転勤でもマンションは売りたくない!賃貸を選択する4つのメリットと注意点

転勤でもマンションは売りたくない!賃貸を選択する4つのメリットと注意点

転勤で家族全員が引っ越す場合、空き家になる留守宅をどうするかの選択肢は「賃貸」か「売却」のどちらかになるのが一般的です。

しかし、便利で住み心地がよいマンションは誰でも手放したくないもの。
そのため、自宅に愛着がある人は「とりあえず自宅を賃貸に出す」ことを選択しがちです。

ところが、自宅を賃貸に出して家賃を得ることは「賃貸経営(資産運用)」になります。

ですから、予定の家賃収入が得られず大赤字になったり、入居者トラブルに巻き込まれるなど、家主は「賃貸物件の大家になるリスク」も覚悟しておかなければなりません。

そこで「自宅を賃貸に出すメリットやデメリット」や「自宅を貸し出す際の注意ポイント」についてご紹介します。転勤で自宅の賃貸を検討している人は参考にしてください。

はじめに「自宅を賃貸に出すメリット」から見てみましょう。

転勤時に自宅を賃貸に出す4つのメリット

転勤時に自宅を賃貸に出すと、家主には主に4つのメリットがあります。

  • 家賃収入が期待できる。
  • 自宅の売却を回避できる。
  • 売却のタイミングをゆっくり検討できる。
  • 資産価値の急激な低下を回避できる。

それでは、4つのメリットについて詳しく見てみましょう。

家賃収入が期待できる。

自宅を賃貸に出す最大のメリットは、家賃収入が期待できることです。

転勤中、自宅マンションを空き家で放置していても、管理費や修繕積立金、固定資産税などの維持費用はかかります。

そのため、自宅を賃貸に出して家賃収入を得ることができれば、空き家の自宅にかかる維持費用を家賃収入で賄うことができるのです。

そして、家賃の設定金額によっては、月々の住宅ローンの返済に充てることもできるので、とくに転勤先で家賃の支払いがある人は経済的にとても助かります。

自宅の売却を回避できる。

また、家賃収入を自宅の維持費用や住宅ローンの返済に充てることができれば、経済的な負担が軽減できるので、自宅を急いで売る必要がありません。

そのため、自宅を賃貸に出して安定した家賃収入を得ることができれば、長期間、自宅を維持し続けることも可能です。

売却のタイミングをゆっくり検討できる。

なお、自宅が賃貸中でも「オーナーチェンジ」という形式で売却は可能です。

オーナーチェンジとは、投資用物件の不動産売買でよく使用される用語。
賃貸物件に借主が入居中の状態のまま、大家(オーナー)が別の大家に転売することを言います。

そのため、転勤時に「とりあえず賃貸」を選択しておくと、いつでも売却に切り替えることができ、売却に有利なタイミングで自宅を売り出すことができます。

資産価値の急激な低下を回避できる。

そして、自宅を賃貸に出して他人に住んで貰うと「資産価値の維持」や「留守宅管理」にもなります。

マンションを空き家のまま放置すると、湿度などの影響により室内の劣化が進み、自宅の資産価値は通常よりも低下しがち。

ですから、転勤時に自宅を賃貸に出すと、入居者が窓の開閉や換気扇を作動させることで空気が入れ替わるので、湿気による資産価値の急激な低下を防ぐことができます。

ですから、転勤時に自宅を賃貸に出すと、入居者が窓の開閉や換気扇を作動させることで空気が入れ替わるので、湿気による資産価値の急激な低下を防ぐことができます。

このように、転勤時に自宅を賃貸に出すメリットはたくさんあります。
しかし、それ以上にデメリットも多いので要注意。

そこで、家主が覚悟しておくべき「転勤時に自宅を賃貸に出すデメリット」を見てみましょう。

転勤時に自宅を賃貸に出す5つのデメリット

自宅を賃貸に出すと家賃滞納や入居者トラブルなどのリスクがあります。
そのため、自宅を賃貸に出す家主には5つのデメリットに対する覚悟も必要です。

  • 家賃収入が得られない可能性がある。
  • ずっと同じ金額の家賃収入が得られる訳ではない。
  • 大赤字になる可能性もある。
  • 室内が傷んでしまう。
  • 入居者トラブルに巻き込まれる可能性もある。

それでは、自宅の賃貸に出すことで発生する5つのデメリットを見てみましょう。

家賃収入が得られない可能性もある。

自宅を賃貸に出しても、入居者が見つからなければ家賃収入は得られません。
また、入居者が見つかっても、たったの数ヶ月で退去してしまう場合もあります。

そのため、自宅を賃貸に出す家主は「家賃収入0円」の期間があることを覚悟しておかなければなりません。

とくに、家賃収入で住宅ローンの返済を予定している場合は資金的なリスクに注意が必要です。

ずっと同じ金額の家賃収入が得られる訳ではない。

基本的に、家賃の金額は大家が設定します。しかし、家賃を設定する時は、近隣物件との「家賃相場」も考慮しなければなりません。

そのため、入居者が入れ替わる度に「家賃価格の見直し」が必要。
場合によっては家賃を下げる必要もあるので、ずっと同じ金額の家賃収入が得られるとは限らないのです。

また、物件によっては、いくら家賃を値下げしても、入居者が見つからないというリスクもあります。

大赤字になる可能性もある。

なお、自宅を賃貸に出すためには、不動産仲介手数料や、リフォームなどの初期費用が必要です。

そして、賃貸中に「経年劣化」が原因で室内設備が故障した場合の修理費用も大家が負担。

さらに、入居者が数ヶ月で退去してしまうと、新たな入居者を見つけるために、再び、不動産仲介手数料やリフォーム費用などの初期費用が必要になります。

そのため、自宅を賃貸に出すためには、ある程度の自己資金(預貯金)の余裕が必要。

そして、自己資金から支出した金額を家賃から回収するには、数ヶ月~数年もの期間がかかり、結局、費用を回収できず大赤字になる可能性もあるのです。

室内が傷んでしまう。

家主のなかには、自宅に対する思い入れが強く、床や壁を傷つけないよう、細心の注意を払いながら生活している人もいます。

しかし、自宅を賃貸に出した場合、家主と同様の「細心の注意」を入居者に強制することはできません。

そのため、自宅を賃貸に出す時は、床や壁が傷つけられたり、喫煙などで汚れてしまうことを覚悟しておく必要があります。

入居者トラブルに巻き込まれる可能性もある。

入居者がマンション内で近隣トラブルを起こすと、クレーム対応などで、大家が入居者トラブルに巻き込まれる可能性もあります。

また、入居者が家賃滞納や夜逃げをした場合、家賃回収や家財道具の処分をするには裁判が必要。

このように、自宅を賃貸に出すと、家主には初期費用や家賃滞納などの経済的なリスクがあり、入居者とトラブルが起こると精神的な負担もかかります。

このように、自宅を賃貸に出すと、家主には初期費用や家賃滞納などの経済的なリスクがあり、入居者とトラブルが起こると精神的な負担もかかります。

そして、サラリーマンが自宅を賃貸に出す場合は、この他にも注意すべきことがあります。

サラリーマンが転勤で自宅を賃貸に出す場合の注意点

サラリーマンが転勤時に、空き家になる自宅を賃貸に出すことはよくあります。

しかし、会社によっては就業規則で「副業(副収入)を禁止」しており、家賃収入で利益を得ると問題になる場合もあるのです。

家賃収入で20万円以上の利益があれば確定申告が必要です。

通常、家賃などの不動産収入には税金がかかります。

そのため、経費を除いて年間20万円以上の所得(純利益)があれば、会社で年末調整を受けたサラリーマンでも、翌年に確定申告と納税が必要です。

しかし、サラリーマンが確定申告を行うと、給与所得以上に住民税が上がるので、会社に家賃収入(副収入)を得ている事が知られてしまう可能性が高くなります。

ですから、会社の就業規則で副収入が禁止になっていたり、副収入に制限がある場合、自宅の賃貸には注意しなければなりません。

就業規則で副収入が禁止になっている場合は特に注意!

会社によっては、転勤が理由でも自宅の家賃収入が就業規則に違反する場合があります。

そして、会社に家賃収入があることを伏せて、転勤先で家賃補助(住宅手当)を受けている場合は大問題に発展する危険もあるので要注意。

もしも「住宅手当の不当受給」とみなされた場合、住宅手当のカットはもちろんですが、それ以外のペナルティーが課せられる可能性もあります。

住宅ローンを利用している場合も注意

また、会社の就業規則には問題がなくても、住宅ローンを利用している場合、自宅の貸し出しには注意しなければなりません。

なぜなら、住宅ローンは融資を受けた「本人の居住用の住宅」に対して融資されるのが原則だからです。

そのため、本人が住んでいない自宅を賃貸に出すと「ローン契約違反」となり、場合によっては、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。

なお、住宅ローンを利用して自宅を購入した人が受けられる「住宅ローン控除(減税)」も、本人の居住が条件なので、転勤で留守の間、税金の控除は受けられません。

ただし、平成15年度の税制改正で「住宅ローン控除の再適用制度」が認められているのでご紹介しておきます。

住宅ローン控除の再適用制度

「住宅ローン控除の再適用制度」とは、転勤期間中の控除が受けられませんが、自宅に戻った時に、控除期間が残っていれば、住宅ローン控除を再び受けることができる制度です。

例えば、住宅ローンの控除期間が10年で、2年分の控除を受けた時に転勤で転居した場合、3年後に自宅に再入居すれば、残り期間の5年間分が再適用になります。

例えば、住宅ローンの控除期間が10年で、2年分の控除を受けた時に転勤で転居した場合、3年後に自宅に再入居すれば、残り期間の5年間分が再適用になります。

ただし、住宅ローンの再適用を受けるためには、転居する日までに、管轄の税務署への届け出が必要です。

*なお、住宅ローン控除の再適用は、平成15年4月1日以降の転勤が対象になります。

転勤時に自宅の賃貸を検討している人は、職場の人に相談しておくと安心です。

ここまで、転勤時に自宅を賃貸に出すメリットとデメリットや、サラリーマンが自宅を貸し出す場合の注意点などについて見てきました。

転勤時に安易に決めてしまいがちな「とりあえず賃貸」の選択には、高いリスクが伴うことがご理解いただけたでしょうか?

とくに、社内規定は会社によって全く違うので、転勤時に自宅の賃貸を検討している人は、職場の転勤経験者にアドバイスを受けておくと安心です。

そして、自宅を賃貸に出して後悔しないように、メリットやデメリットをよく理解しておき、会社の就業規則などもよく確認しておきましょう。

では、転勤時に自宅を賃貸に出すと決めた場合、家主はどのような点に注意すべきでしょうか?

ここからは、自宅を賃貸に出す場合の注意ポイントについてご紹介します。

自宅の貸し方の選択肢

「自宅を賃貸に出す」といっても、賃貸契約には4つの「貸し方」の選択肢があります。

そのため、自宅の賃貸を検討している人は「どの契約方法で自宅を貸しだすか」を、あらかじめ検討しておかなければなりません。

賃貸契約の4つの選択肢

  • 通常の借家契約(普通借家契約)
  • 定期借家契約
  • 法人契約
  • リロケーション

それでは、4つの貸し方の特徴をそれぞれ見てみましょう。

通常の借家契約(普通借家契約)

「普通借家契約」は、最も一般的な賃貸契約の方法です。

地域によっては契約更新制のところもありますが、基本的には賃貸期間の定めはありません。

そのため、入居者が継続して住むことを希望すれば、家主は正当な事由がなければ拒否することはできないので要注意。

しかし、入居募集に厳しい条件がなければ、早期に入居希望者が見つかりやすく、物件によっては高い家賃収入も期待できます。

定期借家契約

「定期借家契約」は、あらかじめ賃貸期間を定めて借家契約を結ぶ方法です。

賃貸の契約期間は自由に設定することができますが、契約期間が過ぎると通常は契約の更新はありません。そのため、入居者は契約期間が過ぎると退室する必要があります。

ですから「定期借家契約」は、短期の転勤者には便利な貸し方。

ところが、期間限定の賃貸なので入居希望者が見つかりにくく、契約期間が終了しても入居者が出ていかない「退去トラブル」が発生しやすいデメリットもあります。

法人契約

「法人契約」とは、借家契約を結ぶ相手が個人ではなく、入居者の勤めている会社などの法人名義で契約する方法です。

わかりやすく言えば、法人契約とは「社宅」として企業に自宅を借りてもらうこと。

自宅を貸す相手が法人なので、入居者の素性が明確で家賃滞納の心配もほとんどないので、最も安全な賃貸方法として人気です。

ただし、法人契約は市内や大手企業に近い地域など、需要のある地域が限られています。

リロケーション

「リロケーション」とは、転勤期間中の留守宅管理を業者に委託する方法です。

空き家の状態で管理だけを依頼することもできますが、業者に委託して留守の間だけ自宅を賃貸に出すのが一般的。

契約を結んだ業者は転勤期間中のみ自宅を賃貸に出し、家賃収入から経費を捻出して留守宅を管理します。

そして、家賃から管理経費を差し引いて余剰金があれば、家主が家賃として受け取ることも可能。

そのため、高額の家賃収入は期待できませんが、業者が賃貸管理しているので手間がかからず、転勤から戻った時は、確実に自宅に戻ることもできます。

なお、「リロケーション」については、まだあまり知られていない賃貸方法なので、別のページで詳しくご紹介しています。ぜひ、そちらも参考にしてください。

では、転勤で自宅を賃貸に出す場合、どの貸し方が一番よいのでしょうか?

自宅の貸し方は時代と共に変化しています。

これまで、転勤時に自宅を賃貸に出す時には、入居者の身元が明確で家賃滞納の心配がない「法人契約」が最も安心感のある賃貸方法でした。

ところが、2008年9月に起きた「リーマンショック」以降、大手企業でも倒産する時代となり、法人契約で社宅を確保する企業も減少。

そのため、現在では、契約企業が見つかりにくい「法人契約」よりも、家賃滞納のリスクを確実に回避できる「家賃保証会社」を利用した一般賃貸が人気です。

家賃滞納のリスクを回避できる「家賃保証会社」とは?

「家賃保証会社」とは、家賃滞納が発生した場合、家主に家賃の「立替え払い」を行い、入居者に対して「家賃回収業務」を行う会社です。

つまり、家主にとって家賃保証会社は、入居者が家賃滞納した時の保険。

「家賃保証会社への加入」を入居条件にしておけば、家主は家賃滞納の心配がなくなります。

また、入居者側も「保証人不要」で入居できるので、家賃保証会社の利用は、家主と入居者の双方にメリットがあるのです。

なお「家賃保証会社」は「賃貸保証会社」、「家賃債務保証会社」とも呼ばれています。

なお「家賃保証会社」は「賃貸保証会社」、「家賃債務保証会社」とも呼ばれています。

ただし、家賃保証会社は近年急成長した業種なので法律の規制がありません。

そのため、近年では新規参入業者も急増しており、入居者に対する強引な回収業務や高額な延滞金の請求などが問題視されています。

そこで、家主が家賃保証会社を選ぶ時は、信頼度の高い「家賃債務保証事業者協議会」などの業界団体に加盟している会社の利用をおすすめします。

家賃債務保証事業者協議会引用元:家賃債務保証事業者協議会

家賃債務保証事業者協議会は、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の運営団体です。

転勤者の自宅の貸し方は目的に応じて選びましょう。

ここまで、自宅を賃貸に出す4つの貸し方と注意ポイントについて見てきました。

結局、どの方法で自宅を賃貸に出すかは「賃貸に出す目的」や「家主の希望条件」で選ぶべきです。

そこで、自宅の貸し方の選択方法について、具体的に3つのケースを見てみましょう。

高い家賃収入を得たい場合

住宅ローンの返済などがあり、高い家賃収入を得たい場合は、賃貸期限を定めない「通常の借家契約(普通借家契約)」をおすすめします。

なお、家賃滞納が心配な場合は「家賃保証会社の加入」を入居条件に加えておくと安心。

ただし、通常の借家契約を結ぶと、家主側に正当な理由がない限り、入居者が何十年も住み続ける可能性があります。

そのため「通常の借家契約(普通借家契約)」は、自宅を「投資物件」として維持することを検討できる人に有効な選択肢です。

短期間だけ賃貸に出したい場合

一般賃貸の場合、正当な理由がなければ家主から退去を求めることはできません。
ただし「転勤から戻って自宅に住む」というのも正当な理由ではあります。

しかし、実際は退去までに相当な期間を設けるか、立ち退き料を支払うなどの配慮が必要になり、それでも入居者が退去を拒む可能性もあります。

そのため、短期間だけ自宅を賃貸に出したい場合は、あらかじめ期間設定をして貸す「定期借家」もしくは、業者に管理委託する「リロケーション」の選択が安心です。

ところが、短期賃貸は、基本的に家賃の設定金額が低くなるので要注意。

そこで、通常の借家契約で入居者を募集して、入居審査で「長く住まなさそうな人」に貸すという方法もあります。

賃貸時のトラブルは絶対に避けたいという場合

自宅を賃貸に出せば家賃収入が期待できますが、入居人のクレーム対応や近隣トラブル、家賃回収など、家主は大家としての仕事や精神的な負担を覚悟しなければなりません。

そこで、このような賃貸業務の面倒や心労を避けたい人には、企業に社宅として貸し出す「法人契約」や、業者に留守宅の管理を委託する「リロケーション」の選択が有効。

ただし「法人契約」は、社宅を確保する企業の減少しているので、あまり現実的な賃貸方法とは言えません。

そのため、現実的には「リロケーション」の検討をおすすめします。

リロケーションを利用すると、高い家賃収入は期待できませんが、家賃回収やクレーム処理などの賃貸業務は全て委託業者が代行。

また、契約期間の終了時には、業者が入居者を退去させているので、確実に自宅に戻ることができるので短期の転勤者には最も安心できる賃貸方法です。

このように、転勤時の自宅の賃貸方法の選び方は人によって違います。
ですから、自宅を賃貸に出す時は、自分の目的や希望条件に合った方法を選びましょう。

そして、自宅の賃貸を成功させるためには、入居者を探してもらう不動産会社選びも重要なポイントになります。

自宅の賃貸を成功させるためには不動産会社選びが大事です。

とくに「定期借家」や「法人契約」を希望する場合、高い営業力や全国に顧客を持つ不動産会社でないと入居希望者が見つからないこともあります。

そのため、不動産会社を選ぶときは「定期借家」や「法人契約」の契約実績の高い会社を選ぶことが大切。

また、大手不動産会社のなかには「通常の賃貸仲介」と「リロケーション」の両方扱っている会社もあります。

ですから、一般賃貸とリロケーションで迷っている場合は、どちらも取り扱う会社に自宅を査定してもらい、留守宅をどうするべきかについて相談することも有効です。

ただし、自宅に対する評価は不動産会社によって全く違うので、必ず2社以上の会社に査定を依頼して、査定価格や物件評価を比較することが大切。

そして、留守中の自宅を安心して任せることができる、信頼できる不動産会社を選びましょう。

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