マンションは先に売るべき?買い替えを成功させる売却タイプの選択

マンションは先に売るべき?買い替えを成功させる売却タイプの選択

自宅マンションを買い替えるには「自宅の売却」と「新居の購入」、2つの不動産契約を行う必要があります。

そのため、売却と購入を同時進行させて、自宅が売れたタイミングで新居に引っ越せることが買い替えの理想。

しかし、売却と購入を同時に進めることはとても難しく現実的ではありません。

そこで売主は、自宅を先に売却する「売り先行型」か、新居を先に購入する「買い先行型」のどちらで買い替えを進めるか、あらかじめ選択しておく必要があります。

しかし、2つのタイプには、それぞれ「メリット」と「デメリット」があり、選択によって買い替えのスケジュール計画も全く違ってきます。

そこで、このページでは「売り先行型」と「買い先行型」、それぞれの特徴をご紹介しますので、買い替えのスケジュール計画の参考にしてください。

はじめに「理想的な買い替えスケジュール」とはどのようなものか見てみましょう。

理想的な買い替えスケジュールとは?

自宅の買い替えを行う際「自宅の売却」と「新居の購入」を同時進行させることができれば、自宅を買主に引き渡した後、直接新居に引越しすることができます。

しかし、自宅を買主に引き渡したのに新居をまだ購入できていない場合、住む家がなくなるので「仮住まい」しなければなりません。

そして、仮住まいをするために賃貸住宅を借りると、家主との「賃貸借契約」が必要。

すると、買い替え時に「売買契約」、「購入契約」、「賃貸借契約」、3種類もの不動産契約を結ぶことになり、それだけ契約トラブルも発生しやすくなるのです。

そのため、買い替えは、自宅と新居の「引き渡し時期」を合わせることが理想的なのです。

そこで、理想的な買い替えスケジュールをチャート図で見てみましょう。

そこで、理想的な買い替えスケジュールをチャート図で見てみましょう。

ところが、実際は、売り出した自宅がいつ売れるかは誰にもわかりません。

そのため、計画通りに自宅の引渡し時期にあわせて新居を購入することは困難。

そこで、買い替えを検討している売主は、自宅を先に売る「売り先行型」か、新居の購入を先に行う「買い先行型」のいずれかを選択しておく必要があるのです。

それでは、自宅を先に売却する「売り先行型」の特徴を詳しく見てみましょう。

自宅を先に売却する「売り先行型」とは?

「売り先行型」とは、自宅を売ってから新居を購入する、最も一般的な買い替え方法です。

自宅の「売却代金」を受け取ってから新居を購入することができるので、買い替えに安心感があります。

しかし、売り先行型には「メリット」だけでなく「デメリット」もあるので、それぞれの内容を見てみましょう。

売り先行型の主な3つのメリット

  • 自宅を急いで売る必要がない。
  • 新居購入の資金計画が立てやすい。
  • お金の管理がしやすい。

それでは、3つのメリットについて詳しくご紹介します。

自宅を急いで売る必要がない。

売り先行型の場合、まだ新居を購入していないので、売主は自宅の売却を急ぐ必要がありません。

ですから、自宅に住みながら「条件の良い買主」がみつかるまで、じっくりと時間をかけての売却活動が可能。

そのため、買主との値引き交渉に無理してまで応じる必要がなく、売主が納得した価格で自宅を売ることができます。

また、売主は普段通りの生活をしているので、いつでも売却を中止できるメリットもあります。

新居購入の資金計画が立てやすい。

自宅を先に売却しているので、新居購入資金が手元にあります。

そのため、新居購入の資金計画が立てやすく、予算内で希望の家が見つかれば、確実に新居を購入することが可能。

また、多少予算オーバーの物件でも頭金に自己資金を足すことができれば、住宅ローンの融資金額を抑えることができるので、無理のない返済で新居を購入することができます。

お金の管理がしやすい。

売り先行型の場合、新居を購入する前に、自宅の「住宅ローンの完済」や、売却にかかった「諸費用の清算」を済ませておくことができます。

そのため、売却と購入にかかる費用を同時期に清算するなどの、支払いの混乱が起こりにくく、お金の管理がしやすいのが特徴。

また、資金計画が立てやすいので、預貯金のほとんどを新居購入に投入するということが少なく、買い替え後も自己資金を残しやすくなります。

このように、売り先行型には、はじめて買い替えを行う人には嬉しい「資金計画の立てやすさ」や「お金の管理のしやすさ」などのメリットがあります。

このように、売り先行型には、はじめて買い替えを行う人には嬉しい「資金計画の立てやすさ」や「お金の管理のしやすさ」などのメリットがあります。

しかし、売り先行型は、自宅を先に売却しているので、新居購入のタイミングがずれると、住む所がなくなり「仮住まい」が必要になるデメリットもあるのです。

そこで、デメリットも3つご紹介します。

売り先行型の主な3つのデメリット

  • 仮住まいが発生すると余計な費用や労力が必要になる。
  • 仮住まい先が見つけにくい。
  • 仮住まいを回避するには新居を買い急ぐ必要がある。

では、3つのデメリットの内容も詳しく見てみましょう。

仮住まいが発生すると余計な費用や労力が必要になる。

「自宅の売却」と「新居の購入」とのタイミングが合わず「仮住まい」が発生すると「自宅から仮住まい」、「仮住まいから新居」の2度の引っ越しが必要です。

そのため、引っ越し業者の手配や荷造り、仮住まいの家賃、賃貸契約時の不動産仲介手数料、役所への手続きなど、余計な費用と労力がかかります。

ですから、売り先行の場合、仮住まいの発生をいかに回避するかが、買い替えスケジュール計画の重要ポイントになります。

仮住まい先が見つけにくい。

自宅の売却後、すぐに新居を購入した場合、手続きが順調に進めば1か月~半年程度の仮住まいで新居に引っ越すことができます。

ところが、1か月~半年程度の短期間では、一般的な賃貸住宅を借りることは難しいです。

そのため、短期間の仮住まいには「ウィークリーマンション」や「マンスリーマンション」が便利。しかし、これらの物件は「家具付き」が多いので、家財道具を運び込むことはできません。

そのため、家財道具を預けるための「トランクルーム」を別に探す必要もあり、仮住まいの期間が短い場合は、仮住まい先を見つけるのに苦労することも多いのです。

仮住まいを回避するために新居を買い急ぐ必要がある。

売り先行型で仮住まいを回避するには、自宅の売買契約が成立したら、すぐに新居探しを開始しなければなりません。

そして、自宅の引き渡し日までに、売主は新居に入居可能な状態にしておくことが必要。

そのため、売主は新居を買い急ぐ必要があり、急いで購入した家の住み心地が悪かった場合、買い替えを後悔する可能性もあるのです。

このように、売り先行型は、買い替えの資金計画が立てやすく、お金の管理面ではメリットがありますが、仮住まいが発生することでデメリットも多くなります。
このように、売り先行型は、買い替えの資金計画が立てやすく、お金の管理面ではメリットがありますが、仮住まいが発生することでデメリットも多くなります。

では「売り先行型」はどんな人に向いているのでしょうか?

「売り先行型」はこんな人におすすめです。

自宅を先に売却する「売り先行型」は、自宅に住みながら売却活動ができるので、時間をかけてゆっくりと売却活動を行うことができます。

そのため、買い替えのリスクをできるだけ避けたい人に向いています。

自宅の買い替えが初めての人。

不動産は売却するだけでも大変な作業。しかし、買い替えとなると「自宅の売却」と「新居の購入」の2つの売買を行う必要があります。

そこで、売却を済ませてから自宅を購入することができ、無理のない新居購入計画も立てやすい売り先行型は、はじめて買い替えを行う人におすすめです。

自己資金に不安がある。

自宅を売却するためには、住宅ローンの完済を最優先にしなければなりません。

そのため、自宅の売却代金で住宅ローンが完済できなければ、預貯金などの自己資金からの補てんが必要。

そこで、自己資金に不安がある場合は、売り先行型を選択しておくと、住みながら売却活動ができるので、希望価格での売却が見込めなければ、いつでも売却を中止できます。

必ず新居を手に入れたい。

売り先行型の場合、先に自宅を売却してすでに住宅ローンを完済しているので、自己資金が少なくても、購入物件の価格帯を下げることで無理のない買い替えが可能です。

また、住宅ローンを完済していれば、頭金なしの「フルローン」で新たに住宅ローンを組むことができるので、頭金が用意できなくても新居を購入することができます。

堅実な性格や心配性の人。

大切な資産である自宅を売却して、高額な新居を購入することは、誰でも不安になります。

そのため、自宅の売却と新居の購入を1つずつ確実に行うことができ、資金計画も立てやすい売り先行型は、堅実な性格や心配性の売主におすすめです。

ここまで「売り先行型の特徴」について見てきました。
確実に買い替えできるので、売り先行型に魅力を感じた人も多いと思います。

しかし「買い先行型」にもメリットはたくさんあります。

そこで、新居を先に購入してから自宅を売却する「買い先行型」の特徴も見てみましょう。

先に新居を購入してから自宅を売却する「買い先行型」とは?

「買い先行型」とは、先に新居を購入してから自宅を売る買い替え方法です。

売り先行型のような「買い急ぎ」がないので、じっくりと時間をかけて家を探すことができるので「希望条件に合う家」が購入しやすいのが特徴。

しかし、買い先行型にもメリットとデメリットがあります。

買い先行型のメリット

  • 購入物件をゆっくり探すことができる。
  • 空き家で売り出せるので売却活動が有利になる。
  • 仮住まいが発生しない。
  • 買い替え特約(停止条件付き契約)を利用して契約できる。

では、4つのメリットについて内容を詳しく見てみましょう。

購入物件をゆっくり探すことができる。

購入物件が見つからなければ、自宅を売却する必要もありません。
そのため、自分の希望に合う新居をゆっくりと時間をかけて探すことができます。

また、販売開始直後の物件にも申し込めるので、人気の物件や希少物件などの購入がしやすいです。

空き家で売り出せるので売却活動が有利になる。

買い先行型の場合、自宅の売却前に新居に引っ越すことができれば、自宅を「空き家」状態で売り出せるので、売却活動が有利になります。

売主が居住中の物件は、室内見学(内覧)を行うためには、売主の立ち会いが必要になるため、事前のアポイントが必要です。

しかし、売り物件が空き家の場合、売主の立ち会いは不要なので、不動産会社はいつでも室内見学者を案内できるため、積極的な販売活動を行います。

また、空き家であれば壁紙の張り替えなどの簡単なリフォームも行えるので、室内の見栄えをよくすることで「高値での売却」や「早期売却」が期待できるのです。

仮住まいが発生しない。

売り先行型は、先に新居に引っ越すことができるので、仮住まいの必要がありません。

自宅から直接、新居に引っ越しができるので、仮住まいで発生する2度の引越しなどの余計な費用や手間もかからず合理的です。

また、仮住まいがなければ、それだけ早く新居での新生活を始めることもできます。

買い替え特約(停止条件付き契約)を利用して契約できる。

買い替えで新居を購入する場合は、「買い替え特約(民法の停止条件付き契約)」を付けて売買契約を結ぶことができます。

「買い替え特約」とは、購入時の売買契約書に「自宅が○月○日までに売れなければ、購入契約を白紙解約できる」という特約を契約に加えること。

そのため、自宅の売却代金で新居購入を計画している人も、この特約を付けることで安心して売買契約を結ぶことができます。

このように、買い先行型にも「自宅を空き家で売り出せる」、「仮住まいが不要」など、選択のメリットはたくさんあります。

このように、買い先行型にも「自宅を空き家で売り出せる」、「仮住まいが不要」など、選択のメリットはたくさんあります。

ところが、残念ながら買い先行型にはデメリットも多いのです。

買い先行のデメリットは、自宅の売却代金が確定していないので資金計画が立てにくいことです。

また、先に新居を購入するため、売り先行型よりも自己資金の準備が多く必要になります。

そこで、買い先行型の主なデメリットも4つまとめてご紹介します。

買い先行型のデメリット

  • 新居購入の資金計画が立てにくい。
  • 売却のタイミングがずれると新居購入資金の準備が必要になる。
  • 自宅が売れないと「つなぎ融資」が必要になる場合もある。
  • 自宅の「売り急ぎ」が発生しやすい。

それでは、4つのデメリットについて詳しく見てみましょう。

新居購入の資金計画が立てにくい。

買い先行型は、自宅の売却価格や売却の時期が確定していないため、新居購入の資金計画が立てにくいというデメリットがあります。

ですから、自宅の売却代金で新居購入の費用を払う予定の場合、売主は自宅が売れるまでの間、買い替えが成功するかどうか不安な気持ちで過ごさなければなりません。

売却のタイミングがずれると新居購入資金の準備が必要になる。

また、購入した新居の引き渡しが自宅の売却よりも早い場合は、売却代金を購入資金に充てることができません。

そのため、買い先行型の場合は、あらかじめ新居の購入時の頭金や諸費用を自己資金で準備しておく必要があります。

自宅が売れないと「つなぎ融資」が必要になる場合もある。

そして、自己資金で新居購入費用が準備できず、自宅が売れない状態で、新居費用の支払い期限が近づいてしまった場合は通常「つなぎ融資」を利用します。

つなぎ融資とは、自宅の売却代金に相当する金額を一時的に不動産会社から借りて、自宅が売れたら売却代金で一括返済するローンのこと。

つまり、買い先行型を選択して自己資金に余裕がない場合は、住宅ローンとは別に、一時的な不動産会社のローンを利用しなければならない場合もあるのです。

自宅の「売り急ぎ」が発生しやすい。

買い先行型の場合、自己資金が用意できなければ、先にご紹介した「買い替え特約」や「つなぎ融資」などを利用して新居を購入することになります。

しかし「買い替え特約」を設定すると、自宅の売却に期限が発生。
また「つなぎ融資」を利用すると、自宅が売れるまでの間、ローン金利がかかります。

そのため、特約やローンを利用して新居を購入すると、自宅を早く売る必要があり「売り急ぎ」が起こりやすくなります。

すると、買主との価格交渉の際、売主はある程度の値下げ要求に応じる必要があるので、通常よりも自宅を安い価格で売ることになるのです。

このように、買い先行型で新居を先に購入すると、自宅がなかなか売れない場合「つなぎ融資」や「売り急ぎ」などのリスクが伴います。

このように、買い先行型で新居を先に購入すると、自宅がなかなか売れない場合「つなぎ融資」や「売り急ぎ」などのリスクが伴います。

では「買い先行型」はどのようなタイプの売主に向いているのでしょうか?

「買い先行型」はこんな人におすすめです。

新居を先に購入して、後から自宅の売却活動を行う「買い先行型」は、資金的なリスクはありますが、欲しい家を買うことができます。

新居の購入を自己資金で準備できる。

買い先行型の主なリスクは、自宅の売却代金を購入費用に予定している場合に発生します。

そのため、新居購入費用を預貯金などの自己資金で準備できるのであれば、スムーズに買い替えを行うことができます。

新居にこだわりがあり、物件探しに時間をかけたい。

買い先行型は、欲しい家を買ってから自宅を売却するため、新居探しに時間をかけることができます。

そのため、間取りや広さ、室内設備、周辺環境など、自分の希望条件にぴったりの物件が見つかるまで家を探したいという人におすすめです。

人気物件を購入したい。

人気エリアの新築物件など、購入希望者が殺到することが予想される場合、自宅を売却した後では、買いそびれてしまう可能性もあります。

そのため、人気物件の購入を検討している人は「買い先行型」で計画を立てましょう。

自宅の買い替えを経験したことがある。

自宅の買い替えを経験したことがある人であれば、買い替えに伴うリスクも理解しているので「売り先行型」、「買い先行型」、のいずれの選択も可能です。

また、過去の売却経験により、自宅の売却価格の予想もできるので、自己資金に余裕がなくても、堅実な買い替え計画を立てることで、欲しい家に買い替えることができます。

仮住まいを避けたい人。

「資金的に余裕がない」、「早く新生活を始めたい」などの理由で、仮住まいは絶対に避けたいという人には「買い先行型」がおすすめです。

綿密な購入計画を立てておけば、自宅を買主に引き渡した後、直接、新居に引っ越せるので、余計な費用や労力がかからず、早期に新生活をスタートできます。

売却と購入のタイミングは柔軟に対応しましょう。

ここまで、買い替えには「売り先行型」と「買い先行型」の2つのタイプがあり、売主はどちらかを選ぶ必要があることをご紹介してきました。

しかし、売り先行型を選択した場合でも、仮住まいを回避するために、売却活動を行いながら新居探しも同時に行うことが大切。

そこで、自宅が売れていなくても、予算内で気に入った物件が見つかれば「買い先行型」に変更しましょう。

なぜなら、不動産物件は同じものが1つとして存在しない「一点もの」だからです。

せっかく買いたい家が見つかったのに、自宅が売れていないという理由で購入を見送ると、物件を他の人に購入されて後悔することになります。

このように、買い替えは「売却と購入のタイミング」を、その場に合わせて柔軟に対応することが大切。

そうすれば、売り先行型でも欲しい家が購入できるので、満足度の高い買い替えができます。

そうすれば、売り先行型でも欲しい家が購入できるので、満足度の高い買い替えができます。

買い先行型でも「買い替え特約」を設定すれば安心です。

なお、はじめて買い替えを行う人のなかには、資金計画が立てにくい「買い先行型」に不安を感じる人もいると思います。

しかし、新居の購入契約書に「買い替え特約(停止条件付き契約)」を付けておけば安心。

「買い替え特約」が契約書に設定されている場合、特約期限内に自宅が売れなければ、購入契約を白紙撤回できます。

「白紙撤回」とは、契約前の状態に戻すことを意味する法律用語。

つまり、期限内に自宅が売れなければ、自己資金で無理に新居を購入する必要がなく、新居の購入申込みを「なかったこと」にできるのです。

そのため、契約解除になっても違約金は発生しません。
また、購入申込みの際に支払った手付金も全額返金されます。

ですから、売り先行型で計画している人も、良い物件が見つかったら、迷わず「買い先行型」に切り替えることをおすすめします。

買い替えタイプの選択に迷ったら、不動産会社の査定を受けましょう。

なお、自宅を売ってから新居を購入するか、新居を購入してから自宅を売るかの選択に迷う場合は、不動産会社に「訪問査定」してもらうことをおすすめします。

訪問査定とは、不動産会社の社員が自宅を訪れ、室内の状態などを見ながら行う査定方法。

実際に物件を調査した上での査定なので、自宅の「売却予想価格」だけでなく「売却物件としての人気度(需要度)」も評価してもらえます。

そのため、自宅の売却が難しそうであれば「売り先行型」、早期売却が期待できるなら「買い先行型」というように、自宅に適した買い替えタイプが選択しやすくなるのです。

ただし、不動産会社によって「査定価格」や「物件評価」に差があります。

ですから、売主が正しい判断を行うためには、訪問査定は必ず2社以上の不動産会社に依頼して、各社の査定価格や評価内容を比較することが大切。

そして、売主が自宅を売却する前に、自宅の「売却予想価格」や「売却物件としての評価」を正確に理解しておくことは、買い替えを成功させる重要ポイントでもあるのです。

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