マンション売却に関する不安や悩みをズバリ解決!よくある疑問Q&A

マンション売却に関する不安や悩みをズバリ解決!よくある疑問Q&A

自宅マンションの売却を検討している人のほとんどは、不動産売却の未経験者。
そのため、自宅の売却に不安や悩みを感じている人も多いと思います。

そこで、売却手順や価格査定、売却活動など、中古マンションの売却に関する「よくある疑問」を、9つのカテゴリにまとめました。

なお、項目によっては理解に役立つ関連ページもご紹介していますので、少しでもお役に立てれば幸いです。

よくある疑問9つのカテゴリ

カテゴリー名をクリックすると、そのコンテンツまで移動します。

よくある疑問9つのカテゴリ

売却検討段階での疑問

自宅の売却を検討していますが、何から始めたらいい?
住宅ローンを利用している場合、ローンが完済できなければ自宅を売却することはできません。

そのため、まずは「現在の住宅ローン残債額」と「自宅の売却予想価格」を調べて、自宅の売却代金で住宅ローンが完済できるかどうかを調べましょう。

なお、自宅の売却代金で完済できなくても、自己資金からの補てんで住宅ローンが完済できれば売却は可能です。

そして、売却が可能であることが確認できたら、売却計画を立てましょう。

自宅はどのような手順で売却するの?
自宅の売却は主に下記のような手順で行います。

  1. 複数の不動産会社に自宅の査定(訪問査定)を依頼
  2. 各社の査定結果を比較して、売却を依頼する不動産会社を決定
  3. 不動産会社と仲介契約(媒介契約)を結ぶ
  4. 自宅の売り出しを開始
  5. 購入希望者との価格交渉
  6. 売買契約の締結
  7. 売却代金と諸費用の清算
  8. 買主に自宅を引き渡す

なお、不動産会社と仲介契約(媒介契約)を結んだら、それ以降の売却手順については担当者が詳しく教えてくれるので何も心配する必要はありません。

売却にかかる期間はどれくらい?
売却期間は、物件によって全く異なります。しかし、適正な価格で売り出していれば「3ヵ月~6ヵ月程度」で売却できるのが一般的です。

売却か賃貸かの判断基準は?
自宅マンションを「売る」か「貸す」かの判断基準は「赤字にならないかどうか」です。

自宅を売り急ぐと、通常よりも安値の価格になるので損しやすくなります。
しかし、賃貸に転用しても、希望の家賃収入が得られるとも限りません。

そのため、売却と賃貸のどちらにするかは、不動産会社に「売却価格」と「家賃価格」を査定してもらい、どちらが良いかを慎重に検討しましょう。

自宅はリフォームをしてから売り出すべき?
自宅を売り出す時に、必ずしもリフォームする必要はありません。

しかし、リフォームすると室内の見栄えが良くなるので、通常よりも「早く売れる」効果が期待できます。

ただし、リフォームにかかった費用を売り出し価格に上乗せすることはできないので要注意。リフォームする場合は費用のかけすぎに注意しましょう。

自宅を売却する時は空き家にした方が有利?
売り物件が「空き家」の場合、いつでも室内見学を実施することができるので、一般的には「居住中」の物件よりも「空き家」の方が売却に有利と言われています。

しかし、空き家状態が長期化すると、室内設備が傷みやすくなり資産価値が下がりやすいというデメリットもあり、必ずしも売却に有利という訳ではありません。

自宅を賃貸中でも売却できる?
賃貸中の物件でも「オーナーチェンジ」という方法で売却することができます。

「オーナーチェンジ」とは、賃貸入居者が住んでいる状態のままで転売する方法。

購入者は入居者を探す手間がなく、すぐに家賃収入が得られるので、投資用マンションを探している人に人気があります。

売却に有利な築年数ってあるの?
一般的に、分譲マンションは第一回目の大規模修繕を迎える「築10年前後」が売り時と言われています。

しかし、中古マンション市場には築10年前後の売り物件が多く、ライバル物件との価格競争が発生しやすくなるため、決して売却に有利な築年数であるとは言えません。

なお、現在では住宅ローンを利用せずに自己資金だけで購入できる築30年以上のマンションも人気があります。

住宅ローン返済中の自宅は売却できる?
住宅ローンを返済中でも自宅を売却することはできます。

ただし、ローン返済中の物件を売却する場合は「売却時に住宅ローンを完済すること」が絶対条件。

もしも、自宅の売却代金で住宅ローンを完済できなくても、不足分を預貯金などの自己資金で補うことができれば売却は可能です。

売主の事情による疑問

共有名義の場合、特別な手続きは必要?
共有名義の不動産を売る場合、売買契約書には、共有名義となっている所有者全員の実印と印鑑証明書の添付、直筆による契約書へのサインが必要です。

そのため、契約日に同席できない所有者がいる場合は、欠席者の委任状を準備しなければなりません。

親(故人)名義のままですが、特別な手続きは必要?
不動産の売却は「本人(名義人)」しかできません。

そのため、故人名義の不動産を売却するためには、故人から現在の所有者(相続人)に名義人を変更する「相続登記」が必要です。

売却物件から離れたところに住んでいる場合はどうしたらいい?
不動産会社は規模に関係なく全国の物件を取り扱うことができます。

そのため、不動産会社に売却を依頼しておけば、物件から離れたところに住んでいても不動産の売却は可能。

ただし、地域性や物件の条件によっては「地元の不動産会社」と「全国に支店を持つ大手不動産会社」のどちらに依頼するかで売却に差が出る場合もあります。

なお、遠隔地から売却活動を行う場合は、信頼性の高い地元の不動産会社に鍵を預けておくと、いざという時に物件の様子を確認してもらえるので安心です。

自宅の買い替えを予定していますが、売却と購入、どちらを先に行うべき?
自宅の買い替えは「売却」と「購入」を同時に行うことが理想です。
しかし、実際には売却と購入のタイミングを合わせることはとても難しく非現実的。

そのため、自宅を先に売却してから新居を購入する「売り先行型」が最も一般的な買い替え方法です。

ところが、人気の新築物件など、欲しい家が決まっている場合、自宅の売却を待ってからでは買いそびれてしまう可能性もあります。

ですから、売却と購入のどちらを先に行うかは、それぞれのメリットとデメリットをよく理解して慎重に選択するようにしましょう。

急に転勤になりました。自宅マンションはすぐに売るべき?
マンションを空き家で放置すると、室内設備が劣化しやすくなり資産価値が急速に下がります。また、月々の管理費や修繕積立金などの維持費用も必要。

そのため、誰も空き家の管理をする人がいない場合は、売却が一番の選択肢です。

しかし、期間限定の転勤や不動産相場が悪い時期であれば、一時的に賃貸に出すという選択肢もあります。

ですから、大切な自宅を売却してから後悔しないように、どうすれば自宅を有効に運用できるかを慎重に検討しましょう。

親から実家を相続する予定ですが、相続前と相続後のどちらに売るべき?
相続前と相続後のどちらが良いかは一概には言えません。

なぜなら「相続した家に自分が住んでいたか」、「住んでいた期間」、「相続してから売却するまでの期間」によって、受けられる税金の控除特例に違うからです。

そのため、相続前と相続後、どちらの売却が得になるかは人によって違います。

離婚で自宅の売却する予定ですが、離婚前と離婚後のどちらに売る方がよい?
離婚が理由で自宅マンションを売却する場合は「離婚前」の売却をおすすめします。

なぜなら、夫婦が離婚すると、お互いに連絡することを避けるようになるため、自宅売却の話し合いがスムーズに進みません。

また「住宅ローン返済中」や「夫婦の共有名義」場合も、離婚後に自宅を残しておくとトラブルが発生しやすくなります。

親から「代わりに自宅を売ってほしい」と頼まれたらどうすればいい?
判断能力が十分ある親から売却を依頼された場合、依頼された子供は「代理人」として、特別な手続きをすることなく実家の売却活動を行うことができます。

ただし、売買契約や決済日(物件引き渡し日)に、親が同席出来ない場合は「委任状」と「印鑑証明」がなければ、代理人が契約を結ぶことはできません。

認知症の親の代わりに実家を売却する時には特別な手続きは必要?
認知症など、判断能力が十分でない親の代わりに「親名義」の実家を売却したい時には「成年後見制度」の適用となり、事前に裁判所への申し立てが必要です。

「成年後見制度」とは、判断能力が十分でない人に「援助する人(成年後見人)」をつけて、契約や手続きができないことで、本人に不利益が発生しないようにする制度。

なお「援助する人(成年後見人)」の選び方には、家庭裁判所が選ぶ「法定後見人」と、本人が選ぶ「任意後見人」の2種類あります。

住宅ローンが返済できなくなった!どうしたらいい?
住宅ローンの返済ができなくなったら、まずは融資を受けている金融機関に正直に相談しましょう。

なお、滞納1ヶ月未満であれば、ローンの借り換えや返済方法の変更などの相談にものってもらえます。

売却時の費用やお金に関する疑問

売却にはどのような費用がかかるの?
自宅を売却する時には、仲介手数料 住宅ローン完済時の抵当権抹消費用、売買契約書に貼り付ける印紙代などの費用が必要です。

その他にも、住宅ローンの繰り上げ返済手数料や不要品の処分費用、売却時のハウスクリーニング、リフォーム代などの費用がかかる場合もあります。

そのため、自宅を売却する時には、あらかじめ綿密な資金計画を立てておきましょう。

自宅が売れなくても仲介手数料はかかる?
不動産会社は依頼された売買契約を成立させた場合にのみ、成功報酬として仲介手数料を受け取ることが認められています。

そのため、売却が成立しなかった場合は、仲介手数料が発生することはありません。

不動産仲介手数料はどれくらい?
不動産会社(宅建業者)は、宅地建物取引業法46条により、国土交通大臣の定める上限額を超えて報酬を受けてはならないと定められています。

なお、400万円以上の物件を売却する場合は「物件価格×3%+6万円+消費税」の計算式で不動産仲介手数料の上限を計算することができます。

売却代金はいつ受け取れるの?
自宅を売却する際の売却代金は「売買契約時」と「決済日(物件引渡し日)」の2回、もしくは「中間金」を加えた3回に分けて受け取るのが一般的です。

なお、売却代金の受け取りには「現金」、「銀行振り込み」、「預金小切手」の3種類の方法からの選択が可能。

ただし、決済日に受け取る「残代金」だけは、残代金の受け取りと物件引き渡しを同時に行う必要があるので、銀行振り込みが不可になる場合もあります。

すぐに自宅を現金化することはできる?
自宅をすぐに現金化したい場合は、買い取り専門業者による「即時買い取り」という方法があります。

買取り専門業者による即時買い取りを利用すると、市場相場価格より20~30%程度の安値になりますが、即金で確実に自宅を現金化できるので便利です。

年の途中で売却したら固定資産税はどうなる?
売主が年払いで支払った固定資産税や都市計画税などの税金は、決済日に日割り計算で精算を行います。

そのため、売主に税金の過払い金があれば、決済日に買主から返金されます。

自宅の売却代金だけでは住宅ローンを返済できそうにない場合は?
自宅を売却するためには、住宅ローンの完済が絶対条件です。

そのため、売却代金だけでローンを完済できない場合は、不足分を「預貯金などの自己資金」や「親類などからの借入れ」で補てんする必要があります。

そして、不足分の補てんができなければ、自宅の売却することはできません。

ただし、新居を購入しての「住み替え」の場合は「現在の住宅ローンの残債」と「新居購入費用」を併せて融資を受けられる「住み替えローン」もあります。

税金に関する疑問

自宅を売却したらどんな税金がかかるの?
自宅を売却して「純利益」が出た場合は、税法上「所得」の扱いになります。

そのため、売却代金にかかる税金は、国税の「所得税(譲渡所得税)」と地方税の「住民税」の2つ。

ただし、自宅(居住用不動産)を売却した時には「3,000万円の特別控除」があり、売却利益が出ても3,000万円までは税金はかかりません。

もちろん、自宅を安値で売却して損した場合も所得税は非課税。

ですから、よほど価格が高騰した不動産でもない限り、自宅を売却して税金がかかることはほとんどないのです。

自宅を売却したら確定申告は必要?
自宅(居住用不動産)を売却した時には「利益がでた場合」と「損した場合」のそれぞれに税金の控除特例があります。

ただし、税金の控除特例を受けるためには確定申告が必要。

ですから、自宅を売却した時には、損益に関わらず必ず確定申告を忘れずに行いましょう。

自宅を売却したらどれくらい税金がかかるの?
自宅の売却にかかる譲渡所得税は、売った年の1月1日現在で所有期間が「5年を超えているかどうか」で税率に違いがあります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率(譲渡所得税+住民税+復興特別所得税)

税法上区分所有期間税率
長期譲渡所得所有期間5年超え20.315%(所得税15.315%、住民税5%)
短期譲渡所得所有期間5年以下39.63%(所得税30.63%、住民税9%)

※上記の税率には復興特別所得税(2.1%)も含まれています。

このように、自宅を売却する場合、長く住んでいた家を売ったほうが税金は安くなります。

自宅の売却で受けられる税金の優遇制度ってあるの?
自宅(居住用不動産)を売却した場合、一定の条件を満たせば、売却益と売却損に対して「5つの特例」があります。

自宅を売却した時に受けられる5つの特例

  1. 3000万円特別控除
  2. 10年超所得軽減税率の特例
  3. 特定居住用財産の買い換え特例
  4. 居住用財産買い換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  5. 定用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

不動産会社の査定についての疑問

査定のために準備しておくものは?
不動産会社が室内を見学するだけでは、正確な価格査定はできません。

そのため、不動産会社に訪問査定を依頼する時には、査定の参考となる下記の書類をできるだけ数多く準備しておきましょう。

訪問査定の参考になる資料は主に9種類あります。

  1. 登記簿謄本(登記事項証明書)
  2. 登記済権利証(権利書)または登記識別情報
  3. マンション購入時の売買契約書と重要事項説明書
  4. マンション購入時のパンフレット・広告資料
  5. マンション管理規約、使用細則
  6. 図面や設備の仕様書
  7. 固定資産税納税の納税通知書
  8. 住宅性能評価書(交付されていない物件もあります)
  9. 住宅ローン残高証明書、ローン返済予定表(住宅ローンがある場合)

ただし、上記の書類が準備できなくても査定は受けられます。

不動産会社の査定は無料?
不動産会社は依頼された売買契約を成立させた場合にのみ、成功報酬として仲介手数料を受け取ることが認められています。

そのため、不動産会社に自宅に来てもらい価格査定を受けても費用を請求されることはありません。

ただし、遠方の不動産会社に依頼主が特別に査定をお願いした場合は、交通費などの必要経費が請求されることもあります。

しかし、この場合も「査定料」の項目で費用が発生することはありません。

遠方の不動産会社でも査定は依頼できる?
不動産会社は全国の物件を取り扱うことができます。
そのため、遠方の不動産会社に査定を依頼することも可能です。

ただし、遠方の不動産会社に査定を依頼する時は、交通費などの費用請求が発生するかどうかを必ず確認しましょう。

机上査定と訪問査定のどちらの査定を受けるべき?
不動産会社が行う価格査定の方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類あり、査定方法や査定価格の精度に違いがあります。

そのため、査定の目的や自分の都合に合う査定方法を選択するようにしましょう。

机上査定

「机上査定」は、自宅の住所や間取りなどの基本情報だけで査定金額を算出する「簡易査定」。不動産会社の社員が自宅に来ることはありません。

なお、机上査定は「相場の目安程度」の査定になるので「とりあえず地元の価格相場を知りたい」という人におすすめです。

訪問査定

訪問査定は、実際に不動産会社の社員が現地に出向いて物件を評価する査定方法。

物件の周辺環境や室内状態など、総合的な物件評価を行うので、実売価格に近い価格査定が受けられます。

そのため、訪問査定は「より正確な自宅の売却価格を知りたい人」や「売却の資金計画を立てたい人」におすすめです。

複数の不動産会社に査定を依頼しても大丈夫?
価格査定は、複数の不動産会社に依頼してもかまいません。

むしろ、査定価格や物件評価は不動産会社によって全く違うので、できるだけ数多くの不動産会社の「相見積もり」をとり、査定結果を比較検討することが大切です。

査定価格で売り出さなければならないの?
自宅の売り出し価格の最終決定権は売主にあります。
そのため、必ずしも不動産会社の査定価格で売り出す必要はありません。

ただし、不動産会社の訪問査定による査定価格は「3ヶ月以内の売却」を想定して算出した根拠のある価格。

ですから、売主が売り出し価格を決める時には、必ず査定価格を参考にしましょう。

査定価格はどのように計算するの?
一般的な不動産会社は、業界団体が発行している「マンション価格査定マニュアル」に基づいて査定価格を算出します。

そのため、査定項目と評価基準はどの不動産会社に査定を依頼しても同じです。

ただし、評価点をつけるのは営業担当者の「個人的な印象(主観)」になるので、同じ不動産会社でも査定員によって査定価格に違いが出る場合もあります。

査定を受けたら必ず売却しなければならないの?
不動産会社の価格査定は「自宅の価格を調べたい人」や「転勤か賃貸かで迷っている人」など、売却が決まっていない人でも受けられます。

そのため、価格査定を受けたからと言って、必ず売却しなければならないということはありません。

不動産会社の査定価格って信用できるの?
不動産会社が価格査定は、業界団体の発行する「マンション価格査定マニュアル」に基づいて算出されるのが一般的。
ですから、不動産会社が独断で価格を算出している訳ではありません。

また、不動産会社が価格査定を行った場合は、依頼主に必ず「価格の根拠」を示す義務もあります(宅建業法第34条2条2項)。

ただし、査定する人によって評価点に差があるため、査定価格は不動産会社によって差があるので要注意。

そのため、価格査定を受ける時には、複数の不動産会社に「相見積もり」をとり、各社の査定結果を比較検討すると、信頼性のある査定価格を知ることができます。

不動産一括査定サイトは利用すべき?
不動産一括査定サイトは、簡単な手続きだけで「不動産会社探し」と、複数の不動産会社に査定を依頼する「相見積もりの手続き」ができる便利な無料サイトです。

とくに「不動産をはじめて売却する人」、「不動産会社探しの時間がない人」、「自分で探すのは面倒な人」には、不動産一括査定サイトの利用は有効。

ただし、不動産一括査定サイトによって、提携している不動産会社に違いがあります。

そのため、不動産一括査定サイトを選ぶ時は、信頼性が高くに人気のあるサイトを選んでおくと安心です。

不動産会社に関する疑問

不動産会社を利用せずに自宅は売却できる?
不動産会社を利用せずに個人間取引で自宅を売却することは可能です。

しかし、不動産会社を通さずに自宅を売却すると、売買契約や価格交渉、物件引き渡し後にトラブルが発生しやすくなるので要注意。

また「不動産会社が作成した重要事項説明書」がないため、金融機関の住宅ローン審査に通りにくいというデメリットもあります。

仲介契約(媒介契約)には種類があるの?
自宅の売却を不動産会社に依頼する時には「専属専任媒介」、「専任媒介」、「一般媒介」の3種類のうち、いずれかの仲介契約(媒介契約)を結ぶ必要があります。

ただし、契約の種類によっては「仲介契約できる不動産会社の数」や、自分で買主を見つける「自己発見取引」に制限があるので要注意。

そのため、不動産会社と仲介契約(媒介契約)を結ぶ時は、自分の都合に合う仲介契約を選択するようにしましょう。

3つの媒介契約と主な特徴

税法上区分所有期間10年超所得軽減税率の特例の税率
長期譲渡所得所有期間10年超え・課税譲渡所得6000万円以下の部分14.21%
(所得税10.21%、住民税4%)
・課税譲渡所得6000万円超の部分20.315%
(所得税15.315、住民税5%)
良い不動産会社を選ぶポイントは?
不動産会社は、全国規模の大手企業もあれば、地元密着型の小規模な不動産屋もあります。

しかし、大手と地元密着型には、それぞれメリットとデメリットがあるので、自宅の売却に適した不動産会社を選ぶ必要があります。

また、不動産会社を選ぶ時には、営業マンの質を見極めることも大切。
大手不動産会社の社員だからといって、必ずしも優秀な社員であるとは限りません。

ですから、不動産会社を選ぶ時は、多くの候補の中から、売却物件のタイプや自分との相性など、総合的に判断して信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

不動産会社に依頼すると、どんなことをしてくれるの?
売却を依頼された不動産会社は、主に7つの業務を行います。

  1. 物件調査
  2. 物件の価格査定
  3. 販売活動
  4. 内覧の実施
  5. 購入希望者との条件交渉の仲介
  6. 売買契約の締結と書面の交付
  7. 決済・物件引き渡しの仲介

上記の他にも、売主の資金計画の相談や的確なアドバイスを行うことも不動産会社の業務です。

そのため、自宅の売却で不安や疑問があれば、何でも担当者に相談しましょう。

売り出し中に不動産会社を変更することはできるの?
不動産会社は、売主と正式に仲介契約(媒介契約)を結んで売却活動を行います。

そのため「専属専任媒介」や「専任媒介契約」など、契約期間が定められた仲介契約の場合、原則的には契約期間内に不動産会社を変更することはできません。

しかし、慣例的には、契約期間内での解除も可能。

ただし、契約期間内に仲介契約を解約した場合は、売却活動にかかった広告費などの経費を請求されることもあります。

ですから、不動産会社と契約期間のある仲介契約を結ぶ時には、解約に対するペナルティーの有無について必ず確認しておきましょう。

買取り制度って何?
「買い取り制度」とは、不動産会社に直接、自宅を買い取ってもらう売却方法です。

通常の売り出しを行い一定期間内に売却できなければ、仲介業者が物件を買取る「買取り制度付き仲介方式」や、新築物件を購入した時の「自宅の下取り制度」などがあります。

売却は大手の不動産会社に頼むべき?
大手不動産会社は全国に支店を持ち、幅広い販売ネットワークがあるので、自宅の売却には有利なイメージがあります。

しかし、地域性や物件によっては、地元の売買取引に詳しい地域密着型の不動産会社の方が売却に有利な場合もあり、一概に大手が良いとは言えません。

そのため、大手と地域密着型、それぞれのメリットとデメリットをよく理解した上で、不動産会社のタイプを選ぶようにしましょう。

悪徳不動産業者ってどんなことをするの?
悪徳不動産業者と聞くと、自宅や売却代金を騙し取られるイメージがあります。

しかし、世間的に信頼性の高い大手不動産会社でも、自社の利益を優先するために売主が不利になる方法で売却活動を行っているので要注意。

売主と買主の両方から仲介手数料を獲得しようとする「両手仲介」や、他社に契約を奪われないようにする「囲い込み」は、不正行為でありながら日常で行われています。

ですから、大手不動産会社に依頼しても、売主は常に担当者の活動状況をチェックしましょう。

売却活動に関する疑問

不動産会社に売却を依頼したら売主は何もしなくていいの?
売主も、積極的に不動産会社の売却活動に協力する必要があります。
とくに、居住中の物件を売却する場合、室内見学(内覧)での売主の協力は必要不可欠。

また、不動産会社に売却活動を任せっぱなしにすると、売却後に通常よりも安値になったことに気付いて後悔するかもしれません。

ですから、売主も積極的に売却活動に参加する姿勢が必要。そして、不動産会社がきちんと活動しているかもチェックすることが大切です。

自宅の鍵は不動産会社に預けるの?
売主が居住中の物件の場合、不動産会社に自宅の鍵を預ける必要はありません。

しかし、売主が遠隔地に住んでいる「空き家物件」の場合は、地元の不動産会社に売却を依頼して、鍵を預けておくと、何かあった時でも様子を見てもらえるので安心です。

また、空き家物件の場合は不動産会社に鍵を預けておくと、いつでも室内見学(内覧)ができるので、売却が有利になるというメリットもあります。

売り出し途中で売却を中止できる?
家庭の事情や、住宅ローンを完済するために必要な自己資金が準備できないなど、売り出しの途中で売却を中止することは可能です。

ただし、契約期間のある仲介契約を結んでいる場合、契約期間内に中止すると、広告費用などの実費を請求される可能性があります。

そのため、売却を中止する時は、できるだけ契約期間が切れたタイミングで行うことをおすすめします。

住みながら自宅を売り出すことはできる?
売主が居住中のまま自宅を売りに出すことはできます。

むしろ中古マンションの場合は、空き家で売り出す人よりも、居住中で売り出す人の方が多いです。

ただし、居住中の物件の場合は、プライバシー保護のために広告活動がしにくいなどのデメリットもあります。

空き家で売り出す時には、電気・水道・ガスは止めておくべき?
空き家で売り出す場合は、電気・水道・ガスは止めておきましょう。

ただし、夜間に室内見学(内覧)を行う場合もあるので、電気については不動産会社に確認しておくことをおすすめします。

不動産会社の運営するサイトや不動産情報サイトへの掲載は無料?
不動産会社の運営するサイトや情報サイトへの掲載を、不動産会社が行う場合は無料です。

ただし、売主側が特別にお願いして掲載して貰う場合に限り、掲載にかかる費用が請求される場合もあるので要注意。

そのため、自社運営のサイトを持つ不動産会社と仲介契約を結ぶ時には、掲載料について確認しておくことをおすすめします。

新聞折り込みチラシや住宅情報誌への掲載にかかる広告費は誰が払う?
売却活動で行う広告活動の費用は、原則的に不動産会社が負担します。
そのため「広告費」という名目で、費用を請求されることはありません。

ただし、売主が特別にお願いした場合は、広告費用を負担しなければならない場合もあるので要注意。

ですから、売主が新聞折り込み広告の追加をお願いするような場合は、あらかじめ費用負担について不動産会社に確認しましょう。

近所に知られずに売却することはできる?
自宅を売却することを近所に知られたくない場合は、仲介契約を結ぶ時に不動産会社に相談しておくと、最大限に努力してくれます。

ただし、新聞折り込みなどの広告活動ができなくなるので、売却が不利になる可能性があります。

自宅を早く高く売るにはどうすればいい?
自宅をなるべく早く売りたい場合は「空き家」で売り出すことをおすすめします。

売り物件が「空き家」の場合は、いつでも室内見学(内覧)を行うことができるので、売却活動が有利。

また、見学に訪れた人も、住人に気を使わずに隅々までじっくり見学できるので、物件を気に入れば「即決」で売れることもあります。

なお、多少の割安になっても早く自宅を現金化したい場合は、専門業者による「不動産買い取り」も検討しましょう。

自宅を高く売るにはどうすればいい?
自宅を高く売るためには「売却期間に余裕をもたせる」ことが大切です。

なぜなら、売却活動に期限があると「売り急ぎ」が発生。
そして、期限内に売却するために、安値での売却になりやすいからです。

また、営業能力の高い不動産会社に売却を依頼することも大事。

自宅がいくらで売れるかは、不動産会社の担当者の能力次第と言っても過言ではないのです。

買主からの価格交渉には必ず応じなければならないの?
中古マンションは新築物件とは違い「定価」というものがありません。
そのため、中古物件の売買現場では必ず買主との価格交渉があります。

しかし、売主は買主からの値引き交渉に必ずしも応じる必要はありません。

ただし、売主が値引き交渉を断ると、買主が購入を断念する場合もあり、売却機会を逃すことにもなるので要注意。

ですから、売主はあらかじめ価格交渉があることを前提に、売り出し価格にある程度の「値引き枠」を持っておくとよいでしょう。

自宅が売れない!どうしたらいい?
自宅を売り出してもなかなか売れない場合、必ず何かしらの原因があります。

「全く問い合わせすらない」状態であれば、売り出し価格が高すぎたり、広告活動の不足が原因と予測できます。

また、「問い合わせはあるのに売れない」場合は、見学希望者の希望日に室内見学(内覧)ができない、担当者の接客態度が悪いなどが原因しているかもしれません。

そのため、まずはどのような状況で売れないのかを再確認して、売却活動の見直しを行いましょう。

売却を成功させる秘訣ってあるの?
自宅の売却を成功させるためには、売主と担当者との間に「良好な関係」を築くことが必要です。

売主と担当者の仲が良ければ、積極的に連絡を取り合い、相談や協力しながら売却活動を有利に進めることができるので、売却が成功しやすくなります。

そのためには、売主の不動産会社選びはとても大切。

不動産会社を選ぶ時は「自分と相性の良い担当者」を選んでおくと、自宅の売却が成功しやすくなります。

消費税の増税やオリンピックは売却に影響する?
景気の変動は不動産の売買市場に大きく影響します。

そのため、2019年に実施予定の「消費税の増税」と2020年の「東京オリンピック」前後は、中古マンション市場の動向に注意しなければなりません。

一般的に、消費税の増税前は、新築物件の「駆け込み需要」があるので「家を買いたい」という人が急増。その影響で、中古物件市場にも有利になると考えられています。

しかし、東京オリンピック以降は、景気が低迷すると予測されており、特に中古マンションの市場価格が下落するとも言われています。

売買契約に関する疑問

売買契約を行うために準備しておくものは?
売買契約を結ぶためには、下記のような書類の準備が必要になります。
そのため、売主は早期に準備しておくようにしましょう。

売主に関する書類

  • 身分証明書
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 銀行口座通帳

権利に関する書類

  • 登記簿謄本(登記事項証明書)
  • 登記済権利証(権利書)または登記識別情報

建物に関する書類

  • 自宅購入の際の売買契約書と重要事項説明書
  • 固定資産税の納税通知書
  • マンションの管理規約、使用細則
  • 住宅性能評価書
  • 図面や設備の仕様書
  • 告知書(付帯設備および物件状況確認書)

売主が住宅ローンを利用している場合

  • 住宅ローン残高証明書、ローン返済予定表
自宅の権利証を紛失している場合はどうすればいい?
権利証や登記識別情報を紛失しても、不動産の売買契約や売主から買主に所有権を移転する登記をすることは可能です。

ただし、登記を行う場合は「事前通知制度」、もしくは「本人確認制度」のいずれかの手続きが必要。

そのため、権利証を紛失している場合、まずは不動産会社の担当者に相談しましょう。

売買契約に不安や疑問があります。どこに相談すればいい?
売買契約書や売買条件に不安や疑問がある場合は1人で悩まず、必ず弁護士などの専門家や不動産業界団体などに相談することをおすすめします。

なお、下記ページでは、無料で利用できる各種相談窓口を詳細にご紹介していますので参考にしてください。

マンション売却に関する疑問

売却に有利なマンションの条件は?
中古マンションは「資産価値が高い割りには価格が安い」ことが最大の魅力です。

そのため、交通の利便性や住環境など、立地条件良く資産価値が高いマンションが売却に有利になるのはもちろんですが、売り出し価格に「お得感」があることも大事。

ですから、物件の立地条件が良く手頃な価格帯のマンションは売却が有利になります。

売却に不利なマンションの条件は?
売却が不利になる中古マンションの条件は、物件の魅力と価格のバランスが悪く「お得感」を感じられない物件です。

駅から遠く築年数も古い「資産価値が1,000万円」の中古マンションに「2,000万円」の値段を付けて売り出しても誰も買いません。

しかし「800万円」で売り出すと「お買い得感」が増すので売却が有利になります。

ですから、立地条件が悪く売却に不利な物件は、売り出し価格に気をつけましょう。

駅から遠いマンションは売却に不利?
駅から遠いマンションでも必ずしも売却が不利になるとは限りません。

地域によっては、駅から少し離れたことで「2つの路線」利用できる場合や、バスを利用した方が乗り換えの手間がなく便利な場合もあります。

ですから、駅から遠いマンションは売却に不利とは言えません。

マンションと一戸建てでは、売却に違いはあるの?
マンションと一戸建てでは、同じ中古物件でも売却に違いがあります。

マンションの場合は間取りが画一的なので、他の物件を比較がしやすい分、一戸建てよりも「早期に売却しやすい」のが特徴。

また、マンションは、賃貸物件として運用する「収益物件」としての需要もあるので、一戸建てよりも対象購買層が広いという特徴もあります。

隣人トラブルは売却に影響する?
一般的に、マンション内での人間トラブルは「個人的な揉め事」なので、自宅を売却する際には関係ないと思われがちです。

しかし、隣人トラブルは、買主への告知が必要となる場合もあるので要注意。

隣人トラブルには「個人的な揉め事」と「相手が誰でも起こる可能性がある揉め事」の2種類あります。

そのため、売却後に買主にも影響を及ぼす可能性がある場合は、売却時に買主に告知しなければなりません。

そして、隣人トラブルが原因で自宅の売却が不利になる場合もあります。

築年数の古いマンションでも売却できる?
2016年(平成28年)度の国土交通省の調べによると、中古マンションを購入した人のうちの44.2%は「築20年以上の物件」を購入しています。

また、現在では、築30年以上の中古マンションを現金一括で購入して、自分好みにリフォームを楽しむ人も増えています。

そのため、かなりの築古マンションでも価格が安ければ、十分に売却は可能です。

室内見学(内覧)の時にはどんな点に注意すべき?
居住中の物件の場合、室内見学(内覧)を実施するためには、売主の立ち会いが必要になります。

そのため、売主はできるだけ物件の印象を良くするために「清潔」、「明るさ」、「広さ」に注意して掃除や片付けを行わなければなりません。

また、見学者は売主の人柄もチェックするので、当日の服装や応対にも要注意。

そして、見学希望者がいつでも内覧できるように、売主はできるだけスケジュールを譲歩する努力も必要です。

売主はどこまで物件責任を問われるの?
自宅を売却しても売買契約書に定めた一定期間、売主は室内設備の補修義務があります。

ただし、売買契約を結んだ時に、あらかじめ買主に明らかにしていた室内設備の故障や不具合については売主が物件責任を問われることはありません。

そのため、売買契約を結ぶ時には、物件や室内設備の状況について詳細に記載した「告知書(付帯設備及び物件状況報告書)」を、売主は必ず作成するようにしましょう。

なお、騒音やご近所トラブルなど、室内設備以外にも不安要素がある場合は、事前に不動産会社に相談しておくことをおすすめします。

おすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

当サイトおすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

「HOME4U」は不動産一括査定サイトのなかで、最も知名度の高いサイトです。
NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

HOME4Uの一括査定申し込みはこちら

おすすめの一括査定サイト『 マンションナビ 』

当サイトおすすめの一括査定サイト『 マンションナビ 』

「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

マンションの売却を得意とする不動産会社を紹介してもらえるので、中古マンションを売りたい人におすすめ。

また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

マンションナビの一括査定申し込みはこちら

不動産会社ポータルサイト住まログ