マンション売却前に必ず実行!4つのトラブルを防ぐ管理規約の確認方法

マンション売却前に必ず実行!4つのトラブルを防ぐ管理規約の確認方法

はじめて自宅マンションを売りに出す人は、誰しも「売買契約トラブル」が発生しないことを願います。

ところが、トラブルの多くは「曖昧な説明」や「言った、言わない」など、誤解や思い込みなど、些細な原因で生じていることも多いのです。

ですから売主は、不動産会社や買主に対して曖昧な情報を伝えないようにしなければなりません。

とくに注意すべきは「マンションの管理規約」や、生活ルールを定めた「使用細則」。
なぜなら、マンションの生活規則や共用施設の使用ルールなどの内容が変更されていることもあるからです。

そのため売主は、自宅を売却する前に管理規約や使用細則に内容の変更がないかを確認しておく必要があります。

そこで「管理規約の内容確認の必要性」をより理解しやすくするために、中古マンションの「売却トラブル事例」をご紹介します。

中古マンションの売却で起こりやすい4つのトラブル

中古マンションの売却トラブルで最も多いトラブルは「室内設備の故障や不具合」。
自宅を売却した後に室内設備が壊れ、買主が売主に補修代金を請求するなどのトラブルが起こります。

しかし、中古マンションの売却トラブルは、このような売却物件の品質に関するものだけではありません。

その他にも、新規購入者のマンション内での義務や権利、権限など、管理規約や使用細則の内容の誤解や確認不足、説明不足などが原因でトラブルが起こることもあります。

そこで、マンション内の規則の誤解や確認不足、説明不足などが原因で発生しやすい「4つのトラブル事例」をご紹介します。

  1. 買主が入居した途端に高額な大規模修繕費用の負担が発生した。
  2. 買主に「修繕積立の一時金」など、売主の未払金が請求される。
  3. 買主が購入後に駐車場を使えない。
  4. リフォームの制限により購入後に買主が希望する工事ができない。

上記の4つの売却トラブルは、売主や不動産会社が管理規約や使用細則の内容を事前に確認して、買主に正確な情報を伝えておけば回避できるものばかりです。

通常は、不動産会社が物件の管理規約や使用細則の内容を調べて買主に説明します。ですが、担当者は数多くの物件を扱っているため、マンション内の細かい規約まで把握できていない場合もあります。

ですから売主は、内覧(室内見学)時や売買契約の時に、買主に対して不動産会社の担当者が誤った説明をしたり、説明不足がないかをチェックしなければならないのです。

そのためにも、自宅マンションの管理規約や使用細則について、売主があらかじめ内容を確認しておく必要があります。

そこで、中古マンションの売却で発生しやすい4つの売却トラブルについて、より詳しくご紹介します。

はじめて自宅を売りに出す人は、売却トラブルの予防や売却準備の参考にしてください。

トラブル1:買主が入居した途端に高額な大規模修繕費用の負担が発生した

マンションの大規模修繕は国土交通省の推奨もあり、12年に1度のペースで行われているところが増えています。

しかし、マンションの大規模修繕には多額の費用が必要。そのため、マンションの区分所有者で運営する「管理組合」によっては資金不足が起こってしまうのです。

すると、区分所有者の話し合いの場である「年に1度の管理組合の総会」で、修繕積立金の不足分をどのように補うかが検討されます。

一般的には、修繕積立金の不足分を各世帯から一括徴収する「一時金」の方法と、数年ごとに「修繕積立金の値上げ」を実施する2つの方法のどちらか。

ただし、大規模修繕が数年先などの理由で、修繕積立金の徴収方法が決定していない間は、管理規約には「一時金」などの情報は何も記載されていません。

そのため、買主が物件を購入して入居した途端に「大規模修繕の一時金」の請求があり、高額な費用負担が必要になることもあるのです。

そのため、買主が物件を購入して入居した途端に「大規模修繕の一時金」の請求があり、高額な費用負担が必要になることもあるのです。

ですから売主は、管理組合で修繕積立金の話し合いが行われている場合、その事実を不動産会社の担当者に報告しておく必要があります。そうすれば、担当者が買主に伝えるべきかを判断してくれるので、売却トラブルが起こりにくいのです。

トラブル2:買主に「修繕積立の一時金」など、売主の未払金が請求される

また、売主が「修繕積立の一時金」を未払いのままで自宅を売却すると、売却後にトラブルになります。

管理費や修繕積立金、自治会費、駐車場や共用施設の使用料など、売主の未払い分は、買主に支払い義務が生じてしまうのです。

とくに、空き家の状態が長い物件や、支払いの管理を売主本人が行っていない場合などは、未払金が発生しやすいので要注意。

自宅を売却する前には、管理規約の内容だけでなく、売主の未払い金がないかも必ず確認しておきましょう。

トラブル3:買主が購入後に駐車場を使えない

さらに、駐車場を利用していた売主は「駐車場の権利」についての確認も必要です。

通常、分譲マンションの敷地内の駐車場は、管理組合が管理している共用部分。そのため、マンションを売却すると区分所有者ではなくなるので駐車場の使用権利を失います。

しかし、新築時に「駐車場の権利付き」で販売されていたマンションもあります。このような物件は、売却後の駐車場の権利について必ず確認しておかなければなりません。

なぜなら、マンションの管理組合によっては、駐車場の権利を「一代限り」と定めており、新たな区分所有者(買主)には、駐車場の使用権利がない場合もあるからです。

そして、駐車場の権利を買主に譲ることができる場合であっても、売主と同じ場所に駐車できるかどうかを確認しなければなりません。

売主の勝手な思い込みで内覧の時に「うちの駐車場は屋根付きの便利な場所」などの曖昧な情報を伝えると、売却トラブルの原因になるのです。

また、全世帯分の駐車場がないマンションの場合は「駐車場の空き状態」や「申し込みの時期や方法」、「利用が可能になる時期」などの詳細も確認しておきましょう。

また、全世帯分の駐車場がないマンションの場合は「駐車場の空き状態」や「申し込みの時期や方法」、「利用が可能になる時期」などの詳細も確認しておきましょう。

トラブル4:リフォームの制限により購入後に買主が希望する工事ができない

築年数の古いマンションを売却する売主は、リフォームについての管理規約や使用細則の確認も忘れてはいけません。

なぜなら、中古マンションを購入した買主の多くは、自分好みに室内をリフォームすることを考えているからです。

ところが、マンションの管理規約によっては、水回り設備の場所の移動や配管の交換を禁止しているところもあります。すると、台所や洗面所、風呂場などの設備の入れ替えが難しくなり、買主の希望するリフォーム工事ができなくなるのです。

また、フローリング床などに「床材の指定」や「遮音等級に制限」があり、リフォーム費用が通常よりも割高になる場合もあります。

そのため、売却後にリフォームすることが予想される物件は、リフォームについての制限や規約を詳しく調べておきましょう。

このように、売主が自宅について詳しく調べた上で、買主に正確な情報を伝えたり、担当者の説明をチェックすることで防げるトラブルはとても多いのです。

しかし、自宅購入時に交付されているマンションの管理規約や使用明細を熟読している人はほとんどいません。なかには管理規約をすでに紛失している人もいると思います。

そこで、マンション売却の基礎知識として、管理規約と使用細則の概要についても説明しておきます。紛失時の対応についてもご紹介しますので参考にしてください。

マンションの管理規約・使用細則とは?

マンションの管理規約・使用細則とは?

「管理規約」とは、区分所有法という法律に基づき、共有部分の範囲や使用方法、管理組合の運営内容など、マンション内の基本ルールを定めたものです。また、管理規約のなかで定めている基本ルールを、より詳細に具体的に定めたものが「使用細則」。

イメージするなら、管理規約は基本的ルールを定めた「マンション内の憲法」、使用細則は、生活に密着したルールを定めた「マンション内の民法」のようなものです。

たとえば、管理規約で「条件付きでピアノの設置可」と記載されている場合、使用細則では「ピアノの設置場所」や「演奏できる時間帯」などの条件が細かく定められています。

しかし、マンションによって、建物や設備、入居世帯数が違うため、管理規約や使用細則の内容は各マンションで違うのです。

なお、分譲マンションの維持管理は自治運営が原則。そして「年に1度の管理組合の総会」で、新たなルールの設定や内容の変更、廃止もできます。

そのため売主の物件購入時とは、管理規約や使用細則の内容が違っている可能性があるのです。

とくに「管理組合総会」に出席したことのない人や「総会資料(議事録や決定事項)」に目を通さない人は要注意。

管理組合総会の「総会資料」を読まない人は要注意!

区分所有者の話し合いの場である「管理組合の総会」で、管理規約や使用細則の変更が決議されると、管理組合の総会資料などで入居者に報告されます。

ところが、日頃から管理組合の総会に参加せず、総会資料(議事録や決定事項)も全く読まない人がいるのも事実。また、管理組合の総会は年に1度しか開かれないので、自分に直接関係のない内容は忘れてしまいがちです。

そのため、売主は自宅を売却する前に、必ず管理規約や使用細則などでマンション内の規則を確認しておきましょう。

なお、管理規則や使用細則などに記載されていないことは曖昧なままにせず、管理人や管理会社、管理組合などに問い合わせることをおすすめします。

管理規約を紛失したら、必ず再発行してもらいましょう。

また、マンションの管理規約や使用細則は、不動産会社の訪問査定時に参考資料として売主が用意しておかなければならない書類の1つです。

そして、管理規約や使用細則は、売買契約が成立して物件を買主に引き渡す時に、自宅の鍵と共に引き渡す必要のある書類でもあります。

もしも、売主が管理規約や使用細則を紛失、もしくは破損、汚損しているときは、管理人や管理会社、管理組合などで再発行してもらってください。

なお、売主が管理規約や使用細則を保管している場合であっても、買主にはできるだけ「最新版」を引き渡すようにしましょう。

このように、中古マンションの売却トラブルは、売主の手間や努力で防ぐことができます。

しかし、信頼できる不動産会社の担当者に売却を依頼すれば、担当者が管理規約や使用細則を確認してくれます。そのため、買主に曖昧な説明をしたり、説明不足が原因で売却トラブルが起こるようなことはないのです。

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