中古マンション売却の障害となる「住人トラブル」に注意が必要な理由とは

中古マンションの売主は要注意!思わぬ売却の障害となる「住人トラブル」

自宅マンションを売りに出すときに、売却が不利にならないかと売主が心配するのは「室内の状態」や「売り出し価格」。

しかし、中古マンションの買主は「室内の状態」や「価格」だけで、物件を決めることはありません。

とくにマンションの場合は集合住宅なので、買主は「住人トラブルの有無」にとても敏感。

そのため、買主は、物件の室内状態だけでなく「売主がトラブルを起こしていないかどうか」もチェックします。

ですから、売主がマンション内で「住人トラブル」を起こしていた場合、買主の購入意欲を低下させる原因となるため、自宅売却の思わぬ障害になるのです。

そこで、自宅の売却が不利になる原因の1つである「マンション内の住人トラブル」について詳しくご紹介します。

はじめに、中古マンション物件を探している買主は、どのような物件を求めているのかを見ていきましょう。

買主は永住できる中古マンションを探しています。

国土交通省が5年毎に調査している「マンション総合調査」によると、マンション居住者の永住意識は年々高まる傾向にあります。

平成25年度の調査結果では、過半数(52.4%)の人が、現在居住しているマンションでの永住を考えていることがわかります。

マンション居住の状況(4)永住意識引用元:国土交通省-永住意識グラフ

そのため、中古マンション物件を探している買主も、永住を意識して物件を探している人が多いと予想できます。

つまり、買主が購入物件に求めるのは「トラブルがなく安心して長く暮らせる家」。

ですから、マンション内での「住人トラブルの有無」は、物件購入を検討している買主にとって、とても重要な項目となるのです。

では「マンション内で発生する住人同士のトラブル」は、どのような原因で起こるのでしょうか?

マンション内で起こる主な住人トラブル

平成25年度の調査結果によると、マンションの住人同士が揉める原因として最も多いのが「居住者間のマナー」に関するトラブル。

ただし、マンション内でのトラブルは全体的に減少傾向にあります。

トラブルの具体的内容グラフ引用元:国土交通省-トラブル発生状況グラフ

しかし、トラブルの発生原因は「違法駐車(違法駐輪を含む)」や「生活音」、「ペット飼育」など、日常生活で起こる可能性が高いものばかり。

トラブルの具体的内容グラフ引用元:国土交通省-トラブルの具体的内容グラフ

ですから、買主は「売主もマンション内でトラブルを起こしていないか」がとても気になるのです。

そのため、買主は「売主の人柄や評判」、「暮らしぶり」、「売却理由」など、売主の情報をできるだけ数多く知りたいと思うのです。

買主が売主の評判や暮らしぶりなどを知りたいと思う理由

ただし、買主が売主の情報を知りたいと思う理由は「トラブルを起こしていないかの確認」だけではありません。

買主が物件購入前に売主のことを知っておきたいと思う主な理由は3つあります。

理由1:売主が価格交渉に応じてくれる人物かどうか

通常の中古マンションの売買契約では、売主と買主との間で価格交渉を行ないます。

そのため、買主は売主の人柄などの情報をあらかじめ入手して「売主が価格交渉に応じてくれそうな人物かどうか」を知りたいと思うのです。

もしも、売主が「人の話を聞かない頑固者」の場合、買主は交渉による値下げが期待できません。

また、売主が「上から目線で高圧的な態度をとる人物」の場合も、買主は同等な立場で交渉することができないと予想できるので、物件の購入を諦めてしまうこともあるのです。

このように、売主が「交渉しにくい人物」と買主に判断されてしまうと、売却が不利になる場合もあるので売主は注意しましょう。

理由2:売主の暮らしぶりで「室内の使用状況が違う」ということ。

いくら売却物件の室内を綺麗にリフォームしていても、買主のなかには「リフォーム前の室内状態」を気にする人もいます。

そのため、買主は売主の情報を収集して「暮らしぶり」や「室内の使用状況」を知りたいと思うのです。

もしも、売主が室内を綺麗に丁寧に使用していれば、物件に対する買主の好感度はUP。

ところが、掃除が苦手で「ゴミ屋敷」のような状態で売主が暮らしていたとわかると、買主の物件に対する好感度は確実に低下します。

ですから、いくら売主がお金をかけてリフォームしても「売主の暮らしぶり」が買主に知られることで売却を不利にしてしまう可能性もあるのです。

とくに、売主が室内でペットを飼っていたか、喫煙していたかどうかを気にする買主も多いので注意しましょう。

理由3: 売主のトラブルが、買主にも影響する可能性があるから。

そして、買主が最も気にするのが「売主がマンション内でトラブルを起こしていないかどうか」です。

とくに、小さい子供のいる買主は、子供が室内で騒ぐことで、住人と騒音トラブルが起こらないかを心配します。

売主が隣宅との間で「騒音トラブル」があった場合、住人が通常以上に騒音に敏感になっているかもしれません。

また、「ママ友づきあい」が盛んなマンションであれば、売主がトラブルを起こした影響で、買主まで「ママ友作り」に苦労することもあります。

ですから、買主は「売主の人柄や評判」、「トラブルの有無」など、できるだけ多くの情報を知っておきたいと思うのです。

しかし、個人情報の管理が厳しい現在、買主はどのような方法で売主の情報を得ることができるのでしょうか?

買主が売主の人柄や評判、暮らしぶりをチェックする方法

買主は、主に4つの方法で売主の情報を得ることができます。

1, 内覧(室内見学)

自宅の売り出し期間中、売主と買主が顔を合わせる唯一の機会となるのが「内覧(室内見学)」のとき。

内覧に売主が立ち会った場合、見学者(買主)は売主に会うことができるので、知りたいことがあれば、売主への直接質問が可能。

さらに、居住中物件の内覧であれば、売主に質問できるだけでなく「暮らしぶり」も自分の目で確認できるので、買主は通常よりも多くの売主情報を得ることができます。

2, 仲介を担当している不動産会社に聞く

買主は、物件や売主について、不安や疑問に思う事は何でも、仲介を担当している不動産会社に質問することができます。

ただし、不動産会社には、個人情報の守秘義務があります。
ですが、物件や売買契約に関することであれば、できる限り買主の質問に答えなければならないという義務も不動産会社にはあります。

そのため、買主は不動産会社から「売主の人柄や評判」、「住人トラブルの有無」、「売却理由」など、売主について詳しく知ることができます。

3, 友人・知人に聞く

売主の売却物件が大規模マンションの場合、買主の友人や知人が同じマンションやその近隣に住んでいることもあります。

そのため、買主は友人や知人を通じて、売主の個人情報やマンション内でのトラブルについて知ることができる可能性があるのです。

ただし、友人や知人と売主との間に全く「近所づきあい」がない場合、事実でないことも「噂話」として買主に伝わってしまう危険性があります。

4, マンションの管理人に聞く

マンションの管理人は、居住者の個人情報をよく知る立場にあります。

そのため、買主が管理人に「○号室を購入予定の者ですが・・」という形で、売主や物件に関する質問をすることが可能。

しかし、不動産会社と同様、マンションの管理人にも個人情報の守秘義務があります。
ところが、入居予定者の相談にのることも管理人の業務。

ですから、管理人は当たり障りのない程度で買主の質問に答える場合もあります。

このように、マンションの住人や管理人が情報源となり、買主が売主の情報を入手できることもあるのです。

マンション内での良好な人間関係が売却を有利にする場合もあります。

そして、売主がマンション内で良好な人間関係を築いていると、買主の情報源である住人や管理人が売主の協力者となり、自宅の売却が有利になる場合もあります。

住人の挨拶ひとつで買主の物件に対する好感度が上がります。

買主のなかには、隣人トラブルの経験があり「隣の住人」や「近所づきあい」に神経質な人もいます。

しかし、売主が両隣の住人と「近所づきあい」をしていて、良好な人間関係を築いている場合、この両隣の住人が自宅売却の「最強の協力者」になることもあるのです。

たとえば、内覧などで見学者(買主)が不動産会社の営業マンと共にマンションを訪れたときに、お隣の住人と廊下ですれ違うこともあります。

その時に、お隣の住人が気持ち良く挨拶を交わすと、隣人トラブルを心配している買主には「安心材料」。

ところが、日頃から売主と隣人との間に挨拶の習慣がなければ、買主の存在を無視して隣人は素通り。すると「隣の住人」を気にする買主には、挨拶がなかったことが「不安要素」となるのです。

このように、住人の挨拶ひとつで、買主の物件に対する印象や好感度が変わります。

ところが、日頃から売主と隣人との間に挨拶の習慣がなければ、買主の存在を無視して隣人は素通り。すると「隣の住人」を気にする買主には、挨拶がなかったことが「不安要素」となるのです。
ですから、売主がマンション内での人間関係を良くしておくと、自宅の売却が有利になることもあるのです。

もちろん、売主のなかには「住人トラブル」が原因で自宅を売却する人もいます。

では「住人トラブル」が原因で自宅を売却する場合、売主はどうすれば売却を有利にすることができるのでしょうか?

「住人トラブル」が原因で自宅を売却する場合の対策法

売主は自宅を売却する際、物件に関する正確な情報を買主に伝える必要があります。

そのため、室内設備の故障や不具合など、売却に不利になることであっても、売主は売買契約を結ぶ前に買主に告知しなければなりません。

しかし「隣人トラブル」など、マンション内での人間関係トラブルには種類があり、買主に告知する必要がない場合もあるのです。

マンション内での住人トラブルの種類

マンション内で起こる住人トラブルは2種類に分類することができます。

「個人的な喧嘩」など、揉める相手が特定されているケース

個人間でのトラブルなので、基本的には当事者のどちらかが引越しすれば揉め事はおさまります。

「個人的な喧嘩」など、揉める相手が特定されているケース

相手が誰であってもトラブルの発生が予想されるタイプ

生活音や騒音などで起こるトラブルは、原因を解決しない限り、相手が誰であっても、問題が発生することになります。
相手が誰であってもトラブルの発生が予想されるタイプ

そして、売主が買主に必ず伝えておく必要があるのは「買主にも影響を及ぼす可能性があるトラブル」のみ。

ですから、売主が引っ越せばトラブルが解消するような場合、売主への告知義務はありません。

ただし、隣人トラブルなどは、売主が「個人的な揉め事」と思っていても、物件購入後の買主にも影響を及ぼす可能性があります。

そのため、買主に告知すべきかどうかを、売主が自己判断してはいけません。

売却が不利になることがあれば、必ず不動産会社に相談しましょう。

買主に物件の説明をするのは、不動産会社の担当者の役割。

なので、売却が不利になる「住人トラブル」などの要件がある場合、買主に伝えるかどうかは、不動産会社の担当者に判断にまかせましょう。

「住人トラブル」のある物件を売却する場合、最も大切なのは、売主があらかじめ担当者にトラブルの存在を相談しておくこと。

すると、たとえ売却に致命的なトラブルであっても、売却が不利にならないように、絶妙なタイミングで担当者から買主に説明してくれます。

また、内覧などで買主から売主に直接質問された場合の対応も、担当者がアドバイスしてくれるので安心です。

売主と不動産会社の担当者との信頼関係が自宅売却を有利にします。

また、売主は売却が不利になるからといって、売主は担当者に隠し事をしてはいけません。

売主が隠し事をしていた場合、担当者からの信頼を失うため、売主の利益を優先した熱心な販売活動が期待できなくなります。

とくに、売却が不利になる要件のある物件の場合、売主が担当者と信頼関係を築けなければ致命的。

通常でも売却が不利な物件なので、担当者に熱心な販売活動をしてもらえなければ、高値での売却はもちろん、自宅が売れ残る可能性が高くなるのです。

このように、自宅の売却を有利にするのは、物件の状態や価格だけではありません。

先にご紹したマンションの住人や管理人、そして不動産会社の担当者との「良好な人間関係」が大切。

良好な人間関係により「売主の協力者」を増やすことが、自宅の売却を有利にする鍵となるのです。

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