景気変動時のマンション売却には要注意!消費税増税とオリンピックの影響

景気変動時のマンション売却には要注意!消費税増税とオリンピックの影響

不動産の売買市場には相場があり、同じ物件でも売り出すタイミングによって売却価格に差が出ることもあります。

そのため、売主が中古マンション相場の動向に注意しながら、良いタイミングで売り出すことも、自宅を高く売るコツ。

なので、売主は「景気の変動」にも気をつけておかなければなりません。
銀行金利や物価水準など、経済状況に動きがあると、不動産価格にも直接的な影響があるので、市場の相場価格が激しく変動するのです。

そこで、この数年内に自宅の売却を予定している売主が気をつけなければならないのが、2019年に実施予定の「消費税の増税」と2020年の「東京オリンピック」のこと。

「消費税の増税」や「オリンピック」が実施されると景気が変動するので、売主は中古マンション市場の動向に注意が必要です。

このページでは「消費税の増税」と「オリンピック」が中古マンションの売却に及ぼす影響についてご紹介しますので参考にしてください。

はじめに、2019年に予定されている「消費税の増税」が及ぼす影響から見ていきましょう。

「消費税の増税」はマンション売却にどのように影響する?

2019年(平成31年)10月に、消費税は8%から10%に増税されることが予定されています。

では、中古マンションの売却において「消費税の増税」は、どのような影響を及ぼすのでしょうか?

消費税の増税は、中古物件の売却価格には影響しません。

自宅の売却を予定している売主なかには「消費税が増税になると、売り出し価格が高くなるので、売却が不利になるのでは?」と不安に思う人がいるかもしれません。

しかし、その心配は無用です。
なぜなら、不動産売買の場合、消費税の課税対象となるのは「新築物件」のみ。中古物件には消費税はかかりません。

また、消費税とはそもそも「商売で行う取引」が課税対象。なので、売主が事業ではなく、個人的に自宅を売却する場合は原則的に非課税です。

ただし、売主が個人であっても「投資用マンション」を売却する場合は、消費税の課税対象となるので要注意。

家賃収入を目的として所有している投資用マンションは事業とみなされるので、売却時には消費税がかかるのです。

家賃収入を目的として所有している投資用マンションは事業とみなされるので、売却時には消費税がかかるのです。

また、このサイトはマンションに特化しているので、イラストの建物(特に非課税の方)は一戸建てではなく、マンションの方がよいかもです。

このように、売主が個人で自宅(居住用マンション)を売却する場合であれば、消費税はかからないので、売却価格に増税の影響はありません。

ところが、増税が実施されると「不動産売却時の費用」や「不動産売買市場」には、大きく影響するのです。

そこで、消費税の増税による「不動産売却時の費用」と「不動産売買市場」への影響をそれぞれ詳しく見てみましょう。

増税が実施されると、売却時の費用は値上がりします。

「不動産売却にかかる費用」は消費税の対象。
なので、消費税の増税が実施されると売却費用が値上がりします。

消費税の増税で値上がりする主な売却費用

  • 不動産仲介手数料
  • 住宅ローン一括返済手数料
  • 司法書士報酬(登記費用)
  • 引越し費用(業者に依頼した場合)
  • リフォーム代金 など

とくに、不動産仲介手数料は3,000万円を超える物件になると、手数料だけでも100万円を超えます。

そのため、消費税が増税されると、不動産仲介手数料がかなり割高になるので売主は注意しなければなりません。

不動産仲介手数料の増税前金額と増税後の金額

物件価格不動産仲介手数料(内消費税8%)増税後の手数料(内消費税10%)
1000万円388,800円(28,800円)396,000円(36,000円)
2000万円712,800円(52,800円)726,000円(66,000円)
3000万円1,036,800円(76,800円)1,056,000円(96,000円)

なお、法律で定められている不動産仲介手数料の上限金額は、400万円以上の物件であれば簡易計算式「売却価格×3%+6万円」(税抜き)で求めることができます。

リフォーム工事費用の消費税率には要注意。

また、売主がリフォームしてから自宅を売却する場合、工事費用の消費税率には注意が必要です。

リフォーム工事代金にかかる消費税は「工事が完了して物件が引き渡される日の税率」が適用されるのが一般的。

そのため、リフォーム工事の工期が遅れ、物件の引き渡しが増税後になった場合、売主と施工業者との間で「消費税トラブル」が起こりやすいのです。

ですから、売主が消費税増税に近い日程でリフォーム工事を依頼するときは、契約時に「工事が遅れた場合の消費税率」について、必ず業者に確認しておきましょう。

このように、消費税の増税が実施されると、売却物件の価格には影響しませんが、不動産売却時の諸費用は値上がりします。

そして、消費税の増税は「中古マンションの売却市場」にも大きく影響するのです。

新築物件の「駆け込み需要」の影響で中古物件の売却機会も拡大。

消費税の増税前は、新築マンションを求める人が急増。その影響で、中古マンションの需要も拡大すると予想されています。

消費税の増税前になると、テレビや新聞などで「増税の影響」について、頻繁に報道されるようになります。
そして、報道では、増税の影響が大きい項目として「不動産の新築物件」を紹介。

すると「消費税前に新築物件を買いたい」という人が急増するため、不動産業界には「増税前の駆け込み需要」が起こります。

しかし、新築マンションの購入を希望する人は基本的に新築物件しか探さない傾向があるため、消費税の増税は中古マンション市場には影響しないと考えるのが一般的でした。

ところが、2005年に起こった「構造計算偽装事件」で、新築マンションは中古物件よりも品質が良いという「新築神話」が崩壊。

また、同年頃より新築マンションの供給過多が起こり、優良な中古物件も増えたため、現在では、新築希望であっても、新築と中古を並行して検討する人が増えているのです。

新築マンション希望者の3割以上の人が中古物件も検討しています。

国土交通省が行った平成28年度「住宅市場動向調査」によると、新築マンションを購入した人のうち、新築と中古の両方を検討した人は「31.8%」。
平成24年度と比較すると「13.2%」も上昇しています。

分譲マンション(新築)の購入時に中古マンションを比較検討した割合

分譲マンション(新築)の購入時に中古マンションを比較検討した割合引用元:国土交通省-平成28年度 住宅市場動向調査

このように、現在では新築と中古マンションを並行して検討する人が増えています。

そのため、消費税の増税前の「新築物件の駆け込み需要」が起こると、候補物件として中古物件を検討する人も増加。なので、中古マンション売却機会の拡大も期待できるのです。

ただし、消費税の増税が実施された後は、しばらくの間、消費者が「買い控え」をする傾向があり、新築・中古を問わず、マンションの購入希望者が減少すると予想されています。

ですから、この数年内に自宅の売却を検討している売主は、1つの選択肢として、消費税の「増税前」と「増税後」のどちらに自宅を売却するかを検討しなければならないのです。

また、上記の調査結果では、平成28年度に新築と中古マンションを並行して検討した人が急増しています。

その主な理由は「東京オリンピック」の影響。

そこで、ここからは2020年に開催予定の「東京オリンピック」が、中古マンション市場に及ぼす影響について見ていきましょう。

「東京オリンピック」はマンション売却にどのように影響する?

2020年の東京オリンピックの開催により、日本では景気の上昇が期待されています。

通常、オリンピック開催国は、道路や鉄道、競技会場、宿泊施設など、インフラ整備に巨額な費用を投資。

そのため、オリンピック関連企業の株価の上昇や雇用拡大など、高い経済効果が期待できます。

そして、マンション市場では、すでにオリンピックの影響が顕著に現れているのです。

2013年からマンションの取引価格が上昇中

不動産の取引価格情報をもとに国土交通省が公表している「不動産価格指数」(平成29年3月)のデータを見ると、2013年を機にマンションの取引価格が急騰していることがわかります。

【全国不動産価格指数(住宅) 平成29年3月分】

全国不動産価格指数(住宅) 平成29年3月分引用元:国土交通省-【不動産価格指数(商業用不動産)(平成 29 年1-3月分)】

では、マンションの価格が上昇しはじめた2013年とはどのような年だったのでしょうか?

1, 「アベノミクス」の経済効果を発揮した年

「アベノミクス」とは、安倍晋三内閣の経済政策の造語。
「大胆な金融政策」、「機動的な財政政策」、「民間投資を喚起する成長戦略」の「三本の矢」と呼ばれる、デフレや円高不況からの脱却を目標とした政策です。

そして、2013年は、個人消費や雇用、賃金価格、株価などの経済指標が前年度に比べて全て改善傾向を示したため、アベノミクスの経済効果を発揮した年と言われています。

2, 東京でのオリンピック開催が決まった年

2013年9月8日に、国際オリンピック委員会(IOC)総会が開かれ、2020年夏季五輪の開催国が東京に決まりました。

このように、2013年は、景気の上昇が期待できる「新しい経済政策の実施」と「オリンピック開催決定」の2つの要因が揃ったため、経済界が激しく動き出した年なのです。

では、なぜ不動産のなかでもマンションの価格だけが高騰したのでしょうか?

3, 都心の新築マンション価格はバブル状態

東京オリンピックの開催に向けて、道路や鉄道などのインフラが整うことで、生活の利便性が高まるため、地価が高騰するのは確実。

そのため、東京オリンピック会場付近である、晴海や勝どき、豊洲などの湾岸エリアにタワーマンションの建設ラッシュが起こりました。

また、購入者側も、低金利のおかげで金融機関からの住宅ローン融資が受けやすい状態。

さらに、海外の富裕層が投資物件として、オリンピック会場付近の物件を積極的に購入したことで、都心部の新築マンション需要にますます拍車がかかったのです。

ところが、あまりにも新築マンションの価格がバブル期並みに高騰してしまったため、次第に価格が手ごろな中古マンションが注目されるようになりました。

そして、東京オリンピックによる「中古マンションの高騰」の動きは、名古屋や大阪まで拡大したのです。

投資先が東京から名古屋・大阪へ

都心部でのマンション特需により建築需要が増えたため、建築資材や人件費などが高騰。その結果、新築マンションの価格が全国的に上昇しはじめました。

すると、一部の不動産会社や投資家は、東京に比べて価格が安く、物件の値上がりが期待できる大阪や名古屋の中古マンションへ投資先を変えたのです。

その結果、現在では大阪市内や名古屋市内の中古マンションの価格も上昇しています。

都心部でのマンション特需により建築需要が増えたため、建築資材や人件費などが高騰。その結果、新築マンションの価格が全国的に上昇しはじめました。引用元:(株)東京カンテイ-三大都市圏・主要都市別/中古マンション70㎡価格月別推移

しかし、大阪や名古屋でも、東京と同じように物件価格の上昇が落ち着けば、中古マンションの需要は少なくなるので、価格が下がるのは間違いありません。

そして「東京オリンピック終了後」は景気の悪化により、マンション市場も低迷すると予想されているのです。

東京オリンピック終了後の「2020年問題」

東京オリンピック終了後の景気後退の中でも、特に、マンション価格の急落は深刻で「2020年問題」とも呼ばれています。

その最大の原因は、投資家たちの撤退。

オリンピックが終了すると、新築・中古を問わず、マンションの価格の上昇が落ち着きます。

すると、投資家たちにはマンション投資に対する魅力がなくなるため、購入した物件を一斉に売却することが予想されているのです。

もしも、投資家たちが一斉に物件を売却すると、中古マンション市場に大量の売り物件が流れ込み、需要と供給のバランスが崩れて、価格相場が大幅に下落。

また新築物件も、マンション特需の供給過多により価格が大幅に値下がりすることが予想されています。

そのため、新築マンションが手頃な価格になることで、中古マンションの売却がかなり不利になり、高値で売ることができなくなるのです。

地方都市の中古マンション売却は特に注意が必要です。

とくに、東京オリンピックの開催後の中古マンションの値下がりで注意しなければならないのがオリンピック特需の影響を受けていない地方都市の物件。

オリンピック開催後は、都道府県に関係なく日本全体の景気が低迷することが予想されています。

そのため、現在でも地価の下落が見られる地方都市の物件は、オリンピックが終了すると、さらに、相場価格が下落する可能性が高いのです。

すると、売却代金で住宅ローンの完済や自宅の買い替えを予定している人は、売却代金で目的を達成することができず、自己資金での補てんが必要になります。

ですから、自宅の売却を検討している人は、売却のタイミングを慎重に検討する必要があるのです。

自宅の売却を検討している人は早急に行動を開始しましょう。

ここまで、2019年の「消費税の増税」と、2020年の「東京オリンピック」が中古マンションの売却にどのように影響するかを見てきました。

消費税が増税されると、せっかく自宅が希望通りの価格で売れても、売却にかかる費用が値上がりするので、それだけで売却利益が少なくなくなります。

また、オリンピック終了後の中古マンションの売却はかなり厳しくなるとも予想されています。

ですから、中古マンションを高く売るなら、都市部や地方都市などの地域を問わず、消費税増税前の「今」が絶好の売却チャンス。

そのため、自宅を売るかどうかで迷っている人は、一度、不動産会社に自宅の価格を査定してもらうことをおすすめします。

自宅の価格は不動産会社の訪問査定でわかります。

自宅の価格は、不動産会社が自宅に来て現地調査を行う「訪問査定」で知ることができます。

そして、不動産会社に自宅を査定してもらうと、現在の「売り出し予定価格」がわかるだけでなく「自宅が売却しやすい物件かどうか」や「地域の売却動向」などもわかります。

そのため、不動産知識のない売主でも、自宅を「今」売るべきかどうかの判断がしやすいです。

ちなみに、自宅の価格査定は、どの不動産会社に依頼しても基本的に無料。
また、査定を受けたからといって、必ず自宅を売却する必要もありません。

ですから、中古マンションの売却チャンスを逃して後悔しないように、自宅の売却を少しでも考えている人は、1度自宅の価格査定を受けてみてください。

そして、自宅の売却することが決まっている人は、早急に自宅の売却活動を開始しましょう。

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