マンション売却時の訪問査定は信用できるの?不動産会社の価格査定の信頼性

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自宅マンションの資産価値(価格的価値)の計算は素人にはできません。
なぜなら、土地や建物の資産評価には専門知識が必要になるからです。

そのため、売主が自宅を売りたい時は、はじめに不動産会社に自宅に来てもらい、売却物件を評価してもらう「訪問査定」を受けるのが一般的。

そして、訪問査定に訪れた不動産会社は、物件の立地条件や周辺環境、室内状況などを現地調査して「価格査定」を行ないます。

この「訪問査定時の査定価格」は、自宅の売却活動にはとても重要。

なぜなら、査定価格は「自宅の売り出し価格」や「不動産会社選び」など、売主の売却活動に大きく影響するからです。

では、不動産会社の査定価格はどのくらい信用できるのでしょうか?

そこでこのページでは「査定価格」について詳しくご紹介します。

「査定」と「鑑定」は全く別の評価。

はじめに、不動産の資産価値の評価は、「価格査定」や「鑑定評価」など、主に「査定」や「鑑定」という言葉を用いて表現します。

しかし、「不動産査定」と「不動産鑑定」は全く別の評価です。

・「不動産査定」・・・物ごとを調べて、金額や等級などを決定すること。
査定は誰でも行うことができる「私的評価」。

物ごとを調べて、金額や等級などを決定すること。 査定は誰でも行うことができる「私的評価」。

・「不動産鑑定」・・・専門的な知識や分析により評価や判断すること。
「不動産鑑定士」の有資格者が行う「公的評価」。

専門的な知識や分析により評価や判断すること。 「不動産鑑定士」の有資格者が行う「公的評価」。

このように、「査定」と「鑑定」では、有資格者による公的評価であるかどうかの違いがあります。

でも「不動産鑑定士」という資格にはあまりなじみがありません。
なかには、資格の存在を今回はじめて知ったという人がいると思います。

そこで「不動産鑑定士」について詳しく見ていきましょう。

不動産鑑定士の鑑定評価とは?

不動産の資産価値を公的に鑑定できるのは、国家資格者である「不動産鑑定士」。

不動産鑑定士は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて、不動産の「適正価格」を算出できる不動産鑑定の専門家。

そして、不動産鑑定士は国家資格の中でも難易度が高く、税理士や司法書士、1級建築士と同じ「A級難関資格」の1つなのです。

ところが、不動産鑑定士は全国で1万人もいません。

国土交通省 土地・建設産業局の発表によると、不動産鑑定士の登録者数は「9,532名」(平成29年1月現在)。
参考URL:国土交通省

ちなみに、税理士の登録者数は「76,358名」(平成29年6月現在)
参考URL:日本税理士連合会

このように、税理士の人数との比較でもわかるように、不動産鑑定士はとても希少な存在。
ですから、税理士は知っていても不動産鑑定士になじみがないのは当然のことなのです。

しかし、不動産鑑定士が行う「鑑定評価」には公的な証明能力があります。

そのため、自宅マンションの適正価格を知りたい場合や、不動産トラブルが起きて公的な不動産評価が必要になった場合は、不動産鑑定士に鑑定を依頼することになるのです。

では、不動産鑑定士の資格を持たない不動産会社が行う「価格査定」とは、どのような評価なのでしょうか?

不動産会社の価格査定とは?

不動産会社が行う「価格査定」は、物件周辺エリアの中古マンション売買成立価格などを参考に算出した「参考価格」。

ところが、売主のなかには、不動産会社の「査定価格」が、実際の売り出し価格になると勘違いしている人もいます。

不動産会社が行う「価格査定」は、物件周辺エリアの中古マンション売買成立価格などを参考に算出した「参考価格」。

不動産会社の査定価格は、あくまでも「このくらいの価格で売り出したらどうですか?」という不動産会社の提案価格。

しかし、不動産会社の査定価格は参考程度とはいえ、全く根拠のない金額ではありません。

不動産業界では、公平な基準で価格査定をするために、業界団体(不動産流通推進センター)が発行している「価格査定マニュアル」に基づいて査定するのが一般的。

そのため、どこの不動産会社に査定依頼しても、査定項目や評価基準はほとんど同じです。

また、不動産会社が価格査定を行った場合、売主に必ず「価格の根拠」を示す義務もあります。(宅建業法第34条2条2項)

通常、不動産会社の査定結果は「査定報告書」という書面で報告されるので、売主は自宅の査定価格の根拠を詳しく知ることもできるのです。

ですから、不動産会社の価格査定は、鑑定評価のような公的な証明ができるほどの信頼性はありませんが、売り出し価格の参考にはなります。

しかし、価格査定マニュアルの統一基準で価格査定が行われていても、不動産会社によって査定金額に差があるので要注意。

では、不動産会社によって査定価格に差があるのはなぜなのでしょうか?

不動産会社によって査定価格が違う3つの理由

先にご紹介しましたが、査定価格は不動産会社が行う「私的評価」。

そのため、不動産会社が行う査定価格は純粋に物件評価をした金額ではない場合もあり、会社によって提示金額に差があるのです。

そこで、査定価格が不動産会社によって違う主な理由を3つご紹介します。

営業担当者によって物件に対する印象が違う。

査定を行う不動産会社の担当者によって、物件に対する印象が違うため、査定価格にも差がつきます。

不動産会社の価格査定は「価格査定マニュアル」に基づいて公平に行ないますが、点数を付けるのは営業担当者の「個人的な印象(主観)」。

価格査定マニュアルには「良好」、「やや良好」、「普通」、「やや劣る」、「劣る」の5段階の主観的評価を行う項目があります。

そのため「眺望・景観」を評価する場合、窓から見える景色を「普通」と思うか「やや良好」と思うかは人それぞれ。
ですから、同じ不動産会社であっても担当者によって評価に差があります。

また、営業担当者が個人的に物件に良い印象を持っているかどうかでも、評価が変わってしまうのです。

売主の気を引くために査定価格を上乗せしている場合もある。

不動産会社の査定価格には、売主に対する営業目的もあるため、相場よりも高めに金額設定する会社もあります。なので、各不動産会社の査定金額にバラつきがあるのです。

売主が自宅の売却を依頼する不動産会社を選ぶ時は、複数の会社に訪問査定を依頼する「相見積もり」を行なうのが一般的。

そして、売主は見積もりを受けた不動産会社の中から、1番気に入った会社と仲介契約(媒介契約)を結びます。

そのため、不動産会社によっては、売主の気を引くために、他社よりも高い査定価格をつけて、仲介契約(媒介契約)を勝ち取ろうとするのです。

そのため、不動産会社によっては、売主の気を引くために、他社よりも高い査定価格をつけて、仲介契約(媒介契約)を勝ち取ろうとするのです。

しかし、他社よりも飛び抜けて高い金額を提示する不動産会社には要注意。

中古マンションには相場価格があるため、各社の査定金額が違うといっても、それほどの大差はつきません。

ですから、相場価格を無視して飛び抜けて魅力的な高値を提示する不動産会社は「信頼度」に問題があります。

先にご紹介したとおり、査定価格はあくまでも参考価格。決して、その価格で自宅が売却できる訳ではありません。

売主は、他社よりも査定価格が高いという理由だけで、不動産会社を選ばないようにしましょう。

不動産会社が売りやすいように、査定価格を低めに設定している場合もある。

中古マンションの売り物件には、立地条件が悪い、室内状態がかなり悪い、事故物件などもあり、全ての物件が売却に適している訳ではありません。

そのため、不動産会社が「あまり売りたくないな」と思う物件には、相場よりもかなり低い査定価格を提示することもあります。

つまり、不動産会社の物件に対する販売意欲の差によって、査定価格に差が出ることもあるのです。

また、物件に問題がなくても、売主に不動産知識がなく、相場価格を知らないことにつけこんで、楽に売却できる低い価格を提示する不誠実な不動産会社もあります。
また、物件に問題がなくても、売主に不動産知識がなく、相場価格を知らないことにつけこんで、楽に売却できる低い価格を提示する不誠実な不動産会社もあります。

このように、不動産会社が意図的に査定価格を低く設定している場合もあるので、訪問査定を受けたら、売主は必ず「査定報告書」で査定金額の根拠を確認しましょう。

売主は不動産会社の査定価格に惑わされてはいけません。

あらためて確認しますが、不動産会社の査定価格は、あくまでも「参考価格」。

そのため、査定価格が高いだけで不動産会社を選ぶなど、売主は絶対に査定価格に惑わされてはいけません。

そして、不動産会社の査定価格がいくらであろうと、売り出し価格を最終決定するのは売主なのです。

ただし、中古マンションには相場があるため、売買市場の価格を無視した無謀に高い価格をつけても絶対に自宅は売れません。

ですから、売主は不動産会社の査定価格を参考に、不動産会社の営業担当者とよく相談して売り出し価格を決める必要があるのです。

でも、査定価格は各不動産会社の「私的評価」。不動産会社が売主に対する営業目的で査定価格を高く見積もったり、販売意欲がないため、意図的に低い価格を設定することもあります。

そこで、売主が自宅の価格査定を受ける場合、できるだけ数多くの不動産会社に訪問査定を受けることが大切なのです。

各社の査定価格を比較して自宅の相場価格を把握しましょう。

なぜなら、複数の不動産会社に訪問査定を依頼すると、売主は各社の査定価格を比較できます。

すると、不動産会社の査定価格がたとえ私的評価であっても「平均的な金額」つまり「自宅の相場価格」がわかるのです。

売主が自宅の相場価格を知っていれば、たとえ、査定価格を低く見積もった不動産会社に売却を依頼したとしても、査定価格より高い金額で売り出すことができます。

また、売主が自宅の売却代金で住宅ローンの完済や自宅の買い替えを予定している場合、より堅実な資金計画を立てることも可能。

そして、複数の会社に訪問査定を受ける1番のメリットは、売主が信頼できる不動産会社を選びやすくなるのです。

そして、複数の会社に訪問査定を受ける1番のメリットは、売主が信頼できる不動産会社を選びやすくなるのです。

複数の会社に訪問査定を受けると信頼できる不動産会社が選べます。

不動産会社は査定価格の根拠を売主に必ず説明しなければなりません。

そのため、各不動産会社の営業担当者から「査定報告書」を基に価格の根拠を説明してもらうと、担当者の信頼性も比較できるのです。

おそらく各不動産会社の担当者は、売主に価格の根拠を説明する際、納得できるような理由を説明するでしょう。

しかし、1社しか訪問査定を受けていない場合は、売主に不動産知識がなければ、担当者の説明に嘘やごまかしがあってもわからないのです。

でも、複数の会社に訪問査定を受けていれば、各担当者の説明を比較できるので、嘘やごまかしを見抜くことができるようになります。

ですから、売主は誠実で信頼できる不動産会社(担当者)を選びやすくなるのです。

そして、誠実な担当者を選ぶことができれば、売主の資金事情を理解して、査定価格より少し高めの売り出し価格を設定しても、積極的に販売活動を行ってくれます。

このように、複数の不動産会社に訪問査定を受けると、適正な相場価格がわかり、信頼できる不動産会社も選びやすくなるので、自宅の売却も成功しやすくなるのです。

不動産会社探しは不動産一括査定サイトが便利です。

しかし、複数の不動産会社に訪問査定を依頼するためには、売主が不動産会社を探して、1件ずつ訪問査定のアポイントを取らなければなりません。

そこで、訪問査定を受ける不動産会社が決まっていない場合は、インターネットの不動産一括査定サイトが便利です。

売主が物件情報を入力するだけで、自宅の売却に合う不動産会社を紹介してもらえるので、自分で不動産会社を探す必要がありません。

また、紹介リストの中から、訪問査定を受けたい会社を自分で選ぶだけで訪問査定の依頼ができるので手続きも簡単。

さらに、一括査定サイトから紹介される不動産会社は、サイト独自の厳しい審査にクリアした会社だけなので、評判が悪い会社や悪徳業者を紹介されることもありません。

ですから、訪問査定を受けてみたいけれど、どの不動産会社に頼んでよいのかわからないという人は、無料で手軽な一括査定サイトを試してみてください。

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