人気のないマンションの商品価値をUP!売却が有利になる費用のかけ方

人気のないマンションの商品価値をUP!売却が有利になる費用のかけ方

中古マンション物件は、一戸建てとは違い、立地条件が良いことが魅力の1つ。
そのため、駅から遠くて築年数が古いなど、条件の悪いマンションは、人気がありません。

しかし、いくら世間から「人気のないマンション」と思われていても、売主にとっては大切な資産。なので、売主ならば誰でも、物件の良し悪しに関係なく、できるだけ自宅を高く売りたいと思っているのです。

ところが、条件の悪いマンションを、そのままの状態で売り出しても売却に苦戦することが予想されます。自宅が高値で売れないどころか、売れ残ってしまうかもしれません。

そのため、人気のないマンションを売却する場合、売主が多少の費用をかけて、物件の資産価値を高めたり、見栄えを良くすることも、売却を有利にする効果的な手段。

ですが、大金をかけて新築同様にリフォームしても、自宅が高く売れるとは限りません。

そこで、このページでは、中古マンションの売却を有利にする「効果的な費用のかけ方」について詳しくご紹介します。

はじめに、「人気のないマンション」とは、どのような物件なのかを見てみましょう。

売却に苦戦する「人気のないマンション」とは?

「人気のないマンション」とは、誰もが「買いたいと思わない」もしくは「買ってまで住みたいと思わない」物件のことです。

中古マンションを探している人は、利便性や間取り、日当たり、価格など、ある程度、共通した購入希望条件があります。

そのため、誰もが中古マンションに求める条件を満たしていない物件は人気がありません。

そこで、中古マンション物件を探している人が「買いたくない」、「住みなくない」と思う主な条件をご紹介します。

人気のない中古マンションの主な条件

  • 立地条件が悪い・・・・駅から遠い、買い物に不便など。
  • 周辺環境が悪い・・・近所に廃棄物処理場や化学工場があるなど。
  • 建物に魅力がない・・・外観のデザインが古く、見た目も悪いなど。
  • 価格が高い・・・周辺よりも物件価格が高い、管理費や修繕積立金が割高など。
  • 管理状態が悪い・・・ゴミ置き場や廊下が汚いなど。
  • 部屋が狭い・・・子供部屋にベッドが置けないなど。
  • 収納が少ない・・・各部屋に押入れや収納スペースがないなど。
  • 室内設備が古い・・・古くて使いにくい、壊れている、汚れているなど。
  • 壁や床が傷んでいる・・・タバコやペット、経年劣化などによる破損や汚損など。
  • 事故物件・・・殺人事件や死亡事故が起こった物件など。
人気のない中古マンションの主な条件

このように、人気のない物件には、必ず何かしらの共通した理由があります。

しかし、マンションの立地条件や周辺環境、建物構造、管理状態などは、売主の努力で改善できるものではありません。

売主にできることは「売り出し価格の見直し」と「室内の印象を良くすること」くらいしかないのです。

売主にできることは「価格の見直し」と「室内の印象を良くすること」

しかし、売主が売り出し価格をすでに「限界価格」まで値下げしているのであれば、これ以上、価格を見直すことはできません。

そうなると、売主にできるのは必然的に「室内の印象を良くすること」になります。

ところが、売主が掃除や片付けなど、できる限りの努力をしたにもかかわらず自宅が売れない場合、室内をより魅力的にするためには専門業者に頼るしかありません。

ですが、専門業者の利用には選択肢があり、依頼する内容で費用も全く違うのです。

では、室内の印象を良くする選択肢にはどのようなものがあるのでしょうか?

室内の印象を良くするための4つの選択肢

現在の状態以上に自宅室内の見栄えを良くしたり資産価値を高めたい場合、売主には4つの選択肢があります。

1、ハウスクリーニング
2、修理・修繕
3、リフォーム
4、リノベーション

そこで、売主が検討すべき4つの選択肢について、それぞれ専門業者に依頼した場合の「主な作業内容」と「メリット」を見てみましょう。

1、ハウスクリーニング

「ハウスクリーニング」とは専門業者に依頼して行う室内清掃のことです。

壁や床、窓、水回り、エアコン、換気扇など、通常では掃除が難しい場所でも、専門業者は専用の道具や薬剤を用いて綺麗にしてくれます。

壁や床、窓、水回り、エアコン、換気扇など、通常では掃除が難しい場所でも、専門業者は専用の道具や薬剤を用いて綺麗にしてくれます。

売主がいくら頑張っても素人の掃除には限界があるので、気になる部分があれば専門業者の利用を検討しましょう。

また、ハウスクリーニングを利用すると、古さの目立つ室内であっても「清潔感」を感じることができるので、物件の印象UPにとても効果的です。

2、修理・修繕

室内設備で壊れている箇所があると、物件の印象がとても悪くなります。

また、売主には自宅を売却した後でも、一定期間、室内設備の故障や不具合の修理責任があります。

ですから、室内に破損や故障している箇所があれば、自宅を売却する前に売主は修理しておかなければなりません。

とくに、水漏れや配管の詰まり、コンセントの断線など、生活に支障のある箇所の修理は必須。

売主が専門業者に依頼して修理を行った証拠を残しておくと、買主に「安心感」を与える効果があり、売却後の修理責任トラブル予防にも役立ちます。

売主が専門業者に依頼して修理を行った証拠を残しておくと、買主に「安心感」を与える効果があり、売却後の修理責任トラブル予防にも役立ちます。

3、リフォーム

「リフォーム」とは、室内の古さや汚れの目立つ箇所を、新築同様に作り直す「小規模な改築や改装」のことです。

室内をリフォームすると、築年数の古さを感じることがなくなり、印象がとても良くなるので「早く売れる」効果が期待できます。

ただし、リフォームは、室内が綺麗になるからといって、何箇所も依頼すると、費用が高額になるので要注意。

ですから「壁紙やふすまの貼り替え」や「畳の入れ替え」など、リフォームの利用はできるだけ安価で工事期間の短いものを選ぶようにしましょう。

ですから「壁紙やふすまの貼り替え」や「畳の入れ替え」など、リフォームの利用はできるだけ安価で工事期間の短いものを選ぶようにしましょう。

4、リノベーション

「リノベーション」とは、間取りの変更や室内設備を入れ替えることで室内機能を高める、リフォームよりも大規模な工事のことです。

「リノベーション」とは、間取りの変更や室内設備を入れ替えることで室内機能を高める、リフォームよりも大規模な工事のことです。

室内が完全に新築同様になるため、築年数の古いマンションであっても「かなりの高値」で売れる効果があります。

ただし、リノベーション工事は、費用や施行期間がかかり、買主の好みに合わないと逆効果になるリスクもあるので、通常の自宅売却では行いません。

ですが、身内や知人に工事業者がいて、格安で工事ができるような場合は、リノベーションも売主の検討項目の1つになります。

では「ハウスクリーニング」や「リフォーム」など、売主が専門業者を利用する場合、どの程度まで費用をかけるべきなのでしょうか?

専門業者の利用は「サービス」程度にしなければなりません。

先にご紹介したとおり、ハウスクリーニングやリフォームは、費用をかければかけるだけ、物件の魅力や資産価値がUPします。

しかし、中古マンションの最大の魅力は「価格の安さ」。

ですから、売主が専門業者を利用しても、リノベーションの場合を除いて、かかった費用を売り出し価格に上乗せすることはできません。

つまり、専門業者に依頼する費用は「売主の自腹」。なので、売主は、売り出し価格に影響しない「サービス」程度の費用に抑える必要があります。

ところが、費用を抑えすぎると、せっかく専門業者に依頼しても、室内の魅力を高める効果が得られません。

そのため、売主が専門業者を利用するときは、できるだけ「最小限で効果的な部分のみ」行うことがポイント。

では「最小限で効果的な部分」を、売主はどうやって判断するのでしょうか?

中古マンションの「築年別クリーニング&リフォームポイント」

売主がクリーニングやリフォーム業者に、どの程度まで作業を依頼するかの1つの目安となるのが「築年数」。

なぜなら、中古マンションの場合、築年数によって「買主が求める室内状態」が違うからです。

そこで、買主の心理に基づいた「築年数別クリーニング&リフォームポイント」をご紹介しますので参考にしてください。

「築浅物件」の場合(築5年以内)

築5年以内の「築浅物件」は、中古物件の中でも、売り出し価格が新築に近い高額物件。
そのため、築浅物件を探している人は「新築レベルの綺麗さ」を室内に求めます。

ですから、築浅物件を売却する場合は、ハウスクリーニングを中心に、新築同様に室内を綺麗にすることが大切。

ただし、築浅物件であっても、タバコやペットの影響で壁紙が破損・汚損している場合は、貼り替えなどのリフォームも検討しなければなりません。

「一般中古物件」の場合(築20年まで)

一般的な中古マンション物件を探している人は、築浅物件の買主とは違い、室内状態よりも「価格の安さ」を重視します。

ところが、分譲マンションは築10年前後で第一回目の大規模修繕を迎えます。
そして、この大規模修繕の時期を境に、自宅を売却する人が急増。

つまり、築10年以降の中古マンションはライバル物件が多いのです。

そのため、一般的な中古物件を探している人は、数多くの物件を見学して比較検討することが可能。なので、売主がいくら「手頃な価格」を設定しても、室内の見栄えが悪いと売却が不利になるのです。

ですから、築20年程度までの一般的な中古物件を売却する場合、室内は購入してすぐに住める「賃貸マンションレベル」にしておくと安心。

同じ価格帯のライバル物件に負けないように、売主は壁紙や畳のリフォーム、水回りのハウスクリーニング程度は「最低限」検討しましょう。

築20年以上の「築古物件」の場合

築20年以上の物件を探している人は、あらかじめ室内の古さを覚悟しています。

そのため、築古物件を希望する人の多くは、激安物件を購入して自分好みのリフォームやリノベーションを計画。

なので、築古物件は、売り出し価格を低く設定すれば、リフォームをせずに現状のままの状態(現況有姿)でも売却することも可能です。

ただし、いくら買主が自分でリフォームを計画していても、悪臭が漂うような物件をわざわざ購入しようとは思いません。

ですから、タバコやペット、配管の詰まりなど、汚れやニオイがひどい場合は、専門業者にクリーニングをしてもらうと「売却の障害」を減らすことができます。

このように、中古マンションの場合、築年数によって、必要となるクリーニングやリフォームのレベルには差があるのです。

専門業者の利用は、不動産会社に相談してから行うようにしましょう。

ところが、はじめて自宅を売却する売主には、どの程度まで専門業者に依頼するかを判断するのは難しいものです。

そんな時に役に立つのが「プロの意見」。

とくに、売却物件の条件が悪い売主は、なんとか売却を成功させたいという気持ちから、必要以上にクリーニングやリフォームを行う傾向があります。

しかし、売主があらかじめ不動産会社に相談しておくと、売却を有利にするにはどの箇所をどの程度改善すべきか、担当者から的確なアドバイスがもらえるのです。

では、売主はどのタイミングで不動産会社に相談すればよいのでしょうか?

クリーニングやリフォームの相談は「価格査定時」がベスト。

売主が不動産会社に「専門業者を利用すべきか」を相談するなら「価格査定時」が絶好のタイミング。

なぜなら、複数の不動産会社の意見を比較検討できるので、専門業者の必要性や、依頼する箇所などを見極めやすいからです。

通常、売主は自宅を売り出す前に、自宅の価格を調べたり、売却を依頼する不動産会社を決めるため、自宅を評価してもらう「訪問査定」を行ないます。

そして、売主が売却を依頼する不動産会社を決めていない場合、訪問査定は複数の会社に見積もりを依頼する「相見積もり」にするのが一般的。

そのため、訪問査定の時にリフォームの必要性などを相談すると、複数の不動産会社の意見を比較できるので、売主は必要最低限で効果的に費用をかけることができます。

また、訪問査定時にリフォーム相談などを通じて売主が各社の営業マンと会話をすることで、営業担当者が自分と気の合う人物かどうかも見極めやすくなるのです。

つまり、価格査定時にリフォーム相談をすると、無駄な費用を抑えることができ、かつ、売却を依頼する不動産会社も選びやすくなる「2つのメリット」があります。

ですから、まだ不動産会社が決まっていない売主や、リフォームするかどうかで迷っている売主は、できるだけ数多くの不動産会社に訪問査定を受けるようにしましょう。

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NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

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「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

マンションの売却を得意とする不動産会社を紹介してもらえるので、中古マンションを売りたい人におすすめ。

また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

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人気のないマンションでも必ず需要はあります。

このように、人気のないマンションであっても、売主がリフォームやクリーニングなど、多少の費用をかけることで、売却を有利にすることができます。

しかし、自己資金の都合で、売却のために自宅に費用をかけることができなくても、売却を諦める必要はありません。

なぜなら、たとえ条件が悪いマンションでも、売却に時間をかけることができれば、必ず需要はあるからです。

立地条件の悪いマンションでも地元の需要がある。

現在では共稼ぎの夫婦も多く、仕事中に子供を預ける保育園がないなど「待機児童問題」が深刻化しています。

そのため「実家に近いマンション」、もしくは「親と同じマンション」など、立地条件が悪い場所であっても、エリア指定やマンション指定で、物件を探す人もいるのです。

ただし、リフォームやハウスクリーニングを行わないと、近隣にライバル物件がある場合、室内を比較されて売却が不利になる可能性も高くなります。

ですから、ハウスクリーニングやリフォームが必要となる場合、売主に資金的に無理のない範囲でできるだけ行うことをおすすめします。

ただし、リフォームやリノベーションなど、売主の負担が高額になる場合は、必ず事前に信頼できる不動産会社に相談してから行うようにしましょう。