一戸建ての売却とは何が違う?中古マンションの資産価値と売却時の特徴

一戸建ての売却とは何が違う?中古マンションの資産価値と売却時の特徴

転勤や買い替えなどで、自宅マンションを売り出す事になった売主のほとんどは、これまで1度も不動産の売却経験がない人です。

そのため、売主の多くは、自宅が「早く売れそうか」、「高く売れそうか」の売却予想すらできず、とても不安に思います。

しかし、不動産の売却は、同じ居住用物件でも「分譲マンション」と「一戸建て」では、資産価値が基本的に違うため、売れ方も全く違うのです。

そこで、このページでは、一戸建てと比較しながら、分譲マンションの「資産価値」や「売り物件としての特徴」についてご紹介します。

売主が中古マンションの資産価値や売却の特徴をあらかじめ知っておくと、効果的な売却計画が立てやすくなるので、マンション売却時の参考にしてください。

それでは、はじめに分譲マンションと一戸建ての資産価値の違いから見てみましょう。

分譲マンションの資産価値の特徴

一般的に、分譲マンションは土地付き一戸建てよりも「資産価値が低い」と考えられていますが、はたして本当なのでしょうか?

そこで、分譲マンションの資産価値の特徴を3つご紹介します。

分譲マンションは「住宅の耐用年数」が一戸建てよりも長い。

税制上の「建物の資産価値」は、木造一戸建てよりも分譲マンションの方が高いと評価されています。

住宅などの資産には、あらかじめ税制上の「法定耐用年数」が決められています。

「法定耐用年数」とは、経年劣化により減少する資産価値を計算するために「何年で価値が0(ゼロ)になるか」を、建物の種類ごとに税制上定めた年数のことです。

一戸建てやマンションに限らず、建物は月日が経過するうちに品質や性能が低下するため資産価値も減少。

しかし、同じ年月が経過していても、建物によって傷みの度合いが違います。

そのため、税金の計算をする際、建物の資産価値(減価償却)を算出しやすくするため、あらかじめ国税庁が「この資産は何年もつのか」を建物の種類ごとに定めているのです。

住宅の法定耐用年数

専業用自己の居住用
木骨モルタル造20年30年
木造・合成樹脂造22年33年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造47年70年
れんが造・石造・ブロック造38年57年
金属造骨格材の肉厚が、4mm超34年51年
骨格材の肉厚が、3mm超で4mm以下27年40年
骨格材の肉厚が、3mm以下19年28年

なお、法定耐用年数は、現実の建物寿命とは関係ありません。

ですが、税金の計算上では、木造一戸建てよりも分譲マンションの方が、建物の寿命が長く資産価値も高いと評価されているのです。

税金の計算上では、木造一戸建てよりも分譲マンションの方が、建物の寿命が長く資産価値も高いと評価されているのです。

分譲マンションは「立地条件」が資産価値を保つ。

一戸建ては、建物の資産価値だけでなく、築年数の影響を受けない土地の資産価値もあります。

そのため、土地付きの一戸建ては、いくら建物が老朽化していても一定の資産価値を保つことができます。

一方、分譲マンションの土地は区分所有なので、持ち分割合が非常に少なく、土地の資産価値はほとんどありません。

ところが、分譲マンションの場合は「立地条件」が一定の資産価値を保つ要因になるのです。

たとえば、駅前の商業地域などは、生活の利便性はとても高いのですが、防犯や騒音面に問題があり、本来であれば家を建てるには不向きな場所。

しかし、マンションであれば、防犯や防音、プライバシーに配慮した設計になっているので、駅前のにぎやかな場所でも快適に生活することができます。

つまり、駅前などの便利な場所に住むことができることが分譲マンションの最大の魅力。

ですから「立地条件」の良いマンションは資産価値が高いと評価されるので、築年数が多少古くても、一定の資産価値を保つことができるのです。

「立地条件」の良いマンションは資産価値が高いと評価されるので、築年数が多少古くても、一定の資産価値を保つことができるのです。

分譲マンションには「規則」や「制限」が多い。

分譲マンションには「区分所有法」という法律があるため、一戸建てにはない「規則」や「制限」が数多くあります。

「区分所有法」とは、分譲マンションの専有部分と共有部分に関する権利関係や管理運営について定めた法律。

また、分譲マンションは入居者で組織運営しているため、管理組合の規則で定めた詳細な生活ルールもあります。

つまり、分譲マンションは自己所有の資産であるにも関わらず、一戸建てのように自由に室内をリフォームしたり、更地にして売却することができません。

そのため、売主が室内をリフォームして高値で売却したいと思っても、思い通りのリフォームができず、売却が不利になる場合もあるのです。

売主が室内をリフォームして高値で売却したいと思っても、思い通りのリフォームができず、売却が不利になる場合もあるのです。

このように、分譲マンションは一戸建てとは違い、土地の資産価値がない分、立地条件が高く評価される特徴があります。

ですから、分譲マンションと一戸建てでは、売却傾向にも違いがあるのです。

では、分譲マンションの売却にはどのような特徴があるのでしょうか?

売却物件としての分譲マンションの特徴

分譲マンションと一戸建ての売却では、主に「売却期間」や「トラブルの発生率」、「対象購買層」に違いがあります。

そこで、中古物件を売却する際の、分譲マンションと一戸建ての違いを詳しく見てみましょう。

分譲マンションは、一戸建てよりも早期売却が期待できる。

分譲マンションの外観は物件によって全く違います。
しかし、室内は誰もが気に入るように、個性があまりない画一的な仕様になっているのが一般的。

そのため、中古マンション物件は室内に個性や特徴がない分、他の物件と比較がしやすいので、価格が折り合えば買主が購入を即決する場合も多いのです。

ところが、一戸建ての場合は、同じ条件で比較検討できる物件がほとんどありません。

ですから、買主が購入を最終決断までの期間がとても長く、一戸建てはマンションよりも売却するまでに時間がかかるのです。

分譲マンションは一戸建てよりも売却時のトラブルが少ない。

一戸建てを売却する場合、土地の境界線や塀、前面道路の所有権など、主に土地に関する権利関係のトラブルが多く発生します。

そして、トラブルを解決するために「測量」や「不動産鑑定士」への依頼することになると、余分な費用や手続きはもちろん、和解するまでに時間もかかるのです。

一方、分譲マンションの場合であれば土地は区分所有。
敷地内にある自己所有の1部屋を売却するだけなので、土地に関する揉め事が発生することがありません。

その分、分譲マンションは一戸建てよりもトラブルの発生率が低く、売却をスムーズに行うことができるのです。

中古マンションは収益物件としての需要がある。

立地条件の良い中古マンションは、手頃な価格で購入できる割に、賃貸に出すと高い家賃収入が期待できます。

そのため、中古マンションは居住用だけでなく「収益物件」としての需要もあるのです。

新築マンションや一戸建てを購入して賃貸に出すと、物件の購入費用が高額なので、高い家賃を設定しても利回り(投資金額に対する利益)が悪くなります。

しかし、中古マンションであれば、新築物件よりも物件価格が安い分、家賃収入の利回りが良くなるので収益物件に向いているのです。

ただし、立地条件が悪くて見栄えも良くない中古マンションは、賃貸に出しても入居者が見つかりにくいので、収益物件としての需要が期待できない場合もあるので要注意。

このように、分譲マンションは、居住用だけでなく収益物件としての需要もあるので、一戸建てとは対象購買層が違うという特徴があるのです。

なお「どんな人が中古マンションを購入しているのか」を国土交通省が調査したデータがあるのでご紹介しておきます。

中古マンションを買う人はどんな人?

国土交通省 住宅局の「平成28年度住宅市場動向調査報告書」(平成29年3月発表)に、中古マンションの購入者に関する興味深い結果が発表されています。

これから中古マンションを売却する売主の参考になる資料なので、詳しく見てみましょう。

参考元:国土交通省-「平成28年度住宅市場動向調査報告書」

中古マンション購入希望者の意志は固い

平成28年度に住宅を購入した人を対象に「比較検討した住宅の種類」を調べた結果によると、買主は現在の住まいと「同じ種類の住宅」を比較検討していることがわかります。

比較検討した住宅のグラフ引用元:国土交通省-比較検討した住宅のグラフ

上記の調査結果からわかるように、新築マンションを購入して住んでいる人は、買い替える時も新築マンションを最優先に検討。

そして、中古マンションに住んでいる人は、買い替える時も中古マンション物件を探していることがわかります。

つまり、住宅を購入する人は、あらかじめ「買いたい住宅の種類」が決まっているのです。

そのため、中古マンションの購入希望者は、あらかじめ「中古マンションを買う!」と決めているので、数多くの候補物件の中から比較検討して購入していると予想できます。

ですから、中古マンションの売主は、室内状況や価格など、ライバル物件との比較で負けると、わずかな差でも売却機会を逃すことになるので注意しなければなりません。

中古マンション選びで重視しているのは「価格」と「立地条件」

また、国土交通省の同調査によると、平成28年度中に中古マンションを購入した人の76.1%の人が「初めて住宅を購入した人」でした。

では、初めての自宅を購入した人は、なぜ中古マンションを選んだのでしょうか?

中古マンションの購入理由で最も多い回答は「手頃な価格だったから」(71.6% 複数回答)となっていますが、この調査結果の順位は過去5年間、全く変わっていません。

そして同様に、2位の理由である「立地環境の良さ」(59.0% 複数回答)の順位も5年間同じです。

平成28年度住宅市場動向調査報告書引用元:国土交通省-平成28年度住宅市場動向調査報告書

つまり、中古マンションの購入者は、一戸建てよりも立地条件が良く、新築マンションよりも価格が手ごろであることに魅力を感じて物件を購入しているのです。

中古マンションと一戸建てでは購入目的が違う

なお、近年では共稼ぎ夫婦も多いため実家の両親に子供の世話を頼む人や親の介護のために「実家の近所に住める家」など、エリアを限定して物件を探す人も増えています。

そのため、希望エリア内での売り物件が多く、手ごろな価格で購入できる中古マンションの方が一戸建てよりも都合の良い物件が見つかりやすかったのかもしれません。

上記でご紹介した「中古マンションの購入理由」の調査結果でも、「昔から住んでいる地域」(24.5% 複数回答)や「親が近くに住んでいたから」(18.7% 複数回答)など、地域にこだわって中古マンションを購入している人が2割前後いることがわかります。

つまり、中古マンションは、通勤や買い物など利便性や何らかの理由で実家の近所に住むためなど「現在の生活を重視している人」の需要が高いという特徴があるのです。

対して「財産として土地や建物を家族に残したい」など「将来的な資産性」を重視している人は一戸建てを選ぶ傾向があります。

このように、中古マンションと一戸建てでは購入目的に違いがあるので、売主は買主の需要に合う売り出し方をしなければなりません。

では、売主が中古マンションの売却を成功させるためにはどうすればよいのでしょうか?

中古マンションの売却を成功させるポイントは「お得感」。

分譲マンションには、立地条件が良く生活しやすい「利便性」という独自の資産価値があります。しかし、あえて中古マンションを選ぶ人は「価格の安さ」も重視。

そのため、中古マンションの買主は「利便性」と「手頃な価格」、2つの条件を満たす物件を探します。

ですから、立地条件が良くて適正価格の中古マンションであれば、買主の2つの購入条件を満たしているので、基本的に売却は難しくありません。

しかし、駅から遠いなど、立地条件に問題がある物件の場合は、買主の購入条件の1つ「物件の利便性」を満たしていないことになります。

そこで、立地条件が悪い物件の売却を成功させるには、買主のもう1つの購入条件である「価格の安さ」でカバーする必要があるのです。

一般の小売店でも、売れ残りそうな商品には「値引きシール」を貼ったり「おまけ」を付けるなどして「お得感」という付加価値を付けて販売を促進します。

中古マンションも同様に、売却が難しい物件の場合は「価格の値下げ」や「室内リフォーム」などで「お得感」という付加価値を付けることが売却成功の秘訣なのです。

値下げやリフォームは、事前に不動産会社に相談しましょう。

ただし、価格の値下げにはタイミングがあり、やみくもに値下げしても「売れ残り物件」と勘違いされて逆効果になる場合もあります。

また、リフォームも有効に行わなければ、費用が掛かった割には効果が見られないかもしれません。

ですから、売却に苦戦しそうな物件の場合は、売主が独断で値下げやリフォームを行わず、事前に不動産会社に相談してから行うことをおすすめします。

すると、担当者が適切なアドバイスをくれるので、必要最低限の値下げやリフォームで、自宅の売却を成功させることができるのです。

そして、売主が良いアドバイスを貰うためには、不動産会社の信頼性が高く、知識や実績が豊富な担当者に自宅の売却を依頼することが大切。

売主が不動産会社を選ぶ時は、時間をかけて多くの候補の中から慎重に選ぶようにしましょう。

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