。

無謀な条件提示でも1度は交渉するようにしましょう。

ただし、購入希望者の条件があまりにも無謀であれば、売主から申込みを撤回(拒否)することもできます。

しかし、中古マンションの場合、よほどの人気物件でもなければ、購入希望者が殺到することはありません。

そのため、購入希望者から無謀とも思える条件を提示されても、売主はすぐに申込みを撤回せず、1度は条件交渉を行うようにしましょう。

すると、本気で購入の意思がある場合は、売主の売渡承諾書(売渡証明書)の意思表示を見て、購入希望者が条件を緩和してくる場合もあるのです。

判断に困ったら不動産会社の担当者に相談しましょう。

このように、売主が購入申込書(買付証明書)を受け取ったら、単純に申込者の希望条件を検討するだけでなく、申込者の意図なども読み取る必要があります。

そして、購入希望者から無理な条件提示があったとしても、売主はできるだけ前向きに条件交渉を行わなければなりません。

もしも、売主が購入申込書(買付証明書)を受け取り、判断に迷ったことがあれば、1人で悩まず、不動産会社の担当者に相談しましょう。
すると担当者が、売主に適切なアドバイスをしてくれるので判断しやすくなります。

そのためにも、自宅の売却を依頼する不動産会社を選ぶ時は、会社の信頼度を重視するだけでなく、担当者の人柄も大切。売主が話しやすく、何でも相談できる担当者を選んでおけば安心して売却活動を行うことができます。

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