マンションを売却したら確定申告は必要?申告手続きと納税方法を詳しく解説

マンションを売却したら確定申告は必要?申告手続きと納税方法を詳しく解説

自宅マンションの売却は、売主が売却代金を受け取り、買主に自宅を引き渡せば取引は完了。しかし、売主には、まだやるべきことが残っています。

それは「確定申告」。自宅を売却して利益が出た場合、売却利益には所得税(譲渡所得税)がかかるので、確定申告が必要です。

ところが、売主がサラリーマンの場合は、会社で毎年「年末調整」を受けているため、確定申告には全くなじみがありません。なので、はじめての確定申告を不安に思う人もいると思います。

そこで、このページでは、確定申告について詳しくご紹介します。

はじめに、確定申告とはどういうものなのか、確定申告の概要から見ていきましょう。

確定申告とは?

確定申告とは、1月1日~12月31日の課税期間に発生した収入や支出を、管轄の税務署に申請して「納付する所得税額を確定」する手続き。

ならば、会社で年末調整を受けている給与所得者の場合、自宅の売却利益にかかる所得税も会社で年末調整してもらえないのでしょうか?

なぜ自宅を売却したら確定申告が必要なの?

自宅を売却して利益がでると、譲渡所得税(国税)と住民税(地方税)がかかります。
しかし、家を売却した利益にかかる譲渡所得税は、給与とは別に課税される「分離課税」。

そのため、会社で年末調整を受けたサラリーマンであっても、自宅を売却したら、売主自身で税務署に確定申告が必要なのです。

では、自宅を売却して利益が出なかったら確定申告はしなくてもよいのでしょうか?

では、自宅を売却して利益が出なかったら確定申告はしなくてもよいのでしょうか?

自宅を売却したときに行う確定申告の目的

自宅を売却した時に行う確定申告は、売却利益に対する譲渡所得税の金額を確定する他にも3つの目的があります。

1、譲渡所得税の金額を決定して税金を納めるため。

譲渡所得税を納税するには、あらかじめ納税額の根拠を示す確定申告書や売買契約書などの添付書類を税務署に提出しなければなりません。

そのため、税務署に確定申告をせずに、申告者が税金を直接振り込んでも納税したことにはならないのです。

2、税金の控除や特例を受けるため。

また、自宅を売却したり買い替えた場合、売却益や売却損に対して税金の控除や特例があります。しかし、税金の控除や特例を受けるためには確定申告が必要。

ですから、税金の控除や特例で、譲渡所得税が0円になることがわかっていても、確定申告をしなければなりません。

3、すでに納めた所得税を一部もしくは全額返金してもらうため。

そして、自宅を売却して利益が出なかった場合でも、確定申告をすることで損益通算や損失繰越ができるようになります。
すると、給与所得で支払った所得税の一部や全額が返金(還付)になることもあるのです。

なので、不動産を売却した時に行う確定申告は、税金の納税だけでなく、税金を安くしたり、所得税の返金(還付)を受ける目的もあります。

そのため、自宅を売却したら、売主は赤字や黒字に関係なく確定申告をしましょう。

しかし、自宅を売却して利益は出なかったけれど、それほど損もしていないので、確定申告はしないという人もいます。ですが「確定申告が不要」の素人判断はとても危険です。

「確定申告不要」の判断には要注意

基本的に、自宅を売却して売却利益がなければ、課税対象となる所得(譲渡所得)がないので確定申告は必要ありません。

ただし「譲渡所得なし」の判断には要注意。

なぜなら、譲渡所得を計算する場合、建物部分の資産価値を築年数に応じて修正する「減価償却」という計算を行うからです。

マンションに限らず建物はすべて、年月が経つにつれて経年劣化が起こり価値も低下します。そのため、自宅の売却利益を計算するには、建物部分の価値(価格)を修正する「減価償却」という計算が必要になるのです。

たとえば、新築時に3000万円で買ったマンションを2,998万円で売った場合、一見、売却利益が出ていないようにも思えます。

しかし、築年数がかなり古くなってからの売却で、購入時や売却時にほとんど経費がかかっていない場合は、減価償却の計算により利益が出ることもあるのです。

なので、勝手な思い込みで「利益がないから確定申告は不要」だと判断せず、必ず税務署や税理士などの専門家に確認してもらいましょう。

ここまで、確定申告の概要について見てきました。確定申告がどのようなものなのか、少しはイメージできるようになったでしょうか?

さらに、確定申告がイメージしやすくなるように、ここからは、より実務的な内容を見ていきます。

では、確定申告はいつ、どこで、誰が行うものなのでしょうか?

確定申告の期間と手続き方法

確定申告の期間と手続き方法

確定申告は、売却した翌年の「2月16日~3月15日」の期間内に住所地の税務署への申告が必要です。

確定申告をすると、税務署から各市町村の役所にも申告内容のデータが送られます。
そして、そのデータをもとに役所が住民税を計算。

つまり、確定申告をすると住民税も申告したことになるのです。そのため、確定申告を済ませていれば、住民税に関しては何も手続きする必要はありません。

では、確定申告は、必ず本人が税務署に出向いて手続きしなければならないのでしょうか?

確定申告は本人が税務署に出向く必要はありません。

本人が確定申告の書類を作成して署名捺印している場合であれば、税務署への提出は誰が行ってもかまいません。

家族や他人に代理で提出してもらうことも可能。そして、税務署に提出するだけならば委任状も不要です。

また、確定申告の手続きには、自宅のパソコンから確定申告ができる「e-Tax」という方法もあります。

ただし「e-Tax」を利用するためには、本人確認のための「ICカード付住民基本台帳カード」の準備や、ICデータをパソコンに取り込む「ICカードリーダライタ」の購入が必要。

「ICカード付住基カード」と「ICカードリーダライタ」引用元:地方公共団体情報システム機構 住基カード総合情報サイト

「ICカード付住基カード」と「ICカードリーダライタ」のイメージ画像貼り付け引用元:e-Taxの公的個人認証に個人番号カード(マイナンバーカード)は使える?

なお「e-Tax」の詳細については国税庁のホームページで確認してください。

しかし、会社で年末調整を受けている給与所得者は、毎年必ず確定申告をするわけではありません。

なので、忙しいサラリーマンには、事前手続きと費用がかかる「e-Tax」よりも、郵送での手続きをおすすめします。

確定申告は、税務署に直接出向かなくても、郵送での提出も可能。ただし、税務署に郵送する場合には注意することがあります。

確定申告を郵送で行う場合の注意点

確定申告の申告書や申請書は郵便法で「信書」の扱いになります。
そのため、税務署には「第一郵便物」もしくは「信書便物」で送付しなければなりません。

つまり、荷物扱いとなる「ゆうパック」や「ゆうメール」などの方法で税務署に提出することはできないのです。

また、郵送の場合、税務署は申告書類の提出日を「消印の日付」で判断します。
なので、郵送する場合は消印の日付が申告期限内になるように注意しましょう。

ここまで、確定申告の申告方法を見てきました。では、確定申告が済んだら、譲渡所得税や住民税はどのような方法で支払うのでしょうか?

所得税と住民税の納税時期と納税方法

所得税と住民税は課税計算する期間に違いがあります。そのため、譲渡所得税と住民税は全く別の方法で徴収。納税時期も納税方法も全く違うので注意しましょう。

所得税は、毎年1月から12月までの課税所得の合計で「その年」の所得税額を決定。
しかし、住民税の場合は、毎年1月から12月までの課税所得の合計で「翌年」の金額が決まるのです。

たとえば、平成28年に自宅を売却した場合、確定申告は翌年の「2月16日~3月15日」の期間に行いますが、税務署に提出する書類は「平成28年度の確定申告書」。

なので、確定申告により決定する納税額は、所得税は「平成28年度分」ですが、住民税は「平成29年度分」になります。

では、譲渡所得税と住民税の「納税時期」や「納税方法」をそれぞれ見ていきましょう。

譲渡所得税の納税時期と納税方法

譲渡所得税(国税)の支払いは、売却した翌年の2月16日~3月15日までに確定申告書を提出。すると、税務署から税金の「納付書」を貰います。

その納付書に確定申告書に記載した税金の申告額を自分で記入して、申告期限の3月15日までに税務署や銀行から納税。

つまり、譲渡所得税の場合は、確定申告の申告期限内に納税も済ませなければなりません。
そのため、確定申告と行うときには、申告する譲渡所得税を現金で用意しておく必要があります。

ただし、事前に手続きをすることで、預貯金口座からの振替納税や、インターネットなどによる電子納税も利用できます。

では、住民税はどのような方法で納税するのでしょうか?

住民税の納税時期と納税方法

住民税は、役所から送付された納付書により自分で納税する「普通徴収」と給与天引きで支払う「特別徴収」の2つの納税方法があります。

普通徴収の場合

自営業者など、住民税を毎年自分で支払っている人(普通徴収)は、確定申告の後、5月ごろに役所から住民税の納付書が送られてきます。

そして、住民税の納付は4期(6月、8月、10月、翌年1月)に分かれているので分割で支払うことも可能。もちろん、全期分を一括で納付することもできます。

特別徴収の場合

また、サラリーマンなどの給与所得者(特別徴収)の場合は、役所から住民税が会社に通知されるので、本人が役所や会社に手続きをする必要はありません。

なので、普段から給与天引きの特別徴収で住民税を支払っている人は、自宅の売却利益にかかる住民税も、通常は給与天引きで支払うことになります。

ただし、給与天引きの場合、住民税が通常より上昇することで会社に自宅売却の事実を知られてしまう可能性があるので要注意。

もしも、会社に自宅売却の事実を知られたくない場合は、確定申告のときに住民税の徴収方法を「普通徴収」で申告することをおすすめします。

確定申告の申告書の第二表には「給与所得以外の住民税の徴収方法の選択」という欄があります。その欄の「自分で納付」にチェックを入れると「普通徴収」にできるのです。

すると、給与所得の住民税は給与天引き(特別徴収)、売却分の住民税は納付書による直接納税(普通徴収)に分けることが可能。会社に自宅売却の事実を知られることはありません。

では、期限内に確定申告をしなかったり、納税しなかったらどうなるのでしょうか?

では、期限内に確定申告をしなかったり、納税しなかったらどうなるのでしょうか?

確定申告をしなかったらどうなるの?

自宅マンションを売却した場合、売主が確定申告をしなくても、税務署に売却の事実を隠すことはできません。

そのため、売却利益が出ているにも関わらず期限内に確定申告をしなかったり、納税していない場合は、重加算税などの重いペナルティーが課せられるので要注意。

税務署は不動産売買の事実をどうやって知るの?

不動産を売却したら、売主から買主に名義変更をするために、法務局(登記所)で「所有権移転登記」の手続きを行ないます。

すると法務局は、所有権移転登記(不動産売買が行われた事実)の情報を住所地の税務署に報告。そのため、売主が確定申告をしなくても「誰が、どの物件を、いくらで売却したか」を、税務署は把握しているのです。

ただし、不動産取引で売却利益が出たかどうかまでは、税務署にもわかりません。

ですから、売主が確定申告をしていない場合は、税務署から確定申告についての連絡票(お尋ね文章)が送られてきます。
また、税務署の職員が直接、売主に確認しに来る場合もあるので注意しましょう。

無申告や税金の延滞には追徴課税があります。

そして、確定申告の期限(3月15日)までに、確定申告を行わず、税務署の調査を受けてから期限後に申告をした場合は「無申告課税」という罰則的な追徴課税が加算されます。

無申告課税は、納税金額のうち50万円までは15%、50万円を超える部分は20%を加算。
ただし、税務調査の知らせを受けて自主的に期限後に申告した場合は、罰則税率が軽減されます。

譲渡所得税額

税務調査の事前通知を受ける前に自主的に申告した場合

50万円以下の部分:5%
50万円を超える部分:5%

税務調査の事前通知を受けてから、税務調査を受けるまでに申告した場合

50万円以下の部分:10%
50万円を超える部分:15%

税務調査を受けてから申告した場合

50万円以下の部分:15%
50万円を超える部分:20%

課税を免れようとして意図的に確定申告をしなかったり、わざと税額を少なくして過少申告した場合は、最も厳しい「重加算税」が課せられます。

さらに、1度ペナルティーを課せられた後、5年間以内に再び確定申告を怠ると、重加算税は納税金額の50%にもなるので要注意。

違反の種類

重加算税率

無申告の場合:40%
過少申告の場合:35%

過去5年以内に無申告課税や重加算税を課せられたことがある場合

無申告の場合:50%
過少申告の場合:45%

また、確定申告は行ったけれど、譲渡所得税の納税を期限内に済ませなかった場合も、納税期限の翌日から、税金を納めた日までの日数に応じて「延滞税」が課せられます。

なお、延滞税の税率は毎年異なりますので、詳しくは、国税庁のホームページで確認してください。
国税庁HP:NO.9205 延滞税について

このように、確定申告が必要なのに手続きをしなかった場合や、納税が遅れた場合には重い追徴課税が発生するので、申告者は必ず期限内に申告と納税を済ませましょう。

では、確定申告の概要もかなりわかったところで、確定申告に必要書類や手続きの流れなど、手続きの方法について詳しく見ていきましょう。

確定申告の手続きに必要な書類

自宅を売却して利益が出た時の「譲渡所得の確定申告」には下記のような書類が必要です。

書類名書類入手先
確定申告書B様式(第一表、第二表)税務署
分離課税用の申告書(第三表)税務署
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)税務署
購入時の不動産売買契約書及のコピー自己所有
売却時の不動産売買契約書のコピー自己所有
売却後の登記簿謄本(土地・建物の全部事項証明書)法務局
仲介手数料などの領収書のコピー自己所有

ただし、税務署で取得する確定申告書の3種類の用紙(申告書B・分離課税用申告書・譲渡所得の内訳書)は、国税庁のホームページからダウンロードで入手することもできます。

なお、確定申告書には「A様式」と「B様式」の2種類あります。
「A様式」は、申告する所得の種類が給与所得や公的年金などに限定されている書類。
なので、給与所得から住宅ローン控除を受ける場合はA様式になります。

一方「B様式」は、所得の種類を問わずに使用できる申告書。不動産所得や事業所得の場合は「B様式」で申告します。

そのため、譲渡所得税を申告する場合は、必ず「確定申告B」の書類を入手するようにしましょう。

申告には「マイナンバー」を確認できる書類も必要です。

また、平成28年度分以降の確定申告より、申告書には「マイナンバー(個人番号)」の記載欄が設けられています。

そして、申告書を税務署に提出するときには「マイナンバー」を確認できる「本人確認書類」も添付しなければなりません。

しかし、確定申告書に添付する「本人確認書類」には注意が必要です。

「マイナンバーカード(個人番号カード)」がある場合は、カードの両面をコピーして申請書に添付します。

・マイナンバーカード

「マイナンバーカード(個人番号カード)」がある場合は、カードの両面をコピーして申請書に添付します。引用元:北名古屋市 | 個人番号(マイナンバー)制度

しかし、マイナンバーカードを持っていない場合は「マイナンバーを確認できる書類」と「身元が確認できる書類」の2種類の写しが必要です。

しかし、マイナンバーカードを持っていない場合は「マイナンバーを確認できる書類」と「身元が確認できる書類」の2種類の写しが必要です。

番号確認書類

・通知カード
・住民票の写し(個人番号の記載のあるもの)
などのうちいずれか1つ

身番号確認書類

・運転免許証・パスポート
・保険証・身体障害者手帳
などのうちいずれか1つ

・通知カード
「通知カード」とは、個人番号が通知された時の封筒に入っていた紙のことです。

「通知カード」とは、個人番号が通知された時の封筒に入っていた紙のことです。引用元:長崎市│通知カード

なお、居住用の不動産を売却した時に受けられる、3000万円の特別控除など「税金の特例」を受ける場合は、上記の他にも申告書に添付する書類が必要です。

自宅を売却した時に受けられる5つの特例

自宅を売却したり買い替えをした場合は、売却益と売却損に対して「5つの特例」があります。

1、3000万円特別控除
2、10年超所得軽減税率の特例
3、特定居住用財産の買い換え特例
4、居住用財産買い換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
5、定用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

上記の特例を受けるには必ず確定申告をしなければなりません。
申告に必要な書類は、国税局のホームページ、もしくは、下記の「申告書添付書類チェックシート」(2016年度版)を参考にしてください。
申告書添付書類チェックシート(2016年度版)

では、自宅を売却した場合に税務署に提出する確定申告書とはどのような書類なのでしょうか?

確定申告書ってどんな書類?

はじめて確定申告を行う人のなかには、申告書を見るのもはじめてという人もいると思います。

そこで、税務署に提出する確定申告の書類を実際に見てみましょう。

自宅を売却して確定申告を行う場合、「確定申告書B(様式)」、「分離課税用の申告書」、「譲渡所得の内訳書」の3種類の申告書類を税務署に提出します。

確定申告書B

「確定申告書B(様式)」は、通常の給与所得などの収入や所得の金額、社会保険や生命保険などの控除額を記入して「申告年度」の所得税の納税金額を計算する書類です。

ただし、自宅を売却して損している場合は、所得税の返金(還付金額)の計算になる場合もあります。

なお、確定申告書Bは「第一表」と「第二表」の二部構成になっています。

確定申告書Bは「第一表」と「第二表」の二部構成になっています。引用元:確定申告書B

分離課税用の申告書(第三表)

分離課税用の申告書(第三表)は、給与所得とは別の税金計算となる譲渡所得税などの「分離課税」分の税金を計算するための書類です。

分離課税用の申告書(第三表)は、給与所得とは別の税金計算となる譲渡所得税などの「分離課税」分の税金を計算するための書類です。引用元:分離課税用の申告書

譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

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「HOME4U」は不動産一括査定サイトのなかで、最も知名度の高いサイトです。
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譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)は、売却した不動産の内容の詳細を記載する書類です。

他の「確定申告書B」や「分離課税用の申告書」は主に数字を記入しますが、譲渡所得の内訳書は数字以外の記入も必要。

「課税対象の物件の所在地」や「誰にいくらで売ったのか」、また「自宅を売却してどれだけ純利益(譲渡所得)が発生したのか」などについて詳しく記入します。

「課税対象の物件の所在地」や「誰にいくらで売ったのか」、また「自宅を売却してどれだけ純利益(譲渡所得)が発生したのか」などについて詳しく記入します。譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)引用元:b020.pdf

なお、確定申告の書類作成を税理士に依頼せず、ご自身で記入する場合は、記入ミスや計算ミスに注意が必要です。

そのため、国税庁ホームページの「確定申告特集」や「確定申告の記載例一覧のページ」、役所の「確定申告相談会」の利用をおすすめします。

また、記入方法がわからない場合は、住所地の税務署で相談できます。

国税庁HP:確定申告特集(平成28年度版)
確定申告特集のページは毎年更新されているので、最新版を利用してください。

国税庁HP:確定申告の記載例一覧

そして、自宅にインターネットの環境とプリンターがある場合は、申告書類をパソコンで作成することもできます。

確定申告の作成は国税庁のホームページが便利です。

確定申告の書類には数多くの記入項目があり計算も複雑。そのため、はじめて自宅を売却する売主が、申告書類の作成を不安に思うのも当然です。

そこで、国税庁のホームページでは、簡単にパソコンで申請書が作成できる「確定申告書等作成コーナー」を設けています。

国税庁HP「確定申告書等作成コーナー」

確定申告書等作成コーナーとは?

確定申告書作成コーナーとは、国税庁のホームページ内で提供している「申告書自動作成システム」。

確定申告書作成コーナーとは、国税庁のホームページ内で提供している「申告書自動作成システム」。引用元:確定申告書等作成コーナー|国税庁ホームページの使い方|国税庁ホームページの使い方

画面に表示される案内に添って金額等を入力するだけで、申告書を自動作成できます。
また、作成した確定申告書は、印刷してそのまま税務署に提出することも可能。

そのため、税務署に出向いて申告書類を事前に入手する手間がなく、確定申告に戸惑いながら面倒な計算をしたり、手書きで申告書を作成する必要もないのです。

ですから、自宅にパソコン環境とプリンターがある人は「確定申告書等作成コーナー」を利用してみてください。

そして、操作方法でわからないことがあればヘルプデスクがあるので、電話で相談することもできます。

e-Tax・作成コーナーヘルプデスク

0570-01-5901 (全国一律市内通話料金)
受付時間:月~金(祝日を除く)9:00~17:00

ただし、税金についての相談はできません。税金に関する質問や相談は、地元の税務署に問い合わせてください。

なお、大手不動産会社のなかには、税理士を招いての「無料税務相談会」を開催していたり、確定申告の書類作成を手伝ってくれる親切な不動産屋もあります。

なので、売主が不動産会社を選ぶ時に、税金の相談ができる不動産会社を選んでおくと、はじめての確定申告でも安心です。

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また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

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