マンション売却で契約違反が起こったら?「違約金」と「損害賠償」の費用

マンション売却で契約違反が起こったら?「違約金」と「損害賠償」の費用

マンションの購入者が見つかり、売買契約を無事に結ぶことができても、買主の「残代金の精算」と売主の「物件引渡し」が終わるまでは、契約が完了したとは言えません。

そのため、売買契約を結んだ後でもトラブルが発生する可能性があります。

そして、売主と買主のどちらかに契約違反があり、売買契約が解除になったことで損害が出た場合、相手方に「損害賠償」や「違約金」を支払わなければなりません。

しかし、売主のなかには、自宅を売りに出しているのだから、まさか自分は契約違反を起こさないだろうと油断している人もいます。

ところが、売主都合で契約解除となり、高額の損害賠償や違約金を課せられる場合もあるのです。

そこで、このページでは不動産売買の契約違反で発生する「損害賠償」と「違約金」について詳しくご紹介します。

では、そもそも「損害賠償」と「違約金」は違うものなのでしょうか?

「損害賠償」と「違約金」は何が違うの?

「損害賠償」と「違約金」はどちらも、契約違反(債務不履行)が発生して損害が出た場合に、契約違反者が相手方に対して支払わなければならないお金です。

なお「債務不履行」とは「正当な理由もなく契約を守らない」ことを意味する法律用語。
不動産の売買契約書には「債務不履行」という表現が頻繁に使用されているので覚えておきましょう。

では、契約違反(債務不履行)が起こった場合に発生する「損害賠償」と「違約金」にはどのような違いがあるのでしょうか?

損害賠償と違約金の違いは、わかりやすく表現するなら「変動制」と「定額制」。

損害賠償・・・「変動制」

損害賠償・・・「変動制」
損害賠償は、契約の違反により損害が発生した場合、違反者が相手方に支払う「損害額に対する金銭的な補填」。

そのため、被害者が実際に発生した損害を立証することができれば、違反者に対して賠償の請求ができます。つまり、損害賠償は被害者の損害額に応じて金額が変動。

ただし、被害者が損害賠償を受けるには、損害額を計算するだけでなく、証拠を提示して損害の事実を証明しなければなりません。

違約金・・・「定額制」

違約金・・・「定額制」
一方、違約金とは、契約時にあらかじめ取り決めた「損害賠償の予定金額」のこと。

損害賠償のように、実際に損害が発生してから損害額を計算するのではなく、売買契約を結ぶ時に、あらかじめ違約金として「損害賠償の予定」の額を決めておくのです。

そのため、売買契約書に違約金が定められている場合は、相手方の損害額によって違反者が支払う金額が変わることはありません。

このように、契約で「損害賠償」と「違約金」のどちらの設定になっているかで、違反者が相手方に支払う金額が違うのです。

そして、不動産の売買契約では「違約金」が多く利用されています。

不動産売買契約で「違約金」が利用されている理由

売買契約書に「違約金」が設定されている場合、被害者は「契約違反があった事実」の証明ができれば違約金(損害賠償の予定額)を請求することができます。

つまり、違約金は「定額制」なので、被害者が実際の損害額を証明する必要がありません。そのため、早期の問題解決が可能。

また、違約金を契約書に設定しておくと、あらかじめ「損害賠償の予定金額」が記載されているので、損害賠償の金額で揉めることも回避できます。ですから、不動産売買契約の多くは違約金を設定しているのです。

このように、契約時にあらかじめ違約金(損害賠償の予定)を定めることは、民法420条で認められています。

ただし、契約によっては、違約金の取り扱いが違い「損害賠償の予定」以外の目的で設定される場合もあるので注意が必要です。

違約金が持つ2つの役割

ここまで、違約金は「損害賠償の予定金額」とご紹介してきました。
ところが、契約によっては「罰金(違約罰)」として違約金を設定する場合もあるのです。

そこで、違約金の「損害賠償の予定」と「罰金(違約罰)」の2つの役割を見てみましょう。

「損害賠償」として支払う違約金

契約書上で違約金以外の定めがないときは、違約金は「損害賠償」としての性格を持ちます。

つまり、契約違反者は、損害に対する賠償金として違約金(損害賠償の予定)を相手方に支払います。

つまり、契約違反者は、損害に対する賠償金として違約金(損害賠償の予定)を相手方に支払います。

「罰金(違約罰)」として支払う違約金

ただし、売買契約書に「契約違反があったときは損害賠償の他に違約金を支払うこと」と記載されている場合は要注意。

この場合の違約金は、契約を守らなかったことに対する「罰金(違約罰)」という性質を持ちます。つまり、違反者は、相手方の損害を賠償するだけでなく、違約金という「罰金(違約罰)」も支払わなければなりません。

この場合の違約金は、契約を守らなかったことに対する「罰金(違約罰)」という性質を持ちます。つまり、違反者は、相手方の損害を賠償するだけでなく、違約金という「罰金(違約罰)」も支払わなければなりません。

なお、売買契約時に違約金の定めがある場合、その内容は「重要事項説明書」に必ず記載されています。

ですから、売買契約を結ぶ時には、違約金が「損害賠償の予定」なのか「罰金(違約罰)」なのかを、必ず契約時に確認しておきましょう。

では、違約金(損害賠償の予定)は、どれくらいの金額になるのでしょうか?

自宅の売却で発生する違約金の金額

売主は、自宅マンションを売却する時に、不動産会社に売却を依頼する「媒介契約(仲介契約)」と、買主との「不動産売買契約」の2つの契約を結びます。

そのため、それぞれの契約に違反すると、売主に違約金が発生するかもしれません。

しかし、不動産会社と結ぶ「媒介契約」に違反した場合と、買主との「売買契約」に違反した場合とでは、違約金の金額が違うのです。

そこで、それぞれの違約金の相場金額を見ていきましょう。

売主が「媒介契約」に違反した場合の違約金の相場

不動産会社と結んだ媒介契約で契約違反が発生した場合、売主が不動産会社に支払う違約金は「不動産仲介手数料と同額」であることが一般的。

なお、不動産仲介手数料は、宅地建物取引業法(宅建業法)で報酬の上限が決まっています。

そして、物件価格が400万円以上の物件であれば、不動産仲介手数料を「簡易計算式」で計算することができます。

不動産仲介手数料の簡易計算式

不動産仲介手数料(税抜き)=売買価格の3%+6万円

つまり、3000万円の物件の売却を不動産会社に依頼して、売主が契約違反を起こした場合は「103万6800円」(税込み)もの違約金を支払うことになります。

売主が「売買契約」に違反した場合の違約金の金額

また、買主との売買契約で売主が契約違反を起こした場合、媒介契約で違反した時よりも、違約金は高額になるので要注意。

違約金は本来、売主と買主の話し合いで「損害賠償の予定」の金額で設定します。
しかし、実際に計算することはほとんどなく「売買代金の10%~20%」の金額で設定するのが一般的。

そのため、3,000万円の売買契約であれば、違約金は最大で「600万円」にもなるのです。

そこで、忘れてはならないのは違約金が「定額制」であるということ。
買主の実際の損害金額が100万円であったとしても、3000万円の売買契約の場合、売主は違約金として最大600万円支払わなければなりません。

ですから、自宅売却での契約違反にはくれぐれも注意しましょう。

では、違約金(定めがない時は損害賠償)はどのような場合に発生するのでしょうか?

契約違反(債務不履行)の3つのパターン

違約金(定めがない場合は損害賠償)は、契約違反(債務不履行)が起こった時に発生します。

では、契約違反(債務不履行)にはどのようなケースがあるのでしょうか?

不動産売却時の契約違反(債務不履行)には主に3つのパターンがあります。

約束日に遅れる「履行遅滞」

履行遅滞とは、売主が売買契約で約束している「物件引き渡し日」を忘れて引き渡しが遅れるような場合のこと。

ただし、売主が約束を守らなかった場合、買主は相当な期間を定めて、契約の実行を催促(催告)する必要があります。

そのため、売主が約束日に遅れたからといって、すぐに契約解除となり、違約金が発生する訳ではありません。

しかし、一定の期間を過ぎても売主が契約を実行しなかった場合「契約の解除」や「損害賠償の請求」(損害賠償の予定があれば違約金)の対象となります。

契約が実行できなくなる「履行不能」

履行不能とは、売主の過失で火事を起こして物件が引き渡せなくなるなど、契約の実行が不可能な状態になってしまった場合のことです。

履行不能の場合、買主は「契約の解除」と「損害賠償の請求」(損害賠償の予定があれば違約金)の手段をとることができます。

また、履行遅滞の場合とは違い、催促(催告)することなく、すぐに契約を解除して損害賠償や違約金を請求することができます。

約束を完全な状態で実行していない「不完全履行」

不完全履行とは、売買契約で約束した補修が行われていない状態で、売主が買主に物件を引き渡すなど、契約の実行が不完全な状態のことを言います。

なお、売主がリフォーム業者に補修を依頼したにも関わらず、その仕上がりが不完全であったり、無意味な補修であった場合も含みます。

そして、買主が完全な契約の実行を求めても、売主が応じなかった場合は「契約の解除」や「損害賠償の請求」(損害賠償の予定があれば違約金)の対象となります。

このように、売買契約では「約束の日に遅れる」、「約束が守れなくなる」、「約束を完全に果たさない」などの場合に契約違反(債務不履行)が問われるので注意しましょう。

そこで、より具体的な例を見ていきましょう。

売主に違約金が発生する2つのケース

これから、売主が買主から違約金を請求される「不動産売買取引での契約違反」と、不動産会社から請求される「不動産媒介契約での契約違反」の2つのケースをご紹介します。

この2つのケースは、売主ならば誰でも起こる可能性があるので特に気をつけましょう。

手付解除の期間以外で売主から契約解除を申し出た場合

不動産売買契約は1度契約を結ぶと、契約内容を実行しなければなりません。

しかし、売買契約を結んだ後でも、物件引渡し日までには期間があるため、売主もしくは買主のどちらかに売却を中止しなければならない事情が発生する場合もあります。

そこで、売買契約直後の契約解除に備えて、通常は「手付金の放棄による解除期間」を設けているのです。

そして、手付解除の期間に決まりはありませんが、契約日と決済日、買主のローン審査などを考慮して、売買契約日から「2週間~1か月程度」の期間で設定するのが一般的。

この期間内であれば、買主は「手付金の放棄」、売主は「手付金の倍返し」だけで、売買契約を解除することができるのです。

解除期間内に売主から契約解除した場合

解除期間内に売主から契約解除した場合
ただし、手付解除の期間を過ぎると、売主の買主のどちらであっても契約解除には違約金がかかり、場合によっては別途、損害賠償も請求されることもあります。

解除期間を過ぎて売主から契約解除した場合

解除期間を過ぎて売主から契約解除した場合

そのため、売主が契約解除をする可能性がある場合は、売買契約を結ぶ時に「手付金の放棄による解除期間」の期間設定に注意しましょう。

また、契約違反が起きた時の違約金が「損害賠償の予定」なのか「罰金(違約罰)」なのかも必ず確認しておかなければなりません。

では、不動産会社との媒介契約(仲介契約)で違約金が発生するのはどのような場合なのでしょうか?

売主が媒介契約の理解不足で発生する違約金

売却を依頼している不動産会社との媒介契約(仲介契約)において、売主が契約違反を起こすと違約金が発生する場合があります。

そして、売主が契約違反を起こす原因のほとんどは「媒介契約の理解不足」。

不動産会社との媒介契約は種類によって契約内容に違いがあります。そのため、売主が契約内容をよく理解していない場合に契約違反が起こるのです。

そこで、3種類の媒介契約で契約違反が起こりやすいポイントを見て見ましょう。

不動産会社との媒介契約には「一般媒介」、「専任媒介」、「専属専任媒介」の3種類あります。

3つの媒介契約と主な特徴

媒介契約名契約できる会社の数売主の自己発見取引
専属専任媒介1社のみ認められない
専任媒介1社のみ認められる
一般媒介複数社と契約可能認められる

この3つの媒介契約のうち、「専属専任媒介」と「専任媒介」には、通常3ヶ月の契約期間があり、期間中は他の不動産会社の仲介で売買契約を結ぶことはできません。

とくに「専属専任媒介」の場合は厳しく、他社だけでなく売主が自分で探した相手と契約を結ぶ「自己発見取引」も認められていません。

そのため、専属専任媒介を結んでいるにも関わらず、他社の仲介で契約したり、売主の友人や知人に直接自宅を売ると契約違反となり、売主には違約金が発生します。

ですから、売主が不動産会社と媒介契約を結ぶ時は、契約の種類や内容についてよく理解してから契約するようにしましょう。

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