転勤時のマンション売却は売出開始時期に注意!引越し前と後での売却活動の違い

転勤時のマンション売却は売出開始時期に注意!引越し前と後での売却活動の違い

転勤で家族全員が赴任先に引っ越すことが決まると、自宅マンションが空き家になるので売却することも検討しなければなりません。

しかし、自宅を売ってしまうと、2度と元の家には戻れません。

そのため、状況的に売却せざるをえない場合でも、家主が納得していない状態で売ると、自宅を手放したことを後悔することもあります。

また、自宅を売却するにしても、転勤前(引越し前)に売る場合と、転勤後(引越し後)では、売却価格に差が出ることもあるので「売り出し開始時期の判断」も重要。

ですから、大切な我が家を手放して後悔しないように、転勤時の自宅売却は慎重に検討しなければなりません。

そこで、このページでは「転勤時に自宅を売却するメリットとデメリット」、「引越し前と引越し後での売却活動の違い」についてご紹介します。

それでは「転勤時に自宅を売却するメリットとデメリット」から見てみましょう。

転勤時に自宅マンションを売却するメリット

転勤時に空き家になるマンションを売却すると主に4つのメリットがあります。

  • 留守宅を心配する必要がない。
  • 留守宅の維持費が不要になる。
  • 自宅を売り出しやすい。
  • 転勤後に新居を購入しやすい。

それでは、4つのメリットをそれぞれ詳しくご紹介します。

留守宅を心配する必要がない。

転勤時に自宅を売却せず、空き家のままで放置したり賃貸に出すと、常に留守宅のことが気になります。

例えば、住宅ローンがある場合は経済的な事、空き家であれば室内状況の事、賃貸に出していれば家賃滞納や入居者とのトラブルなど、留守宅には様々な不安要素が存在。

そのため、転勤時に自宅を売却しておけば、赴任先の生活で留守宅を心配する必要がないのです。

留守宅の維持費が不要になる。

マンションの場合、空き家状態であっても、月々の管理費や修繕積立金、毎年の固定資産税など、自宅の維持費がかかります。

また、住宅ローンを利用しており、赴任先でも家賃が発生する場合は「住宅ローンの返済」と「赴任先の家賃」の2重払いも発生。

そのため、転勤時に自宅を売却しておくと、留守宅にかかる維持費が不要になるので、赴任先での生活が経済的に楽になります。

自宅を売り出しやすい。

将来的に自宅の買い替えを検討していた人にとって、転勤は絶好の売却チャンスです。

マンションは、築年数が浅いうちに売ることができれば、それだけ高値での売却が期待できます。

また、転勤時に自宅を売却する場合、売却後に住む家がないということもありません。

このように、日常生活で自宅が空き家になることは滅多にないため、転勤は自宅の売却には好機です。

転勤後に新居を購入しやすい。

転勤時に自宅を売却しておくと、売却代金を新居購入費用に充てることができます。

また、売却代金が手元にあり、新居の購入資金が確定しているので、無理のない購入計画を立てやすいのもメリット。

そして、ゆっくりと時間をかけて新居を探すこともできるので、満足度の高い自宅の買い替えができます。

このように、転勤時に自宅を売却しておくと、精神的にも経済的にも楽になるため、赴任先での生活が身軽です。

このように、転勤時に自宅を売却しておくと、精神的にも経済的にも楽になるため、赴任先での生活が身軽です。

しかし、転勤のタイミングで自宅を売却するとデメリットもあるため、売却の決断は慎重に行わなければなりません。

そこで、転勤時に自宅を売却するデメリットをご紹介します。

転勤時に自宅マンションを売却するデメリット

転勤をきっかけに自宅マンションを売却すると、主に4つの経済的なデメリットが発生する可能性があります。

  • 自宅の売却で大損する場合もある。
  • 自宅を売りたくても売れない場合もある。
  • 自宅の売却にはまとまった金額の現金が必要。
  • 自宅を売らない方が得な場合もある。

それでは、4つのデメリットを詳しく見てみましょう。

自宅の売却で大損する場合もある

東京オリンピック前の景気上昇で、一時期、首都圏で不動産の高騰がありました。
しかし、全国的には、バブル期のような不動産の高騰は期待できない状況です。

そのため、自宅マンションを売却すると、売値が購入時の価格よりも低くなるのが一般的。

住宅ローンが残っている自宅を売却すると、売却代金で住宅ローンが完済できない場合もあります。

このように、自宅の売却代金で住宅ローンが完済できない場合、不足分は自己資金(預貯金)から補てんしなければなりません。

ですから、転勤のタイミングで住宅ローンのある自宅を売却すると、自宅を手放すだけでなく預貯金まで減る可能性もあり、大損になるリスクもあるのです。

自宅を売りたくても売れない場合もある。

なお、売却代金では住宅ローンが完済できず、預貯金でも補てんできない「担保割れ(オーバーローン)」の場合、原則的に自宅を売却することはできません。

このような担保割れ物件の場合は「賃貸に出す」か「ローンの借り換え」などで、自宅の維持を検討することになります。

また、自宅を売り出すことができても、すぐに自宅が売れる保証もありません。
とくに中古マンションの場合は、全く売れないということも普通にあります。

ですから、自宅が売れない期間の管理費や修繕積立金、住宅ローンの返済金などの費用も、ある程度準備しておきましょう。

自宅の売却にはまとまった金額の現金が必要。

そして、自宅を売却する場合、登記費用や住宅ローン完済時の事務手数料など「売却にかかる費用」の準備も必要です。

そのなかでも「不動産仲介手数料」は高額になるので要注意。

賃貸であれば、不動産仲介手数料は家賃の1カ月分程度の金額です。
ところが、売却の場合は成約価格によって変動。

たとえば、2000万円の物件を売却すると不動産仲介手数料は「712,800円(税込み)」。
しかし、3000万円の場合は「1,036,800円(税込み)」にもなります。

*なお、法律で定められた不動産仲介手数料の上限は、400万円以上の物件であれば「売却価格×3%+6万円+消費税」の計算式で算出できます。

このように、自宅マンションを売却する場合、物件価格によっては仲介手数料だけでも100万円以上もの現金を準備しなければなりません。

ただし、上記でご紹介した仲介手数料の金額は「消費税8%」で計算。

2019年10月以降は、消費税が10%に増税される予定なので、売却時期に注意しましょう。

自宅を売らない方が得な場合もある。

自宅が、大都市圏や駅近、人気のブランドマンションなど、好条件の物件であれば、売却よりも収益物件として賃貸に出した方が得な場合もあります。

もしも、高い賃料が見込めるのであれば、まずは自宅を賃貸に出し、家賃相場が下がった時点で売却に切り替えるという選択も可能。

また、転勤時に不動産市場の状況が悪く「売り時ではない」と判断できる場合も、しばらく自宅を賃貸に出して、売り時を待ったほうが得になることもあります。

このように、転勤のタイミングで売却すると、自宅が高値で売れないだけでなく、住宅ローンの返済や高額な不動産仲介手数料で、預貯金まで減らしてしまう可能性もあるのです。
このように、転勤のタイミングで売却すると、自宅が高値で売れないだけでなく、住宅ローンの返済や高額な不動産仲介手数料で、預貯金まで減らしてしまう可能性もあるのです。

そして、自宅の売却を選択したら「自宅をいつ売り出すか」の検討も大切です。

自宅を転勤前に売るか転勤後に売るかの違い

先にご紹介していますが、転勤時の売却は「転勤前に売る」場合と「転勤後に売る」場合では、売り出し方にも違いがあり、売却価格に差が出ることもあります。

そのため、転勤時の自宅売却は「自宅をいつ売り出すか」のタイミングも慎重に検討しなければなりません。

そこで「転勤前(引越し前)」と「転勤後(引越し後)」の売却活動の違いを「経済的負担」、「売却価格」、「売却活動」、「精神的負担」の4項目で比較しながらご紹介します。

経済的負担の違い

転勤前に自宅の売却を済ませている場合、赴任先での住宅ローンの返済がないので、赴任先の家賃との2重払いが発生しません。

しかし、転勤後に売却活動を始めると、自宅が売れるまでの間、自宅の住宅ローンや維持管理費が必要です。

そのため、転勤前に自宅を売却した方が、経済的な負担は軽くなります。

転勤前に自宅の売却を済ませている場合、赴任先での住宅ローンの返済がないので、赴任先の家賃との2重払いが発生しません。

精神的負担の違い

引越しに売却活動を始めると、物件に対する反応や不動産会社(担当者)の活動状況を売主自身が把握できます。

そして、担当者と相談しながら適切な対策を取るなど、売主も売却活動に参加可能。

そのため、転勤前に自宅の売り出しを開始すると、売主の思い通りの売却活動をすることができます。

ところが、転勤後に自宅を売り出すと、売却活動は「不動産会社まかせ」になりがち。

売主は売却活動にほとんど参加できないので、売却期間が長引くと、売却できないことへの不安感や担当者に対する不満など、精神的にストレスを感じやすくなります。

また、売却活動が長期化すると、室内見学も頻繁に行われなくなるので、湿気による室内設備の劣化や衛生状態の悪化など、留守宅に対する心配も増えるのです。

また、売却活動が長期化すると、室内見学も頻繁に行われなくなるので、湿気による室内設備の劣化や衛生状態の悪化など、留守宅に対する心配も増えるのです。

売却価格の違い

海外などの遠隔地への転勤する場合、転勤するまでに自宅を処分したい人は、引越し前から売却活動を始めます。

しかし、転勤するまでなどの「売却期限」がある場合、期限が近づくと自宅を急いで売る「売り急ぎ」が発生。

すると、自宅を早く売るために、売主は売り出し価格を大幅に値下げしたり、購入希望者の求める値引きにも応じなければなりません。

ですから、引越し前の売却は、売却期限がある場合、売値が安くなりがちです。

一方、引越し後の売却の場合は売り急ぐ必要がないため、希望価格で売れるまで売主はじっくりと売却活動をすることもできます。

ただし、引越し後の売却で、住宅ローンと赴任先での家賃の2重払いが発生する場合は、経済的に長期の売却活動が可能かどうか、あらかじめ検討しておきましょう。

ただし、引越し後の売却で、住宅ローンと赴任先での家賃の2重払いが発生する場合は、経済的に長期の売却活動が可能かどうか、あらかじめ検討しておきましょう。

売却活動の違い

引越し前に自宅の売却活動を始めると、売主がまだ入居中なので、室内見学(内覧)の活動日時に制限があり、売却活動が不利になるデメリットがあります。

その点、引越し後であれば自宅は空き家状態なので、いつでも室内見学(内覧)が可能。

また、売却物件が空き家の場合は、壁紙や畳などの簡単なリフォームで物件の見栄えを良くすることもできるので、高値での売却や早期の売却も期待できます。

また、売却物件が空き家の場合は、壁紙や畳などの簡単なリフォームで物件の見栄えを良くすることもできるので、高値での売却や早期の売却も期待できます。

このように、転勤時の自宅の売却は「売り出しのタイミング」で、売却活動や売却価格、転勤後の生活も違ってきます。

しかし「売り出し時期の判断」や「売却か賃貸かの選択」などは、不動産の専門知識や売却経験がない素人には判断できません。

そこで「近々転勤になりそうな人」や「売却か賃貸かで迷う人」は、早めに不動産会社に相談することをおすすめします。

転勤が決まったら、まずは不動産会社に相談しましょう。

とくに、急な転勤の場合、赴任先での準備で慌ただしくなるため、冷静な判断がしにくい状況です。

ところが、自宅をどうするかの結論は早期に決断しなければなりません。

そこで、自宅の売却を安易に決断して後悔しないためにも、まずは不動産会社に自宅を査定してもらいましょう。

不動産会社に自宅を査定して貰うと「売却予定価格」や「早く売れそうな物件か」などを評価してもらえるので、売却か賃貸かの判断がしやすいです。

また、不動産会社に査定を依頼した際に、売却時の資金計画も相談できるので、住宅ローンの完済に不安がある人は返済計画もアドバイスしてもらえます。

ただし、査定の依頼や売却の相談は、信頼できる不動産会社にしなければなりません。

そのため、転勤時の不動産会社選びはとても大事。
しかし、転勤準備で忙しい状態で、不動産会社を探すのは大変です。

そこで、まだ不動産会社が決まっていない人には、インターネットの不動産一括査定サイトの活用をおすすめします。

転勤時の不動産会社探しはインターネットが便利です。

不動産一括査定サイトは、物件の基本情報を入力するだけで、地元を管轄している不動産会社をリストで紹介してもらえるので、自分で探す手間がありません。

また、不動産会社に査定を依頼したい時は、紹介リストの中から自分で好きな会社を選ぶだけで手続きも完了。

なお、評判の良い一括査定サイトを利用すれば、営業実績や会社の評判など、掲載企業にサイト独自の審査があるので、悪質な不動産会社を紹介されることもありません。

ですから、転勤時に不動産一括査定サイトを利用すると、実績ある複数の不動産会社に手間なく査定依頼ができるので便利。

そして、複数の不動産会社に査定を依頼すると、各社の査定価格や評価内容、担当者の印象などを比較できるので、売主が安心できる良い不動産会社が見つかりやすいです。

不動産一括査定は、誰でも無料で利用できるので、まだ転勤や売却が決まっていない人も気軽に活用してみてください。

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