はじめてマンションを売却する売主は知っておきたい決済日の手続きと流れ

はじめてマンションを売却する売主は知っておきたい決済日の手続きと流れ

売主は売買契約を結んだ後、引越しを済ませて買主に自宅を引き渡す準備をします。
そして、売主が引き渡しの準備が完了したら、いよいよ売却活動の最終段階となる「決済日」を迎えます。

決済とは、売主が買主から残代金を受け取り、不動売買取引を完了させること。
売主が決済日に行うのは「残代金の受け取り」と「物件の引き渡し」の2つの手続きです。

しかし、はじめて自宅を売却する人には、売主がどのような手順で買主から売却代金を受け取るのか、また、自宅をどのような方法で買主に渡すのかもわかりません。

そこで、このページでは、決済日当日の様子や手続きの流れについて詳しくご紹介します。

なお「決済日の当日に起こりやすいトラブル」なども掲載していますので、参考にしてください。

はじめに、決済手続き場所や当日の同席者、持参物など、決済日の概要から見ていきましょう。

決済手続きを行う場所は?

基本的に残代金の決済手続きを行う場所に決まりはありません。

そのため、売却マンションの室内や不動産会社、登記を依頼する司法書士事務所で手続きをすることも可能。

ところが、決済日には、売主と買主との間で高額の残代金の受け渡しがあります。
ですから、盗難などのリスクを回避するため、買主が住宅ローンを利用する場合、買主が利用する融資銀行で決済手続きを行うのが一般的。

つまり、売主は決済日の当日、指定された銀行に出向く必要があるのです。

つまり、売主は決済日の当日、指定された銀行に出向く必要があるのです

しかし、決済に立ち会うのは、売主と買主、不動産会社の3者だけではありません。
売主と買主の双方が住宅ローンを利用している場合、想像以上の大人数が決済手続きに立ち会います。

では、決済日の「立会人(同席者)」を見てみましょう。

決済手続きには誰が立ち会う?

たとえば、売主と買主の双方が住宅ローンを利用していて、それぞれ共有名義で中古マンションを売買。そして、売主と買主が依頼している不動産会社も違う場合、決済日の同席者は10名前後にもなります。

決済日の主な同席者

・売主(共有名義人含む)
・買主(共有名義人含む)
・売主側の不動産会社
・買主側の不動産会社(売主と買主の仲介業者が違う場合)
・売主側の融資銀行担当者(売主が住宅ローンを利用している場合)
・買主側の融資銀行担当者(買主が住宅ローンを利用する場合)
・司法書士

さらに、買主が法人などであれば、税理士が立ち合うこともあります。

このように、決済日の当日は大人数の同席者が指定された銀行に集まり、緊張感ある雰囲気のなかで、粛々と手続きが行われるのです。

このように、決済日の当日は大人数の同席者が指定された銀行に集まり、緊張感ある雰囲気のなかで、粛々と手続きが行われるのです。

同席者はそれぞれ、どのような手続きをするの?

そこで、決済日の手続きの流れを理解しやすくするため、当日の同席者が、それぞれどのような手続きや役割をするのかを、先にまとめてご紹介します。

・売主 (住宅ローンを利用している場合)

①買主から残代金を受け取り、その代金を融資銀行に渡して住宅ローンを完済
②ローン完済により融資銀行が売主の抵当権を抹消したら、売主から買主への所有権移転登記と自宅の鍵を引き渡しの実行
③諸費用の清算 など

・買主 (住宅ローンを利用する場合)

①融資資銀行から住宅ローンの融資を受け、その場で売主へ残金の支払い
②売主から買主への所有権移転登記と、住宅ローンの融資の抵当権設定
③売主から購入物件の鍵の受け取り
④諸費用の清算 など

・不動産会社

①決済手続きの司会進行
②売主と買主の書類手続きのサポートなど

・融資銀行担当者

売主の金融機関・・・売主のローンの完済の確認後、抵当権抹消登記の手続き
買主の金融機関・・・買主に住宅ローンの融資を実行。買主に対する抵当権設定

・司法書士

売主の金融機関からの抵当権抹消登記
買主の金融機関からの抵当権設定登記
売主から買主への所有権移転登記
売主が引越ししていた場合の住所変更登記など

決済日の手続きの流れを理解しやすくするため、当日の同席者が、それぞれどのような手続きや役割をするのかを、先にまとめてご紹介します。引用元:不動産を引き渡す~不動産基礎知識:売るときに知っておきたいこと

このように、決済日には、売主と買主との間で売却代金の受け渡しを行うだけでなく、登記手続きや諸費用の清算、売却物件の鍵の引き渡しなど、様々な手続きを行います。

では、売主は当日、決済手続きを行うために何を用意すればよいのでしょうか?

決済日に売主が持参するもの

決済日の当日、売主が持参するものはたくさんあります。

・身分証明書(運転免許証、各種保険証、パスポートなど)
・実印(共有名義者がいる場合は各自の実印)
・印鑑証明書(3か月以内に発行のもの:共有名義人の分も必要)
・住民票(住所変更登記をする場合)
・登記済み権利証(権利書)または登記識別情報
・売却物件の鍵
・管理規約、付帯設備の取り扱い説明書など、物件に関する各種書類
・不動産仲介手数料(売買契約時に半金支払い済みの場合は残金)
・登記費用(売主の抵当権抹消・住所変更登記などがある場合)
・預金通帳(売買代金を振り込みで受領する場合)

なお、忘れ物があると、決済手続きを行うことができず、契約が延期になる可能性もあります。ですから、当日はくれぐれも忘れ物のないように気をつけましょう。

それでは、決済日の概要をご紹介したところで、当日の手続きの流れを見て行きましょう。

決済日当日の手続きの流れ

決済日の手続きにかかる時間は、通常1時間程度。ただし、月末などの金融機関の繁忙日の場合は、住宅ローン融資の実行手続きや入金の確認に時間がかかるため、それ以上の時間がかかる場合もあります。

そして決済日は、主に6つの工程で「残代金の受け取り」と「物件引き渡し」の手続きを同時に行ないます。

1、物件の最終確認
2、司法書士による登記書類の確認
3、残代金の授受
4、公租公課・諸費用の精算
5、物件の鍵と書類等の引き渡し
6、仲介手数料・登記費用の支払い

決済日当日の手続きの流れ

それでは、決済日に行う6つの工程を詳しく見ていきましょう。

とくに、はじめて決済を経験する人は、決済日がどのような雰囲気で行われるかを想像しながら読んでみてください。

1、物件の最終確認

決済日には、売主が買主から残代金を受け取るだけでなく、買主への物件引き渡しも同時に実施。そのため、決済手続きを行う前に、まずは売却物件の最終確認を行ないます。

売主と買主、不動産会社が売却マンションに集合。売買契約書に添付されている告知書(付帯設備表及び物件状況確認書)の内容に間違いがないか、室内を見学しながら1項目ずつチェックします。

ただし、不動産会社によっては物件の最終確認を決済日の当日に行わず、前日など事前に済ませる場合もあります。

そして、物件の最終確認が終了したら、売主と買主、不動産会社は決済手続きを行う金融機関に移動。指定時間に全ての同席者が揃ったら、いよいよ決済手続きの開始です。

2、司法書士による登記書類の確認

決済手続きは、登記手続きを担当する司法書士が、権利証や印鑑証明書など、登記申請に必要な書類が揃っているかを確認することから始まります。

なぜなら、決済日当日は、何種類もの登記申請を同時に行うからです。

そこで、決済日に申請する登記の種類をまとめてご紹介します。
登記の種類や目的を先に理解しておくと、その後の手続きがわかりやすいです。

決済日当日に行う登記の種類

決済日の当日は、司法書士により主に3つの登記申請の手続きが行われます。

売主の抵当権抹消登記

決済日の手続きとしてはじめに行う登記申請は「売主の抵当権抹消登記」。
売却物件の登記簿に設定されている売主に対する抵当権を外す登記申請です。

売主が住宅ローンを利用している場合、登記簿には売主が住宅ローンの融資を受けた銀行の抵当権が設定されています。

売却物件の登記簿に抵当権が設定されている場合、マンションは売主の住宅ローンの担保になっているので、そのままの状態では自宅を売却することができません。

そのため、決済日に売主は買主から売買代金を受け取り、その場で同席している融資銀行の担当者に代金を渡して(振り込みの場合あり)ローンを完済するのです。

すると、売主の融資銀行の担当者がローンの完済を確認後、登記簿に設定している抵当権を外すための「抵当権抹消登記」を司法書士に指示します。

つまり、決済日には「売主が住宅ローンを完済して登記簿の抵当権を外す」という手続きから行ないます。

売主の抵当権抹消登記手続きの流れ
売主の抵当権抹消登記手続きの流れ

所有権移転登記

2つ目の登記申請は「所有権移転登記」。売主から買主に所有権を移動させる登記申請です。

売主が住宅ローンを完済して、売却物件の登記簿から売主の抵当権が外れたことを、買主側の融資銀行が確認したら、買主に住宅ローンの融資を実行します。

そして、買主は銀行から融資されたお金を売主に渡して残代金の支払いを完了。
すると、売却代金を受け取った売主は買主に物件の引き渡しをしなければなりません。

そこで、売主から買主に所有権を移動させるために、買主が司法書士に所有権移転登記の申請を指示します。

つまり、登記簿から売主の抵当権が外れると、買主の住宅ローン融資が実行されるので「残代金の決済」と所有権の移動による「物件の引渡し」が同時に行われるのです。

所有権移転登記手続きの流れ
所有権移転登記手続きの流れ

そして、3つ目に行う登記申請は「買主の抵当権設定登記」。
買主に住宅ローンを融資した銀行が、融資物件をローン担保にするために、司法書士に買主に対する「抵当権設定登記」を指示します。

つまり、売主がローンを完済して抵当権を外した後、物件の所有者が買主名義になると、今度は買主の融資銀行が登記簿に抵当権を設定するのです。

買主の抵当権設定登記
つまり、売主がローンを完済して抵当権を外した後、物件の所有者が買主名義になると、今度は買主の融資銀行が登記簿に抵当権を設定するのです。

本来であれば「売主の抵当権抹消登記」、「所有権移転登記」、「買主の抵当権設定登記」の3種類の登記は手続きの流れに添って、それぞれ1つずつ登記申請を行うべきもの。

しかし、不動産取引の現場では、決済手続きを1日で済ませるために、3種類の登記を同時申請するのです。

さらに、売主の現住所が登記簿と違う場合であれば、「住所変更登記」などの登記申請も一緒に行います。

そのため、決済日の手続きで最も大切なのは「登記申請に必要な書類が揃っていること」。
なので、決済手続きは司法書士の書類確認からはじまるのです。

3、残代金の授受

そして、司法書士が全ての登記申請に必要な書類を確認したら「融資を実行してください」と、買主が利用する融資銀行に住宅ローンの実行を指示します。

すると、買主側の銀行が住宅ローン融資を実行。融資を受けた買主は売主に残代金を支払い、売主はその残代金を売主側の金融機関に渡して住宅ローンを完済します。
・・・と、本来であれば、このようなお金の流れで売主と買主は決済手続を行ないます。

しかし、実際の不動産取引の現場は、登記手続きと同様にとても合理的。

買主の住宅ローン融資が実行されると、買主側の銀行担当者から売主側の銀行担当者に「預金小切手」もしくは「振り込み」でダイレクトに残代金の支払いが行なわれます。
そして、売主側の融資銀行が残代金の受け取りを確認したら、売主は買主に領収書を発行。

つまり、売主と買主の双方が住宅ローンを利用する場合、残代金の受け渡しは、売主と買主ではなく、双方の銀行同士で行うのです。

つまり、売主と買主の双方が住宅ローンを利用する場合、残代金の受け渡しは、売主と買主ではなく、双方の銀行同士で行うのです。

なお、融資銀行の間で残代金の受け渡しが完了した時点で、司法書士は登記申請を行うために退席するのが一般的。

4、公租公課・諸費用の精算

しかし、売却代金の受け渡しが終了しても、売主と買主にはまだ手続きすることが残っています。固定資産税や都市計画税などの公租公課やマンションの管理費、修繕積立金、公共料金など、諸費用の清算をしなければなりません。

ただし、公租公課や諸費用の精算方法や金額は、あらかじめ売買契約時に打ち合わせています。ですから、公租公課や諸費用の精算は、精算金を相手方に支払う簡単な手続きです。

なお、買主が住宅ローンを利用しないときは、残代金と一緒に清算金を「振り込み」で済ませる場合もあります。

5、物件の鍵と書類等の引き渡し

売主と買主との間で諸費用の精算が終わったら、売主は最後に「物件の引き渡し」を行ないます。

売主から買主に完全に物件を引き渡すためには「所有権移転登記」と「物件の鍵の引渡し」の2つの実行が必要です。

しかし「所有権移転登記」は残代金の受け取りの際にすでに司法書士に指示。なので、売主は残りの「物件の鍵の引き渡し」を実行します。

ただし、売主は自宅の鍵を買主に引き渡す際、室内設備(付帯設備)の説明書や保証書、マンションの管理規約など、物件に関する各種書類も引き渡す必要があるので要注意。

そして、自宅の鍵と必要書類の引き渡しが完了したら、売主と買主との双方で「引渡確認証(取引完了確認書)」を取り交わします。

そして、自宅の鍵と必要書類の引き渡しが完了したら、売主と買主との双方で「引渡確認証(取引完了確認書)」を取り交わします。引用元:新築登記.com | 用意していただく書類

この「引渡完了確認証(取引完了確認書)」には「所有権移転登記」と「物件引き渡し」についての取引内容が記載されていて、不動産会社が売主と買主分の2通作成。

売主と買主が署名捺印した後「引渡完了確認証(取引完了確認書)」が双方に1通ずつ渡された時点で、不動産売買取引が完了したことになります。

なお、不動産売買取引が完了したら、売主は不動産会社に売買契約の成功報酬として仲介手数料を支払わなければなりません。

6、仲介手数料・登記費用の支払い

売主は、あらかじめ不動産会社との媒介契約時に約束した仲介手数料を支払い、不動産会社から領収書を受け取ります。

すでに買主との売買契約を結んだ時点で、売主が仲介手数料の「半金」を支払っている場合は、不動産会社に「残りの半金」を支払います。

また、売主は売買契約で買主と約束した登記費用(登録免許税・司法書士報酬など)の負担分も支払わなければなりません。

ただし、登記費用は、直接、司法書士に現金で支払う場合と、銀行振り込みの場合の2通りあるので、売主はあらかじめ支払い方法を確認しておきましょう。

仲介手数料と登記費用の支払いが完了したら、売主の自宅マンションの売却活動は終了です。

しかし、決済日の当日にトラブルが起こることも多いので、売主はくれぐれも注意しなければなりません。

そこで、決済日の当日に起こりやすいトラブルをご紹介します。

決済日の当日に起こりやすいトラブル

決済日には、売主と買主以外にも多くの人が同席します。そして、金融機関の場所を借りて手続きが行われるので、決済の延期や中止は絶対に避けなければなりません。

そこで、決済日によくある売主のトラブルをご紹介しますので参考にしてください。

住宅ローンを完済するための資金調達が間に合わない。

売主が住宅ローンを利用している場合、決済日の当日、買主から自宅の売却代金を受け取って、売主はその場でローンを完済する必要があります。

しかし、売買代金で住宅ローンを完済できない場合、不足分のお金を決済当日までに用意しておかなければなりません。

もしも、決済日の当日までに資金調達が間に合わない場合、できるだけ早く不動産会社に連絡して、とりあえず決済日を延期してもらいましょう。

ただし、売主都合で決済日を1度延期した後、さらに資金が用意できない場合は、契約解除や損害賠償、違約金などの対象になるので注意してください。

忘れ物をする・書類を紛失する

決済日には売主は身分証明書、実印、印鑑証明書など数多くの持参物があります。
そのため、売主はくれぐれも忘れ物に注意しなければなりません。

とくに登記申請に必要な書類を忘れると、当日、所有権移転登記ができず、物件引き渡しが完了しないということが起こります。

また、決済日前に売主が引っ越しをする場合も要注意。
引っ越しの荷物に紛れて、権利証や登記申請に必要な書類を紛失してしまうということが起こらないように注意しましょう。

そして、売主は鍵の引き渡しにも注意しなければなりません。
正面玄関の鍵、玄関の鍵、ポストの鍵、宅配ロッカーなど、複数の鍵の引渡しがある場合、全てを引き渡す必要があります。

そのなかでも忘れがちなのが「暗証番号」。ダイヤル式の鍵は暗証番号の引渡しになるので注意しましょう。

実印が違う

うっかりミスで気をつけたいのが、印鑑証明書に申請した陰影とは別の印鑑を実印だと思い込んで持参してしまうこと。

家族の実印を一か所にまとめて保管している人や、これまでに何回か実印を変えた人などは要注意。家族の実印を持参したり、以前、実印に使用していたものを持ってきてしまうことがあります。

印鑑が複数ある人は、出かける前に必ず実印が印鑑証明書と同じ陰影であるかを確かめましょう。

事前に行った登記が完了していない

売主が引越しを済ませて「住所変更登記」を行った場合や、相続により所有者を売主の名義にする「相続登記」を決済前に行った場合も要注意。

管轄の法務局にもよりますが、申請された登記の処理には1週間程度かかります。
そして、登記申請の処理を行っている間は、登記簿の閲覧ができず新たな登記申請もできません。

ですから、決済日1週間~10日前に登記をするのはできるだけ避けましょう。

なお、事前の登記申請が決済日に間に合うかどうか心配な人は、不動産会社に相談するか、登記手続きを依頼した司法書士に確認をとるようにしてください。

決済日は、売主にとって売却活動の最終工程。これまで順調に手続きが進んでいたのに、最後の決済日でトラブルが起こることは絶対に回避しなければなりません。

そのため、売主は決済日を迎える前に、不動産会社の担当者に持ち物や当日の手順などの最終確認をしておくことが大切です。

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