分譲マンションの値段はどのように決まる?新築時と売却時の価格設定の法則

分譲マンションの値段はどのように決まる?新築時と売却時の価格設定の法則

分譲マンションの価格は「階数が高くなるほど価格も高く設定されている」ということは、誰もが常識的に知っていることです。

しかし、マンションを売却するときは、階数が違う2つの物件が同じ価格で売り出されることがあるのは何故でしょうか?

その理由は、新築時と売却時では「価格の付け方」に違いがあるからです。

ところが、売主のなかには、新築時と売却時の「価格の付け方」を混同している人も多いので要注意。

新築時の価格と混同して「自宅は階下の物件よりも高く売れるはずだ」と売主が思い込むと、売り出し価格の設定に失敗して売却に苦戦する場合も多いのです。

そこで、このページでは、分譲マンションの「価格設定の法則」について詳しくご紹介します。

新築時の「分譲価格の設定方法」や、売却時の「価格に影響する要因」について説明しますので、売り出し価格の設定や買い替えの新居購入時の参考にしてください。

はじめに、分譲マンションの価格にはどのような特徴があるのか、概要から見てみましょう。

分譲マンションに存在する「価格設定の法則」

分譲マンションは外から見る限り、全て同じ部屋のように見えますが、実際は「間取り」にいくつかの種類があります。

そのため、新築分譲の時には「Aタイプ」や「Bタイプ」などに種類別された部屋の中から、買主は好きな間取りの部屋を選べます。

しかし、同じ「Aタイプ」の部屋でも、階数によって価格が違い、上層階になればなるほど分譲価格も上昇。

また「同じ階」で「同じ広さ」の隣同士の部屋でも、部屋のタイプの違いにより販売価格に差がつきます。

そのため、新築分譲マンションの多くは、1つとして同じ価格の物件が存在せず、全戸の販売価格が異なる場合も多いのです。

そのため、新築分譲マンションの多くは、1つとして同じ価格の物件が存在せず、全戸の販売価格が異なる場合も多いのです。

この価格差は「新築マンションの価格設定の法則」によるもの。

分譲マンションは、一棟の建物の中に独立した複数の住居が存在する「区分所有建物」なので、一戸建てにはない、独自の「価格設定の法則」が存在します。

そして、一定の法則に基づいて個別に値段が設定されているので、同じ広さの隣同士の部屋であっても値段に差がつくのです。

ところが、売却するときは、この「新築時の価格設定の法則」は通用しません。

隣同士の部屋が同じ価格で売り出されたり、低層階の部屋が上層階の部屋よりも高い価格で売れることもあります。

つまり、分譲マンションの「価格設定の法則」は、新築時と売却時とでは内容が大きく違うのです。

そこで、新築分譲時と中古売却時に分けて「マンションの価格設定の法則」を見てみましょう。

新築分譲時のマンション価格設定の法則

まずは、新築時のマンション価格がどのように決められているかをご紹介します。

新築分譲マンションは、全戸を完売することを目標に価格を設定しなければなりません。
そのため、価格設定で最も重視されるのは「部屋の人気度」。

人気のある部屋は販売価格を高く設定。そして、売れ残りそうな部屋は価格を安くするのです。

なお、新築マンションの人気度は、主に5つの項目に考慮して価格が設定されています。

マンションの人気度に影響する5つの項目

1、住居の階数
2、部屋の位置(角住戸・中住戸)
3、住居の広さ
4、住居の方角
5、個別の住居条件

それでは、上記の5つの条件が物件の人気度にどのように影響するかをそれぞれ見てみましょう。

住居の階数

マンションは、基本的に階数が高くなるほど人気があり、販売価格も高くなります。

その最大の理由は、上層階は周囲の建物の影響を受けにくいこと。

周囲に高い建物がなければ、日当たりや風通しもよく、窓から見える景色にも解放感があります。また、向かいの建物から部屋の中を見られる心配もありません。

そのため、近隣に日当たりに影響するビルなどの建物がある場合、建物の影響を受けない階から上の階は販売価格が割高に設定されている場合もあります。

とくに、富士山や海、東京タワーなどの知名度の高い建築物、有名な花火大会などが見える眺望景観が良い物件は、上層階になるほど価格が高く設定される傾向があります。
とくに、富士山や海、東京タワーなどの知名度の高い建築物、有名な花火大会などが見える眺望景観が良い物件は、上層階になるほど価格が高く設定される傾向があります。

部屋の位置(角住戸・中住戸)

また、マンションは同じ階でも、部屋の位置で人気度に違いがあり価格にも差がつきます。

マンションは同じ階に数戸、横並びに部屋があります。
そのため、隣に部屋がない「角住戸(端部屋)」は人気があり、両隣に部屋がある「中住戸」よりも価格が高く設定されているのです。

角住戸に人気がある理由は、1つのフロアに2戸(左右の端)しかないという「希少性」と、隣に部屋がないので窓の数が多く「日当たりや風通しが良い」ということ。

さらに、物件によってはL字型にベランダがあり、中住戸よりも広く快適に過ごしやすいという理由もあります。

さらに、物件によってはL字型にベランダがあり、中住戸よりも広く快適に過ごしやすいという理由もあります。

住居の広さ

同じマンション内でも広い部屋は人気があるので価格も高くなります。

また、マンションの土地や建物は区分所有なので、住居の専有面積が広ければそれだけ値段も高くなるという単純な理由もあります。

そのため、同じ階の同じ3LDKの部屋であっても専有面積が違えば、当然、価格に差が出るのです。
そのため、同じ階の同じ3LDKの部屋であっても専有面積が違えば、当然、価格に差が出るのです。

住居の方角

分譲マンションは、ベランダやリビング、窓の方角など、住居の方角でも価格が変動します。

マンションの部屋のほとんどは「中住戸」なので窓が少なく、ベランダ側の日当たりがとても重視されます。

そのため、東西南北の4方向で最も価格が高くなるのは「南向きの物件」。

南向きにベランダやリビングがあると、日照時間が長くなるので、明るい部屋で過ごすことができます。

また、南向きは、ベランダに干した洗濯物も乾きやすいということも人気がある理由の1つです。

そして、住居の方角は「南向き」に次いで「東向き ⇒ 西向き ⇒ 北向き」の順で価格が安く設定されるのが一般的。

ただし、日当たりや通気の良い、タワーマンションなどの上層階などは、方角による価格差がほとんどない場合もあります。

ただし、日当たりや通気の良い、タワーマンションなどの上層階などは、方角による価格差がほとんどない場合もあります。

個別の住居条件

マンションの場合、エレベーターや駐車場、ゴミ置き場などの共用施設やエントランスに近い位置にある部屋は、騒音や悪臭、プライバシーの低下などが理由で敬遠されがち。

そのため、希少性のある角住戸でも販売価格が割安に設定される場合もあります。

また、マンションの1階は、基本的には人気がなく価格も低く設定されるのが一般的。

しかし、専用庭や専用駐車場などがあり一戸建て感覚で暮らせる場合は、通常よりも高い価格が設定されます。

しかし、専用庭や専用駐車場などがあり一戸建て感覚で暮らせる場合は、通常よりも高い価格が設定されます。
このように、新築マンションの分譲価格は、同じマンション内でも、部屋の人気度を考慮しながら価格が個別に設定されます。

ところが、先にもご紹介していますが、マンションを売却する時には、この「新築時の価格設定の法則」は通用しません。

では、新築時と売却時とでは何が違うのか「売却時の価格設定の法則」についても見てみましょう。

中古マンション売却時の価格設定の法則

中古マンションは、入居者の使用状況によって室内状態も違うので、同じ物件は1つとして存在しません。

そのため、売却時の価格設定も個別に判断する必要があります。

そこで、マンション内に同じ物件が存在すると仮定して「価格差がつく主な要因」を7つまとめてご紹介します。

同じ部屋でも売却価格に差がつく7つの要因

1、売主の希望価格
2、室内の状態
3、リフォームの質
4、売主の「売り急ぎ」の有無
5、周辺環境の変化
6、売り出しのタイミング
7、事故物件

上記の7つの要因は「中古マンションの価格設定の法則」とも言える重要ポイントです。

売主が、中古物件の価格にはどのような要因が影響するかを知っておくと、適切な売り出し価格が設定しやすくなります。

それでは、中古マンション売却時の価格差の原因となる7つの要因について詳しく見てみましょう。

売主の希望価格

売り出し価格は「不動産会社の査定価格」で設定するか「売主の希望価格」で設定するかで金額に差が出ます。

通常、自宅を売却するときには、不動産会社に「売り出し予定価格」の査定を依頼しますが、売り出し価格の最終決定権者は「売主」です。

そのため、住宅ローンの残債や買い替えの資金計画など、売主の都合を優先して、査定価格とは違う「売主の希望価格」で自宅を売り出すこともできます。

ただし、売り出し価格を高く設定しても、自宅が高く売れる訳ではありません。

中古マンションの売却時には、買主との価格交渉が必要となるため、必ずしも売主の希望価格で売却できる訳ではないのです。

中古マンションの売却時には、買主との価格交渉が必要となるため、必ずしも売主の希望価格で売却できる訳ではないのです。

室内の状態

マンションは入居者の使用状況によって、同じ物件でも価格に差がつきます。

現状のままで住める「綺麗な物件」と、リフォームや修繕が必要となる「状態の悪い物件」では、価格に差があるのも当然のこと。

しかし「状態が悪い物件」の場合、リフォーム代金を差し引いて、相場よりも価格を低く設定すると「綺麗な物件」よりも早く売れることもあります。

なぜなら、中古マンションを売却する時は、室内の状態と価格のバランスが大切。

いくら室内が綺麗でも、価格が高ければ売れ残る場合もあるのです。

現状のままで住める「綺麗な物件」と、リフォームや修繕が必要となる「状態の悪い物件」では、価格に差があるのも当然のこと。

リフォームの質

同じリフォーム済みの物件でも、リフォームの質で価格に差がつく場合もあります。

リフォームには、単に故障個所の修理や見栄えを良くするだけの「補修」と、室内設備の入れ替えなどで機能を向上させる「グレードアップリフォーム」の2種類あります。

そのため、単に壁紙を張り替えただけのリフォームよりも、人気の最新システムキッチンに入れ替えた方が、売り出し価格を高く設定しやすいのです。

ただし、リフォーム費用を売り出し価格に上乗せできるとは限らないので要注意。

中古マンションは「手頃な価格」が最大の魅力となるので、高額のリフォーム代金を価格に上乗せすると、逆に売却に不利になる場合もあります。

中古マンションは「手頃な価格」が最大の魅力となるので、高額のリフォーム代金を価格に上乗せすると、逆に売却に不利になる場合もあります。

売主の「売り急ぎ」の有無

売主が「売り急ぎ」の必要があるかどうかでも価格に差がつきます。

転勤や買い替えなどで、自宅の売却を急いで売る必要がある場合、売り出し価格を相場よりも安く設定しなければ早期の売却は期待できません。

また、売却期限に余裕がある場合は、はじめは強気の価格で売り出してみて、売却期限が近づいたら大幅な値引きを行い、売却を急ぐという方法もあります。

いずれにせよ、売主に売却期限があり、自宅を売り急ぐ場合は、通常よりも売却価格が安くなりやすいのです。

いずれにせよ、売主に売却期限があり、自宅を売り急ぐ場合は、通常よりも売却価格が安くなりやすいのです。

周辺環境の変化

周辺環境の変化により、同じ物件でも日当たりや眺望に差が出ることで売却価格に影響する場合もあります。

マンションの向かいに高い建物が建ったり、近隣の線路が高架橋に変更されるなど、マンション周辺の環境が変わることで、同じ物件であっても価格差が発生。

日当たりや通気性、騒音、眺望が悪くなるなど、環境変化の影響を受けた部屋は、通常よりも売却価格を安く設定しなければ売却が難しくなります。

とくに、高架橋や高速道路などが建設されると、上層階の方が影響を受けやすく、低層階よりも値下げ幅が大きくなるなどの逆転現象も起こるのです。

とくに、高架橋や高速道路などが建設されると、上層階の方が影響を受けやすく、低層階よりも値下げ幅が大きくなるなどの逆転現象も起こるのです。

売り出しのタイミング

中古マンションには売却相場があり、景気の変動や近隣の類似物件の売却価格の影響を受けて価格が変動。

また、転勤や転職などで新生活を迎える人が多い春の引越しシーズンは、新居を探す人も増えるので、1年のうちで最も中古物件が高値で売却しやすい時期とも言われています。

このように、中古マンションの価格は「相場の変動」や「需要と供給のバランス」の影響を大きく受けます。

そのため、同じ物件でも売り出し開始のタイミングの違いで価格に差が出るのです。

そのため、同じ物件でも売り出し開始のタイミングの違いで価格に差が出るのです。

事故物件

室内で事件や事故、火災などが起こった「事故物件」は、同じ物件でも売却価格が安くなります。

自殺や孤独死、殺人事件、火災などが起こった部屋は、誰もが住みたいとは思わなので、相場よりも安い価格に設定しないと売却は困難。

また、同マンション内で悲惨な事件が起こり、新聞やテレビなどで報道された場合は「マンション全体」がしばらくの間、事故物件のような扱いを受けることもあります。

ただし、売主が事故物件である事実を隠して自宅を売却すると、売買契約が成立していても契約解除や損害賠償の請求対象になるので絶対にやめましょう。

ただし、売主が事故物件である事実を隠して自宅を売却すると、売買契約が成立していても契約解除や損害賠償の請求対象になるので絶対にやめましょう。

新築時と売却時の価格設定での最大の相違点は「価格を設定する人」

ここまで、新築時と売却時の「価格設定の法則」について、それぞれ見てきました。

しかし、1つ忘れてはならない重要ポイントがあります。

それは、新築時と売却時との価格設定の最大の相違点は「誰が価格を設定しているか」ということ。

新築分譲マンションの価格設定は、大手マンションディベロッパーなどの「不動産販売のプロ」が行います。

これまで蓄積してきた、マンション販売の経験やノウハウ、販売データなどを駆使して、全戸完売できるように綿密に計算した分譲価格を設定。

ところが、中古マンションを売る場合は、売却の経験がなく不動産知識すら乏しい素人の「売主」が売り出し価格を設定しなければなりません。

そのため、自宅を過大評価しすぎて相場よりも高い価格を設定してしまい、売却に苦戦する売主も多いのです。

売り出し価格の設定はプロのアドバイスを参考にしましょう。

そして「売却時の価格設定の法則」でもご紹介したとおり、中古マンション価格は、景気や相場の変動、近隣環境の変化など、外部の影響を受けて変動します。

つまり、いくら詳細な資金計画を立てても、売主の希望価格で自宅が売れることはほとんどありません。

ですから、売主は「不動産売却のプロ」である不動産会社に相談して「相場価格」や「売りやすい物件かどうか」のアドバイスを受けることが大切。

ただし、同じ不動産会社の社員でも、担当者によって実績や能力も違うので、不動産会社の社員なら誰に相談しても良いという訳ではありません。

そこで、売主が不動産会社選ぶときは、必ず複数の候補の中から、会社の規模や実績だけでなく担当者の人柄も比較検討して選ぶことをおすすめします。

売主が信頼できる不動産会社の担当者を選ぶことができれば、適切な価格で売り出すことができるので、自宅の売却も成功しやすくなるのです。

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