マンション売却のコツ!買い替えを有利にする不動産会社の選び方とは?

マンション売却のコツ!買い替えを有利にする不動産会社の選び方とは?

気に入って購入したマンションでも、月日が経つと「家族が増えて部屋が足りない」などの理由で買い替えを検討する人も多くなります。

ところが、ほとんどの人は、自宅の売却代金で新居を購入するため、自宅が売れないと新居を購入することができません。

そのため、自宅の売却に苦戦すると、買い替えが失敗しやすくなるのです。

しかし、自宅の販売活動は、売主が不動産会社に仲介を依頼するのが一般的。

ですから、自宅を「早期」に「高値」で売却して、買い替えが成功するかどうかは、不動産会社(営業担当者)の販売能力次第と言っても過言ではないのです。

でも、はじめて買い替えを行う売主には、良い不動産会社の選び方がわかりません。

そこで、このページでは「買い替えを有利にする不動産会社選びのポイント」をご紹介します。

はじめに、買い替え時の不動産会社選びに失敗すると、どのようなリスクが発生するのか見てみましょう。

買い替え時の不動産会社選びに失敗するとどうなる?

自宅の売却を依頼した不動産会社選びに失敗すると、買い替えに4つのリスクが発生しやすくなります。

不動産会社選びの失敗で発生しやすい4つの買い替えリスク

  • 自宅が売れず、なかなか買い替えを実行できない。
  • 売り出し価格の値下げで住宅ローンの完済が厳しくなる。
  • 価格交渉が不利になり、欲しい家が買えなくなる。
  • 買い替えを後悔することになる。

それでは、4つの買い替えリスクについて詳しく見てみましょう。

自宅が売れず、計画どおりの買い替えを実行できない。

信頼度が高いイメージのある大手不動産会社に売却を依頼しても、担当者の販売能力が低ければ、自宅がすぐに売れることはありません。

すると、自宅を売却してから新居を購入する「売り先行型」で計画を立てている人は、買い替えが計画どおりに進まなくなります。

また、新居の購入を先に行う「買い先行型」の場合も、購入費用の支払期日に自宅の売却が間に合わず、新居の購入契約が解約になる場合もあるのです。

また、新居の購入を先に行う「買い先行型」の場合も、購入費用の支払期日に自宅の売却が間に合わず、新居の購入契約が解約になる場合もあるのです。

売り出し価格の値下げで住宅ローンの完済が厳しくなる。

物件価格が市場価格の相場よりも安ければ、不動産会社が熱心な売却活動をしなくても買主はすぐに見つかります。

そのため、不動産会社の社員のなかには、自身の「売り上げノルマ」の早期達成のために販売努力を一切せず、売主に言葉巧みに値下げを要請する怠慢な人物もいるので要注意。

そして、売主が何の疑問も持たず、担当者の言いなりに値下げすると、自宅の売却代金では住宅ローンの完済が厳しくなり、預貯金からの補てんが必要になる場合もあるのです。

そして、売主が何の疑問も持たず、担当者の言いなりに値下げすると、自宅の売却代金では住宅ローンの完済が厳しくなり、預貯金からの補てんが必要になる場合もあるのです。

価格交渉が不利になり、欲しい家が買えなくなる。

自社で多くの顧客を持つ不動産会社の場合、新規に買主を見つけようとはせず、身近な顧客で話をまとめようとする傾向があります。

そのため、不動産会社のなかには、購入条件が合っていない顧客を「見込み客」として紹介した後、価格交渉を開始。

売主に言葉巧みに大幅な値下げを勧めて「買主の購入条件」に強引に合わせようとする担当者もいるのです。

そして、売主が大幅な値引きに応じてしまうと、新居の購入資金が減るので、欲しかった家が買えなくなるかもしれません。

そして、売主が大幅な値引きに応じてしまうと、新居の購入資金が減るので、欲しかった家が買えなくなるかもしれません。

買い替えを後悔することになる。

このように、売主が不動産会社選びに失敗すると「自宅がなかなか売れない」、「想像以上の安値での売却」になる可能性が高くなります。

そして、自宅が高く売れず、計画よりも購入資金が準備できない場合は、購入物件の価格帯を下げなければなりません。

すると「駅から遠い」、「築年数が古い」など、物件の条件が悪くなる可能性があり、新居の満足度が低い場合は、買い替えしたことを後悔する場合もあるのです。

すると「駅から遠い」、「築年数が古い」など、物件の条件が悪くなる可能性があり、新居の満足度が低い場合は、買い替えしたことを後悔する場合もあるのです。

このように、買い替えは、自宅の売却代金を購入費用に予定している場合が多いので、自宅の売却に苦戦すると買い替えがスムーズに進みません。

ですから、売主の「不動産会社選び」はとても重要。

そこで、買い替えを有利にする不動産会社選びのポイントを見てみましょう。

買い替えを有利にする不動産会社選びとは?

自宅の買い替えは「自宅を売る」と「新居を買う」の2つの売買活動を行う必要があります。

そのため、買い替えを成功させたければ「売却に強い不動産会社」と「希望条件の新居を探してくれる不動産会社」の2社に依頼すれば安心。

しかし、買い替えの場合、もっと効果的な方法があるのです。

「売却と購入の1社同時依頼」は買い替えに有効。

買い替えで最も有効なのは「自宅の売却」と「新居の購入」を同じ不動産会社に依頼する「1社同時依頼」という方法。

買い替えの場合、自宅の売却と新居の購入を別々の不動産に依頼する必要はありません。

不動産業界は「レインズ」というネットワークで情報交換しているので、新居探しはどの不動産会社でもできます。

そのため「売却に強い不動産会社」に仲介を依頼して、新居探しも同時に依頼すると合理的なのです。

そのため「売却に強い不動産会社」に仲介を依頼して、新居探しも同時に依頼すると合理的なのです。

また、売却と購入を同じ不動産会社に頼むと、通常よりも買い替えが有利になるメリットもあります。

そこで、買い替えを1社に依頼するメリットを見てみましょう。

「売却」と「購入」を同じ不動産会社に依頼するメリット

売主が「自宅の売却」と「新居の購入」を同じ不動産会社に同時に依頼すると、4つのメリットがあり、買い替えがとても有利になります。

買い替えを1社に依頼する4つのメリット

  • 連絡窓口を一本化できる。
  • 売却と購入のタイミングを合わせやすい。
  • 売主が資金相談しやすい。
  • 買い替えが成功しやすい。

それでは、4つのメリットの内容を詳しく見てみましょう。

連絡窓口を一本化できる。

売却と購入をそれぞれ別の不動産会社に依頼すると「手続き」や「打ち合わせ」、「相談」など、売主は双方の会社からの連絡に応対する必要があります。

しかし、売却と購入を同じ不動産会社にしておくと連絡窓口を「1本化」できます。

すると、売却と購入に関する連絡を1度に済ませることができるので、とても効率的です。

売却と購入のタイミングを合わせやすい。

売却と購入を別々の不動産会社に依頼した場合、双方に連携がないと「売り」と「買い」の進み具合を合わせることができません。

そのため、売却と購入のタイミングがずれやすく、自宅を引き渡した後に住む家がなくなると「仮住まい」が発生。すると、余計な費用も手間もかかります。

しかし、買い替えを1社に依頼すると「自宅の引き渡し日」と「新居の入居日」のタイミングが合わせやすくなり、仮住まいのリスクを回避しやすくなるのです。

売主が資金相談しやすい。

買い替えには「自宅の住宅ローンの完済」や「新居購入時の住宅ローン融資」、「諸費用の支払い」など、売主が資金面で不安になることがたくさんあります。

そこで、売却と購入を同じ不動産会社に依頼しておくと、担当者が売主の資金計画を全て把握しているので、売却と購入、どちらの資金相談もしやすくなるのです。

また、買い替えを1社に依頼すると、売却と購入、双方の仲介手数料を同じ不動産会社に支払うことになるので、交渉次第で仲介手数料を安くしてもらえる可能性もあります。

買い替えが成功しやすい。

買い替えを同時依頼された不動産会社は、自社の仲介で売却と購入、2つの契約を成立できれば、通常の2倍の仲介手数料(売り上げ)を得ることができます。

なお、売却と購入時の不動産仲介手数料は、契約を成立させた物件価格で変動。

そのため、不動産会社は、より多くの仲介手数料を得るために、売主の自宅をできるだけ高値で売って、その分、高い物件を買ってもらえるように努力します。

ですから、売却と購入を1社にしておくと、売主に必要以上の値下げを要求したり、購入不可能な高価な物件を紹介することもないので、買い替えが成功しやすくなるのです。

このように「売却」と「購入」を「1社に同時に依頼」することで、買い替えを有利にすることができます。

そして、この「1社同時依頼」は、新築マンションを購入する時に最も効果を発揮するのです。

新築マンション購入時の「買い替えの1社同時依頼」は効果抜群!

買い替えには、自宅を先に売却する「売り先行型」と、新居の購入を先に済ませる「買い先行型」の2タイプあります。

そのうち「買い先行型」で新築マンションを購入する場合、購入時に自宅の売却を「同時依頼」しておくと、買い替えに絶大な効果を発揮。

その理由をわかりやすくするために、まずは、中古物件と新築マンションの「物件の探し方のちがい」からご紹介します。

中古物件と新築マンションでは、買主の物件の探し方が違います。

中古物件や新築一戸建てを探す場合、買主は不動産会社に仲介を依頼して物件を紹介してもらうのが一般的。

そのため、買主は不動産会社と「購入の仲介契約」を結んで物件を探してもらいます。

しかし、新築マンションの場合は、物件の探し方が中古物件とは違い、買主が自分で物件を探す人が多いのです。

新築マンションを探している人は、不動産情報誌やインターネットから情報を得て、自分で資料請求したり、モデルルームに出向いて物件を探します。

新築マンションを探している人は、不動産情報誌やインターネットから情報を得て、自分で資料請求したり、モデルルームに出向いて物件を探します。
新築マンションの場合は、物件の探し方が中古物件とは違い、買主が自分で物件を探す人が多いのです。
しかし、新築マンションの売主の多くは、ゼネコン(総合建設業者)やディベロッパー(都市開発業者)。

そのため、大手であれば系列子会社に不動産販売会社があるので、新築マンションの購入者は、売主に自宅の売却を依頼することができます。

ですから、新築マンションの購入時に自宅の売却も同時に依頼すると、売主がマンション購入者の自宅の売却を仲介することになるのです。

新築マンション購入時に「買い替え特約」を付けることがポイント

そして、新築マンションの購入契約を結んだ後で自宅を売却する場合は通常、新築時の売買契約書に「買い替え特約」を付けて契約を結びます。

買い替え特約とは、「一定期限内に自宅が売却できなければマンションの購入契約を白紙解約にする。」という契約。

そのため、購入者の自宅売却を依頼されたマンションの売主側は、特約の期間内に買主を見つけなければ、新築マンションの購入契約が解除になってしまうのです。

新築マンションの売主が購入者の自宅売却に失敗すると損害額は膨大!

そして、新築マンションの購入契約を結んだ後で自宅を売却する場合は通常、新築時の売買契約書に「買い替え特約」を付けて契約を結びます。

買い替え特約とは、「一定期限内に自宅が売却できなければマンションの購入契約を白紙解約にする。」という契約。

そのため、購入者の自宅売却を依頼されたマンションの売主側は、特約の期間内に買主を見つけなければ、新築マンションの購入契約が解除になってしまうのです。

なお、同じ「購入と売却の1社同時依頼」でも、中古物件の購入で依頼された不動産会社と、新築マンションの購入で依頼された売主とでは、売却活動の責任感が全くちがいます。

中古物件の購入時に売却も依頼された不動産会社が、依頼主の自宅の売却に失敗した場合、失うのは売却と購入の「不動産仲介手数料」。

中古物件の購入時に売却も依頼された不動産会社が、依頼主の自宅の売却に失敗した場合、失うのは売却と購入の「不動産仲介手数料」。

ところが、新築マンションの場合は、依頼された物件の売却に失敗すると、売却時の仲介手数料だけでなく、何千万円ものマンション契約も失うことになるのです。

ところが、新築マンションの場合は、依頼された物件の売却に失敗すると、売却時の仲介手数料だけでなく、何千万円ものマンション契約も失うことになるのです。
このように、新築マンションの売主に「購入と売却を1社同時依頼」すると、買い替えを成立させるために、通常よりも熱心な営業活動が期待できます。

また、不動産会社によっては、購入者の買い替えを成功させるために「自宅の下取り」や「買取り制度」などの提案もあるので、通常よりも買い替えが成功しやすくなるのです。

そのため、新築マンションを購入してから自宅を売却する予定の場合は、マンションの売主業者に自宅の売却を依頼することをおすすめします。

*新築一戸建ても売主と直接契約する場合であれば「購入と売却の1社同時依頼」が効果的です。

では「売却と購入の1社同時依頼」以外に、買い替えに有効な方法はないのでしょうか?

買い替えには「不動産買取り業者」も有効です。

新居の購入契約をすでに済ませていて、一定期限内に必ず自宅を売却したい場合や、売り出しても売れなかった場合は「不動産買取り業者」の利用が有効です。

不動産買取り業者とは、物件を買い上げてフルリノベーションして高く売る「買取り再販業者」のこと。

ただし、自宅を即金で買い上げてくれる分、買取り価格は安くなります。
*物件によっては買取りを断られる場合もあります。

通常、不動産買取りを利用すると、条件の良い物件でも通常より20~30%程度安くなることは覚悟しなければなりません。

しかし、不動産買取り業者の利用にはメリットも多いのです。

不動産買取り業者を利用する5つのメリット

不動産買取り業者を利用して自宅を売却すると、通常よりも安い価格での売却になりますが、5つのメリットが期待できるので、場合によっては得になることもあります。

売りたい時に自宅を売却できる。

売主が「買取り価格」に納得すれば、買取り業者と即日に売買契約を結ぶことができるので、自宅を数日程度で現金化できます。

そのため、売却期限がある場合や自宅をとにかく現金化したい人にはとても便利です。

現状のままで売れる。

買取り業者は、買い取り後にフルリノベーションするので、室内状態が悪くても現状のままで売ることができます。

余計なリフォーム費用をかけることなく売却できるので、物件によっては買取りの方が得になる場合もあります。

仲介手数料が不要。

買取りの場合、業者との直接売買になるので、不動産仲介料は必要ありません。

通常、3,000万円以上の物件を不動産会社の仲介で売却すると、仲介手数料は100万円を超えます。ですから、買取りの利用で割安の売却になった分の補てんになります。

オープンハウスなどの売却活動が不要。

買取り業者を利用すると、内覧やオープンハウスなどの面倒な売却活動を一切することなく売却ができます。

そのため、近所に知られることなく自宅を売却することができます。

売主の物件責任が問われにくい。

業者買取りを利用すると、不動産業者に直接売却するので、売却後の「売主の契約不適合責任(瑕疵担保責任)」が問われにくくなります。

そのため、通常の売買で発生しやすい「売却後の補修責任」を心配する必要はほとんどありません。

このように、不動産買取り業者は、買い取り価格が低くなるデメリットがありますが、買い替えを有利にするメリットも数多くあるのです。

不動産会社を決めるときは、必ず「相見積もり」を取りましょう。

ここまで、買い替えを有利にする不動産会社選びのポイントを見てきました。

買い替えは、通常の売却仲介の不動産会社だけでなく、買取り業者も検討しておくと「家が売れない」という買い替えリスクに対する保険になります。

また、一般の不動産会社でも「買い取り保証」があるところに売却を依頼すると、必ず自宅を現金化できます。

買い取り保証とは、通常の売り出しで一定期間内に売れなければ、不動産会社で買い取るという保証をつけた売却仲介契約です。

ただし「買い取り業者」や「買い取り保証」を利用すると、自宅を通常よりも安い価格で売却することになります。

そのため「買い取り業者」や「買い取り保証」を利用するときは、少しでも高く買い取ってくれる業者を見つけるために、必ず複数の業者に「相見積もり」を取りましょう。

そのため「買い取り業者」や「買い取り保証」を利用するときは、少しでも高く買い取ってくれる業者を見つけるために、必ず複数の業者に「相見積もり」を取りましょう。

「相見積もり」は一括査定サイトの利用が簡単で便利です。

複数の不動産会社に「相見積もり」を依頼する場合や、地元に良い不動産会社がないという人には、インターネットの不動産一括査定サイトの利用が便利です。

一括査定サイトを利用すると、自宅の売却に適した不動産会社リストの中から査定を受けたい会社を選ぶだけで査定依頼の手続きができるので、とても便利で簡単。

また、一括査定では「相見積もり」が基本なので、売却を断る場合、地元の不動産会社に査定を依頼した時のような「断りにくさ」もありません。

さらに、一括査定サイトを上手に利用すると、自宅の価格がわかるだけでなく、各社の営業担当者にも会えるので、不動産会社選びの参考になるのです。

そして、一括査定サイトで紹介された不動産会社のうち「買取り保証」のある会社を選んで査定を受けると、「売却予定価格」と「買い取り保証金額」の同時査定も可能。

しかし、買い取り価格だけを知りたい場合は「買取り専門一括査定サイト」もあります。

一括査定サイトの利用や不動産会社の査定は完全無料。
ですから、気になる人はさっそく自宅の価格査定を依頼してみましょう。

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