居住中マンションの売主必読!売却物件から引越しする際の注意ポイント

居住中マンションの売主必読!売却物件から引越しする際の注意ポイント

自宅マンションの売買契約が無事に終了しても、売主にはやるべきことがたくさんあります。

とくに、居住中のマンションを売却した場合、売主は物件引き渡し日までに引越しを済ませておく必要があります。

しかし、自宅マンションは買主に引き渡す大切な商品。無事に引き渡しが完了するまで、売主は自宅を慎重に取り扱わなければなりません。

ところが、売主が自宅から引越しするときに、トラブルの原因が発生しやすいのです。

そこで、売主が売却物件から引越しする際の注意ポイントについてご紹介します。

はじめに「売主がそのままの状態で自宅を買主に引き渡す場合」と「補修工事を行ってから自宅を引き渡す場合」の注意ポイントから見てみましょう。

「そのままの状態(現状有姿)」で自宅を引き渡す場合の注意点

売主の引越しで最も注意したいのが「そのままの状態」で自宅を買主に引き渡す場合。

中古マンションにリフォームを加えず「そのままの状態」で買主に売り渡す場合、売買契約書には「現状有姿で引き渡す」などの表現で契約条件が記載されています。

このように、自宅マンションを「そのままの状態」で買主に引き渡す不動産売買取引を現状有姿(げんじょうゆうし)取引、もしくは現状売渡し、現物渡しとも言います。

しかし、この「現状有姿(そのままの状態)」の解釈で、売主と買主の間にトラブルが起こりやすいのです。

「そのままの状態(現状有姿)」で自宅を引き渡す場合の注意点

「現状有姿の引き渡し」が条件でも売主の保証責任はあります。

現状有姿取引の場合、売主側からすれば、室内に補修すべき所があっても修繕することなく、そのままの状態で物件を引き渡せば売主の義務は果たしたと思います。

また、物件引き渡し後に新たな故障や不具合が見つかっても、売主には補修責任は問われないとも考えます。

しかし「現状有姿で引き渡す」と売買契約書に記載があっても「瑕疵担保責任(契約不適合責任)の免責」にはならないのです。

瑕疵担保責任とは、売買契約時に買主が知ることができなかった故障や不具合(法律用語では瑕疵)について、売主は一定期間の保証責任を負わなければなりません。

そのため、売買契約書に「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約がなければ、引渡し前の引っ越しで、自宅が破損・汚損した場合、売主に補修責任があります。

ですから、売主が自宅から引越しを行う場合、荷出し作業による破損や汚損をできるだけ回避しなければなりません。

そして、引越し作業が終わったら、必ず売主は室内設備に故障や不具合、破損、汚損がないかを点検しましょう。

もしも、引っ越し業者の作業が原因で、室内設備に故障や破損があった場合は、業者が加入している保険での補償が受けられます。

付帯設備表と照らし合わせて確認しましょう。

また、売主が引越し作業後に室内の点検をする場合は、必ず「付帯設備表の記載内容と同じであるか」を確認しましょう。

売主は売買契約を結ぶときに、室内状況を細かく記した「付帯設備表」(告知書)を作成して、売買契約書に添付しています。

売主は売買契約を結ぶときに、室内状況を細かく記した「付帯設備表」(告知書)を作成して、売買契約書に添付しています。引用元:貸室契約書 [00226] : 動産社.com

この付帯設備表に記載されている内容(付帯設備の有無、個数、状況など)は、物件引き渡し日まで必ず守られなければなりません。

そのため、売主が引越し後の点検を行う場合は、付帯設備表と照らし合わせながら室内チェックを行うことをおすすめします。

では、補修やハウスクリーニングなど、室内の手入れをしてから自宅を引き渡す場合にはどのような注意点があるのでしょうか?

補修工事を行ってから自宅を引き渡す場合の注意点

売主が自宅の補修やハウスクリーニングを実施してから買主に引き渡す場合、必ず、物件引渡し日までに工事を完了させておかなければなりません。

そのため、売主は引越しをできるだけ早期に済ませて、売買契約で約束している工事を実行する必要があります。

しかし、引越しやハウスクリーニングなど、専門業者に依頼する作業は、できるだけ安く済ませたいと売主であれば誰もが考えます。

なので、売主は数社の業者に見積りを依頼して料金やサービス内容を比較する「相見積もり」を行うのが一般的。

ところが、相見積もりは業者決定までに時間がかかるため、それだけ引越し日や補修工事の着工が遅くなってしまうので注意が必要です。

そして、引越し後の補修やハウスクリーニングの作業が終了したら、不動産会社もしくは買主に、必ず仕上がりを確認してもらうようにしましょう。

そうすれば、物件引き渡し日の当日に、売主の引越し時の破損や汚損、補修やリフォームの仕上がりなどでトラブルになることを回避できるのです。

もちろん、この場合も付帯設備表に照らし合わせながら室内をチェックしましょう。

不動産会社に業者を紹介してもらう方法もあります。

もしも、物件引渡し日が迫っていて、引越しや補修工事などが間に合いそうにない場合は、不動産会社に業者を紹介してもらうのも有効手段の1つです。

なぜなら、不動産会社と業務提携している業者は、今後もお客様を紹介してもらう必要があるため、信用を失うことを1番恐れます。

なので、一般の業者よりも工事単価が明確で、作業スケジュールも依頼主の希望に沿うようにできるだけ調整してくれるのです。

また、万が一、作業内容や仕上がりにクレームがあれば、不動産会社が対応してくれるというメリットもあります。

そして、紹介された業者が不動産会社の系列会社の場合、作業内容によってはかなりの値引き交渉も可能。一般業者に依頼するよりも安くなる場合もあるので、不動産会社に1度相談してみてください。

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さらに、売主が「買い替え」を行う場合の引越しにも注意することがあります。

売主が買い替えを行う場合の引越しの注意点

自宅を住みながら売却した場合、物件引き渡し日までに引越しを完了しておかなければなりません。

しかし、売主が自宅の買い替えを予定していても「新居の購入が間に合わない」もしくは、新居を購入したけれど「引越し日に入居できない」ということもあります。

このように「引越し日と引越し先の入居日とのズレ」がある場合、新居にしばらく住めない状況であれば「仮住まい」が必要です。

短期間の仮住まい先を探すのは大変です。

まだ「新居を購入していない場合」であれば、賃貸住宅に引っ越してから、ゆっくりと新居を探すことができるので仮住まいにもメリットがあります。

ところが、新居を購入しているにもかかわらず、引き渡し日のズレなどが理由で、数日~数ヶ月程度の仮住まいが必要になる場合は要注意。
なぜなら、数日~数ヶ月の短期間の契約で賃貸住宅を借りることはとても難しいからです。

なぜなら、数日~数ヶ月の短期間の契約で賃貸住宅を借りることはとても難しいからです。

そのため、短期間の仮住まいが必要な時は、ウィークリーマンションなどに仮住まいして、家財道具はトランクルームに入れるなどの対策を事前に立てておきましょう。

なお、トランクルームは長期間利用する人が多いため、家財道具を全て収納できるスペースの空きがない場合もあるので、早期に予約しておくことをおすすめします。

もしも、買主の合意があれば、物件引き渡し後も買主に家賃を支払うことで住み続けることも可能です。しかし、トラブルのもとになるのでおすすめはできません。

ですから、売主は必ず物件引き渡し日までに引っ越すようにしましょう。

また、売主が引越しするときには「マンションならではの注意点」もあります。

分譲マンションから引越しする際の注意点

分譲マンションから引越しする場合、一戸建ての引越しにはない手続きがあるので注意が必要です。

そこで、分譲マンションから引越しする際の注意ポイントを3つご紹介します。

管理人や管理組合への連絡

分譲マンションから引越しする際の注意点

分譲マンションから引っ越す場合、管理人や管理会社への事前連絡を忘れないようにしましょう。
分譲マンションは個人所有ですが、管理人や管理組合に黙って引越ししてはいけません。

通常、マンションから転居するときは、事前に管理組合に転居手続きの書類を提出する必要があります。

とくに、売主が駐車場を借りていた場合、駐車場契約の解約手続きや清算は、必ず事前に済ませておきましょう。

また、引越し日が休日であっても、引っ越し作業に管理人が立ち会う決まりになっているマンションもあります。

そのため、売主の転居日が決まったら、なるべく早く管理人や管理会社に連絡するようにしましょう。

公共料金などの各種手続きと精算

公共料金などの各種手続きと精算

分譲マンションから引越しする場合、電気や水道、ガスなどの公共料金が「個人契約」か「マンション契約」のどちらになっているかを確認しましょう。

分譲マンションは、電気や水道が個人契約ではなく「マンション契約」になっている場合もあります。そのため「マンション契約」であれば、使用休止や精算の手続きは「管理人さん」もしくは「管理会社」への届け出になります。

そして、引越しの手続きで忘れやすいのが「テレビの受信料」。
毎日、何気にテレビで観ているWOWWOWなどのBS放送や、スカパーなどのCS放送は「個人契約」なので、引越しの時には忘れずに転居手続きをしましょう。

また、インターネット回線を利用したIP電話(050番号など)を利用している場合、各プロバイダへの転居手続きも必要です。

NTTに固定電話の転居手続きを済ませて安心してしまい、うっかりIP電話の手続きを忘れてしまう人も多いので注意しましょう。

火災保険の解約

火災保険の解約

そして、自宅マンションを売却して売主が引っ越す際に注意したいのが「火災保険」。

売主が引っ越ししても、自宅を買主に引き渡すまでは売主に「危険負担」があります。
そのため、火災保険は引越し日で解約せず、できるだけ「引渡し当日(決済日)」まで加入しておきましょう。

なお、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から平成28年3月31日までに、住宅ローンの融資を受けた場合「特約火災保険」に強制加入しています。(現在は強制加入ではありません。)

この特約火災保険は、住宅ローンを完済しても、解約しない限り満期まで契約が有効。
なので、すでに住宅金融支援機構の融資を完済している人は、特約火災保険が有効になっているかを確認してみてください。

とくに、マンションは上下左右の部屋からの延焼で火事になる危険性が高いので、物件引き渡し日まで火災保険に加入していると安心です。

また、引越しする時には、不用品の処分も行ないますが、その時にも売主には注意すべきことがあります。

不用品を処分する際の注意点

売主が自宅から引っ越しする時には、大型ゴミなどの不用品の処分を行ないます。
だたし、設備の撤去と処分は、売買契約時の付帯設備表どおりに行わなければなりません。

たとえ「物干し竿1本」であっても付帯設備表に記載していない物を残すと、処分に費用がかかるためトラブルの原因になるのです。

なので、売主が不用品を処分するときは、付帯設備表どおりにきちんと処分しておきましょう。

逆に、付帯設備表で「残すもの(残置物)」と申告していたものを勝手に処分することも避けなければなりません。

売主が不用品と思っていても、付帯設備表で「残す」と記載したものは、買主にとっては「購入代金に含まれているもの」。

そのため、売主の勝手な判断で、付帯設備表にはない処分を行うこともやめましょう。

そのため、売主の勝手な判断で、付帯設備表にはない処分を行うこともやめましょう。

付帯設備の説明書も買主に引き渡す必要があります。

そして、付帯設備表で「残すもの(残置物)」として申告しているエアコンや照明器具などの取り扱い説明書や保証書は、物件と共に引き渡す必要があります。

そのため、売主が引越しする時に処分したり、引っ越し荷物に紛れ込まないように気をつけなければなりません。

もしも、取扱説明書があれば、買主の誤った使用方法による故障や破損を防ぐことができるので、物件引き渡し後のトラブルの予防になります。

また、保証書が保証期間内であれば、万が一、物件引き渡し後に売主が補修責任を問われても、費用負担することなく修理することが可能。

ですから、付帯設備の取り扱い説明書や保証書は引っ越し荷物とは別にしておき、物件引き渡し日に、必ず買主に引き渡すようにしましょう。

ただし、不動産会社によっては売買契約を結ぶ時に、付帯設備表と一緒に取り扱い説明書や保証書の提出を求められる場合もあります。

ここまで、売主が自宅から引越しする際の注意ポイントについてご紹介してきました。

しかし、売主は引越しした後にも注意すべきことがあります。

引越しを済ませた場合、証明書類や登記簿上の住所に要注意

売主が引越しを済ませた場合、身分証明書や印鑑証明書など「証明書類の住所」には注意が必要。

なぜなら、決済日に所有権移転登記の手続きをするためには、売主が提出する印鑑証明書の住所と登記簿上の所有者の住所が同じでなければならないからです。

そのため、売主が引越しして新住所に転入届けの手続きを済ませたときは、身分証明証や登記簿、融資銀行など、全ての登録住所も新住所に変更しなければなりません。

ただし、住民票の移動は「引越し後14日以内」の猶予期間があります。
なので、売主が引越し日から数日後に決済日を迎える場合は、旧住所のままで決済日の全ての手続きを済ませることも可能。

すると、身分証明書や印鑑証明書、登記簿上の住所、売主の融資銀行の登録住所などが全て旧住所のままなので、所有権移転登記や住宅ローンの完済手続きがスムーズです。

しかし、売主の引越し日から決済日までに期間がある場合や遠隔地に引越しする場合は、旧住所と新住所のどちらで手続きするかを、事前に不動産会社に相談しましょう。

このように、売却物件から売主が引越しするときには、注意点がたくさんあります。
ですから、自宅の売却を依頼する不動産会社の担当者は親切で売主が相談しやすい人物を選ぶようにしましょう。

そうすれば、担当者から売主が気づかない引越しの注意点についてのアドバイスがもらえるので、安心して物件引き渡し日を迎えることができます。

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