マンション売却の重要ポイント!訪問査定を受ける不動産会社の選び方

マンション売却の重要ポイント!訪問査定を受ける不動産会社の選び方

自宅を売ると決めたら、売主は売却に必要な書類を揃えたり、地元の相場価格や市場動向を調べて資金計画を立てる必要があります。

そして自宅の売却準備が整ったら、いよいよ本格的な売却活動の開始です。
まずは、不動産会社が物件を実際に見ながら査定を行う「訪問査定」を受ける必要があります。

この「訪問査定」は、売却活動の最初の手順でありながら、非常に重要。
なぜなら、訪問査定を受ける不動産会社選びに失敗すると、自宅の売却も失敗する可能性が高くなるからです。

そのため、訪問査定を受ける不動産会社選びは慎重に行う必要があります。

このページでは「訪問査定の重要性」と「訪問査定を受ける不動産会社の選び方」についてご紹介します。

はじめに、なぜ訪問査定が売却活動において重要なのかを見ていきましょう。

訪問査定は何をするために行うもの?

訪問査定とは、不動産会社が売却物件に出向き、立地条件や周辺環境、室内状況などの現地調査を行い「売り出し予定価格」を算出する査定方法。

ですから、はじめて自宅を売却する人のなかには、訪問査定の査定価格が高ければ、それだけ自宅が高値で売れると勘違いする人もいます。

しかし、訪問査定で算出された金額はあくまでも「予定価格」。なぜなら、中古マンションの売却には必ず買主との価格交渉があるからです。
つまり、自宅は売り出し価格で売れることはほとんどありません。

そのため、訪問査定で算出される査定価格は、売り出し価格の基準にはなりますが、実売価格とは関係がないのです。

そのため、訪問査定で算出される査定価格は、売り出し価格の基準にはなりますが、実売価格とは関係がないのです。

では、訪問査定を行う本当の目的とは何なのでしょうか?

不動産会社の訪問査定の目的は、売主と仲介契約を結ぶこと

不動産会社が物件まで足を運び訪問査定を行う目的は、売主から物件の売却を依頼されること。つまり、売主と「不動産仲介契約」を結ぶことです。

とくに、不動産会社が希望するのは、仲介(媒介)契約のなかでも「専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)」。専任媒介契約とは、売主が1社だけに売却を依頼する仲介契約のこと。

もしも、不動産会社が売主と専任媒介契約を結ぶことができれば、売却物件を独占販売できるのです。

不動産会社の訪問査定の目的は、売主と仲介契約を結ぶこと

そして、専任媒介契約を結んだ不動産会社は、買主を見つけることができれば、売主と買主の両方から不動産仲介手数料が受け取れるので、通常の2倍の売り上げになります。

しかし、訪問査定は「相見積もり」で行うのが常識。売主は複数の不動産会社に査定を依頼しているので、各社の担当者は訪問査定で仲介契約を勝ち取らなければなりません。

ですから、訪問査定は不動産会社にとって「査定価格の高さ」や「会社の実績や信頼度」などを売主に積極的にアピールする場なのです。

売主の訪問査定の目的は、売却を依頼する不動産会社選びの面接試験

逆に、売主の立場からすれば、訪問査定は査定を依頼した複数の不動産会社のなかから、売却を依頼する不動産会社を選ぶ機会でもあります。

しかし、査定を依頼した各不動産会社の売却実績や経営状態などは、事前にインターネットなどでも調べることができます。また、各社の査定価格は、訪問査定後でないとわかりません。

では訪問査定のときに、売主は各不動産会社のどこに注目すべきなのでしょうか?

その答えは、各不動産会社の担当者と売主との「相性」です。
不動産の売却活動において最も大切なことは「担当者と売主が信頼関係を築くこと」。

そのため、話しにくい、話が通じない、性格が合わないなど、売主と担当者との相性が悪ければ、お互いの信頼関係が築きにくくなるため、売却活動にも支障がでるのです。

ですから、売主は訪問査定のときに、各不動産会社の担当者と積極的に会話をして、自分との相性を見極める必要があります。

つまり、訪問査定は売主にとって、売却を依頼する不動産会社の担当者の面接試験。
したがって、売主が自分と相性の良い担当者と出会うために、できるだけ数多くの不動産会社に訪問査定の依頼をする必要があるのです。

したがって、売主が自分と相性の良い担当者と出会うために、できるだけ数多くの不動産会社に訪問査定の依頼をする必要があるのです。

では、何社くらいに訪問査定を依頼したらよいのでしょうか?

訪問査定は何社に依頼すべき?

訪問査定を依頼する会社の数に決まりはありません。ですが、必ず2社以上の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

とくに、売却を依頼する不動産会社を1社に絞る場合は、不動産会社選びを慎重に行わなければなりません。

なぜなら、不動産会社選びに失敗すると、売却仲介の契約期間(通常3ヵ月)自宅が売れず、無駄な時間を過ごすことになるからです。

ちなみに、不動産会社との売却の仲介契約(媒介契約)には3種類あります。

不動産媒介契約の種類

契約名主な契約の特徴
専属専任媒介契約他社に売却を依頼できない。売主が買主を見つけることも不可
専任媒介契約他社に売却を依頼できない。売主が買い手を探すことは可能
一般媒介契約他社にも売却を依頼できる。売主が買い手を探すことも可能

そこで、1社にしか売却を依頼しない予定であっても、訪問査定で気に入った人物が2人以上いれば、複数の不動産会社と仲介契約をする「一般媒介契約」も検討してみてください。

そして、個人的意見ではありますが、査定を依頼する不動産会社の目安として、1社に絞る場合は「2~3社」。2社以上に仲介を依頼する予定の場合は「3社~4社」の査定依頼をおすすめします。

しかし、不動産会社と言っても、大手企業もあれば駅前の小さな不動産屋さんもあります。

では、訪問査定を依頼する不動産会社を選ぶときには、何を基準に選べばよいのでしょうか?

訪問査定を受ける不動産会社選びのポイント

不動産会社を選ぶときは、誰もが「大手の不動産会社ならば安心」と思いがち。
しかし、不動産会社にはそれぞれ得意・不得意の分野があります。

そのため、訪問査定の不動産会社を選ぶときは、会社の規模よりも、自宅の売却に有利になる得意分野を持つ会社を選ぶことが大切です。

不動産会社の主なタイプ

  • 一戸建ての売買に強い会社
  • 中古マンションの売買に強い会社
  • 高級物件の売買に強い会社
  • 賃貸物件に強い会社
  • 特定エリアの売買に強い会社
  • 全国ネットワークに強い会社
  • 不動産の買い取り制度がある会社 など

このように、不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、自宅の売却には向かない会社もあります。

ですから、地元の売却動向や物件のタイプなど、様々な条件を考慮しながら、自宅の売却が有利になりそうな不動産会社に査定依頼をしなければなりません。

そこで、不動産会社の選び方の例として、3つの売却ケースをご紹介します。

地元内でしか売買が行われていない物件の場合

たとえば、外部からの転入者が少なく、地元エリア内だけで不動産の売買が多く成立している地域であれば、地元密着型の不動産会社を査定候補にしましょう。

しかし、家を探しているのは地元の人だけではありません。そのため、全国ネットワークを持つ不動産会社にも査定依頼をするべきです。

このように、大手と地元密着型など、得意分野の違う複数の不動産会社に査定してもらうと、各社の評価を比較することができます。すると、自宅の売却に有利な不動産会社のタイプが見極めやすくなるのです。

自宅を売却するか賃貸に出すかを迷っている場合

転勤などの理由で、自宅を売却するか賃貸で運用するかを迷っている場合、売却と賃貸の両方を扱っている不動産会社を査定候補にすると便利。
訪問査定で「売却見込み価格」と「家賃見込み価格」の両方を同時に査定してもらえます。

ただし、賃貸と売却の両方を扱う不動産会社に「売却か賃貸のどちらがいいと思いますか?」と相談してはいけません。

なぜなら、売却と賃貸とでは不動産仲介手数料の金額が全く違うため、ほとんどの不動産会社は報酬の高い「売却」の方をすすめます。

不動産会社の仲介手数料は「宅地建物取引業法(宅建業法)」という法律で、報酬の上限が決められています。

不動産仲介手数料の上限金額

契約の種類不動産仲介手数料の上限
賃貸契約の成立時家賃の1ヶ月分+消費税
売買契約の成立時取引成立物件価格×3%+6万円+消費税

このように、不動産会社は賃貸を仲介しても家賃の1ヶ月分しか成功報酬はありません。しかし、売買契約を成立させると、成立物件によって報酬金額が変動。3,000万円の物件であれば、100万円以上もの報酬を得ることもできるのです。

ですから、売却か賃貸かで本格的に迷っているのであれば、賃貸専門の不動産会社にも査定依頼することをおすすめします。

そうすれば、自宅エリアの賃貸物件の需要や自宅が賃貸に向いているかの評価も受けられるので、売却か賃貸かの正しい判断がしやすくなるのです。

買い替えの新居が決まっている場合

自宅の買い替えで、すでに買いたい家が決まっている場合、新居予定の物件を販売している会社が売却仲介も行っていれば、必ず査定を受けるようにしましょう。

なぜなら、物件を販売している会社からすれば、買主の自宅が売れなければ販売物件を購入してもらえません。ですから、販売会社に自宅の売却を依頼すると、熱心な売却活動を行ってもらえるのです。

また、買い替えの場合は、自宅が売れなかったときを考慮して、不動産買い取り業者、もしくは買い取り制度のある不動産会社にも査定依頼しておくと安心。

自宅が売れなかった場合を想定して、買い取り業者の査定価格で資金計画を立てておくと、買い替えを必ず成功させることができます。

このように訪問査定は、不動産会社の得意分野や売却の目的に応じて、できるだけ数多くの会社から査定を受けることが大切なのです。

では、訪問査定はどのような方法で不動産会社に依頼するのでしょうか?

不動産会社に訪問査定を依頼する方法

不動産会社に訪問査定を依頼するには「自分で不動産会社を見つけて直接依頼」と「一括査定サイトから複数の会社に同時に依頼」の2つの方法があります。

すでに、一括査定サイトで「机上査定」を受けている場合は、査定価格や担当者の人柄などを総合的に判断して、印象の良かった会社に再度、訪問査定を依頼するのがおすすめ。

しかし、近所の個人経営の不動産屋さんなどは、一括査定サイトに登録していないところもあります。

そのため、不動産会社に訪問査定を依頼するときは「直接依頼」と「一括査定サイト」の2つの方法の併用が理想的。

まずは、不動産一括査定サイトで訪問査定を受ける会社を選択。そして、一括査定サイトで紹介されなかった近所の不動産屋さんには、自分で直接、訪問査定を依頼します。

すると、大手企業や地元密着型など、得意分野の違う複数の不動産会社に訪問査定が依頼できるので、自宅の売却に適した不動産会社が見つかりやすくなるのです。

そこで、まだ1度も不動産一括査定サイトを利用したことのない人のために「サイトの利用方法」や「利用のメリット」について詳しくご紹介します。

不動産一括査定サイトの利用方法

不動産一括査定サイトは、1度の手続きで複数の不動産会社に同時に査定依頼ができる便利な無料サイト。

不動産会社が現地調査を行う「訪問査定」と、物件情報だけで評価する「机上査定」(簡易査定)から、自分が受けたい査定方法を選ぶことができます。

そして、自宅の「売り出し予定価格」を知りたい場合や、売却を依頼する不動産会社を選びたいときは「訪問査定」を選択。

サイトに自宅の住所や間取り、築年数などの物件情報を入力すると、所在地エリアを得意とする不動産会社一覧が画面表示されます。

あとは、不動産会社一覧のなかから、査定を受けたい会社を自分で最大6社選ぶだけ。選択した会社から訪問査定の日時を決定するためにメールや電話などで連絡があります。

一括査定サイトは「要望欄」を活用しましょう

もしも「電話NG」など、回答方法に指定がある場合は、一括査定サイトの入力画面の要望欄に記入しておくと良いでしょう。

また訪問査定の場合は、不動産会社の担当者が自宅を訪問する必要があります。そのため「近所の人には知られたくない」、「担当者は女性にしてほしい」などの希望がある場合も、要望欄を活用しましょう。

一括査定サイトは「要望欄」を活用しましょう

そして、依頼者の希望や要望にどれだけ応えられるかも、売却を依頼する不動産会社選びの重要な評価項目になります。

たとえ依頼者の要望に応えられなかったとしても、できない理由の説明や他の提案をしてくれるような、丁寧な対応の不動産会社は好感度が高くなります。

このように、一括査定サイトを利用して訪問査定を受けると、自宅の売却を依頼する不動産会社選びにとても役立つのです。

そこで、一括査定サイトで訪問査定を受けるメリットをご紹介します。

不動産一括査定サイトで「訪問査定」を利用する4つのメリット

不動産一括査定サイトを利用して訪問査定を受けると、主に4つのメリットがあります。

1.自宅の売却に有利な不動産会社を紹介してもらえる
一括査定サイトに物件情報を入力すると、物件情報とマッチした不動産会社が紹介されます。そのため、自分で不動産会社を探すよりも、売却に有利な不動産会社に査定を依頼することができます。

2.タイプの違う不動産会社に査定依頼ができる
また、紹介された不動産会社一覧の中から、最大6社まで査定の依頼ができるので、大手と地元密着型など、タイプの違う複数の不動産会社に査定を依頼することができます。

3.各不動産会社の対応の速さを知ることができる
一括査定サイトで複数の不動産会社を選ぶと、同時に査定依頼の通知が行われます。そのため、各不動産会社の対応の速さを比較することができるのです。

とくに、海外転勤などで引越し先から売却活動を行う場合、対応の速さや丁寧さは、不動産会社選びの重要なポイント。

遠隔地から自宅を売る場合、売却活動はほぼ不動産会社まかせになります。ですから、対応が遅い、連絡や報告が少ない不動産会社を選ぶと、売主は不安や不信感を持ちながら売却活動を行うことになるのです。

4.訪問査定後に断りやすい
そして、不動産一括査定サイトで査定を受けた不動産会社は「お断り」の連絡も気軽です。

訪問査定は複数の不動産会社から査定を受けるので、売却を依頼しない不動産会社には「お断り」の連絡をしなければなりません。

ところが、自分から連絡して訪問査定を受けた不動産会社に「お断り」の連絡はしにくいもの。

しかし、一括査定サイトで査定を受けた不動産会社は、あらかじめ「相見積もり」であることを承知しているので、売主は気兼ねなくお断りをすることができるのです。

このように、一括査定サイトを利用すると、気軽に無料で利用できるだけでなく、売却活動にもメリットがあります。

おすすめの不動産一括査定サイト

不動産一括査定サイトはたくさんあるので、はじめて自宅を売却する人は、どのサイトを利用するかで迷ってしまうかもしれません。

そこで、安心して利用できる人気の一括査定サイトを2つご紹介します。

HOME4U(ホームフォーユー)

おすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

当サイトおすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

「HOME4U」は不動産一括査定サイトのなかで、最も知名度の高いサイトです。
NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

HOME4Uの一括査定申し込みはこちら

「HOME4U」は、2001年に誕生した国内初で日本最大級の不動産一括査定サイト。
一括査定の利用者がNO.1のサイトで、年間約400万人もの利用があります。

このサイトの最大の特徴は「安心感」。NTTグループが運営しているサイトなので、個人情報の管理が徹底しています。

また、サイトに登録されている不動産会社も、独自の厳しい基準で厳選されており、実績のある全国約900社の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえます。

最大6社まで自分で査定を受けたい会社が選べるので、大手不動産会社と地元密着型など、様々なタイプの不動産会社に訪問査定を依頼してみてください。

はじめて不動産一括査定サイトを利用する人や、一括査定サイトに不安感がある人にもおすすめできる老舗サイトです。

マンション.navi(ナビ)

おすすめの一括査定サイト『 マンションナビ 』

当サイトおすすめの一括査定サイト『 マンションナビ 』

「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

マンションの売却を得意とする不動産会社を紹介してもらえるので、中古マンションを売りたい人におすすめ。

また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

マンションナビの一括査定申し込みはこちら

「マンション.navi」は、中古マンションに特化した一括査定サイト。年間利用者数360万人の利用があり知名度も高いです。

このサイトの特徴は、売却と賃貸の査定が同時にできるということ。売却6社と賃貸3社の最大9社の査定を同時に受けることができるので、転勤などの理由で自宅を売却すべきか賃貸するべきかで悩んでいる人にはとても便利です。

また、全国2,500店舗もの登録があるので、他の一括査定サイトでは紹介してもらえない、地元密着型の小さな不動産会社も紹介してもらえます。

中古マンション専門の一括査定サイトなので、訪問査定の不動産会社探しにおすすめです。