マンションを売るか貸すかで迷っている人は必見!売却か賃貸かの判断基準

マンションを売るか貸すかで迷っている人は必見!売却か賃貸かの判断基準

転勤などの理由で自宅から引っ越しすることが決まると、所有者なら誰でも、空き家になる自宅を売却処分すべきかどうかで迷います。

しかし、住み心地が良く、思い入れのある自宅を「手放すのはもったいない」と考えるのは当然のこと。

ですが、分譲マンションは、誰も住んでいない状態でも、管理費や修繕積立金、固定資産税などの維持費用がかかります。

そのため、所有者の多くは、費用的に「空き家のまま所有し続ける」選択ができず、「売却処分」もしくは「賃貸に出す」のいずれかを選ぶことになるのです。

ところが、不動産知識が少ない人には、自宅を売るか貸すかの判断の仕方がわかりません。

そこで、このページでは、自宅を売るか貸すかの判断基準についてご紹介します。

現在、自宅マンションを売るか貸すかで迷っている人は参考にしてください。

自宅を売るか貸すかの判断基準は「赤字にならないかどうか」

自宅を売るか貸すかの選択で最も重要なのは「赤字にならないかどうか」です。

所有者が自宅を手放したくないからと、計画性もなく自宅を賃貸に出すと、期待した家賃収入が得られず「赤字」になることもあります。

もしも、自宅の維持が費用的に厳しくなった場合は、これ以上の損失を増やさないために、1日でも早く売却処分するのが常識。

しかし、不動産を売り急ぐと、通常よりも売却価格が安くなるので、賃貸時の赤字と安値の売却処分で、結果的に売主は大損することになるのです。

そのため、自宅を売るか貸すかを決める時には、どちらを選択しても「赤字にならないかどうか」を、はじめに確認しておくことが大切。

そして、どちらも赤字にならないと確認できたら、売った時の「売却代金」と貸した時の「家賃価格」の目安価格を比較して、自分に都合の良い方を選択するようにしましょう。

では「赤字にならないかどうか」はどのように判断すればよいのでしょうか?

損するか得するかの判断基準となる「損益分岐点(BEP)」

自宅を売るか貸すかを選択する際、1つの判断基準となるのが「損益分岐点(BEP)」。

損益分岐点とは「利益が出るか損するかの収支の境目」のことを指す金融用語。
英語の「Break-even point」を略して「BEP」とも言います。

そして、売却と賃貸のそれぞれの場合について、あらかじめ「損するか得するかの境目(損益分岐点)」の金額を計算しておくと、どちらを選ぶべきかが判断しやすくなるのです。

しかし、「損するか得するかの境目の金額」と言われてもピンときません。

そこで、損益分岐点を図でイメージしてみましょう。

損益分岐点とは「収入」と「支出」が等しくなる金額

「損益分岐点」、「赤字」、「黒字」の3つの状態を図で表すと下記のようになります。

下記のように、天秤のイラストを用いて「損益分岐点」、「赤字」、「黒字」の3パターンの表示を希望。

マンション売却時の「損益分岐点」

「損益分岐点」とは、天秤で表すと「自宅の売却代金」(収入)と、不動産手数料や住宅ローンの完済などの「売却にかかる諸経費」(支出)のバランスが釣り合っている状態。

わかりやすく言えば、売却代金と諸経費が「同じ金額」の状態のことです。

マンション売却時の「損益分岐点」

売却が「赤字」になる場合

自宅の売却代金(収入)よりも諸経費(支出)の金額の方が多くなると「赤字」になります。

もしも、自宅を売却して赤字になると、売却にかかる諸経費が収入の金額を上回り、超過している状態なので、不足分は預貯金などの自己資産で補てんしなければなりません。

売却が「赤字」になる場合

売却が「黒字」になる場合

「黒字」は自宅の売却代金(収入)よりも諸経費(支出)の方が少ない状態。

売却代金から諸経費を支払っても「利益」が発生するので、不動産売却にとって理想的な形です。

売却が「黒字」になる場合
では、賃貸の場合の損益分岐点も併せて見てみましょう。

マンションを賃貸に出す場合の「損益分岐点」

自宅を賃貸に出す場合、家賃価格(収入)と、管理費や修繕積立金、固定資産税などの物件維持費用(支出)のバランスが釣り合っている金額が「損益分岐点」。

家賃金額と物件の維持費用が「同じ金額」になる状態を言います。

マンションを賃貸に出す場合の「損益分岐点」

ここまで「損益分岐点」「赤字」、「黒字」3つの状態を図で見てきましたが、収入と支出のバランスがそれぞれどのような状態であるかのイメージはできたでしょうか?

つまり、損益分岐点とは「赤字と黒字の分かれ目の金額」のこと。

そして、自宅を売却した場合と賃貸に出した場合の「損益分岐点」をそれぞれ計算しておくと「どちらが得なのか」がわかりやすくなるのです。

そこで、売却と賃貸、それぞれの場合における「損益分岐点」や「計算方法」について、さらに詳しくご紹介します。

はじめに「マンションを売却する場合の損益分岐点」と「計算方法」から見てみましょう。

マンションを売却する場合の損益分岐点

自宅マンションを売っても、売却代金が全て利益になるわけではありません。

売主が住宅ローンを利用している場合は、売却代金で必ず「住宅ローンの完済」が必要。

また、自宅の売却契約が成立すると、不動産会社に成功報酬として「不動産仲介手数料」を支払わなければなりません。

さらに、不動産を売却して利益が出た場合は「不動産譲渡税」もかかるのです。

そのため、自宅がいくら高値で売れても、住宅ローンや税金など、売却にかかる諸経費を支払って、利益が残らなければ「赤字」になります。

そこで、売主は赤字と黒字の境界線である「損益分岐点」の金額を計算しておき「いくらで売却すれば赤字にならないのか」を、あらかじめ知っておく必要があるのです。

では、売却時の損益分岐点の金額はどのように計算するのでしょうか?

マンション売却時の損益分岐点の計算方法

自宅を売却する際の損益分岐点の目安価格は、下記のような計算式で計算することができます。

売却代金の損益分岐点=住宅ローンの残債+不動産仲介手数料+不動産譲渡税

ただし、上記の計算では「不動産譲渡税」に注意しなければなりません。

不動産譲渡税は自宅を売却して利益が出た場合にかかる税金です。
しかし、自宅の所有期間が10年を超えているかどうかで税率が違います。

また、自宅を売却した場合であれば、一定の条件を満たすと「3000万円の特別控除」もあります。

「3000万円特別控除」とは、物件の価格ではなく「売却益」に対して、3000万円まで税金を控除できる減税措置。

そのため、価格が高騰した超高級マンションでもない限り、現在では3000万円もの純利益が出ることはなく、不動産譲渡税が課税されることはほとんどありません。

ですから、自宅マンション売却時の損益分岐点の目安金額は、一般的には「住宅ローンの残債金額+不動産仲介手数料」で計算できます。

そこで、実際に売却時の損益分岐点をシミュレーションしながら、目安金額の計算方法を確認していきましょう。

売却時の損益分岐点の計算方法をシミュレーションで確認!

自宅マンション売却した場合の損益分岐点の目安金額は「住宅ローンの残債金額+不動産手数料」で計算できるとご紹介しました。

「住宅ローンの残債金額」は、住宅ローンの融資を受けた際に貰った「返済計画表」などで確認することができますが、融資金融機関に問い合わせると教えてくれます。

そして、損益分岐点の計算には「不動産仲介手数料」の金額も必要。

しかし、不動産仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決められているので、物件価格(売却価格)の目安金額がわかれば、自分で計算することができます。

不動産仲介手数料の簡易計算式

不動産仲介手数料の計算はとても複雑。しかし、400万円以上の物件であれば、簡易計算式を利用することができます。

不動産仲介手数料=(売買価格×3%)+6万円+消費税

ところが、まだ売却を決めていない場合は、自宅の売却価格がわかりません。

そこで、自宅の売却価格がわからない人は「不動産仲介手数料の早見表」を作成しましたので「利用の仕方」を参考に、目安金額を計算してみてください。

不動産仲介手数料早見表(100万円以上)

マンション売却価格不動産仲介手数料(税込み)
100万円54,000円
500万円226,800円
1000万円388,800円
1500万円550,800円
2000万円712,800円
2500万円874,800円
3000万円1,036,800円
3500万円1,198,800円
4000万円1,360,800円
4500万円1,522,800円
5000万円1,684,800円

不動産早見表の利用の仕方

自宅の売却価格がわからない場合は、同じマンション内や近隣エリアで、自宅に類似した物件価格を「売却価格」と仮定して、早見表で不動産手数料の目安金額を調べます。

なお、早見表は500万円単位で作成しているので、掲載されていない売却代金の不動産仲介手数料は、簡易計算式「(売買価格×3%)+6万円+消費税」で計算してください。

そして、簡易計算で算出した「仲介手数料の目安金額」に「現在の住宅ローンの残債金額」を加えた金額が「自宅売却の損益分岐点」の目安となります。

では、具体的な金額でシミュレーションしてみましょう。

たとえば、現在の住宅ローンの残債が「1500万円」と仮定します。

同じマンション内で自宅と同じ間取りの物件が、現在2,000万円で売りに出されている場合、自宅も同じ価格帯での売り出しになるのが一般的。

そのため、自宅売却の損益分岐点の目安は、住宅ローンの残債「1500万円」と、売却価格が2000万円の不動産仲介手数料「712,800円」(早見表参照)の合計で計算できます。

この例の場合であれば、自宅売却の損益分岐点の目安額は「15,712,800円(1500万円+712,00円)」となるのです。

売却時の損益分岐点は「売却最低金額」

そして、この例の場合、物件の損益分岐点は約1600万円(15,712,800円)なので、計算上では自宅が2000万円で売れると約400万円の利益が出ることになります。

しかし、仮定で設定した2,000万円は、あくまでも類似物件の「売り出し価格」。

マンションに限らず、中古物件は必ず売却契約時に「値引き交渉」があるので、あらかじめ100万円~200万円程度の値引きは覚悟しておかなければなりません。

そのため、計算上の損益分岐点である「15,712,800円」より、1円でも安い価格で自宅を売却すると赤字に転落してしまう可能性があるので要注意。

つまり、売却時の損益分岐点には「売却最低価格(下限金額)」の意味があり、売主があらかじめ計算しておくと「値引き金額の限界価格」がわかるのです。

また、自宅の売却代金で「買い替え新居の頭金」や「住宅ローン以外の返済」などを予定している人は、損益分岐点の計算に買い替えに必要金額を加えて計算しておくと安心。

このように、売主が「損益分岐点の金額」を計算しておくと、売却最低価格がわかるので赤字になりにくく、買い替えの資金計画も立てやすくなります。

このように、売主が「損益分岐点の金額」を計算しておくと、売却最低価格がわかるので赤字になりにくく、買い替えの資金計画も立てやすくなります。

自宅の売却価格が損益分岐点を下回る場合

なお、自宅の正確な売却予定価格(売り出し予定価格)は、不動産会社に自宅に来てもらい物件の評価をしてもらう「訪問査定」でわかります。

そこで、売却時に損益分岐点の目安計算ができたら、実際に不動産会社に自宅を査定してもらいましょう。

もしも、訪問査定での査定金額が、あらかじめ計算した損益分岐点の目安価格よりも下回る場合は要注意。

売却時の「住宅ローンの完済」と「不動産仲介手数料」は必ず必要となる固定費用です。

そのため、自宅を売却して赤字になる場合、不足分は預貯金などの自己資金で補てんする必要があります。

そして、自己資金で赤字が補てんできない場合は、基本的に自宅の売却は不可能となるため、必然的に「自宅を賃貸に出す」ことを検討しなければなりません。

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NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

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マンションの売却を得意とする不動産会社を紹介してもらえるので、中古マンションを売りたい人におすすめ。

また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

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そこで、賃貸が実現可能かどうか「賃貸の損益分岐点」の計算をしてみましょう。

自宅を賃貸に出す場合の損益分岐点の計算方法

賃貸の家賃価格の損益分岐点も、考え方は売却時の損益分岐点と同じです。

月額の家賃収入から経費を引いても純利益が出る「最低家賃価格」(下限金額)が、家賃収入時の損益分岐点になります。

月額家賃の損益分岐点=毎月の住宅ローン返済額+月額物件維持費用

なお「毎月の住宅ローンの返済額」は「ボーナス払い」などを利用している場合は、月割計算してください。

そして「月額物件維持費用」も、固定資産税や火災保険など年払いにしているものがあれば、月割計算しておく必要があります。

月額物件維持費用に含める諸費用(月割計算)

管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、火災保険、専用庭使用料など

このように、賃貸の場合の損益分岐点の計算は売却時とは違い、必要項目が多く計算も複雑です。

そのため、家賃価格の損益分岐点の計算をする時には、いくつかの注意事項もあります。

家賃価格の損益分岐点を計算する際の5つの注意点

家賃価格の損益分岐点の計算する際の主な注意点をまとめて5つご紹介します。

損益分岐点よりも高く家賃を設定しても赤字になる場合もある。

家主が損益分岐点をあらかじめ計算して、家賃を高めに設定していても、しばらくの間、赤字状態が続く場合があります。

自宅を賃貸に出す場合、不動産会社に入居者募集の仲介を依頼するのが一般的。

そのため、入居者が決まると、家主は成功報酬として「家賃1ヶ月分(+消費税)」の仲介手数料を不動産会社に支払わなければなりません。

また、入居者を募集する時には、室内の見栄えを良くするために、畳の入れ替えや壁紙の貼り替えなど、多少のリフォーム費用も必要です。

通常、このような入居者募集にかかる諸費用は、借主から家賃とは別に入居時に受け取る「敷金・礼金」などで清算。

しかし、近年では空室を避けるために敷金・礼金を「0円」に設定する場合も多く、入居者募集時の諸経費を自腹で負担したくない場合は、家賃から捻出する必要があります。

そのため、家賃価格を損益分岐点よりも高く設定して諸経費を回収する場合でも、経費を全額回収するまでの間は、赤字の状態が続くことになるのです。

家賃収入で利益が「年間20万円以上」になると税金がかかります。

会社で副収入が認められていないサラリーマンは、家賃の設定金額に注意しなければなりません。

通常、家賃価格を設定する時は、黒字になるように損益分岐点よりも高い金額で設定します。

そのため、会社で年末調整を受けているサラリーマンでも、給与以外の所得が「年間20万円以上」になると確定申告が必要。そして、家賃収入に所得税と住民税が課税されます。

しかし、会社によっては社員の副業や副収入を認めていない場合もあるので要注意。

確定申告をすると住民税が上がるので、サラリーマンの場合、会社に家賃収入があることが知られてしまう可能性が高くなります。

ですから、サラリーマンが家主となり、損益分岐点よりも高い価格で家賃設定する場合は気をつけましょう。

そして、家主が年額20万円以上の利益を希望する場合は、損益分岐点を計算する時の「月額物件維持費用」に所得税と住民税の「月割り額」も含めて計算する必要があります。

投資用マンションの損益分岐点は入居率で計算します。

なお、先にご紹介した月額家賃の損益分岐点の計算式「住宅ローン返済額+物件維持費用」
は、あくまでも自宅を売却するか賃貸に出すかを判断するためのものです。

マンションを一棟丸ごと賃貸物件に運用するなどの「投資用マンション」の場合は「入居率」で計算するのが一般的。

そのため、投資用マンションの場合は、先にご紹介した損益分岐点の計算式とは異なることを知っておきましょう。

参考:投資用マンションの損益分岐点の計算式

投資用マンションの損益分岐点(BEP)=(ローン返済額+諸経費)÷家賃収入

そもそも賃貸に向かない物件もあります。

また、いくら家賃価格の損益分岐点を計算しても、入居者がいなければ家賃収入は期待できません。

そのため、マンションによっては賃貸には向かない物件もあります。

そこで、賃貸に適さないマンション例をご紹介しますので参考にしてください。

賃貸に適さないマンション例

・立地条件が悪い
賃貸マンションは、交通や生活の利便性などの立地条件が人気・不人気を分ける重要ポイント。

そのため、立地条件が悪い物件は、基本的に賃貸物件に向いていません。
いくら家賃を安く設定しても入居希望者が見つからない可能性が高くなります。

・マンションの維持管理状態が悪い
賃貸マンションは外観の見栄えの良し悪しだけでなく、入居者のマナーや管理状態も物件見学時にチェックされます。

ゴミ置き場でゴミが散乱しているなど、入居者のマナーや管理状態の悪さが目立つ物件は、いくら室内状態が良くても物件全体のイメージが悪くなるのです。

・建物の残存耐用年数が短い
マンションの法定耐用年数は「47年」ですが、築30年を超えると立て替えが検討されはじめるのが一般的。

そのため、築30年前後の築古マンションは、長期間の居住を希望する人には人気がありません。

また、築年数の古いマンションは、経年劣化の影響で建物の不具合が多くなり、修理や補修などで家主と入居者との間でトラブルも発生しやすくなります。

このように、自宅マンションを賃貸に出すことを検討する場合は、家賃の損益分岐点の計算だけでなく「入居者が入らず空室になるリスク」も考慮しなければなりません。

賃貸は家賃価格の価格競争が激しい

賃貸マンションは、近隣の類似物件の家賃価格の影響を受けやすく、売却時よりもシビアな価格競争があります。

そのため、損益分岐点を考慮して家賃価格を設定しても、近隣よりも家賃価格が高くなった場合は、価格競争に負けて入居希望者がなかなか見つかりません。

そして、入居者が入らない空室の状態が長く続けば、それだけ管理費や修繕積立金などのマンション維持費もかかります。

そこで「自宅が賃貸物件に向いている物件かどうか」や「どれくらいの家賃が取れるか」は、売却時と同様で、不動産会社に査定して貰うのが一番確実な方法。

そして、不動産会社の家賃査定の金額が、自身で計算した損益分岐点を下回るような場合は、賃貸という選択肢を諦める必要もあります。

⇒マンション賃料一括比較サイト:マンション貸す.com

自宅を売るか賃貸出すかで迷ったら不動産会社に相談しましょう。

ここまで、自宅を売るか貸すかの判断基準となる「損益分岐点」を中心に、計算方法や注意点などを見てきました。

そこで、自宅を売却するか賃貸に出すかの判断の流れを確認しておきましょう。

自宅を売却するか賃貸に出すかで迷ったら、まずは損益分岐点をそれぞれ算出して、売却代金や家賃収入で利益が期待できそうか、まずは自分自身で検討。

しかし、両方とも収益が期待できるため選択に迷う場合は、不動産会社に訪問査定を依頼して、売却か賃貸かを相談すると適切なアドバイスがもらえます。

ただし、相談する不動産会社の種類には要注意。

「賃貸と売却の両方」の取り扱いのある不動産会社に相談すると、不動産仲介手数料が破格に高くなる「売却」を必ず勧められます。

そのため、訪問査定を依頼する不動産会社は「売却専門」、「賃貸専門」、「売却と賃貸の両方扱う会社」など、できるだけ種類の違う複数の会社に依頼することが大切。

そして、売却か賃貸かの選択は不動産会社の言いなりにならず、各社の査定結果やアドバイスを参考にして、必ず自分自身で最終決断するようにしましょう。

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「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

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また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

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