マンションの売主は思い込みに要注意!売却に関する10の定説と誤解

マンションの売主は思い込みに要注意!売却に関する10の定説と誤解

マンションには「上層階は日当たりが良くて住みやすい」、「1階の部屋は人気がない」など、集合住宅ならではの価値判断が定説的に存在しています。

ところが、これらの定説の中には、現在では当てはまらない項目もあります。

そのため、売主が古い固定観念にとらわれて「自宅は上層階だから高値で売れるはず」と思い込み、売り出し価格を高く設定しすぎると売却に苦戦することになるのです。

また逆に「自宅は低層階だから高くは売れない」と売主が過小評価しすぎて、安すぎる価格で自宅を売却しないようにしなければなりません。

そこで「マンション売却時の定説と誤解」についてご紹介します。

自宅の売却時だけでなく、買い替えのマンション選びの参考にもなれば幸いです。

マンション売却時に注意すべき10の定説と誤解

マンションには「築年数が浅いほど売却しやすい」など、売却に関する定説がたくさん存在します。

しかし、時代や環境の変化と共に、現在では定説に当てはまらない物件や価値判断も増えてきました。

そこで、売主が自宅を売却するときに、誤解や思い込みに注意すべき「マンション売却時の定説」をまとめて10項目ご紹介します。

売主が売却時に注意すべき10の定説

1、2LDKよりも3LDKの方が人気なので売却しやすい。
2、駅から遠い物件は不便なので人気がない。
3、上層階の部屋は住み心地が良いので人気がある。
4、マンションの1階物件は人気がない。
5、角住戸は人気なので売却が有利になる。
6、北向きの物件は日当たりが悪いので売却が不利になる。
7、ペット可マンションは買主も気兼ねなくペットが飼える。
8、築浅物件は人気なのですぐに売れる。
9、マンションの「売り時」は築10年前後である。
10、築30年以上の古いマンションは売却できない。

それでは、上記の「10の定説」が現在ではどのように変化しているのか、それぞれ見てみましょう

定説1:2LDKよりも3LDKの方が人気なので売却しやすい。

3LDKは、ファミリータイプの分譲マンションで最も人気がある間取りでした。
しかし、現在では「リビングの広い2LDK」も人気が上昇しています。

これまで、3LDKのマンションは、子供が2人いる4人家族でも「子供部屋(2部屋)」と「両親の寝室」が持てるので、長く住みやすい間取りとして人気がありました。

ところが、厚生労働省の「国民生活基礎調査の概況」(平成27年度版)によると、平均世帯人数は「2.49人」。

参考元:国民生活基礎調査の概況(平成27年度版)「世帯数と世帯人員の状況」

そのため、現在では少子化がすすみ、子供1人の3人家族、もしくは夫婦2人暮らしの世帯が多いので、3LDKよりも2LDKの需要が高くなっているのです。

また、近年では「家族揃ってリビングで過ごす時間を大切にする」という生活スタイルにより、子供が2人いても「リビングの広い2LDK」を選ぶ家族も増えています。

ですから、売主が「自宅は3 LDKの標準的な物件だから売却も安心」と思っていると「リビングが狭い3LDK」は、売却にかなり苦戦するかもしれません。

ですから、売主が「自宅は3 LDKの標準的な物件だから売却も安心」と思っていると「リビングが狭い3LDK」は、売却にかなり苦戦するかもしれません。

定説2:駅から遠い物件は不便なので人気がない。

これまで、マンションは「駅から近い物件」が便利なので人気があり「駅から遠い物件」は人気がないと思われてきました。

しかし、地域によっては、駅から少し離れたことで「2つの路線」を利用できることもあります。

すると「子供の学校選び」や「パート勤務地」などの選択肢が広がるので、1路線しか利用できない駅近物件よりも2路線利用できる駅遠物件の方が早く売れる場合もあるのです。

また、バス路線の物件であっても、電車では乗り換えが必要となる主要駅に直接出ることができれば、電車を利用するよりバスの方が通勤や通学に便利。

そして、現在では保育所や学童保育施設が不足しているため「実家の近所」で物件を探す人も多く、駅遠物件であっても「エリア指定」で物件を探す人もいます。

そのため、現在では「駅から遠い物件」だからといって、一概に人気がないとは限らないのです。

そして、現在では保育所や学童保育施設が不足しているため「実家の近所」で物件を探す人も多く、駅遠物件であっても「エリア指定」で物件を探す人もいます。

定説3:上層階の部屋は住み心地が良いので人気がある。

マンションの上層階は、日当たりや風通し、窓からの眺めも良いので、低層階よりも住み心地が良く、売却時も人気があると考えられています。

しかし、階数が高くなる程、直射日光が室内に入るので、夏場の気温が高くなる地域では室温が高くなり過ぎて住みにくくなる場合もあるのです。

また、大規模マンションやタワーマンションの上層階では、エレベーターの待ち時間も長くなり、急いで外出したい時にはとても不便。

そして、地震などの自然災害時にエレベーターが自動停止すると、上層階から階段で避難するのはとても大変です。

そのため、高齢者や高所恐怖症の人、災害時の避難を心配する人などは、マンションの上層階の購入は敬遠しがち。

ですから、売主が「自宅は上層階だから人気があるはず」と思い込んでいても、逆に上層階がネックとなり、売却に苦戦することもあるので注意しましょう。

ですから、売主が「自宅は上層階だから人気があるはず」と思い込んでいても、逆に上層階がネックとなり、売却に苦戦することもあるので注意しましょう。

定説4:マンションの1階物件は人気がない。

マンションの1階にある物件は、上層階に比べて室内に日差しが入りにくく、防犯上にも不安があるので、一般的には人気がありません。

しかし、近年では販売主(マンションディベロッパーなど)も1階物件が売れ残らないように、室内のバリアフリー化や専用庭などの付加価値を付ける工夫をしています。

室内がバリアフリー化されている1階物件は、エントランスに近いこともあり、車椅子の使用や介護が必要な家族がいる世帯や老夫婦には住みやすい物件です。

また、専用庭があると、一戸建て感覚で家庭菜園を楽しんだり、子供が砂遊びやプール遊びもできるので、小さい子供のいる世帯にも人気。

そのため、1階の物件でも住みやすさが付加された物件であれば、中層階の物件よりも早く売れる場合もあるのです。

そのため、1階の物件でも住みやすさが付加された物件であれば、中層階の物件よりも早く売れる場合もあるのです。

定説5:角住戸は人気なので売却が有利になる。

マンションの各フロアにある角住戸(端の部屋)は、中住戸よりもプライバシー度が高く希少性もあるので、新築分譲時にはとても人気があります。

しかし、自宅を売り出した場合、室内見学者(買主)は、他の候補物件も見学。

そのため、リビングが狭い、収納が少ない、窓からの景色が気に入らないなど、買主はシビアに他の物件と比較するので、角住戸であっても売却に苦労することもあるのです。

とくに、角住戸の魅力の1つである「L字型のベランダ」の見栄えが悪く、鉄柵や床のサビや汚れ、古さが目立つ場合は、物件の印象を悪くする可能性が高いので注意しましょう。

とくに、角住戸の魅力の1つである「L字型のベランダ」の見栄えが悪く、鉄柵や床のサビや汚れ、古さが目立つ場合は、物件の印象を悪くする可能性が高いので注意しましょう。

定説6:北向きの物件は日当たりが悪いので売却が不利になる。

通常、北向きの物件は、日当たりが悪くて住みにくいと考えられているので人気がありません。

しかし、中層~高層階の場合は、直射日光は入りにくくても間接的な光は入るので、室内は一定の明るさを保つことができます。

また、地球温暖化の影響で夏は猛暑日が増えつつある現在では、直射日光が当たらず夏が過ごしやすい北向き物件も魅力の1つ。

そして、北向きの物件は、家具が日焼けしにくい、肌の日焼け防止にも効果的などのメリットもあります。

そのため、夏の気温が上昇しやすい地域では、窓が広くて室内に解放感があれば、必ずしも北向きの影響で売却が不利になる訳ではありません。

そのため、夏の気温が上昇しやすい地域では、窓が広くて室内に解放感があれば、必ずしも北向きの影響で売却が不利になる訳ではありません。

定説7:ペット可マンションは買主も気兼ねなくペットが飼える。

近年、ペットと暮らせる分譲マンションが増えて、ペット用の足洗い場やドッグランを完備している物件もあり、ペットが飼いやすい環境が整えられています。

しかし、売主が自宅を売却する時に「ペット可マンション」であることを買主にアピールするのは要注意。

なぜなら、ペット可マンションだからといって、買主が気兼ねなくペットを飼育できるとは限らないからです。

ペット可マンションであっても、入居者全員がペット愛好家という訳ではなく、動物の飼育に理解を示さない人も住んでいます。

また、ペットに関するルールは、住人の話し合い(管理組合の決議)で変更できるので、将来的にペットの種類に制限が設けられたり、飼育が禁止になる可能性もあります。

そのため、管理組合でペット飼育に関するルール変更が協議されている場合、買主にその内容を伝えておかないと、売却後にトラブルの原因となるので注意が必要です。

そのため、管理組合でペット飼育に関するルール変更が協議されている場合、買主にその内容を伝えておかないと、売却後にトラブルの原因となるので注意が必要です。

定説8:築浅物件は人気なのですぐに売れる。

一般的に「築浅物件」と呼ばれる築3年前後のマンションは、建物が新築同様にも関わらず、分譲価格よりも安いので買主には人気があります。

ところが、新築と中古では、買主の購入費用に大きな違いがあるので、築浅物件であっても価格によっては売却に苦戦するので要注意。

新築分譲マンションは通常、買主は販売主(マンションディベロッパーなど)から直接購入するので「不動産仲介手数料」はかかりません。

しかし、中古物件の場合は、不動産会社の仲介で購入するため「不動産仲介手数料」が必要。

ちなみに、仲介手数料の上限は法律で定められていて、400万円を超える物件であれば「(物件価格×3%)+6万円+消費税(8%)」で計算できます。

たとえば、買主が3,500万円の築浅物件を購入した場合の手数料の上限金額は「1,198,800円」(税込)。

つまり、3,500万円の中古物件を購入すると、余計に約120万円もの仲介手数料が必要。
ならば、3,600万円の新築を買おうと考える買主がいてもおかしくありません。

そのため、築浅物件は売り出し価格に気をつけないと、早期売却が期待できなくなります。

つまり、3,500万円の中古物件を購入すると、余計に約120万円もの仲介手数料が必要。 ならば、3,600万円の新築を買おうと考える買主がいてもおかしくありません。

定説9:マンションの「売り時」は築10年前後である。

分譲マンションは、第一回目の大規模修繕が行われる築10年前後が「売り時」であると定説のように言われています。

確かに、築10年前後になると、外壁や共用部分の「大規模修繕」により、マンションの見栄えがよくなるので、売却しやすい時期であることは確かです。

しかし「築10年前後は売り時」という定説の影響で、この時期にマンションを売却する人が急増。その結果、ライバル物件も多くなり価格競争が起こるのです。

すると、自宅を高値で売り出しても、ライバル物件の価格と比較されるだけでなく、買主との価格交渉もあるので、予定よりも安い価格での売却になりがち。

ですから、築10年前後のマンションは、ライバル物件が多い地域では、決して「売り時」であるとは言えません。

すると、自宅を高値で売り出しても、ライバル物件の価格と比較されるだけでなく、買主との価格交渉もあるので、予定よりも安い価格での売却になりがち。

定説10:築30年以上の古いマンションは売却できない。

通常、築30年以上の築古マンションは売却が難しいと考えられています。

その理由の1つに、築25年以上のマンションは「住宅ローン控除の適用対象外の物件」ということがありました。

ところが、平成17年(2005年)の税制改革で、築25年以上のマンションでも一定条件を満たす物件であれば、住宅ローン控除が適用されることになったのです。

また、近年の築古マンションは、価格が「底値」の割りには物件が良質。

そこで、住宅ローンを利用せずに自己資金(現金一括払い)で、安い物件を購入して、自分好みにリフォームやリノベーションする人も増えています。

つまり、現在では築30年以上であっても売却チャンスは十分にあり、むしろ築古マンション市場は拡大傾向にあるのです。

そこで、住宅ローンを利用せずに自己資金(現金一括払い)で、安い物件を購入して、自分好みにリフォームやリノベーションする人も増えています。

このように、マンションに関する定説は、法律の改正や生活スタイルの変化など、時代や環境の移り変わりに伴い変化しています。

売主は自宅を売却する時に「自宅は高く売れるはず」、「築年数が古いので売れないかもしれない」などの固定観念を持ってはいけないのです。

売主は自宅の資産価値や市場動向を正しく理解しておきましょう。

そもそも、売主が「売却の定説」を鵜呑みにしたり「まちがった固定観念」を持ってしまうのは、中古マンション市場や売却動向の実情を知らないことが原因。

売主が、中古マンションの価格相場や取引傾向などの実態を知っていれば、時代遅れの定説に惑わされたり、思い込みや誤解で間違った判断をすることもありません。

ですから、自宅の売却を検討している売主は、あらかじめ自宅の不動産価値や中古マンション市場の現状を正しく理解しておく必要があります。

そこで、自宅の資産価値や中古マンションの売却動向を知るために、1度、不動産会社に「訪問査定」を依頼して「自宅の価格」や「売れる物件か」を評価してもらいましょう。

不動産会社の訪問査定は、自宅を売却しなくても依頼できます。

一般的に、不動産会社の価格査定は「売却を決めた時点でお願いするもの」と考えられています。しかし、これも1つの「定説の誤解」。

価格査定は、売却することを決めていなくても不動産会社に依頼できます。

なぜなら、売主は価格査定の結果を見てから売却するかどうかを検討する必要もあるからです。もちろん、査定の結果次第で、不動産会社に売却を断っても構いません。

そして、売主が早期に訪問査定を受けておくと、自宅の資産価値や中古マンション市場の現況を把握できるだけでなく、自宅の「売り時」も冷静に判断できるようになるのです。

不動産一括査定サイトを利用すると気軽に査定が受けられます。

ただし、自宅を売却すると決めていない時点で地元の不動産会社に査定を依頼すると、近所なので査定以降も顔を合わせる機会もあり、売却を断りにくいこともあります。

そこで、売却を決めていない場合は、気軽に価格査定の依頼ができるインターネットの不動産一括査定サイトの利用がおすすめ。

一括査定サイトは、複数の不動産会社に同時に査定の依頼手続きができるため、利用者のほとんどが「相見積もり」です。

そのため「断りの連絡」もメールや電話で済ませることができるので、近所の不動産会社に依頼した時のように余計な気を遣う必要がありません。

また、一括査定サイトを利用すると、不動産会社探しの手間がなく、価格査定の依頼手続きも簡単で、売却を断る場合の連絡も気楽。

誰でも気軽に無料で利用できるので、自宅の資産価値を知りたい人や、売却すべきかで悩んでいる人は、一度、価格査定を受けてみてください。

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