はじめて自宅マンションを売る人必見!売却計画の立て方と8つの確認事項

はじめて自宅マンションを売る人は必見!売却計画の立て方と8つの確認事項

自宅を売り出す人のほとんどは、売却に理由や目的があります。

「売却して買い替え資金にしたい」、「転勤のため売却処分したい」、「売却代金で借金を返済したい」など、自宅を売る理由や目的は人それぞれです。

しかし、売却の目的を達成するためには、単に自宅の売買契約を成立させるだけでなく「売却金額」や「売却期間」などの目標を満たす必要がある場合もあります。

このように、自宅の売却に「売却金額」や「売却期間」の目標がある場合、売主は自宅を無計画で売りに出してはいけません。あらかじめ売却計画を立ておかないとの目標が達成しにくくなるのです。

そこで、このページでは「自宅の売却計画の立て方」について詳しくご紹介します。

自宅の売却計画の必要性と計画の立て方

自宅マンションを売却する人のほとんどは、不動産の売却経験がありません。

そのため、売主が売却計画を立てたくても、計画の立て方がわからないのは当然のこと。

しかし、自宅売却の目的を達成するために計画が必要なのはもちろん、あらかじめ計画を立てておかないと、不動産会社に売主の希望を正確に伝えることができません。

そこで、売主が売却計画の立てるときに参考となるのが、ビジネス業界で一般的に利用されている「事業計画の立て方」。

なぜなら「中古マンションを条件よく売却する」ことも1つのビジネスだからです。

なので、自宅マンションの売却計画を事業計画と同じ方法で作成すると、より有効な計画を立てることができるようになります。

では、ビジネス業界で利用されている事業計画の立て方とはどのような方法なのでしょうか?

自宅マンションの売却計画に役立つ「8つの確認事項(6W2H)」

一般企業の事業計画は「8つの項目(6W2H)」を基本に作成します。

なかには「6W2Hって何のこと?」思った人もいるかと思いますが、決して難しい内容ではありません。

小学生の頃、作文の授業などで「5 W1H」という言葉を見聞きした覚えはありませんか?

「5W1H」とは「いつ、どこで、誰が、何を、なぜ、どのように」の6項目の頭文字。
情報を正確に相手に伝えるためには、これらの6つの要素が必要です。

しかし、事業計画を立てる場合は、より詳細な計画性が求められるので「5W1H」に2項目を加えた「6W2H」で作成します。

自宅マンションの売却計画に役立つ「8つの確認事項(6W2H)」
事業計画の立案に必要な8項目
1、いつ(When)
2、どこで(Where)
3、誰が(Who)
4、誰に(Whom)
5、何を(What)
6、なぜ(Why)
7、どのように(How)
8、いくらで(How much)

そして、自宅マンションの売却計画も、上記の8つの項目を確認しながら作成すると、具体的な計画が立てられます。

そこで、自宅の売却計画に必要な「8つの確認事項」をそれぞれ詳しく見ていきましょう。

1、売却活動のスケジュール(When)

売主のなかには、転勤などの理由で自宅の売却に期限がある人もいます。

そのため、不動産会社は売主と仲介契約を結ぶ際、売主の希望する「売却スケジュール」について確認します。

ですから、売主は不動産会社に希望を正確に伝えるために、あらかじめ日程の計画を立てておかなければなりません。

そして、売主が日程計画を立てる時は「売却を開始する時期」や「売却の期限」、「引っ越しの時期」など、具体的な日付で計画を立てることが大切。

もちろん、実際の売却活動は売主の理想どおりに進まないかもしれません。

しかし、売主があらかじめ日程の目安を立てておくと、計画から遅れはじめた時点で改善策を検討できるので、売却活動の長期化を防ぐことができるのです。

買い替えのスケジュール計画は特に重要

とくに、売主が自宅の買い替えを予定している場合の売却スケジュールは重要。

なぜなら、自宅の買い替えは「自宅売却」と「新居購入」を同時進行させることが理想だからです。

もしも、売主が「売却」と「購入」を同時進行させることができれば、仮住まいをせずに新居に引越しすることができるので、スムーズに買い替えすることができます。

ですから、売主が買い替えの計画を立てる時は、できるだけ「自宅の引き渡し」と、「新居の引き渡し」が同時期になるようにしましょう。

そして、スムーズな買い替えを実現化させるために、売主は「売却」と「購入」のそれぞれの工程ごとに、細かな日程の目安を立てておくことも大切です。

そこで、「自宅売却」と「新居購入」の主な工程をご紹介しますので、日程計画の参考にしてください。

買い替えのスケジュール計画は特に重要
参考:買い替え時の自宅売却と新居購入の主な工程
下記画像はどこかのサイトから拝借したものですが、これとほぼ同じ内容のものを希望
オリジナルで作成する場合も画像中央の「同時期が理想」のところの表示も必要。
「タイミングを合わせることが理想」などの文言に変えることも可。

2、売却活動を行う場所を決めておく(Where)

また、売主は「自宅の売却活動をどこで行うか」についてもあらかじめ決めておかなければなりません。

なぜなら、売主によっては、自宅の売却活動を行う場所を選択できるからです。

  • 自宅(売却物件)に住みながら売却活動を行う
  • 引越しを先に済ませて、新居から売却活動を行う。
  • 新居が決まっていないので仮住まい先から売却活動を行う。
  • 実家から売却活動を行う。など

この「売却活動を行う場所」によって、自宅を「居住中のまま売る」か「空き家で売る」かに分かれます。しかし、この売主の選択が売却活動を大きく左右するのです。

売却物件が「居住中」か「空き家」かで、不動産会社の宣伝広告や内覧などの売却活動の方法が変わります。そのため、売却期間や売却価格に差が出ることもあるのです。

ですから、中古マンションの売却において「売却活動を行う場所」はとても重要。

「居住中」か「空き家」のどちらかを選択できる場合、売主はよく考えて選ぶようにしましょう。

「居住中」か「空き家」のどちらかを選択できる場合、売主はよく考えて選ぶようにしましょう。

3、誰が中心となって売却活動を行うか(Who)

そして、売主が「売却活動を行う場所」について家族と話し合う時には「誰が中心となって売却活動を行うか」についても話し合っておきましょう。

夫や妻、親など、あらかじめ売却活動の窓口になる人物を決めておかないと、売却を担当する不動産会社は、誰に活動状況を報告してよいのかがわかりません。

また、窓口になる人を決めておけば、連絡や報告などの情報が行き違えることもないのです。

とくに、売主が自宅に住みながら売却活動を行う場合、内覧(室内見学)のときに、家族の誰かが立ち会わなければなりません。

そのため、あらかじめ内覧時の立ち会いについても家族で話し合っておくと、当日になって揉めることもないのです。

4、自宅の売却をどの不動産会社に依頼するか(Whom)

通常、自宅マンションを売却する場合は、売主が不動産会社に売却を依頼します。

そのため、売却を依頼する不動産会社をどこにするか、何社に頼むかも、売主はあらかじめ決めておかなければなりません。

しかし、不動産会社には種類があります。

駅前の不動産屋、全国規模の大手不動産会社、売買専門、賃貸も売買も扱う会社、不動産買取り専門業者など、不動産会社によって、規模や業務内容、得意分野も違います。

ですから、売主は自宅の売却が有利になる不動産会社を選ばなければなりません。

また、売主が何社の不動産会社に自宅の売却を依頼するかによっても、売却活動に差があります。

なぜなら、地域密着型の不動産屋1社だけに売却を依頼する場合と、全国規模の大手不動産会社にも頼む場合とでは「売却活動エリア」に差がつくのです。

でも、地元内で買い主が見つかりそうな物件であれば、大手不動産会社に依頼して売却活動エリアを全国規模に広げる必要もありません。

このように、売主が不動産会社を選ぶ時は、売却物件のタイプや売主の売却目的などを考えて、戦略的に依頼先を選ぶことが大切なのです。

売主が不動産会社を選ぶ時は、売却物件のタイプや売主の売却目的などを考えて、戦略的に依頼先を選ぶことが大切なのです。

不動産会社探しはインターネットを活用すると便利です。

もしも、売主に不動産会社の候補がない場合は「不動産会社の探し方」も検討しておきましょう。

自宅を売却する時には、売り出し価格の査定をしてもらうために「3~5社程度」の不動産会社に訪問査定を依頼するのが一般的。

しかし、知人などの紹介でもない限り、はじめて自宅を売却する売主には「信頼できる不動産会社」の探し方がわかりません。

そこで、売主に不動産会社の宛てがない場合は、インターネットを上手に活用しましょう。

とくに「不動産一括査定サイト」は手軽で便利。

物件情報を入力するだけで、自宅の売却に適した不動産会社リストを紹介してもらえるので、自分で会社を探す手間がありません。また、リストの中から好きな会社を選ぶだけで訪問査定の手続きを完了させることもできます。

ただし、一括査定サイトに登録している不動産会社は「中堅~大手」の会社が多いのが一般的。なので、地域密着型の地元の不動産会社は自分で探す必要があります。

ですから、地元の不動産会社は「口コミサイト」で評判を検索、中堅~大手は「一括査定サイト」で探すようにすると、信頼性の高い不動産会社が見つかりやすいです。

おすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

当サイトおすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

「HOME4U」は不動産一括査定サイトのなかで、最も知名度の高いサイトです。
NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

HOME4Uの一括査定申し込みはこちら

おすすめの一括査定サイト『 マンションナビ 』

当サイトおすすめの一括査定サイト『 マンションナビ 』

「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

マンションの売却を得意とする不動産会社を紹介してもらえるので、中古マンションを売りたい人におすすめ。

また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

マンションナビの一括査定申し込みはこちら

5、売却活動においての検討課題(What)

売主は自宅の売却活動に対して、疑問や質問、検討すべき項目があれば、あらかじめ書き出しておくことも大切です。

「リフォームしてから売るべきか」、「売却だけでなく賃貸も検討したい」など、売却活動で不安や疑問に思うことを書き出しておくと、不動産会社にもれなく相談できます。

また、検討項目について、売主と不動産会社の担当者が話し合うことで、お互いの売却活動に対する考え方もわかるので、信頼関係が築きやすくなります。

そして、売主と担当者の間に信頼関係を築くことができれば、売主は安心して売却活動できるだけでなく、担当者との相互協力によって自宅の売却が成功しやすくなるのです。

また、売主が疑問や不安を抱えたまま売却活動を行うと、トラブル発生の原因にもなります。

とくに、はじめて自宅を売却する売主は、売却活動でわからない事も多いので、自宅を売り出す前に、不動産会社に聞きたいことをまとめておきましょう。
はじめて自宅を売却する売主は、売却活動でわからない事も多いので、自宅を売り出す前に、不動産会社に聞きたいことをまとめておきましょう。

6、売却理由や目標の再確認(Why)

売却計画は「なぜ自宅を売却する必要があるのか」、「売却して何がしたいのか」など、自宅売却の理由や目的をあらためて確認しておくことも大切です。

売却活動が思い通りに進まないと、売主は誰でも精神的にストレスを感じるようになります。

そのため、買主との価格交渉の途中で心が折れてしまい、予定外の値引きをして売却したり、売却自体を途中で断念してしまう売主もいるのです。

しかし、あらかじめ売却の目標を明確にしておけば、途中で諦めることなく、自宅の売却を成功させやすなります。

とくに、中古マンションはライバル物件も多いため、売却期間が長期化しやすい不動産。

ですから、売主は売却理由や目標を再確認しておき、厳しい売却活動を乗り越える心構えをしておきましょう。

売主は売却理由や目標を再確認しておき、厳しい売却活動を乗り越える心構えをしておきましょう。

7、売却に必要な書類や事前確認事項(How)

また、自宅を売却するためには「揃えておくべき書類」や「調べておくこと」もあり、売主には売却準備が必要です。

そのため、売主はあらかじめ「必要書類」や「事前確認事項」を確認しておきましょう。

売却に必要となる主な書類

不動産会社に価格査定をしてもらう時や、売買契約時には、様々な書類が必要です。

登記済権利証(権利書)または登記識別情報、物件購入時の売買契約書、固定資産税の納税通知書、マンションの管理規約・使用細則、室内設備の取り扱い説明書など。

売主は必要書類を書き出しておき、紛失している書類がないかをチェック。
もしも、紛失した書類があれば、自宅の売却を依頼する不動産会社が決まり次第、売主はすぐに担当者に相談しましょう。

もちろん、再発行できるものであれば、早めに手続きをしておきましょう。

また、売主が自宅を売り出すためには、書類の準備だけでなく、確認しておく事や調べておかなければならない事もあります。

売却活動前に確認しておくべき主な項目

自宅を売却するために、売主があらかじめ確認しておくべきことはたくさんあります。

自宅の名義人、住宅ローンの残高、自己資金(預貯金)、売却費用、引っ越し費用、室内設備の耐用年数や故障・不具合など。

とくに、不動産の売却は本人(登記簿上の所有者)しか行うことができないので自宅の名義(登記簿上の所有者)の事前確認は大切。

相続などで親から自宅を貰った場合、家の名義が親の名前のままになっている場合があります。しかし、そのままの状態では自宅を売却することはできません。

このように、自宅の名義が売主ではない場合、売主は家を売り出す前に、名義変更の登記を済ませておく必要があります。

また、売却物件の名義が本人であっても共有名義の場合、共有者全員の同意や承諾がなければ、本人の意思だけで自宅売却することができません。

そのため、自宅が共有名義の場合、売主はあらかじめ共有者に売却の意思を確認しておく必要があるのです。

このように、不動産の売却において「登記簿上の所有者(名義人)」はとても重要。

もしも、自宅の名義に不安がある場合は、管轄の法務局から自宅の登記簿謄本を取り寄せて、売主は事前に記載内容を確認しておきましょう。

自宅の名義に不安がある場合は、管轄の法務局から自宅の登記簿謄本を取り寄せて、売主は事前に記載内容を確認しておきましょう。

8、いくらで自宅を売るのか(How much)

自宅の売却計画では、自宅をいくらで売りたいのか、あらかじめ売主の「売却希望価格」を設定しておくことも大切です。

通常、自宅の売り出し価格は、不動産会社が自宅を訪問して資産価値を査定する「訪問査定」の金額を参考に、売主が売り出し価格を決めます。

しかし、自宅の売却代金で住宅ローンの完済や買い替え資金を予定している場合、価格査定を受ける前にあらかじめ「売却希望価格」を計算しておかなければなりません。

とくに、住宅ローンを利用している場合、自宅の売却代金で住宅ローンを完済できなければ、融資銀行の抵当権が抹消できないので、自宅を売却することができなくなります。

ですから、売主は、住宅ローンや買い替え資金を考慮して、売主の「売却希望価格」を計算しておく必要があるのです。

そして、売主の「売却希望価格」を計算する時は「いくらまでなら値下げできるか」(下限価格)の計算も必ずしておきましょう。

自宅の売却計画の立て方 まとめ

ここまで、自宅マンションの売却計画に役立つ「8つの確認項目(6W2 H)」を見てきました。

しかし、はじめて自宅を売却する売主にとって、売却計画を立てるのは大変な作業。

ですが、売却計画を立てることで「売却活動の手順」や「不動産売買の全体像」を把握できるので、効率のよい売却活動を行うことができるようになるのです。

そして、売主が売却計画を立てる時に大切なのは「より明確な計画を立てること」。
金額や日数など、できるだけ具体的な数字で計画を立てるようにしましょう。

そうすれば、売主の売却目標がより明確になるので、満足度の高い自宅の売却や買い替えを行うことができるのです。