マンション売却時の不動産会社選びのコツ|こんな地元業者には要注意

マンション売却時の不動産会社選びのコツ|こんな地元業者には要注意

不動産会社には、全国規模で支店を持つ「大手不動産会社」もあれば、地元密着型で小規模な「地元の不動産屋」もあります。

大手不動産会社は、全国に支店や営業所を展開しているので、独自の販売ルートがあり「広域から購入者を探す」ことができるのが最大の特徴。

一方、地元密着型の地元業者の場合は「その地域に限定して物件を探している人」からの問い合わせが多く、条件が合えば早期に契約が成立しやすいという強みがあります。

そのため、売主が自宅の売却を依頼する不動産会社を決めるときには、大手だけでなく、地元業者も候補として検討しなければなりません。

しかし、地元の駅前には不動産会社の店舗がたくさんあり、駅前以外にも個人経営の不動産屋も点在しているので、はじめて自宅を売却する売主は会社選びに迷います。

そこで、地元の不動産会社を選ぶ時の注意ポイントをご紹介しますので参考にしてください。

売主が不動産会社選びで気をつけるべき6つの地元業者

地元で不動産会社を探す場合は直接、売主が店舗に足を運び、店舗周辺や店内の雰囲気を自分の目でチェックすることが大切です。

そこで、売主が地元で不動産会社を探す時に、注意が必要となる店舗の特徴を6つご紹介します。

注意すべき地元業者の6つの特徴

  • 掲示している物件紹介の広告を張り替えていない不動産会社
  • 店頭や店内が整理整頓されていない不動産会社
  • 営業マンの身なりや言葉づかい、電話応対に不快感がある不動産会社
  • 雑居ビルの2階に店舗がある不動産会社
  • 「購入希望のお客様がいます」の広告を配布している不動産会社
  • 知人や友人から紹介された不動産会社

売主が6つの特徴のいずれかに該当する不動産会社を選ぶと、会社の信頼性に問題があったり、自宅の売却が不利になる場合もあります。

それでは、どのような点に問題があるのか、注意ポイントをそれぞれ詳しく見てみましょう。

1, 掲示している物件紹介の広告を張り替えていない不動産会社

地元にある不動産会社の多くは、店舗のガラス窓や出入り口、立て看板などで物件情報をPRするのが一般的。

そして、店舗に張り出している広告の状態を見れば、不動産会社の良し悪しがある程度わかります。

営業熱心な良い不動産会社は、毎日、物件情報を更新。「新着情報」や「注目物件」などのPOP広告を添えるなどの販売促進の努力もみられます。

そのため、物件広告を張り替えている気配が全くなく、広告が「日に焼けて変色している」もしくは「破れていても放置されている」不動産会社は選ぶべきではありません。

とくに「条件が良い物件」や「格安物件」であるにもかかわらず、店頭広告が張りっぱなしで変色している不動産会社は要注意

変色している広告は「おとり広告」の可能性が高く、不動産会社としての信頼性がかなり低いので注意が必要です。

変色している広告は「おとり広告」の可能性が高く、不動産会社としての信頼性がかなり低いので注意が必要です。

2, 店頭や店内が整理整頓されていない不動産会社

また、店頭や店内が汚い不動産会社は見た目のイメージが悪いので、物件を探している人に敬遠されがち。

そのため、売主が清潔感のない不動産会社を選ぶと、集客力が低いので自宅の売却が不利になります。

そして、カウンターや店内に書類が山積みになっている不動産会社にも要注意。

書類の整理整頓ができていない不動産会社は、書類の紛失や個人情報の流出、契約トラブルが起こる可能性が高いと言えます。

とくに、売主の都合で自宅の鍵を不動産会社に預ける場合、このような会社を絶対に選んではいけません。

売主が安心して売却活動を行うためには、店内が整理整頓されており、清潔感のある不動産会社を選ぶようにしましょう。

売主が安心して売却活動を行うためには、店内が整理整頓されており、清潔感のある不動産会社を選ぶようにしましょう。

3, 営業マンの身なりや言葉づかい、電話応対に不快感がある不動産会社

不動産の売買は高額な商品取引です。そのため、大金を支払う側の買主は、会社の信頼性だけでなく営業マンの信用度も厳しくチェックします。

そのため、営業マンの身なりや言葉づかいに問題があると買主が不信感を持つため、自宅の売却が不利になります。

とくに電話応対の印象が悪い営業マンは致命的。

せっかく広告を見て物件に興味を持ってくれた人が現れても、営業マンの電話応対が悪ければ、物件に対する問い合わせの時点で、売却の機会を逃かもしれません。

また、売主は担当者と電話で連絡を取り合う機会が多いので、応対が悪いと売主も気分を害する可能性があり、売却活動のパートナーとして良い人間関係が築きにくくなります。

身なりや言葉づかい、電話応対を良くすることは不動産営業マンの基本ですが、個人経営の不動産屋などでは、身なりや言葉遣いがラフすぎることもあるので注意しましょう。
身なりや言葉づかい、電話応対を良くすることは不動産営業マンの基本ですが、個人経営の不動産屋などでは、身なりや言葉遣いがラフすぎることもあるので注意しましょう。

4, 雑居ビルの2階に店舗がある不動産会社

売主が地元で不動産会社を探す場合、雑居ビルの2階に店舗がある不動産会社にも注意が必要です。

雑居ビルやオフィスビルの2階以上の階の店舗は、不動産用語で「空中店舗」と呼ばれています。

「空中店舗」は、駅前や繁華街の1階店舗(路面店)よりも初期投資や家賃などの費用を安くできる分、集客力が低いために客商売には不利なテナント。

そのため、雑居ビルの2階などで営業している不動産会社を選ぶと、自宅の売却が不利になる可能性があります。

雑居ビルの2階に店舗がある不動産会社

ただし、ショッピングモールや大型スーパーなど集客力のあるビルの2階以上に出店している店舗は「空中店舗」とは呼びません。

むしろ、集客力が期待できるので、売却が有利になる場合もあります。

5, 「購入希望のお客様がいます」の広告を配布している不動産会社

分譲マンションに住んでいると「このマンション限定で購入を希望しているお客様がいます」と記載されたチラシが、毎日のようにポストに投函されます。

なかには、具体的な購入希望金額が書かれた手紙を送付してくる場合もあり「こんな高値で売れるのなら売ってもいいかな?」と思った人もいるかもしれません。

しかし、この広告は信用度がとても低く、ほとんどの場合、実際に購入を希望している人などいないのです。

実際に売主が不動産会社に問い合わせると「もう他の物件で契約が決まりました。」と断られます。

そして「人気のあるマンションなのですぐに売れますよ。売り出してみませんか?」と、マンションの売却を不動産会社から勧められるのです。

つまり、このチラシの目的は「不動産会社が売り物件を探すため」に作成したおとり広告。

このような「おとりチラシ」を作成する不動産会社は、強引な営業を行う可能性が高く、会社の信頼性にも疑問があります。

大手の不動産会社でもこの手法でチラシをポスティングしていますが、決して信用してはいけません。

「おとりチラシ」を作成する不動産会社は、強引な営業を行う可能性が高く、会社の信頼性にも疑問があります。
売主のなかには、地元の知人や友人から不動産会社を紹介してもらった人がいるかもしれません。

6, 知人や友人から紹介された不動産会社

しかし「知り合いから紹介された不動産会社」の利用はおすすめできません。

なぜなら、不動産売買にはトラブルも多く「知り合いの紹介業者」とトラブルが発生した場合は、紹介者との関係性も悪くなる可能性があります。

また、紹介者の立場を考えて不動産会社に強く抗議できず、売主が泣き寝入りしなければならなくなるかもしれません。

さらに、紹介業者を通じて友人や知人に売主の個人情報が流出する可能性もあるのです。

そもそも、知り合いから紹介された不動産会社が必ずしも信頼できる会社とも限りません。

ですから、自宅を売却する際の不動産会社は売主自身で探し、数社の会社を比較検討して、安心して売却を任せられる会社を選ぶようにしましょう。

自宅を売却する際の不動産会社は売主自身で探し、数社の会社を比較検討して、安心して売却を任せられる会社を選ぶようにしましょう。

ここまで、地元で不動産会社を探す際、注意が必要となる店舗の6つの注意ポイントを見てきました。

地元の不動産会社の中にも信頼性に疑問のある会社があり、売主が選び方を間違えると自宅の売却が不利になることがご理解いただけたでしょうか?

そして、売主が地元の不動産会社を見歩いて、印象の良い会社を見つけたら、自宅の売り出し価格を査定してもらう「訪問査定」を依頼することになります。

しかし、訪問査定を依頼した不動産会社は、売主が「良さそうな会社」と思っただけで、本当に良い会社かどうかはまだわかりません。

そのため、売主は不動産会社に訪問査定を依頼して、さらに厳しく会社や担当者の信頼性をチェックしなければならないのです。

それでは、売主が訪問査定を依頼した時の注意ポイントについて見ていきますが、その前に、まずは「訪問査定を受ける目的」から確認しておきましょう。

不動産会社に訪問査定を受ける目的

訪問査定とは、売主が不動産会社に依頼して担当者に自宅を見てもらい「売り出し予定価格(実売価格)」を算出してもらう査定のことです。

しかし、実際の「売り出し価格」を最終決定するのは売主。
そのため、訪問査定での査定価格は、売主が売り出し価格を決める際の参考価格でしかありません。

ところが、はじめて自宅を売却する売主のなかには、訪問査定を「引越し業者の見積もり」と同じように考えていて、査定価格の金額を重視してしまう人もいます。

もちろん、査定価格も不動産会社選びの参考項目の1つですが、訪問査定を行う本来の目的は、売主が査定の経緯をチェックして担当者の信頼性を見極めることなのです。

査定金額どおりに自宅が売れることはありません。

引越し業者の見積もりの場合は、査定金額で引越し作業を依頼するため、金額を重視するのは当然のこと。

ところが、不動産査定の場合、査定金額で自宅を売却できることはまずありません。

不動産会社の担当者が仲介人となり、売主と買主との間で価格交渉を行った上で、最終的な売却価格が決定します。

そのため、訪問査定では目安価格でしかない査定価格よりも、担当者の交渉能力や人柄、信用度を売主が見極めることの方が重要。

しかし、はじめて自宅を売却する売主には、担当者の良し悪しの判断基準がありません。

そこで、訪問査定はできるだけ数多くの不動産会社に訪問査定を依頼して、各会社の担当者を比較検討することが大切になります。

そして、他社と比較した上で、売主が気に入った担当者の不動産会社に売却を依頼するというのが、理想的な不動産会社の選び方です。

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また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

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とくに、地元の不動産会社を選ぶ時は、中堅企業から個人経営の不動産屋まで、多種多様に存在するので、売主は慎重に良い会社(担当者)を見極めなければなりません。

では、地元の不動産会社に訪問査定を依頼した場合、担当者の良し悪しを見分けるための注意ポイントを見てみましょう。

地元業者に訪問査定を受けた際の4つの注意ポイント

訪問査定では、査定を依頼した各不動産会社の担当者と売主が直接会うことができるため、不動産会社選びの参考となる最も重要な機会です。

ですから、売主は「各社の担当者を比較検討するための面接試験」として、4つの工程での担当者の対応の様子を厳しくチェックしなければなりません。

なお、訪問査定を行うためには4つの工程があり、それぞれの工程における注意ポイントを売主があらかじめ知っておくと、当日は冷静に担当者を観察することができます。

訪問査定時の4つの注意ポイント

  • 担当者のアポイントの取り方
  • 当日の来訪マナー
  • 査定価格
  • 査定結果の説明

訪問査定時の注意ポイントは大手不動産会社に訪問査定を依頼した場合でも同じです。
しかし、チェック内容は「地元業者ならでは」の評価基準があります。

そこで、地元業者に訪問査定を受けた場合の、4つの工程における注意ポイントを詳しく見てみましょう。

1, 担当者のアポイントの取り方

「担当者のアポイントの取り方」を売主がチェックしておくと、担当者が「自己都合を押し付ける人物」でないかどうかが判断できます。

不動産会社にとって、売主から訪問査定を依頼されることは、不動産売買の仲介契約(媒介契約)を獲得できる絶好のチャンス。

とくに、地元の不動産会社であれば、依頼物件が近所ということもあり、担当者はすぐにでも訪問査定を実施したいはずです。

しかし、売主が居住中の場合、訪問査定の実施日は、売主の都合を優先しなければなりません。

ですから、訪問査定の日程を決める時に、強引に日時を指定してくるような担当者には要注意。

なぜなら、自宅の売却活動には、物件に興味を持った人に室内見学を行う「内覧」があり、担当者が見学実施日のアポイントを売主に取る機会があるからです。

もしも、自己都合を押し付けてくる人物を担当者に選んでしまうと、強引に内覧の日程が設定されてしまい、売主は内覧スケジュールに振り回されることになるかもしれません。

2, 査定日当日の来訪マナー

査定日当日は、売主が担当者と直接会って会話する機会があります。

ですから、売主は担当者の服装や言葉づかい、名刺の出し方など、営業マンとしての基本が身についているかを厳しくチェックしなければなりません。

そして、査定日当日で最も重要となるのが「売主との相性」を見極めること。

不動産の売却活動は、売主と担当者が連絡を取り合い、相談しながら進めていくことが必要になります。

そのため、担当者が話しやすい人物かどうか、気が合いそうな人物かなど、これから売却活動のパートナーとして良い人間関係が築ける人物かを慎重に検討しましょう。

3, 査定価格

売主が不動産会社に訪問査定を受けると、査定結果で最も気になるのは「査定価格」。

しかし、先にご紹介しましたが、査定価格は、売主が売り出し価格を決める時の参考価格でしかありません。

ですが、売主が複数の不動産会社に査定を依頼して査定価格を比較すると、担当者(不動産会社)の信頼性を見分けることができます。

なぜなら、中古マンションには地域の相場価格があり、訪問査定時の査定価格も、相場価格に基づいて値段を算出するのが常識。

なので、通常であれば、複数の不動産会社に訪問査定を依頼しても、査定価格に大差がつくことはありません。

ですから、他社よりも飛びぬけて高い価格を提示した担当者(不動産会社)には要注意。

とくに、地元の不動産会社であれば、地元の相場に詳しいはず。
それなのに、相場価格以上の高値をつけている会社は、信頼性に問題があります。

ただし、他社よりも少し高いという程度であれば、販売意欲の高い会社とも評価できるので、担当者の人柄も考慮しながら慎重に検討しましょう。

4, 査定結果の説明

また、宅地建物取引業法34条2により、不動産会社(宅建業者)が、査定価格を売主に報告する時には、必ず「評価額の根拠」を説明する義務があります。

そのため、査定結果の報告は、査定結果と査定の根拠をまとめた「不動産査定報告書」などの書面(電子メールの場合もあり)で、売主に結果が通知されるのが一般的。

なので、査定報告書などの書面を作成せず、電話で簡単に「査定価格のみ」売主に報告したり、査定価格の根拠が曖昧な担当者(不動産会社)は要注意。

担当者や不動産会社の信頼度がかなり低いので、売主が自宅の売却を依頼することはおすすめできません。

とくに、地元の不動産会社の場合は「査定価格の高さ」や「地元の不動産売買に強いこと」を強調して、売主から仲介契約(媒介契約)を獲得しようとします。

しかし、査定価格はあくまでも参考価格。また、地元業者だからといって必ずしも地元での売買実績が高いとも限りません。

ですから、不動産査定報告書では「査定価格の高さ」よりも「価格の根拠の有無」や「担当者の説明のわかりやすさ」を売主は厳しくチェックしましょう。

このように、売主が地元で不動産会社を探す場合、店舗イメージや立地条件、担当者のマナーや人柄、不動産会社の信頼性など、総合的に判断することが大切。

自分で不動産会社を探すのが面倒な人や、忙しくて探す暇がないという人は、不動産一括査定サイトや口コミ評判などを利用して、できるだけ多くの地元業者を検討しましょう。

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