資産価値が低下しやすく売却に苦戦するマンションの6つの要因とは?

資産価値が低下しやすく売却に苦戦するマンションの6つの要因とは?

自宅マンションを売却する売主なら誰でも「1円でも高く自宅を売りたい」と思います。

しかし、中古マンションは、築年数と共に経年劣化が起こるので、資産価値の下落は避けることができません。

ところが、駅から遠い、周辺環境が悪いなどの資産価値を下げる要因が加わると、購入希望者がなかなか見つからず、さらに売却価格(資産価値)が下がってしまうのです。

そこで、このページでは、資産価値が下がりやすく売却に苦戦する可能性が高いマンションの特徴をカテゴリ別にご紹介します。

自宅の売却に不安がある人や買い替えで購入する予定の新居に、当てはまる項目がないかを確認してみてください。

マンションの資産価値を低下させる6つの要因

マンションの資産価値は「物件自体の値打ち」と「需要(人気度)」の2項目の評価で決まります。

そのため、物件の値打ちを下げたり、家を探している人が敬遠する原因が多いほど、中古マンションの資産価値は下がるのです。

そして、資産価値を下げる主な原因は、主に6つのカテゴリに分類することができます。

【資産価値を低下させる原因となる6つのカテゴリ】
1、立地条件
2、周辺環境
3、土地の権利関係
4、修繕メンテナンス
5、入居者の使用状況
6、施設・共用部分

なお、室内の状態も人気度(需要)を左右する原因になりますが、売主が費用をかけてリフォームや補修することで改善が可能。

このページでは「売主の努力では改善できない項目」のみご紹介していることをあらかじめご了承ください。

それでは、資産価値を下げる原因となり、自宅の売却が不利になる5つのカテゴリについて詳しく見てみましょう。

1、資産価値を低下させる「立地条件」

立地条件とは、マンションの所在地だけでなく、その場所が備えている条件を含みます。

そして、中古マンションの場合は、立地条件として「駅からの距離」や「交通の利便性」が重視されるので、条件が悪いと売却が不利になります。

駅から遠い物件

一般的に「駅近」と呼ばれるのは「徒歩10分圏内」の物件です。

そして、駅から徒歩10分~15分までを「徒歩圏内」と呼び、それよりも遠くなると、自転車やバスの利用が必要になるので、物件の需要が少なく不動産価値の評価も下がります。

とくに分譲マンションは一戸建てとは違い、利便性が重視される物件。

そのため、バスの運行本数が少なくバス停からも遠いマンションは人気がないので、売却に苦戦する可能性が高くなります。

バスの運行本数が少なくバス停からも遠いマンションは人気がないので、売却に苦戦する可能性が高くなります。

ただし、おしゃれなイメージのある好感度の高い街や、郊外の高級住宅地などの人気物件は、駅から少々遠くても資産価値の評価や売却には影響しません。

最寄り駅に魅力がない

また、駅近物件であっても、最寄り駅に魅力がなければ、資産価値が下がりやすくなります。

使い勝手の悪い駅の例

  • 快速急行や通勤特急が停まらない。
  • どこに行くにも、必ず乗り換えが必要になる。
  • 複数の路線が利用できない。
  • 中心街や乗り換えの駅までの乗車時間が長く、始発駅でもない。
  • 電車の本数が少ない。
  • 乗降者が少なく、駅前に何もない。

使い勝手の悪い駅の例
このように、条件が良いと思われる駅近物件でも、最寄り駅の状況がマンションの資産価値を下げる原因になる場合もあります。

2、資産価値を低下させる「周辺環境」

なお、マンションの資産価値は、最寄り駅だけでなく周辺環境の影響も受けます。

隣接地に新たに中高層マンションが建つ予定

自宅マンションの隣接地に中高層マンションが建ち、日当たりや風通しが悪くなると、住み心地が悪くなるので資産価値も下がります。

ただし、日当たりや風通しに影響がなくても、隣接地のマンションの向きで、自宅の室内が丸見えになると資産価値が下がる可能性もあるので要注意。

日当たりや風通しに影響がなくても、隣接地のマンションの向きで、自宅の室内が丸見えになると資産価値が下がる可能性もあるので要注意。

地元に嫌悪施設がある、もしくは建設予定がある場合

自宅の周辺にあったら誰もが嫌だと思う、高速道路や廃棄物処理場、刑務所、火葬場などの施設を不動産用語で「嫌悪施設」と言います。

これらの嫌悪施設は「建設予定」の段階から、周辺地域の不動産価値に大きな影響を与えるので注意が必要です。

たとえ建設予定が「噂話」であっても、中古マンションを探している人は敏感に反応。

その結果、売却が不利になることで資産価値が急落する場合もあるのです。

これらの嫌悪施設は「建設予定」の段階から、周辺地域の不動産価値に大きな影響を与えるので注意が必要です。

3、資産価値を低下させる「土地の権利関係」

国土交通省が5年毎に調査している「マンション総合調査」によると、マンションに住む人は「できるだけ長く住みたい」と考える傾向にあります。

そして、平成25年度の調査結果では、過半数(52.4%)の人が、現在居住しているマンションでの永住を希望。

永住意識のグラフ国土交通省-永住意識グラフ

参考資料グラフ:国土交通省-平成25年度マンション総合調査

そのため、土地の権利関係などで「永住できないマンション」は人気(需要)がなく、資産価値の評価も低下しやすいのです。

マンションの敷地に借地権が設定されている

「借地権が設定されているマンション」とは、別の所有者の土地を借りてマンションを建てている物件のことです。

そのため、借地権が設定されていると、将来的に土地の所有者から立ち退きを迫られる可能性があります。

ただし、マンションの場合は、借地権の契約期間を50年にあらかじめ設定している「一般定期借地権」が一般的。
マンションの住人が契約期間内(50年間)に立ち退きを迫られることはほとんどありません。

ですが、借地権付きのマンションは土地の権利が含まれておらず、永久的な資産ではないので「財産的な資産価値」はありません。

さらに、築年数が古ければ新築に比べて「住める期限」も短いので、必然的に資産価値の評価は低くなるのです。

築年数が古ければ新築に比べて「住める期限」も短いので、必然的に資産価値の評価は低くなるのです。

地下に地下鉄が走っているマンション

近年では、地下鉄の駅に直結している高級タワーマンションが数多く建設されていて、とても人気があります。

そして、駅直結のマンションは生活の利便性が非常に良いので、地下に地下鉄が走っていても「資産価値には影響しない」と評価されるのが一般的。

ところが、敷地の地下に地下鉄が走ることで騒音や振動を感じる場合、売買契約前に必ず買主に「重要事項」として告知しなければなりません。

そのため、買主との価格交渉の際に、騒音や振動による不具合に対しての「値引き」を要求されやすく、物件価格(資産価値)に影響を及ぼす場合もあるのです。

地下に地下鉄が走っている土地には利用制限があります

また、駅直結でなくても、敷地の地下に地下鉄が走っている場合、土地には特殊な権利が設定されているので、将来的な資産価値に影響を及ぼす可能性もあるので要注意。

地下に地下鉄が走っている土地には、電鉄会社の「区分地上権」が設定されています。

「区分地上権」とは、地上と名前がついていますが「地上空間」や「地下」に範囲を定めて使用制限をかけることのできる権利。

地下鉄の場合、区分地上権が設定されている土地には、地下鉄の構造に影響を及ぼすような大規模な建築物の建設や掘削ができません。

そのため、将来的にマンションの建て直しを行う際、地下鉄に影響が及ばない範囲の建物しか建設できない場合もあり、物件によっては資産価値に影響する可能性もあります。

将来的にマンションの建て直しを行う際、地下鉄に影響が及ばない範囲の建物しか建設できない場合もあり、物件によっては資産価値に影響する可能性もあります。

4、資産価値を低下させる「修理・メンテナンス」

分譲マンションは規模に関係なく、経年劣化による資産価値の低下は免れません。

しかし、同じ築年数のマンションでも、修理やメンテナンスの程度により、資産価値に大きな差が出ます。

築年数が古く管理費や修繕積立金が割高

築年数が30年を超えているような古いマンションは、施設の老朽化や旧式タイプの設備などの影響で物件の魅力に乏しく、基本的に売却が難しくなります。

そして、築年数の経過とともに修繕やメンテナンスにも費用がかかるため、管理費や修繕積立金も大幅に上昇。

そのため、同年代の近隣マンションよりも管理費や修繕積立金が割高な物件は致命的。

管理費や修繕積立金に割高感のあるマンションは、ライバル物件よりも売り出し価格をかなり低く設定しなければ売却が難しくなるので資産価値も下がります。

管理費や修繕積立金に割高感のあるマンションは、ライバル物件よりも売り出し価格をかなり低く設定しなければ売却が難しくなるので資産価値も下がります。

管理組合がしっかり機能しておらず、有効な大規模修繕が行われていない

一般的に10年前後で定期的行われる大規模修繕には数千万円から億単位の費用が必要です。

そのため、マンションの入居者に修繕積立金の滞納者がいると大規模修繕の資金計画に影響。また、管理組合が積立金の運用に失敗した場合も資金計画が大幅に狂います。

ですから、管理組合がしっかり機能しておらず、修繕積立金資金の破たんが起こっているマンションは、定期的な修繕やメンテナンスを行うことができません。

大規模修繕は資産価値を保つために行うものなので、修繕やメンテナンスが行われなくなると、マンションの老朽化が進み、資産価値も落ちてしまうのです。

大規模修繕は資産価値を保つために行うものなので、修繕やメンテナンスが行われなくなると、マンションの老朽化が進み、資産価値も落ちてしまうのです。

同じ築年数でも、大規模修繕や定期メンテナンスで資産価値に差が出ます。

5、資産価値を低下させる「入居者の使用状況」

先にご紹介した「マンション総合調査」のとおり、近年ではマンション居住者の「永住意識」が高く、できるだけ長く住みたいと考えている人が増えています。

そのため、中古マンションの購入希望者も「安心して長く暮らせるマンションかどうか」を重視して物件を探索。

ですから、マンション内の雰囲気や使用状況に問題があると資産価値にも影響を及ぼします。

入居者のマナーが悪い

分譲マンションの管理規約には「ペットの飼育禁止」や「ベランダ手すりの布団干し禁止」など、細やかな禁止事項があります。

そのため、規則違反をしている住人が目に付くマンションは、物件を見学に来た人に不安感を与えるため、良い物件であっても売却に苦戦するかもしれません。

また、廊下に私物やゴミを置く、ベランダで配慮なく布団叩きを行うなど、モラルが低い住人がいる場合も、物件全体の品格を下げる原因となり、資産価値に影響します。
廊下に私物やゴミを置く、ベランダで配慮なく布団叩きを行うなど、モラルが低い住人がいる場合も、物件全体の品格を下げる原因となり、資産価値に影響します。

事務所など居住以外の用途に利用している

なお、分譲マンションのなかには居住用以外にも、事務所や店舗として使用することが認められているマンションもあります。

ところが、事務所や店舗として利用しているマンションは、外部者の出入りも多くなるので、安全性や防犯上に問題があり、居住者が安心して暮らすことができません。

このようなマンションは、子供のいる世帯に人気がないだけでなく、基本的に不動産評価も低くなる傾向があるので、資産価値の安定や維持が難しい物件です。

とくに近年では、外国人観光客が多く出入りする「民泊」がマンションの資産価値を低下させる原因になるため問題視されています。

民泊が認められているマンションは「投資物件」としての需要が期待できる反面、一般消費者からは敬遠されるため、立地条件が悪ければ資産価値が急落してしまうのです。

民泊が認められているマンションは「投資物件」としての需要が期待できる反面、一般消費者からは敬遠されるため、立地条件が悪ければ資産価値が急落してしまうのです。

6、資産価値を低下させる「施設・共用部分」

マンションは、個人に所有権がある「専有部分」と、居住者の共用施設となる「共用部分」に分かれます。

しかし、主な専有部分である住居室内は、間取りや広さなどが画一的で、どのマンションも似たようなもの。

そのため、購入希望者は「共用施設(共用部分)」を重視するのです。

つまり、「魅力的な共用施設があるかどうか」が、マンションの需要度を左右する場合があり、共用施設に魅力がなければ資産価値を下げる原因にもなるのです。

1階のテナントが入らない

分譲マンションの1階部分にあるテナントは、住戸部分と同様に分譲されて個人が所有している場合がほとんど。

ところが、マンションによっては管理組合がテナント(スペース)の所有権を持ち、賃貸物件として運用している場合もあるのです。

管理組合がテナントを賃貸運用している場合「テナント料(賃料)」が管理組合に入るので、入居者の管理費や修繕積立金が安くなるというメリットがあります。

また、入居者の生活を便利にする店舗がテナントに入ると、マンションの需要を高める効果が期待できるので、資産価値の維持にも役立ちます。

ところが、一度テナントが退去してしまうと、立地条件が良いマンションでもない限り、次のテナントはなかなか見つかりません。

その結果、管理組合にテナント料が入らなくなり、不足分を補うために管理費や修繕積立金が値上げになります。

そして、シャッターが閉まったままのテナント部分は、マンション全体の印象を悪くするため、資産価値を下げる原因にもなるのです。

シャッターが閉まったままのテナント部分は、マンション全体の印象を悪くするため、資産価値を下げる原因にもなるのです。

費用のかかる共用施設がある

プールやスポーツジム、温泉施設など、魅力的な共用施設があるマンションはとても人気があります。

しかし、これらの共用施設は管理や維持費が高く、居住者の管理費や修繕積立費も割高になりがち。そして、施設の利用者が減少すると使用料の値上げも起こるのです。

その結果、施設を利用する人がほとんどいなくなり、将来的に共用施設の運営が中止になる可能性もあります。

すると、新築時は人気だった共用施設が、逆にマンションのイメージダウンとなり資産価値を下げることになるのです。

新築時は人気だった共用施設が、逆にマンションのイメージダウンとなり資産価値を下げることになるのです。

このように、分譲マンションの資産価値を下げる要因はたくさんあります。

しかし、日本の不動産は、どんなに価値ある物件でも「中古」というだけで資産価値が下落してしまう傾向があるのです。

日本では中古物件の売却は不利になりがち

欧米諸国などでは「家は補修しながら長く使うもの」と考えるのが一般的。
また、古い年代の物件は「アンティーク」や「ヴィンテージ」としても珍重されます。

ですから、欧米では老朽化を理由に自宅を買い替えることはあまりしません。

ところが、日本では中古物件よりも新築を好む「新築信仰」があり「中古は古くて品質も悪い」という考え方があります。

そのため、たとえ新築マンションであっても、人が住んだ瞬間から中古物件扱いになり、資産価値が落ちてしまうという特徴があるのです。

平成28年度は購入後にリフォームを考えている人が急増

しかし、近年では資産価値の低い築30年以上のマンションをあえて購入して、自分の好みにリフォームする傾向も増えてきています。

国土交通省が発表した「平成28年度住宅市場動向調査」によると、中古マンションの購入理由として「リフォームで快適に住める」と回答する人が急増していることがわかります。

平成24年度25.5%
平成25年度29.7%
平成26年度30.9%
平成27年度27.4%
平成28年度34.2%

中古マンションの購入理由として「リフォームで快適に住める」と回答した人の過去5年間の推移(複数回答)

中古マンションの購入理由として「リフォームで快適に住める」と回答した人の過去5年間の推移(複数回答)

参考URL:国土交通省 住宅局

そのため、今なら築年数が古くて汚いマンションであっても「価格が手頃」であれば売却できる可能性が高いのです。

資産価値が下がりやすいマンションは今が売却のチャンス!

なお、今が売り時であることの理由は「手頃な物件を購入してリフォームを検討している人が増えたから」という理由だけではありません。

経済的背景による確固たる根拠があり、その最大の理由は2019年10月に実施予定の「消費税の増税」です。

消費税の増税が実施されると、リフォーム費用が割高になります。

個人が自宅マンションを売却する場合の売却代金は基本的に非課税。
2019年10月に消費税が増税されても、中古マンションの売却代金には影響しません。

ところが、購入者側は違います。中古物件を購入してリフォームを検討している場合、
不動産購入にかかる諸費用やリフォーム代金が増税により割高になるのです。

そのため、物件購入後にリフォームを検討している人は、増税前に格安物件を購入してリフォームを実施した方がお得。

そこで、平成28年度からリフォームを検討する人が増え始め、本来であれば資産価値が低い「格安物件」の需要が急増したと考えられます。

ただし、この「リフォームブーム」は2019年10月の消費税増税前まで。

増税が実施されるとリフォーム費用が割高になるので、資産価値が低い「格安物件」の需要は確実に減少するでしょう。

資産価値が下がりやすいマンションは専任媒介での早期売却が有効

また、資産価値が下がりやすい物件を売り出すと、売却期間が長引くほど一般物件よりも資産価値の減少率は高くなります。

そこで、資産価値をできるだけ下げずに早期売却するためには、消費税が増税される前に、不動産会社を1社に絞る「専任媒介」で自宅を売り出すのが効果的。

なぜなら「専任媒介」の物件は、不動産会社が「1社独占」に近い状態で販売できるため、通常よりも熱心な販売活動が期待できるからです。

売主から専任媒介で依頼された不動産会社は、自社で買主を見つけることができれば、売主と買主の双方から「不動産仲介手数料」が貰えます。

つまり、売主の仲介をしただけの場合と比べて「売り上げが2倍」。

そのため、売主が「専任媒介」を利用すると、不動産会社は自社で買主を見つけるために、広告費をかけた積極的な販売活動を行うため、通常よりも売却が有利になるのです。

ただし、売主が「専任媒介」を利用する場合、1社にしか売却を依頼できないので不動産会社選びとても重要。

不動産会社を選ぶ時は、不動産一括査定サイトなどを利用して、できるだけ数多くの候補の中から、売主が最も信頼できる不動産会社を選びましょう。

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また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

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「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

マンションの売却を得意とする不動産会社を紹介してもらえるので、中古マンションを売りたい人におすすめ。

また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

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