マンションを確実に現金化する方法1「買取り制度」による自宅売却とは?

マンションを確実に現金化する方法1「買取り制度」による自宅売却とは?

売主が自宅マンションを売りたいと思ったら、不動産会社に依頼して買主を見つけてもらう方法が一般的。

しかし、自宅を売却する方法には2種類あることをご存知でしょうか?

1つは、売主が不動産会社に売却の仲介を依頼して買主を探してもらう方法。
そして、もう1つは、不動産会社に直接、自宅を買い取ってもらう方法です。

「自宅を買い取ってもらう方法」として最も知られているのは、新築物件を購入した時の「自宅の下取り制度」。

ところが、通常の売却仲介でも利用できる「買取り保証サービス」や「専門業者買取り」など「買取り制度」のことはあまり知られていません。

そこで、このページでは、不動産会社の「買取り制度」について詳しくご紹介します。

物件の状態や売主の都合によっては、通常に自宅を売り出すよりも、不動産会社に買い取ってもらった方が得になる場合もあるので参考にしてください。

不動産会社による「買取り制度」とは?

「買取り制度」とは、不動産会社がマンションや一戸建てなどの中古物件を、直接、売主から現金で買い取る制度です。

また「買取り制度」には2種類あり、売主の都合の良い方を選ぶことができます。

「買取り制度」の種類

不動産会社が売主から自宅を買取る方法には「買取り保証サービス」と「即時業者買取り」の2種類あります。

買取り保証サービス

買取り保証サービスとは「買取り制度付き仲介方式」とも呼ばれています。

不動産会社は通常の仲介方式で売主からの依頼物件の売却活動を行ないます。
しかし、一定期間(1~3 ヶ月)に買主が見つからなければ、仲介を担当している不動産会社が直接買取る制度です。

不動産会社は通常の仲介方式で売主からの依頼物件の売却活動を行ないます。 しかし、一定期間(1~3 ヶ月)に買主が見つからなければ、仲介を担当している不動産会社が直接買取る制度です。

なお、買取り保証サービスを行っている不動産会社のなかには、直接、自社で買取りを行わず、提携している買取り専門業者が行う場合もあります。

即時業者買取り

即時業者買取りとは、不動産会社が売主から「即時」に自宅を買取る制度です。

一般的に知られている新築住宅購入時の下取り制度も「即時業者買取り」の1つ。
その他にも、不動産買取り専門業者による買取りがあります。

一般的に知られている新築住宅購入時の下取り制度も「即時業者買取り」の1つ。 その他にも、不動産買取り専門業者による買取りがあります。

このように「買取り制度」には2種類あり「1度、仲介方式での売却活動を試してから買い取ってもらう方法」と「即時買取り」どちらかを売主は選ぶことができるのです。

そこで、この2種類の買取り制度の違いをもう少し詳しくみてみましょう。

「買取り保証サービス」と「即時買取り」の違い

不動産仲介業者の「買取り保証サービス」と、買取り専門業者の「即時買取り」とでは、「売却する相手」、「売却期間」、「売却価格」に大きな違いがあります。

売却する相手

「買い取り保証サービス」の場合、不動産仲介業者は一定期間、売主から依頼された物件を通常どおりに売り出します。

そして、仲介方式での売却活動で買主が見つかった場合、売主が自宅を売却する相手は「一般消費者」。

しかし、一定期間内に買主が見つからなければ、仲介を担当した不動産会社が買い取るので、売主は「不動産会社(仲介業者)」に自宅を売ることになります。

そのため、買い取り保証サービスを利用した場合、売主は売却する相手が誰になるのか、売買契約を結ぶまでわかりません。

一方「即時買取り」の場合、売却する相手は「買取り専門業者」。
売却する相手が変わることはありません。

買取り保証サービスの場合

買取り保証サービスの場合
即時業者買取りの場合

即時業者買取りの場合

売却期間

「買い取り保証サービス」の場合は一定期間、仲介方式での売却活動を行ないます。
そのため、自宅がいつ売れるのかは予想できません。

ただし、契約で定めた期間内に買主が見つからなければ、不動産会社が買い取るので、自宅の売却活動には期限があります。

そして「買取り専門業者」の場合は、業者の買取り価格に売主が納得できれば、即時に自宅を売却することも可能。

ただし、買取り専門業者は全ての物件を必ず買い取る訳ではありません。
そのため、自宅が売れないということも稀にあります。

買取り保証サービスと即時買取りの場合の売却期間を以下のような図で表記

・買取り保証サービスの売却期間

買取り保証サービスの売却期間
・即時業者買取りの売却期間

即時業者買取りの売却期

売却価格

「買取り保証サービス」の場合、不動産会社の仲介で通常どおり自宅が売り出されます。

そのため、買主が見つかると「価格交渉」が行われるのが一般的。なので、自宅がいくらで売れるかは、売買契約直前までわかりません。

ただし、買主が見つからず、不動産会社が買い取ることになった場合は、あらかじめ「買取り価格」が決められているので、売主は契約で定めた金額で売却することになります。

一方、業者買取りの場合は「業者の査定価格」で確実に売却することができます。

しかし、業者買取りは「即金買取り」であるため、市場相場価格よりも、20~30%程度は確実に安くなります。

また「買取り保証サービス」で不動産会社に売却する場合の買取り相場も大体同じです。

買取り保証サービスと即時業者買取りの売却価格を図で表記

買取り保証サービスを利用した場合の売却価格

買取り保証サービスを利用した場合の売却価格

即時業者買取りを利用した場合の売却価格

即時業者買取りを利用した場合の売却価格
このように「買取り保証サービス」と「即時業者買取り」には、売却価格や売却期間に差があるので、売主は違いをよく理解してから選択するようにしましょう。

そして、買取り制度には通常の仲介方式での売却にはないメリットもあります。

買取り制度の7つのメリット

買取り制度には「市場価格よりも安い売却になる」という決定的なデメリットがあります。
しかし、メリットもたくさんあります。

そこで、買取り制度の主なメリットを7つご紹介します。

1、不動産仲介手数料が不要

買取り制度を利用すると、売主は不動産会社もしくは買取り業者に直接自宅を売却するため、不動産仲介手数料がかかりません。

仲介方式による自宅売却の場合、買主との不動産売買契約が成立すると、売主は仲介を依頼した不動産会社に「仲介手数料」を支払う必要があります。

しかし、不動産会社に売主が支払う仲介手数料は、物件の売却価格によって変動。
たとえば、3,000万円以上の物件になると、仲介手数料は100万円を超えてしまうのです。

そのため、買い取り価格が相場より安くても、仲介手数料がかからないので、仲介方式で買主と価格交渉した場合と、売却利益がさほど変わらない場合もあります。

2、内覧などの販売活動も不要

仲介方式で自宅を売り出すと、物件に興味を持った人に室内を見学してもらう「内覧」が必要です。

とくに、住みながら自宅売却をする場合、室内に他人が立ち入るため、内覧を実施するためには売主が立ち会う手間がかかります。

しかし、即時業者買取りを利用すると、不動産業者が直接買取るので、売主の負担になる「内覧」などの販売活動が一切ありません。

ただし、買取り保証サービスを利用する場合は、一定期間、仲介方式で自宅を売り出すので、販売活動の期間中は「内覧」の立ち会いが必要です。

3、プライバシーを守りやすい

マンションは集合住宅なので、自宅の売り出しを開始すると、不動産業者の出入りや広告活動などにより、自宅を売ることがマンション内に知れてしまいます。

しかし、即時業者買取りの場合は、直接、不動産業者に売却するので、プライバシーを守りやすく、他人に知られずに自宅の売却を行う事も可能。

ですが、買取り保証サービスの場合は、仲介方式での通常の売却期間が必要なので、自宅を売り出していることが近所に知られる可能性はあります。

でも、一定の売却期間を過ぎると不動産会社が買い取るので「売れ残り」など噂もたたず、買取り業者には守秘義務もあるので、売却価格が他人に知られることもありません。

4、売却時の価格交渉も不要

仲介方式での売却の場合、買主と価格交渉を行うのが一般的。
しかし「業者買取り」を利用すると、売主は価格交渉をせずに自宅を売却することも可能です。

価格交渉は、売主と相手の希望金額に差がある場合、なかなか折り合いがつかず、交渉が難航して長期化する可能性があります。

しかし、業者買取りの場合は「査定価格」での売却。
なので、売主が買取り金額に納得できなければ「もっと高値で買い取ってくれる他の業者」を探せば、価格交渉する必要がないのです。

もちろん、売主は買取り業者と価格交渉を行うことも可能。
しかし、相手は買取りのプロなので、買取り額のUPを交渉するよりも、他の業者を探したほうが交渉のストレスがなく、売主は確実に自宅を高く売ることができます。

5、物件引き渡し後のトラブルが少ない

仲介方式による売却の場合、売主は物件を引き渡した後でも一定期間、物件の不具合に対する売主の補修責任(瑕疵担保責任)があります。

しかし、買取り制度を利用する場合は、契約前に不動産会社が物件を厳しくチェックするので、売却後に物件の不具合でトラブルになることは、通常よりも少ないです。

ただし、売主が自宅を高く売りたいために、不動産会社もしくは買取り専門業者に嘘や隠し事をすると、売却後のトラブルになるので絶対にやめましょう。

6、修繕やリフォーム費用が不要

買取り制度で買い取られた物件は、新築同様にリフォームやリノベーションされて再販売、もしくは賃貸物件として貸し出されるのが一般的。

そのため、買取り制度を利用する場合は、室内どれだけ汚くても、室内設備が壊れていても、売主は自宅を現状のまま(現況有姿)で売却することができます。

ですから、大規模なリフォームをしないと売れないような物件は、買取り金額が多少安くなっても、買取り制度を利用した方が得になる場合もあるのです。

7、契約期日に確実に現金化できる。

仲介方式の場合、売買契約がいつ成立するかの予想ができません。

しかし、買取り制度の場合、売主が業者の「査定金額」に納得できれば、契約期日に「確実に現金化」できます。

そのため、自宅を買い替える売主は、資金計画や売却スケジュールを立てやすいです。

このように、買取り制度を利用すると、自宅を高く売ることはできませんが、仲介方式にないメリットもたくさんあります。

では、買取り制度は、どのような場合に利用すべきなのでしょうか?

買取り制度を有効活用できる売却ケースとは?

そこで、買取り制度を有効活用できる売却ケースを5つご紹介します。

自宅の売却に期限がある場合

買取り制度は、契約期日に確実に売却できるので、自宅の売却に期限がある場合や早急に売却しなければならない場合に有効です。

売却に期限があるケース例

  • 海外へ転勤するため期日までに自宅を確実に売却したい。
  • 不動産を相続したが現金がなく、相続税の納付期限までに売却したい。
  • 買い替えによる新居購入の頭金入金日が迫っている。
  • 借金返済のため期限内に自宅を確実に現金化したい。
  • 失業で住宅ローンの返済が厳しくなるため、1日でも早く自宅を手放したい。

このように、買取り制度を利用すると「売却日」が確定するだけでなく、売却代金の「入金日」も明確なので、借金返済や納税などを予定している人にも便利です。

売却理由をできるだけ他人に知られたくない場合

買取り制度は、業者に直接自宅を売却するため、広告活動がなく、近所に内緒で自宅を売却することができます。

さらに、不動産業者には守秘義務もあるので、売却理由を買取り業者以外の他人に知られることもありません。

しかし、仲介方式の場合は「内覧」があるため、見学者から売却理由を質問された場合、売主は正直に答える必要があります。

そのため、ご近所トラブルや借金返済、離婚など、売却理由をできるだけ他人に知られなくない場合にも買取り制度は有効です。

売主が手間をかけずに売却したい場合

仲介方式での売却は、物件の掃除や内覧での立ち会いなど、売主も販売活動に協力しなければなりません。

また、自宅がなかなか売れず、売却期間が長引くとストレスになり、売主の精神的負担も増大。

しかし、買取り制度を利用すると、販売活動の必要がありません。

そのため、売主が高齢者や病気療養中などの場合は、買取り制度を利用すると、心身の負担が少なく自宅を売却することができます。

また、遺産分割などで、売主として積極的に売却活動を行う人が誰もいない場合なども、手間をかけずに物件を現金化できるので買取り制度が便利です。

仲介方式で売れ残ってしまった物件

買取り制度を利用すると、売却活動が長期化した売れ残り物件でも、売値が安くなることを覚悟できれば、即日で売却することができます。

とくに中古マンションの場合は、自宅が売れなくても、管理費や修繕積立金、固定資産税などの物件維持費がかかります。

そのため、仲介方式で売れ残ってしまった物件は、自宅の維持費や買主との価格交渉での値引きを考えると、短期で確実に売却できる買取り制度の方が得になる場合も多いのです。

もちろん、先にご紹介したとおり、買取り制度の場合は、不動産仲介手数料もかかりません。

ですから、売却活動が長期化している物件の売主は、買取り制度の利用も検討しましょう。

不動産会社に仲介を断られた物件

仲介方式で売却する場合、売却が困難と予想される物件は、不動産会社から仲介契約を断られる場合もあります。

しかし、買取り制度を利用すると、不動産会社に仲介を断られた物件であっても売却が可能です。

不動産会社に仲介契約を断られる可能性がある物件例

  • 築50年以上の築古マンション
  • 悲惨な事件が起こり、メディアで大きく報道された事故物件
  • 再建築不可の物件(旧建築基準法の住宅)
  • 欠陥住宅 など

上記のような物件は「物件の資産価値が低い」、「売却に期間がかかる」、「通常では売却できない」物件であるため、仲介方式では売却が難しい物件。

ですが、買取り制度であれば、新築同様にリノベーションして再販売したり、場合によっては賃貸物件として利用するので、売却困難な物件でも需要があるのです。

ただし、物件によっては買取り制度でも断られる場合もあります。

このように、買取り制度では、売却に期限がある、内緒で売りたい、売れ残り物件など、条件の厳しい物件でも、売主の都合の良いタイミングで物件を現金化できるのが特徴。

そのため、通常の仲介方式で自宅マンションを売却する売主には「自宅が売れなかった時の保険」として買取り制度を活用するこができるのです。

買取り制度は「自宅売却の保険」になります。

たとえば、買い替えで自宅を売却する売主の多くは、マンションの売却代金で住宅ローンを完済して、余った資金を新居の頭金にすることを予定しています。

しかし、自宅が売却できなければ、買い替え自体を断念しなければなりません。

ですが、売主があらかじめ買取り制度も検討しておくと、自宅売却の「非常手段」として利用することができます。

もしも、買取り制度で自宅が予定よりも安値の売却になったとしても、売却代金で住宅ローンが完済できれば、頭金なしの「フルローン」での新居を購入も可能。

ですから、買取り制度を「自宅売却の保険」として準備しておくと、仲介方式で売却に失敗しても、買い替えを諦めずに済むのです。

では「自宅売却の保険」として、買取り制度を検討する場合、売主は何からはじめればよいのでしょうか?

売却活動を開始する前に2種類の価格査定を受けておきましょう。

自宅の売却で「仲介方式での通常売却」と「業者買取り」の両方を検討している場合、売主は「売り出し予定価格」と「買取り価格」の2種類の価格を調べましょう。

そのためには、不動産会社に自宅に来てもらい、物件を評価してもらう「訪問査定」が必要です。

買取り制度のある不動産会社に訪問査定を依頼すると「仲介による売り出し予定価格」と「買取り価格」の2つの価格を同時に評価してもらえます。。

しかし、買取り価格は会社によって金額が全く違い、買取り制度のある不動産会社と買取り専門業者でも金額に差があるのです。

そこで「仲介方式での通常の売却」と「買取り制度」の両方を検討している売主は、できるだけ種別の違う複数の不動産会社に訪問査定を依頼することをおすすめします。

不動産会社の種類別 訪問査定で受けられる査定内容

不動産会社の種類依頼できる価格査定の種類
買取り制度のある不動産会社「売り出し予定価格」と「買取り価格」の2種類
買取り制度のない不動産会社「売り出し予定価格」のみ
買取り専門業者「買取り価格」のみ

とくに、買取り制度を利用する場合は「査定価格」が自宅の売却価格。

なので、売主が「買取り保証サービスのある不動産会社」や「買取り専門業者」を選ぶ時は、複数の会社に訪問査定を依頼して、最も査定金額が高い会社を選ぶようにしましょう。

このように、種別の違う複数の不動産会社に自宅の価格査定を依頼したい場合はインターネットの一括査定サイトの利用が便利です。

買取り制度のある不動産会社探しは不動産一括査定サイトが便利です。

はじめて自宅を売却する売主が「買い取り制度のある不動産会社」や「買取り専門業者」を自分で探すは大変な作業です。

インターネットで大手不動産会社を検索、買取り制度があるかどうかを確認するのも1つの手段。

しかし、不動産一括査定サイトを利用すると、自宅の情報を入力するだけで、希望の査定が受けられる不動産会社を紹介してもらえるので自分で探す手間がありません。

また、紹介された不動産会社のリストの中から、売主が好きな会社を選ぶだけで、仲介方式での「売り出し予定価格」と「買取り価格」の2種類の査定を同時に依頼できます。

もしも「売り出し予定価格」と「買取り価格」の選択欄がないサイトの場合は、備考欄に希望する査定の種類を記載しておくと、不動産会社が対応してくれます。

なお、不動産一括査定サイトの利用は無料。もちろん、訪問査定にも料金がかかりません。

ですから「とりあえず自宅の売却価格や買取り価格を調べたい」という人も気軽に利用することができるので、まだ1度も利用したことのない人は試してみてください。

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「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

マンションの売却を得意とする不動産会社を紹介してもらえるので、中古マンションを売りたい人におすすめ。

また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

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