自宅マンションを売却するとお金が戻ってくる?返金が期待できる7つの項目

自宅マンションを売却するとお金が戻ってくる?返金が期待できる7つの項目

自宅マンションを売却すると、売主は買主から売買代金を受け取ります。

しかし、売主が自宅を売却して買主から受け取るお金は売却代金だけではありません。
これまで売主が自宅の維持管理のために支払った費用の一部を「精算金」として買主から返金してもらえます。

また、その他にも保険料や税金など、自宅の売却時に必要な手続きをすることで、売主が支払った費用の一部もしくは全額が払い戻しになる場合もあります。

とくに、自宅を売却すると、新居への引越しや新生活への準備などのお金が必要。
ですから、売主は自宅を売却して「戻ってくるお金」のことも知っておきましょう。

では、売主が自宅を売却すると、どのようなお金が戻ってくるのでしょうか?

自宅を売却した時に返金される費用とは?

売主は、自宅マンションを維持するために、税金や保険など、様々な費用を支払っています。

そのため、自宅を売却した時には「精算金」や「払戻金」として、売主が支払ったお金の一部もしくは全額が返金になる場合もあるのです。

具体的には、自宅を売却すると7つの返金や払い戻しが期待できます。

自宅売却時に返金が期待できる7つの項目

買主から返金される費用・固定資産税・都市計画税
・管理費・修繕積立金
保証料や保険金の払い戻し・住宅ローン保証料
・団体信用生命
・火災保険料
自宅を売って売却損が出たときの給与所得税・買い替えて赤字になった場合
・住宅ローンが残る自宅を売却して赤字の場合(買い替えなし)

買主から返金される費用

・固定資産税・都市計画税
・管理費・修繕積立金

保証料や保険金の払い戻し

・住宅ローン保証料
・団体信用生命
・火災保険料

自宅を売って売却損が出たときの給与所得税

・買い替えて赤字になった場合
・住宅ローンが残る自宅を売却して赤字の場合(買い替えなし)

このように、売主が自宅を売却した時には、お金が戻ってくることもあります。

ですから「実際に返金が受けられるかどうか」、「返金される金額」、「返金を受けるために必要な手続き」について、売主はあらかじめ調べておかなければなりません。

そこで、自宅の売却時にお金が戻ってくる可能性のある7項目を詳しく見てみましょう。

買主から返金される費用

通常、売買契約で決めた決済日(残代金清算日)には、売却代金の残代金の受け渡しだけでなく、売主が支払った固定資産税や管理費などの費用精算も行ないます。

そして、清算金がある場合、売主が支払った費用の一部が買主から返金されます。

なお、決済日に売主のお金が戻ってくる可能性があるのは「税金(固定資産税・都市計画税)」と「管理費・修繕積立金」の2項目の清算金。

買主から返金が期待できる2つの費用
買主から返金が期待できる2つの費用

そこで「税金(固定資産税・都市計画税)」と「管理費・修繕積立金」の精算金について詳しく見てみましょう。

税金(固定資産税・都市計画税)の精算金

売主が固定資産税や都市計画税などの税金を「年払い」で納税している場合、決済日に税金の清算を行って、売主が支払った税金の一部が精算金として買主から返金されます。

不動産の所有で課税される固定資産税や都市計画税の納付書は、毎年1月1日現在で「固定資産税台帳」に記載されている人に送付されます。

そのため、届いた納付書で売主が税金を「年払い」している場合、年の途中で自宅を売ると、売主が買主分の税金まで支払っていることになります。

ですから、決済日には、税金の精算が必要。
「物件引渡し日の前日まで」は売主の負担、「引渡し日以降」は買主の負担として日割り計算で税金を精算します。
「物件引渡し日の前日まで」は売主の負担、「引渡し日以降」は買主の負担として日割り計算で税金を精算します。

ただし、税金(固定資産税や都市計画税)の精算をする場合「起算日」に注意しなければなりません。

税金の精算は起算日に要注意

税金(固定資産税や都市計画税)の起算日の考え方には2種類あり、起算日によって精算される税額が違います。

・「1月1日」を起算日とする場合
1月1日から12月31日までを1年と考える方法。
「1月1日起算日」は主に首都圏で利用されています。

・「4月1日」を起算日とする場合
地方税(固定資産税・都市計画税)の会計年度に合わせて4月1日を起算日とする方法。
4月1日から翌年の3月31日までを1年として考えます。

なお「4月1日」の起算日を採用しているのは、主に首都圏以外の地域。
とくに関西では「4月1日」を起算日にしている傾向があります。

原則的に、起算日をどちらにするかは、売主と買主との話し合いで決めることができます。

しかし、起算日の違いで「戻ってくるお金」の額が全く違うので、売主は注意しなければなりません。

また、話し合いで起算日を決めた場合は、売買契約書に記載されている「税金(公租公課)の起算日」の内容も必ず確認しましょう。

そして、決済日には税金だけでなく、管理費や修繕積立金などの費用精算も行ないます。

管理費・修繕積立金等の清算金

中古マンションを売却した場合、一戸建ての売却にはない「管理費」や「修繕積立金」、「駐車場料金」などの費用の精算が必要になります。

ところが、マンションの管理費や修繕積立金、駐車場料金などの支払い方法は「管理規約」で決められているため、マンションによってルールが違うのです。

そのため、管理費や修繕積立金、駐車場料金が「月払い」のときは「決済する月の日割り分」での精算になります。

このように、たとえ月払いの費用であっても、売主が払い過ぎている分は買主から返金してもらうことができるので、決済日には忘れずに清算しましょう。

また、自宅を売却すると、売主は決済日に買主から受け取る精算金以外にも、保険金や保証金などの払い戻しを受けられる可能性もあります。

保険金や保証金の払い戻し

売主が住宅ローンを利用している場合、自宅を売却するためには、物件を買主に引き渡す前に住宅ローンの「繰り上げ完済」が必要です。

そして、売主が自宅の売却代金で住宅ローンを完済すると、融資を受ける時に加入した「住宅ローン保証料」と「団体信用生命保険」が解約になります。

また、自宅を売却すると所有者が変わるので、売主は自宅に掛けていた火災保険も解約しなければなりません。

このように、住宅ローンの融資を受けるときに加入した保険契約などを解約すると、売主は保険会社や保証会社から「解約金の払い戻し」を受けられる場合もあります。

保険会社や保証会社から返金が期待できる3つの費用
保険会社や保証会社から返金が期待できる3つの費用

そこで、契約の解除により払い戻しが期待できる「住宅ローン保証料」と「団体信用生命」、「火災保険・地震保険」の3項目についてご紹介します。

住宅ローン保証料の払い戻し

売主が金融機関から住宅ローン融資を受けた時に、住宅ローン保証料を「一括払い」にした人は、ローンを完済すると、支払った保証料の一部が戻ってくることがあります。

「住宅ローン保証」とは、融資を受けた人が返済できなくなった場合、融資した金融機関が保証会社に住宅ローンの「立て替え払い」をしてもらうこと。

つまり、融資した人の住宅ローンの返済が止まっても、保証会社が立て替え払いをしてくれるので金融機関は絶対に損しないのです。

つまり、融資した人の住宅ローンの返済が止まっても、保証会社が立て替え払いをしてくれるので金融機関は絶対に損しないのです。
そして、この保証会社の保証料は住宅ローンの融資を受けた人が負担。

ですから、金融機関では「保証会社への加入」が住宅ローンの融資条件になっている場合が多く、融資を受けた人のほとんどはローン保証料を支払っています。

なお、ローン保証料の支払い方法は、融資を受ける際に保証料をまとめて支払う「一括払い」と、毎月のローン金利に保証料を上乗せして支払う「分割払い」の2種類。

そのため、保証料を「一括払い」した人は、自宅を売却してローン保証契約を解約すると、残りの保証期間分の保証料の払い戻しが受けられるのです。

ただし「分割払い」場合は、保証契約を解約しても返金はありません。

また、保証料の払い戻しが受けられる場合であっても、返金額の計算方法は保証会社によって違うため、わずかな金額しか戻ってこない場合もあります。

団体信用生命保険の払い戻し

そして、売主が住宅ローンを完済するとローン融資の時に加入した「団体信用生命保険」も解約することになるので、契約によっては保険料の払い戻しがあります。

「団体信用生命保険」(通称:団信)とは、住宅ローンの返済中に契約者が死亡した場合、本人に代わって生命保険会社が住宅ローンの残金を支払ってくれる生命保険。

多くの金融機関では、団信への加入も住宅ローンの融資条件になっています。

そのため、住宅ローンを繰り上げ完済すると、団信に加入している場合は解約となり、年払いで支払った保険料が清算されます。

ただし、団信の保険料を金融機関が負担している場合や掛け捨てタイプの保険の場合、保険料の返金はありません。

住宅金融支援機構の団体信用生命保険も払い戻しがあります

これまで、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の団体生命保険(通称:機構団信)を中途解約した場合、年払いで支払われる保険料には払い戻しがありませんでした。

しかし、平成25年(2013年7月1日)より、住宅ローンを繰り上げ完済した場合、支払い済み保険料が「月割り」で払い戻しがあります。

そのため、年払いで機構団信を利用している人は、解約時には保険料の払い戻しがあるので必ず確認しましょう。

火災保険料・地震保険料の払い戻し

そして、住宅ローンを利用する場合は「火災保険への加入」も融資条件の1つ。
また、売主が個人的に自宅マンションに火災保険や地震保険、家財保険などに加入していることもあります。

このように自宅にかけた火災保険や地震保険などは、物件引き渡し後は所有者が買主になるので不要。

そのため、自宅に掛けた保険を解約すると、年払いや長期一括払いなどの保険料が清算されるので、保険料の払い戻しを受けることができます。

なお、住宅ローンの融資条件として加入した「住宅ローン保証料」や「団体信用生命保険」、「火災保険」の解約手続きは、ローン完済時に金融機関が手続きを進めてくれます。

しかし、売主が個人的に加入した火災保険や地震保険は、自分で保険会社に連絡して解約手続きをしなければなりません。自宅が売れたら忘れずに解約手続きをしましょう。

自宅にかけた保険は解約日に注意

ただし、火災保険を解約する時には「解約日」に要注意。
自宅の売買契約が成立しても、買主に引き渡すまでは自宅の管理責任は売主にあります。

そのため、火災保険や地震保険などを解約する場合、解約日は「物件引き渡し日」にすると安心です。

このように自宅を売却すると、買主からの精算金や保険会社からの払い戻しなどで、売主が支払った費用が戻ってくることがあります。

ところが、売却時に戻ってくるお金はこれだけではありません。
売主が自宅を売却して赤字になった場合、給与で支払った所得税が戻ってくることもあるのです。

自宅を売って売却損が出たときの給与所得税

自宅マンションを売って損した場合、一定条件を満たせば、確定申告により給与所得で支払った所得税を返金(還付)してもらうことができます。

確定申告とは、所得や利益に対しての所得税を税務署に申告する手続き。
ですから、自宅を売却して「売却益(黒字)」が出た場合、売主は必ず確定申告をしなければなりません。

しかし、自宅の売却で「売却損(赤字)」になった場合は利益が出ていないので、基本的には売主の確定申告は不要です。

ところが、一定条件を満たす居住用財産(自宅)の売却には、所得税に対する「マイホーム特例」があります。

この「マイホーム特例」が利用できる場合、自宅の売却で赤字になると、給与所得で支払った所得税が戻ってくるのです。

なお「マイホーム特例」には5種類ありますが、そのうち、自宅の売却損で所得税の返金が受けられる特例は2つ。

そこで、支払った所得税が戻ってくる「買い替え」と「住宅ローンがある自宅の売却」の2つの特例をご紹介します。

自宅を売却損で給与から支払った所得税が戻ってくる場合
自宅を売却損で給与から支払った所得税が戻ってくる場合

自宅を買い替えで赤字になった場合

自宅を買い替えて損が出たときに受けられる税金の特例は「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」。

自宅を買い替えて売却損が出た場合、その赤字分をその年の給与所得と相殺(損益通算)できます。

つまり、給与所得などの利益から自宅の赤字分を差し引けるので所得税が安くなるのです。サラリーマンであれば、確定申告することで、源泉徴収された所得税の一部もしくは全額が返金(還付)になります。

さらに、その年で控除しきれなければ「翌年以降3年間」繰越して控除することも可能。つまり、最長4年間も給与所得で支払った所得税が戻ってくるのです。

さらに、その年で控除しきれなければ「翌年以降3年間」繰越して控除することも可能。つまり、最長4年間も給与所得で支払った所得税が戻ってくるのです。

ただし「買換え特例」を適用するには、売却した自宅だけでなく買換えた物件にも一定の条件があるので、詳しくは国税庁HPで確認してください。
国税庁HP:No.3370マイホームを買換えたときに譲渡損失が生じたとき

住宅ローンが残る自宅を売却して赤字の場合(買い替えなし)

そして、買い替えをせずに、住宅ローンがある自宅を売却して赤字になったときにも、給与所得で支払った所得税が戻ってくる特例があります。

住宅ローンがある自宅を売却して売却損が出たときの税金の特例は「特定マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例」。

先にご紹介した「買い換え特例」と同じように、自宅の売却損をその年の所得と相殺(損益通算)することができるので、給与所得で支払った所得税が戻ってきます。

また、その年で控除しきれなかった分があれば、翌年以降3年間の繰越し控除も可能。

ただし、この特例は給与所得から損益通算できる損失額に条件があり「自宅の売却損」と「住宅ローンの残債」のどちらか金額の少ない方を選ばなければなりません。

ただし、この特例は給与所得から損益通算できる損失額に条件があり「自宅の売却損」と「住宅ローンの残債」のどちらか金額の少ない方を選ばなければなりません。

詳しくは国税庁HPで確認してください。
国税庁HP:No.3390住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じた時

このように、自宅マンションを売却して赤字になった場合、一定条件を満たせば最長4年間も所得税が戻ってきます。

なお、特例を受けるためには確定申告が必要。国税庁のHPなどで適用条件をよく確認した上で、売主は忘れず申告しましょう。

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