親にマンションの売却を頼まれたら?親名義の家を代理売却する際の注意点

親にマンションの売却を頼まれたら?親名義の家を代理売却する際の注意点

自分が生まれ育った家であっても、所有権が親名義であれば、子供が勝手に実家マンションを売却することはできません。

不動産は「名義人本人」でなければ売却できないのが原則。

しかし、親が高齢になると、親名義の家を「代わりに売ってほしい」と、子供に頼むこともあります。

ところが、子供に不動産売却の経験や知識がなければ、どのような手続きが必要なのかがわかりません。
そこで、このページでは「親名義の実家を子供が代理で売却する」際の手続きや注意点についてご紹介します。

はじめに「親名義の実家マンションを子供が売る」ケースには、どのような場合があるのか見てみましょう。

親名義の実家を子供が売る4つのケース

親名義の実家を子供が売却するケースは主に4つあります。

-売却理由売却の種類
親が亡くなり親名義の実家を子供が貰って売却する。相続
親(健在)から実家を貰い、子供が売却して現金化する。贈与
親から「代わりに家を売って欲しい」と頼まれた。代理人
親が認知症になり施設の入所費用のために実家を代理で売る。成年後見人

上記の4つのケースはどれも、親が所有していた家を子供が売却します。

しかし、売却の種類によって「実家の名義人」に違いがあり「子供名義」なのか「親名義」なのかで、売却時の手続きも異なります。

では、4つのケースの場合「売却時の実家の名義」は誰になっているのでしょうか?
「名義人別」に区分して詳しく見てみましょう。

売却時に実家マンションが「子供の名義」になっているケース

4つの売却ケースのうち、売却時に実家の名義が「子供名義」になっているのは、①「相続」と②「贈与」の場合です。

1.親が亡くなり親名義の実家を子供が貰って売却する。

親が亡くなり実家マンションを子供が相続した場合、財産分与のときに、実家の名義を親(故人)から子供名義に変更する「相続登記」を済ませるのが一般的。

また、不動産は「故人名義」のままで売ることができません。

そのため、相続登記を済ませていない場合であっても、実家を売却する時には必ず、相続人である子供名義に変更する必要があります。

2.親から実家を貰い、子供が売却して現金化する。

健在中の親から実家を子供が貰うと、相続ではなく「贈与(生前贈与)」になります。

なお「親から家を貰う」とは、実家の登記簿上の名義人(所有者)を「親名義」から「子供名義」に変更すること。

実家に引っ越して表札を変えただけでは「法的効力」がなく、子供が実家の所有権を主張することはできません。

ですから、通常は親から家を貰い受けた時点で「子供名義」に所有権を移転する登記を行っています。

「自分名義」の不動産は通常の方法で本人が自由に売却できます。

このように「相続」や「贈与」で親名義の家を子供が貰った場合、実家はすでに「子供のもの」です。

そのため、子供は自分の意志で自由に実家を売却することができます。

また、親から子への名義変更さえ済ませていれば、売却時に特別な手続きもありません。
一般不動産と同じ方法での売却となります。

ところが「親名義のまま」で実家を売却する場合は、通常の売却手続きだけでは実家を売ることができません。

そこで、ここからは「親名義のまま」で実家を売却するケースについて見てみましょう。

売却時に「親名義のまま」で実家マンションを売却するケース

4つの売却ケースのうち、3の「代理人」と4の「成年後見人」の場合、子供は実家を貰ったわけではありません。

3.親から「代わりに家を売って欲しい」と頼まれた。
4.親が認知症になり、介護施設の入所費用のために実家を代理で売る。

このような場合、子供はあくまでも「親の代理」。
ですから、実家は「親名義のまま」で売却することになります。

しかし、たとえ親子であっても、名義人以外の人物が不動産を勝手に売却することはできません。

そのため、3の「親の代理で売却する場合」や、4の「認知症などで判断能力のない親の代理で売却する場合」は、必要な手続きや注意事項もあります。

そこで、比較的に手続きが簡単な③「親から代わりに売ってほしい」と頼まれた場合の売却方法と注意点から見てみましょう。

なお、4「親が認知症で判断能力がない場合の実家売却」については、手続きが非常に複雑です。

また、通常の売却方法とは全く異なるため、別のページで詳しく解説しますので、そちらを参考にしてください。

親から「代わりに家を売ってほしい」と頼まれた場合の手続きと注意点

親が高齢になると、外出を避けるようになりがち。また、判断能力にも自身がなくなるので、複雑な手続きは子供にまかせることも多くなります。

とくに、不動産売却の場合は、不動産会社との仲介契約や購入希望者との売買契約、住宅ローンがある場合は金融機関への手続きなど、様々な契約や手続きが必要。

そして、手続きに必要な書類を準備するために、何度も役所に行くことになります。

また、不動産会社との打ち合わせや購入希望者との価格交渉などもあり、不動産売却は高齢者にはとても大変な作業。

ですから、親が高齢であったり療養中の場合は、子供に「代わりに家を売ってほしい」と頼むこともあります。

では、親から実家の売却を依頼されたら、子供はどうすればよいのでしょうか?

「委任状」があれば通常の売却活動ができます。

親名義の不動産を子供が勝手に売ることはできません。

しかし、所有者(名義人)の同意があれば、他人名義の不動産を売却することは可能。

そのため、親から実家の売却を依頼された場合は「親の同意」があるので、子供が代理で売却活動を行う事ができます。

例えば、子供が売却を依頼する不動産会社を選んだり、物件への問い合わせや室内見学の立ち合いに子供が応対することも差し支えありません。

ただし、特別な事情がなければ、売買契約や決済日(物件引き渡し日)に、所有者である親の同席が必要。そして、名義人本人が売買契約書に記名押印します。

なお、療養中などの理由で当日に親が同席できない場合は、売買契約書に本人が署名押印した「委任状」と「印鑑証明」の添付が必要です。

このように、親の代理で子供が実家を売却する場合、基本的に親の「委任状」があれば、親の同席がなくても子供が売買契約を結ぶことができます。

それなら、子供が委任状を偽造すれば、親名義の不動産を勝手に売却できるのでは?との疑問も思い浮かびます。

そこで、代理人が委任状を偽造した場合について見てみましょう。

委任状を偽造しても、司法書士が本人に意思確認をします。

事実、委任状の偽造が発覚しなければ、売買契約書を交わすところまでは可能です。

しかし、いくら書面上で売買契約が締結されていても、登記簿上の所有権を移動させる「登記」が済んでいなければ法的効力はありません。

そこで、不正売買の監視役となるのが、決済日に登記手続きのために同席する「司法書士」。

司法書士は、決済日の当日、買主から売主に残金が支払われたことを確認した後、売主から買主に所有権を変更する「所有権移転登記」の手続きを行います。

ただし、司法書士は登記手続きをする前に、売主と買主に「売買する意思があるか」の最終確認を行う義務があり、確認がとれなければ登記手続きを行いません。

なお、療養中などで本人が欠席の場合は、司法書士が事前に自宅を訪問して本人確認を済ませるなどの対応を行います。(ただし、司法書士によって確認方法は違います。)

また、当日は司法書士以外にも買主や銀行関係などの契約関係者も多数同席。

そのため、司法書士による本人の意思確認だけでなく、代理人の身分確認や親子関係について、銀行担当者から厳しくチェックされるので不正防止となるのです。

司法書士による本人の意思確認だけでなく、代理人の身分確認や親子関係について、銀行担当者から厳しくチェックされるので不正防止となるのです。

子供が勝手に親名義の不動産を売却しても「追認」がなければ無効です。

そして、親名義の不動産を子供が勝手に売却しても、売買契約は原則的に無効です。

法律的には、代理人だと嘘をついたり、代理人が依頼された範囲を超えて行った取引は、本人に契約の効果が及ぶことはありません。(民法第113条1項 無権代理)

ただし、子供が勝手に親の家を売った事実を知り、後から親が売買契約を認める「追認(ついにん)」を行うと、売買契約は契約時にさかのぼって有効になります。

そのため、子供が勝手に親名義の家を売ってしまっても、親が売買契約に同意(追認)しなければ売買契約は無効になのです。

少し法律の話にもなりましたが、親名義の家を子供が売却する時には「委任状」が必要。
また、子供が勝手に実家を売却しても無効になることはご理解いただけたと思います。

しかし、親名義の実家を子供が売却する場合、最も注意しなければならないのは「実家を子供名義に変更してから売却すること」です。

安易に親名義の家を「自分名義」に変更してはいけません。

先の説明で「相続」や「贈与」の場合、実家の名義は「子供名義」なので、子供が自分の意志で自由に売却できるとご紹介しました。

ところが、親名義の実家の売却を頼まれた子供が「手続きの面倒を省く」という理由で実家の名義を「自分名義」に変更してはいけません。

安易に実家を自分名義に変更すると、大変ななことが起こります。

親名義の実家を自分名義に変更すると「贈与扱い」になります。

基本的に、親が健在の場合、子供が「無償」で不動産を貰うことはできません。

そのため、親名義の不動産を子供名義に変更すると、税法上では「親子間の売買」もしくは「親から子供への贈与」とみなします。

ただし、名義を変更する時に、子供が親にお金を支払えば、必ず「売買扱い」になるとは限りません。

子供が親に支払った金額が、不動産市場価格と同等でなければ「贈与扱い」となり、贈与税の課税対象になります。

ですから「手続きの面倒を省く」という理由で、金銭の授受もなく実家の名義を変更すると、高額の贈与税がかかり後悔することになるので絶対にやめましょう。

「手続きの面倒を省く」という理由で、金銭の授受もなく実家の名義を変更すると、高額の贈与税がかかり後悔することになるので絶対にやめましょう。

贈与税の最高税率は「55%」にもなります。

贈与税は、最低でも10%の贈与税がかかります。

そして、20歳以上の子供が親から不動産贈与(資産贈与)を受けると「特別贈与」の税率が適用になり、最高税率は「55%」にもなります。

この贈与税の最高税率「55%」は、相続税と並んで日本で最も高い税率。

ですから、安易に親名義の実家を名義変更すると、莫大な贈与税がかかります。

特別贈与※1
課税価格※2税率控除額
200万円以下10%-
300万円以下15%10万円
400万円以下
600万円以下20%30万円
1,000万円以下30%90万円
1,500万円以下40%190万円
3,000万円以下45%265万円
3,000万円超50%415万円
4,500万円超55%640万円

(※1)「特別贈与」とは、両親や祖父母などの直系親族から20歳以上の子や孫に贈与を受けた場合の税率。子供が20歳以下の場合は「一般贈与」の税率が適用されます。

(※2)相続税には基礎控除があり、「年間110万円」の範囲内であれば贈与税はかかりません。そのため「課税価格」は基礎控除の110万円を差し引いた金額に適用。

なお、贈与税の計算方法などの詳細については、国税庁のHPを参考にしてください。
参考元:No.4408贈与税の計算と税率

親から家の売却を依頼されたら、不動産会社に相談しましょう。

ここまで、親から「代わりに家を売ってほしい」と頼まれた場合の手続き方法や注意点について見てきました。

不動産の売却経験がない人は、通常の不動産売却でも不安なもの。
ましてや、親から実家の売却を任されると責任も感じます。

しかし、親切な不動産会社に売却を依頼すれば、何も心配する必要はありません。

あらかじめ「親の代理で実家を売却する」ことを担当者に伝えておけば、代理人がすべきことを丁寧に教えてくれます。

ですから、親から実家を売ってほしいと頼まれたら、できるだけ親切で実家を高く売ってくれる不動産会社を探すことが最も重要な任務。

そこで、売却を依頼する不動産会社を探す時は、不動産一括査定サイトなどを利用して、なるべく多くの不動産会社に実家を査定してもらい「相見積もり」をとりましょう。

すると、各社の査定価格や担当者の人柄などを比較検討できるので、安心して売却を依頼できる不動産会社が見つかりやすくなるのです。

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