マンション売却時の不動産仲介手数料はいくら?手数料の計算方法と注意点

マンション売却時の不動産仲介手数料はいくら?手数料の計算方法と注意点

自宅マンションを売却すると、売主は買主から売却代金を受け取ります。
しかし、売主は自宅の売却には費用がかかることを忘れてはいけません。

とくに、自宅の売買取引が成立した時に売主が不動産会社に支払う「仲介手数料」は、売却物件によっては高額になるので要注意。

そこで、このページでは自宅マンションの売却にかかる費用のなかで、最も支払金額が高い「不動産仲介手数料」について詳しくご紹介します。

はじめに、不動産仲介手数料とはどのような費用なのか、基礎知識から詳しく見ていきましょう。

不動産仲介手数料とは?

不動産仲介手数料とは、不動産の売買取引が成立したときに、依頼主が不動産会社に支払う成功報酬です。

つまり、売買契約が成立しなかった場合、売主は不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。また、契約の取り消しや無効になった場合も、仲介手数料は発生しません。

そのため、複数の不動産会社と「一般媒介契約」を結んだ場合、売主は実際に売買契約を成立させた会社にのみ仲介手数料を支払うことになります。

なお、売主が自分で買主を見つけた「個人間取引」や、不動産買取り業者に自宅を買取って貰った場合など「仲介」がない状態で売買取引が行われることもあります。
このような場合も不動産仲介手数料は発生しません。

全ての不動産会社が仲介手数料を請求できる訳ではありません。

そして、不動産仲介手数料で売主が必ず知っておくべきことがあります。
それは、全ての不動産会社が依頼主に仲介手数料を請求できる訳ではないということ。

仲介手数料の請求が認められているのは、国土交通大臣もしくは都道府県知事の免許を受けた宅地建物取引業(宅建業)の会社のみ。

一般的に「不動産会社」と聞くと、誰もが住宅やビルを建設して販売する大手不動産会社や、土地や建物の売買や賃貸の仲介業務を専門とした駅前の不動産屋を想像します。

しかし、不動産会社のなかには、ビル管理を専門に行う会社や自社所有の土地やビルを貸し出して「オーナー業(大家)」を専業としている会社もあります。

そのため、全ての不動産会社が、土地や建物の売買取引や仲介業務を商売として行うために必要となる「宅地建物取引業」の免許を取得している訳ではないのです。

ですから「??不動産会社」と看板を上げていても、宅地建物取引業の免許を受けていない会社が売主に仲介手数料を請求することはできません。

免許を受けた会社だけが、商売として不動産売買や仲介業務を行うことができるので、依頼主に対して仲介手数料(報酬)を請求することも認められているのです。

不動産会社に売却を依頼するときは宅建免許を確認しましょう。

ところが、宅地建物取引業(宅建業)の免許を受けていないのに、不動産売買の仲介業務を行ない、依頼者に仲介手数料を請求する悪徳業者もいるので要注意。

そのため、売主が自宅の売却を不動産会社に依頼するときには、宅地建物取引業(宅建業)の免許を受けている会社かどうかを必ず確認しましょう。

宅地建物取引業の免許を受けている不動産会社は、下記のようなプレートを店内や店頭に必ず掲示しています。また、不動産広告にも必ず免許番号の表示があります。

そのため、売主が自宅の売却を不動産会社に依頼するときには、宅地建物取引業(宅建業)の免許を受けている会社かどうかを必ず確認しましょう。引用元:宅地建物取引業者票|宅建免許の表示看板です。事務所に表示が義務付けられています。

では、不動産会社(宅建業者)に売買の仲介を依頼した場合、仲介手数料は不動産会社が勝手に決めているのでしょうか?

不動産会仲介手数料は法律で上限が決められています。

不動産会社(宅建業者)は、宅地建物取引業法46条により、国土交通大臣の定める上限額を超えて報酬を受けてはならないと定められています。

しかし、上限額を超えない範囲であれば、不動産会社が報酬額を自由に決めることが可能。

ですから、あまり一般的には知られていませんが、売主は不動産会社と仲介契約(媒介契約)を結ぶときに、仲介手数料の値下げ交渉をすることもできます。

ただし、売主が仲介手数料を値切ると、不動産会社が販売優先順位を下げたり、積極的な販売活動を行わない危険性もあるので、多額の値引き交渉はおすすめできません。

では、法律が定める不動産仲介手数料の上限額とはいくらなのでしょうか?

不動産仲介手数料の上限金額の計算方法

不動産仲介手数料は売買契約が成立した金額によって上限額が変動します。

不動産仲介手数料の上限金額の計算方法

たとえば、自宅マンションが2,000万円で売買契約が成立した場合の仲介手数料の上限額を計算してみましょう。

ただし、正式な仲介手数料の計算方法はとても複雑。
売却代金を3分割して、それぞれの割合で計算するのです。

まずは、2000万円を「200万円以下の部分」、「200~400万円の部分」、「400万円以上の部分」に3分割します。

自宅マンションが2,000万円で売買契約が成立した場合の仲介手数料の上限額を計算してみましょう。 正式な仲介手数料の計算方法はとても複雑。売却代金を3分割して、それぞれの割合で計算するのです。

① 200万円分
② 200万円分(200万円超400万円以下の部分)
③ 1600万円分(400万円超の部分)

そして、①②③を各金額に応じた計算式で計算します。

不動産仲介手数料の上限金額の計算方法

① 200万円×5%=10万円(+消費税)
② 200万円×4%=8万円(+消費税)
③ 1600万円×3%=48万円(+消費税)

①②③の金額を全て足すと、仲介手数料の消費税抜きの金額が出ます。
10万円+8万円+48万円=66万円(消費税抜き)

ただし、宅地建物業者の仲介手数料には消費税がかかります。

消費税が8%の場合であれば「71万2800円」
(66万円+消費税=66万円×1.08=71万2800円)

なお、平成31年10月以降に消費税10%が導入された場合、不動産手数料の上限金額が「72万6000円」に上がるので注意が必要です。

400万円以上の物件は簡易計算式(速算式)で計算することもできます。

しかし、売却価格を3分割して仲介手数料を計算するのは大変。
そのため、400万円を超える不動産売買の場合は、通常「物件価格×3%+6万円+消費税」の簡易計算式で不動産手数料の上限を計算します。

では、先程の2,000万円の例で実際に計算してみましょう。

2,000万円×3%+6万円=66万円(消費税抜き)
消費税(8%)を加算すると、66万円×1.08=71万2800円

このように、簡易計算式で計算しても金額を3分割して計算した時と同じ金額になります。

つまり、不動産会社(宅建業者)は、2,000万円の中古マンションの売買契約を成立させた場合「71万2800円」を上限として売主に不動産仲介手数料を請求できるのです。

不動産会社が上限金額の2倍の報酬を得る場合もあります。

ただし、この上限金額は、売主に請求できる仲介手数料の金額。

もしも、売主から依頼された不動産会社が自社で買主を見つけた場合、売主と買主の双方から仲介手数料の上限額をそれぞれ受け取ることができます。

このように、不動産会社が売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることを「両手仲介」、売主と買主のどちらか1方からのみ手数料を受け取る場合を「片手仲介」と言います。

このように、不動産会社が売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることを「両手仲介」、売主と買主のどちらか1方からのみ手数料を受け取る場合を「片手仲介」と言います。

たとえば、売主が「専任媒介」もしくは「専属専任媒介」で仲介契約を結んでいる場合、売主は1社としか仲介契約していないので、売却物件は不動産会社の独占販売状態。

なので、自社で買主を見つけることができれば「両手仲介」となり、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取り、不動産会社は通常の2倍の報酬が得られるのです。

さらに、不動産会社は仲介手数料とは別に、売主に費用が請求できる場合もあります。

そこで、不動産仲介手数料に含まれる費用と、別途、売主負担となる費用について詳しく見てみましょう。

不動産仲介手数料に含まれるものとは?

不動産仲介手数料には通常の仲介業務で発生する全ての費用が含まれています。

不動産仲介手数料に含まれる主な項目

・広告宣伝費用(新聞折り込み広告、ポスティング、Web広告掲載料など)
・現地案内にかかる費用(ガソリン代、人件費など)
・通信費(電話、FAX、コピー代など)

なお、仲介手数料には実際にかかった諸費用だけでなくサービス料なども含みます。

・売主と買主との条件交渉の仲介手数料
・売主の資金計画のサポート、相談料
・売買契約書など、各種書類の作成手数料 など

このように、自宅マンションの売却活動にかかる費用はほとんど仲介手数料に含まれているため、別途に費用を請求されることは基本的にありません。

しかし、売主が「特別に不動産会社に依頼して発生した費用」については、仲介手数料とは別に不動産会社から費用を請求される場合もあります。

売主の費用負担となる3つの条件

たとえば、売主が希望してSUUMOなどの不動産情報サイトに掲載を依頼した場合や新聞折り込み広告の作成を特別に依頼した場合の宣伝広告費用は売主負担になります。

また、売主が不動産会社にお願いして遠隔地に住む購入希望者に直接交渉しに行ってもらった場合の出張費なども売主負担です。

ただし、不動産会社が売主に費用請求するためには3つの条件を満たす必要があります。

売主の費用負担となる3つの条件

1、売主が特別に依頼したことで発生した費用であること。
2、通常の仲介業務では発生しない費用であること。
3、実際に費用が発生した「実費」であること。

ですから、仲介手数料とは別に不動産会社から費用の請求をされた場合、売主はすぐにお金を支払わず、上記の3つの条件を満たしているかどうかを必ず確認しましょう。

そして、売主は不動産会社と仲介契約を結ぶ時に「仲介手数料の金額」や「その他の費用請求の可能性」、「支払い方法」などについて、あらかじめ確認しておくことが大切。

「仲介手数料の金額」や「その他の費用請求の可能性」はすでにご紹介していますので、続いて「仲介手数料の支払い方法」について詳しく見てみましょう。

仲介手数料の支払い方法

不動産仲介手数料は、売買契約が成立した時に「報酬額の半額(50%)」、決済日に「残りの半額(50%)」の2度に分けて支払うのが一般的。

しかし、不動産会社によっては、決済日にまとめて仲介手数料を全額(100%)支払う契約もあります。

そして、売主が不動産仲介手数料の支払いで最も注意しなければならないのが「現金払い」。

通常、不動産仲介手数料は売主が不動産会社に現金での支払いになります。
そのため、売主は支払日までに仲介手数料を現金で用意しておく必要があるのです。

ところが「仲介手数料の計算方法」の例でご紹介したとおり、売却物件が2,000万円の場合、仲介手数料は70万円以上。

なので、売買契約時に半額を支払う場合、売主は現金で35万円を用意しなければなりません。

また、決済日に全額支払う契約であれば、売主は70万円もの現金が必要になるのです。

なぜ仲介手数料は現金払いなの?

では、不動産仲介手数料は高額にもかかわらず、なぜ「現金払い」なのでしょうか?

その理由は、売主と不動産会社との間で「売買契約の成立」と「成功報酬」を同時に実行するためです。

民法では相手方が約束を実行するまでは、自分の義務の実施を拒否できる権利「同時履行の抗弁権(どうじりこうのこうべんけん)」があります。

不動産の売買取引でも、決済日に買主の「残代金の支払い」と売主の「物件の引渡し」は同時に行うのが原則。なので、同時履行の抗弁権により、買主が残代金を支払わなかったら、売主は物件の引渡しを拒否できます。

同じように、売主と不動産会社の仲介契約にも同時履行の抗弁権が適用。
そのため、仲介手数料を振り込みにすると、売買契約の成立と同時に、成功報酬を受け取ることが難しくなるため、不動産業界の慣習で仲介手数料は現金払いなのです。

銀行振込も可能になる場合もあります。

なお、高額の仲介手数料を現金で持ち歩くのが心配な人は、あらかじめ不動産会社の担当者に相談しておきましょう。すると、振り込みでの支払いが可能になる場合もあります。

ただし、売主が仲介手数料を振り込みで支払う場合は振込日に要注意。
トラブルを防止するために、支払日(売買契約日もしくは決済日)よりも前に振り込みを済ませることは避けましょう。

なぜなら、売買契約日や決済日の当日にトラブルが起こって契約が成立しなくなる可能性もあるからです。

そのため、売主が仲介手数料を支払うときには、くれぐれも盗難やトラブルに注意しましょう。

自宅の売却を依頼する不動産会社選びには注意しましょう。

また、売主が不動産仲介手数料でのトラブルを回避するためには、不動産会社選びも大切です。

宅地建物取引業の免許業者であるかを売主が事前に確認するのはもちろんですが、免許を受けた不動産会社が全て信用できる訳ではありません。

そこで、信頼度に問題のある不動産会社の例を3つまとめてご紹介しますので参考にしてください。

上限額を超える不動産手数料を提示する会社

売主に不動産取引の知識がないとわかると、法外の不動産手数料を提示する悪徳業者がいるので注意しましょう。

先にご紹介していますが、不動産会社(宅建業者)が売主に請求できる仲介手数料の上限は法律で決められています。

そこで、売主は自宅の「売り出し価格」で不動産手数料の上限金額をあらかじめ計算しておきましょう。

すると、自宅を売却した時の不動産手数料の相場がわかるので、売主が法外な仲介手数料を提示するような悪徳業者と媒介契約を結ぶことを回避できます。

誤った不動産手数料の説明をする担当者

また、不動産手数料の値引きを防止するため、不動産会社の担当者のなかには「不動産手数料は法律で決められている」と、ごまかしの説明をする会社もあります。

宅地建物取引業法46条で定められているのは「仲介手数料の上限金額」。
仲介手数料が一律の価格で定められている訳ではありません。

このように誤った説明をする不動産会社の担当者は要注意。
担当者に都合が悪いことがあると、ごまかす傾向があるので、売主が安心して自宅の売却を依頼することができません。

ですから、売主は担当者の説明の仕方にも注意して慎重に不動産会社を選びましょう。

不動産仲介手数料の値引きで勧誘する会社

そして、不動産会社のなかには「仲介手数料を値引きするので専任媒介で契約して欲しい」と勧誘する会社もあります。
しかし、売主は仲介手数料の割引の勧誘に惑わされてはいけません。

不動産会社は、成功報酬が通常の2倍になる「両手仲介」が可能となる「専任媒介契約」を売主から獲得しようと努力します。

そのため、訪問査定の査定価格を相場よりも高く設定したり、仲介手数料の割引を提示する不動産会社もあります。

ですが、このような会社は経営状態が悪く、経営資金に困窮している場合も多いため、売主が安心して自宅の売却を依頼できる不動産会社とは言えません。

もしも売却を依頼するのであれば、不動産会社の経営状態や行政処分の有無などをよく調べてから仲介契約を結ぶようにしましょう。

そして、自宅の売却を依頼する不動産会社がまだ決まっていない人には、無料で手軽に不動産会社が探せる不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

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また、提携業者の選定がとても厳しく、評判の悪い不動産会社があればサイトから排除するパトロールも行っています。

そのため、宅建業の免許もなく、不動産売買の仲介を行っているような悪徳業者を紹介されることはありません。

ですから、はじめて自宅を売却する人も安心して利用できるので、気になる人は試してみてください。

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