マンション売却で後悔しない秘訣|不動産会社任せで家を売ってはいけません

マンション売却で後悔しない秘訣|不動産会社任せで家を売ってはいけません

通常、自宅マンションを売却するには、売主が不動産会社に売却の仲介を依頼します。

そのため、不動産の売却は「不動産会社に任せるもの」と考えがち。

しかし、不動産会社に「任せっきり」の状態で売却活動を行うと、売却期間や売却価格など、売主が希望していた売却計画とはかけ離れた結果になることもあります。

すると、売主は自宅を売却したことを後悔するかもしれません。

そこで、このページでは、自宅の売却で後悔しないために、売主が注意すべきポイントについて見ていきます。

「自宅の売却を不動産会社任せにするリスク」や「不動産会社任せになりやすいケース」をご紹介しますので、はじめて自宅を売却する売主は参考にしてください。

自宅の売却活動を「不動産会社に任せ」にするリスク

自宅マンションを売却する人の多くは、不動産の売却経験がなく、専門的な不動産知識もありません。

そのため、不動産会社に売却仲介を依頼した後、売却活動を不動産会社の担当者に「任せっきり」にしてしまう売主もいます。

また、担当者から売主に対して指示や提案があると「不動産売却の専門家の言うことに間違いはない」と思い込み、担当者の言いなりに行動してしまう売主も多いです。

しかし、売主は不動産会社を信頼しすぎてはいけません。
なぜなら、全ての不動産会社が信頼できるとは限らないからです。

残念ながら、不動産会社のなかには「悪徳業者」と呼ばれる会社もあります。
そして、信頼性が高そうな大手不動産会社の社員であっても、怠慢な社員もいます。

ですから、売主が不動産会社や担当者を信頼しすぎたり、自宅の売却活動を担当者に任せっきりにすると、売主が騙されていても気づきにくいというリスクがあるのです。

では、中古マンションの売却において、不動産会社や担当者に売主はどのように騙されてしまうのでしょうか?

中古マンションの売却活動で売主が騙されやすいケース

不動産会社や担当者に「騙される」と聞くと、自宅マンションや売却代金を「騙し取られる」イメージがあります。

しかし、中古マンションの売却活動において「売主が騙される」とは、自宅を奪い取られるというような窃盗や詐欺などの犯罪行為ではありません。

不動産会社や担当者の都合が良いように「必要以上の安値」で売却するように売主が勧められることを指します。

もちろん、悪徳業者が「二重の売買契約書」を作成して、売主から売却代金を騙し取るという犯罪行為もありますが、このようなケースは稀。

ですが「必要以上の安値」で売却するように売主が仕向けられることは、不動産売買ではよくあることなので、売主は十分に注意しなければなりません。

そこで、中古マンションの売却時に、売主が「必要以上の安値」で売却するように仕向けられる「よくある事例」を2つご紹介します。

事例1:強引に売買契約をまとめようとするケース

不動産会社の営業マンのなかには、積極的な営業努力をせず、自社の顧客リストの中から買主を選び、強引に契約をまとめようとする怠慢な人物もいます。

そのため、売主の「売却希望価格」と買主の「購入希望金額」にかなりの差がある場合、担当者は買主の予算に合わせるために、売主に必要以上の値引きを要請するのです。

しかし、売主には不動産の売却経験や専門知識がありません。

ですから、担当者から「売却相場」や「中古マンション市場動向」など、専門的な話を用いて説得されると、売主は「値引きするのが妥当」と思い込まされてしまうのです。

担当者から「売却相場」や「中古マンション市場動向」など、専門的な話を用いて説得されると、売主は「値引きするのが妥当」と思い込まされてしまうのです。

事例2:不動産会社が破格の安値で買い取ろうとするケース

売却仲介を行う不動産会社のなかには、仲介業務だけでなく「買取り制度」がある会社もあります。

そのため、一定期間、通常の売却活動を行ったフリをして「仲介での売却は難しいので自社で買取ります」と、売主から破格の安値で物件を買い取ろうとする業者もあるのです。

とくに注意しなければならないのが、売主の売却活動に期限がある場合。

売主が不幸にも悪徳業者に売却を依頼してしまった場合、売却期限があることを知っている業者は、期限ギリギリまで依頼物件を「取り置き状態」にします。

そして、売却期限が近づくと、悪徳業者は売主の弱みにつけこんで、物件を買い叩いて買取り、不当な利益を得るのです。

ところが、不動産売却の経験や専門知識がない売主は、自宅を破格の安値で買い取られたことに気付きません。

それどころか「売却期限内に売れてよかった」、「買取りしてくれて助かった」と、不動産会社に騙されたことすら気づかない売主もいるのです。

「売却期限内に売れてよかった」、「買取りしてくれて助かった」と、不動産会社に騙されたことすら気づかない売主もいるのです。

このように、売主が不動産会社や担当者を信頼しすぎたり、自宅の売却活動を不動産会社任せにすると、売主が不当な不利益を被る恐れがあります。

そして、売却後に売主が不利益を受けたことに気付くと、自宅の売却を後悔することになるのです。

では、売主が「自宅の売却で後悔しない」ためには、どうすればよいのでしょうか?

後悔しない自宅売却を行うための「5つの行動」

売主が自宅の売却で後悔しないためには「売却活動を不動産会社任せにしない」ことや、「担当者の言いなりに行動しない」ことが大切です。

しかし、不動産売却の経験がない売主には、どのように行動すべきかがわかりません。

そこで、売主が自宅の売却を後悔しないために「売主が行うべきこと」を5つご紹介します。

1,基本的な不動産知識を身につける

大切な資産である自宅マンションを売却するのですから、売主も基本的な不動産知識は持っておくべきです。

売主が売却活動を不動産会社に任せにしたり、担当者の言いなりに行動してしまう主な原因は、売主に不動産知識や売却経験がないこと。

知識や経験不足により、売主自身では判断できないことも多いため「任せっきり」や「言いなり」の状態になりやすくなるのです。

もしも、売主にある程度の不動産知識があれば、担当者の提案や指示を鵜呑みにして不当に自宅を安値で売却すること回避できます。

ですから、自宅を売却する売主は「地元の中古マンション価格の相場」や「売却活動の手順」、「売却にかかる費用」程度の不動産知識は持っておきましょう。

2, 不動産会社選びは担当者の人柄で選ぶ

悪徳業者や怠慢な担当者に騙されないためには、売主が不動産会社選びを慎重に行うことも大切です。

しかし、先にご紹介しましたが、大手不動産会社の社員にも不誠実な人はいます。

ですから、売却を依頼する不動産会社を選ぶときは「会社の規模や知名度」ではなく「担当者の人柄」で選びましょう。

そのためには、売主ができるだけ数多くの不動産会社の営業マンに会い、会話を通じて「販売活動への熱意」や「誠実さ」、「売主との相性」などを見極めることが大切。

売主は、安易に駅前の不動産屋に売却を依頼するのではなく、インターネットの一括査定サイトなどを利用して、不動産会社選びを慎重に行ないましょう。

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また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

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「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

マンションの売却を得意とする不動産会社を紹介してもらえるので、中古マンションを売りたい人におすすめ。

また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

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3, 売却活動を開始したら担当者の活動内容を定期的にチェック

そして、自宅の売り出しを開始したら、売主は担当者の販売活動を定期的にチェックすることも必要です。

売主から売却を依頼された不動産会社は、仲介契約の種類によって、売主に定期的に活動状況を報告する義務があります。

仲介契約(媒介契約)の種類活動状況の報告義務
専属専任媒介契約1週間に1回以上
専任媒介契約2週間に1回以上
一般媒介契約法令上の義務なし

しかし、売主に不動産知識がないと、担当者が活動報告をサボっていても、売主は全く気づきません。

そのため、売主が不動産会社から何の連絡もない状態を疑問に思わず、担当者任せにしていると「こんなはずじゃなかった」と売却を後悔する原因にもなるのです。

なお、報告義務のない「一般媒介契約」(複数の会社に売却依頼する場合)であっても、売主が不動産会社に対して営業活動の報告を求めることはできます。

ですから、仲介契約の種類を問わず「2週間に1度程度」は、担当者と連絡を取り合うようにして、売主はできるだけ活動状況を把握するようにしましょう。

ただし、売主から頻繁に連絡をすると、営業活動の邪魔になるだけでなく、担当者との信頼関係にも影響する可能性があるので、連絡の頻度には注意が必要です。

4, 広告活動を開始した場合は広告内容も必ずチェック

また、売主は担当者と連絡を取り合うだけでなく、不動産会社が不動産情報サイトへ物件を掲載したり、新聞折り込み広告を作成したときは、必ず内容を確認しましょう。

あらかじめ売主が担当者に自宅の良い点を伝えていても、肝心なアピールポイントが広告で抜けている可能性があります。

とくに、不動産情報サイトに掲載される「室内写真」は、広告活動ではとても重要。
なので、売主が室内写真を見て印象が悪いと思った場合は、撮り直しの提案も必要です。

そして、広告活動を開始しても消費者からの反応が悪い場合、売主は黙って見ていてはいけません。担当者に相談して、広告内容やチラシ配布エリアなどを再検討しましょう。

このように、自宅の売却後に「もっと〇〇すればよかった」と後悔しないためには、売主も積極的に売却活動に参加して、自分の意見を担当者にきっちり伝えることが大切です。

5, 重要事項を検討する時は売主1人で決断しない

なお、自宅の売却活動では、物件の値下げや契約条件の変更など、売主には大きな決断を迫られる場面も数多くあります。

そして、売却活動の途中で重要な決断が必要な場合、売主は決して1人で判断せず、できるだけ家族や信頼できる友人などに相談することが大切です。

なぜなら、売主が1人で決断すると、その時の「一時的な気分」で判断してしまう可能性があるので、決断したことを後悔するかもしれません。

また、売主あらかじめ周囲に相談しておくと、契約内容に不審な点があるなど、売主が気付かないことを指摘して貰えます。

ですから、売主が1人で売却活動を行うよりも、周囲と相談しながら売却活動を進めた方が、不動産会社や担当者に騙されにくく、売却を後悔することも少ないのです。

このように、売主が自宅の売却で後悔しないためには、ある程度の不動産売却の基礎知識を持ち、周囲と相談しながら積極的に売却活動に参加する姿勢が大切です。

しかし、売主の都合によっては売却活動を「不動産会社任せ」にしなければならない場合もあります。

そこで、自宅の売却活動が「不動産会社任せ」になりやすいケースを見ておきましょう。

「不動産会社任せ」になりやすい5つの売却ケース

自宅の売却活動を不動産会社任せにすると、担当者の活動状況が把握しにくいため、売主の希望する売却結果にならなかった場合、後悔する可能性が高くなります。

そこで、売却活動が不動産会社任せになりやすい5つのケースをご紹介します。

1, 「専属専任媒介・専属媒介」で仲介契約を結んだ場合
2, 「一般媒介」で仲介契約を結んだ場合
3, 空き家での売却、もしくは遠隔地から売却活動を行う場合
4, 自宅の名義が「共有名義」の場合
5, 売主が高齢者の場合

なお、売主が不動産会社と仲介契約を結ぶときは「専属専任媒介」、「専任媒介」、「一般媒介」の3種類のいずれかで契約を結びます。

しかし、3種類の仲介契約はどれを選んでも、上記の5つのケースに該当。
つまり、売主ならば誰でも「不動産会社任せ」で売却活動を行ってしまう危険性があるのです。

では、どのような理由で売主は売却活動を「不動産会社任せ」にしてしまうのでしょうか?
上記でご紹介した5つのケースについて、それぞれ詳しく見てみましょう。

1, 「専属専任媒介・専属媒介」で仲介契約を結んだ場合

先にご紹介したとおり、不動産会社は仲介契約の種類によって、売主への営業活動の報告義務があるものとないものに分かれます。

そのなかでも「専属専任媒介」と「専任媒介」は、売主に対して定期的に報告義務がある仲介契約。ですから、売主には安心感がある仲介契約に思えます。

しかし、この売主の「安心感」が、売却活動を「任せっきり」にしてしまうのです。

担当者から定期的に活動報告があると、売主は担当者を信頼しがち。

すると、売主は担当者の報告内容を鵜呑みにして、いつの間にか「おまかせ」状態になりやすくなるのです。

「専属専任媒介・専属媒介」で仲介契約を結んだ場合
「一般媒介契約」で仲介契約を結んだ場合

そして、売主が複数の不動産会社と仲介契約を結べる「一般媒介」にも注意が必要です。

売主が複数の不動産会社に仲介を依頼すると「仲介契約をした会社のうちのいずれかが売却してくれるだろう」と、売却活動を任せがち。

また、一般媒介契約には売主への活動報告義務がないので、売主が何もしなければ、担当者の活動状況が全くわからない状態になるのです。

このように、一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却依頼ができるメリットの反面、売主への報告義務がないので「各不動産会社が熱心に活動しない」というリスクがあります。

そのため、一般媒介契約で売却活動を「不動産会社任せ」にすると、売却期間が長期化しやすく売れ残る可能性も高くなるので、売主は売却活動を後悔しやすくなるのです。

一般媒介契約で売却活動を「不動産会社任せ」にすると、売却期間が長期化しやすく売れ残る可能性も高くなるので、売主は売却活動を後悔しやすくなるのです。

3, 空き家での売却・遠隔地からの売却

また、自宅を空き家の状態で売り出す場合も「不動産会社任せ」になりがちです。

売却物件が「空き家」の場合、居住中の物件とは違い、売主が内覧に立ち会う必要がありません。そのため、担当者の販売活動の状況が把握しにくくなります。

とくに、転勤などで売主が遠隔地から自宅の売却を行う場合は、状況的に「不動産会社に任せっきり」にせざるをえないという事情もあります。

そのため、遠隔地からの売却活動を行う場合、売主は売却活動を安心して任せられる担当者を選ぶことが、売却を成功させる秘訣になるのです。
遠隔地からの売却活動を行う場合、売主は売却活動を安心して任せられる担当者を選ぶことが、売却を成功させる秘訣になるのです。

4, 自宅の名義が「共有名義」の場合

離婚をきっかけに夫婦で購入した自宅を売却する場合や、遺産分割のために相続した実家を売却する場合など、名義人が複数いる「共有名義」の物件も要注意。

不動産の売却活動には手間も暇もかかり、面倒な手続きもあります。
しかし、売却物件が「共有名義」の場合、名義人の誰かが売主として売却窓口にならなければなりません。

ところが、離婚などで夫婦の仲が悪い場合や、複数の相続人がいる共有名義の物件の場合、誰も売主になりたがらない傾向があります。

すると、書類上の売主はいても、売却活動は「不動産会社任せ」になってしまうのです。

とくに離婚の場合は、パートナーと連絡を取り合うことを拒否することも多いため、自宅の売却活動が不動産会社任せになりやすいので注意しましょう。

とくに離婚の場合は、パートナーと連絡を取り合うことを拒否することも多いため、自宅の売却活動が不動産会社任せになりやすいので注意しましょう。

5, 売主が高齢者の場合

売主が高齢者の場合も、売却活動が不動産会社任せになりがちです。

とくに高齢者の場合は、文字が見えにくい、耳が聞こえにくい、難しい判断ができないなどの理由で、買主との価格交渉や条件交渉まで担当者任せにしてしまう危険性があります。

また、高齢者の売主は悪徳業者に狙われやすいので要注意。

売主が高齢者の場合は、できるだけ身内の方が売主の代理人となって売却活動を行うことをおすすめします。

売主が高齢者の場合も、売却活動が不動産会社任せになりがちです。  とくに高齢者の場合は、文字が見えにくい、耳が聞こえにくい、難しい判断ができないなどの理由で、買主との価格交渉や条件交渉まで担当者任せにしてしまう危険性があります。

ここまで「売主が売却活動を不動産会社任せにするリスク」や「不動産会社任せになりやすいケース」を見てきました。

誰でも経験したことがない事は「プロに任せれば安心」と思い込みがちになりますが、決してそんなことはありません。

大切な自宅を売却して後悔しないように、売主はじっくりと時間をかけて、信頼できる担当者を見つける必要があります。

そして、売主と担当者がマメに連絡を取り合い、売主が担当者と相談しながら売却活動を行うと、売却を後悔することが少なく「満足度の高い自宅売却」も可能になるのです。

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