マンションの仲介契約を結ぶ前の最終打ち合せと媒介契約書の確認ポイント

マンションの仲介契約を結ぶ前の最終打ち合せと媒介契約書の確認ポイント

訪問査定で売主が気に入った不動産会社が見つかっても、すぐに媒介契約(仲介契約)を結んではいけません。

なぜなら、不動産会社との媒介契約は売主が自宅を売り出すための大切な契約だからです。
もしも、売主が安易に媒介契約を結ぶと、広告活動など、不動産会社に期待していた販売活動が行われず「話がちがう」と、トラブルになることもあります。

そのため、正式な媒介契約を結ぶ前には、売却活動の内容や仲介契約の条件を確認するために、売主と不動産会社との間で「最終的な打ち合せ」を行ないます。

また、不動産会社と合意した契約条件が媒介契約書にきちんと記載されているかどうかも、売主は媒介契約を結ぶ前に確認しなければなりません。

そこで、売主が媒介契約を結ぶ前に行う「不動産会社との最終的な打ち合せ」と「媒介契約書の確認ポイント」についてご紹介します。

はじめて自宅を売却する人は、不動産会社と媒介契約を結ぶ前の注意事項として参考にしてください。

売主が媒介契約の前に行う不動産会社との最終打ち合せ

正式な仲介契約を結ぶ前に行う「最終打ち合わせ」で大切なのは、売主が不動産会社に対して「意思表示」と「確認」を行うことです。

売主と不動産会社との間で正式に媒介契約が結ばれると、売却活動は契約書の内容に従って行われます。そのため、売主は、売却活動に対する希望条件があれば「契約を結ぶ前」に不動産会社に伝えておく必要があります。

さらに、不動産会社が具体的にどのような売却活動を行うのかについても、売主は契約前に確認しておかなければなりません。

そこで、媒介契約を結ぶ前の打ち合せで、売主が行うべき「意思表示」と「確認」について、内容を詳しく見てみましょう。

媒介契約を結ぶ前に売主が不動産会社に意思表示しておくこと

売主は媒介契約を結ぶ前に、自宅を売りに出す際の希望条件を不動産会社に伝えておく必要があります。

とくに「売り出し希望価格」、「資金計画」、「引越し予定日」、「売却活動に関する希望」の4つの項目については、売主から不動産会社に必ず伝えておかなければなりません。

媒介契約を結ぶ前に売主が不動産会社に意思表示しておくこと

そこで、売主が不動産会社に伝えておくべき4項目を詳しく見てみましょう。

1、売り出し希望価格

自宅の売り出し価格は、売主と不動産会社の双方が相談して決定します。
そのため、売主は不動産会社に「売り出し希望価格」をあらかじめ伝えておく必要があります。

通常、媒介契約を結ぶ前に売主は不動産会社の訪問査定を受けています。
しかし、査定価格はあくまでも「不動産会社の売り出し希望価格」

はじめて自宅を売却する人のなかには、不動産会社の査定価格が「売り出し価格」だと勘違いしている人もいますが、必ずしも査定価格で自宅を売り出す必要はないのです。

ですから、売り出し価格で後悔しないためにも、売主は不動産会社にあらかじめ「売主の売り出し希望価格」を伝えておかなければなりません。

そして、地元の中古マンションの価格相場と不動産会社の意見を考慮しながら、売主は慎重に自宅の売り出し価格を決定するようにしましょう。

2、売主の資金計画の報告と相談

売主の資金計画の報告と相談

また、売主が自宅の売却代金で住宅ローンを完済したり、買い替えや個人的な借金返済などの予定がある場合も、あらかじめ不動産会社に資金計画を伝えておく必要があります。

もしも、自宅の売却に関して不安や心配事があれば、売主は売却活動を開始する前にできるだけ解決しておかなければなりません。

ただし、不動産会社も訪問査定の時に、依頼物件に設定されている抵当権などの債権については登記簿で調査しています。

しかし、売主の買い替え計画や借金返済などの資金計画については、不動産会社は把握することはできません。

そのため、媒介契約を結ぶ前に、売主は不動産会社に積極的に資金計画を相談することをおすすめします。

なぜなら、不動産会社から資金計画についての適切なアドバイスがもらえるので、売主は安心して自宅を売りに出すことができます。

そして、相談を受けた不動産会社は売主の資金計画を考慮して、できるだけ物件を高く売る努力をしてくれるので、売主の資金計画が実現しやすくなるのです。

3、引越し予定日

引越し予定日

さらに、売主の引越し時期が確定している場合も、あらかじめ不動産会社に報告しておきましょう。

通常、売主が住みながら自宅を売りに出す場合、売買契約が成立したら引越しする必要があります。

しかし、転勤などの理由で引っ越しの時期が確定しており「空き家」で売り出せる場合は、必ず媒介契約を結ぶ前に不動産会社に伝えておかなければなりません。

なぜなら、不動産会社にとって「空き家」は販売しやすい物件。いつでも内覧(室内見学)が行えるので不動産会社が販売戦略を立てやすく、早期の売却が期待できるようになるのです。

また、引越しの時期が確定していなくても、売主が引っ越しのタイミングに迷っていたり、引っ越し時期に期限がある場合も、不動産会社に相談しておきましょう。

4、売却活動に関する希望

そして、自宅の売却活動に対して売主に希望することがあれば、些細なことでも必ず媒介契約を結ぶ前に、不動産会社に伝えておかなければなりません。

「近所に知られずに自宅を売りたい」、「担当者は女性にしてほしい」など、自宅の売却活動に関する売主の希望は、なんでも不動産会社に意思表示しておきましょう。

なぜなら、自宅が無事に売れたとしても「売主の満足度」が低ければ、自宅の売却が成功したとは言えないからです。

自宅を売却した時の売主の満足度は「売れた価格」だけでなく「売却活動の過程」も大きく関係します。

たとえば、売主が「近所に内緒で自宅を売りたい」と考えていたにも関わらず、不動産会社に伝えていなかったため、近所に売却の事実を知られてしまったとします。

すると「近所に内緒で売却したい」という売主の希望は満たされなかったため、たとえ自宅が高値で売れたとしても、売主の満足度は低下。場合によっては売却を後悔することにもなるのです。

このように、売主が満足度の高い自宅の売却を行うためには、媒介契約を結ぶ前に行う不動産会社との打ち合わせで、売主の希望を意思表示しておくことが大切。

さらに、売主が安心して自宅を売却するために、気になることは何でも不動産会社に質問・相談しておきましょう。

また、契約前の打ち合わせでは、売主は自身の希望条件を伝えるだけでなく、不動産会社の具体的な活動内容についても確認しておかなければなりません。

媒介契約を結ぶ前に売主が確認しておくこと

媒介契約前の打ち合わせでは、売主は不動産会社の「売却活動の内容」「販売スケジュール」の2項目についても確認しておく必要があります。

1、不動産会社の活動内容の確認

不動産会社は依頼物件の売り出しを開始すると様々な売却活動を行います。

そのため、自宅の売却を依頼する不動産会社が、具体的にどのような売却活動を行うかを売主は必ず確認しましょう。

不動産会社の売却活動で確認しておきたい主な項目

・自社運営のインターネットサイトでの物件情報の紹介の有無
・SUUMO(スーモ)など、大手不動産情報サイトへの掲載の有無
・新聞折り込み広告やポスティングなどの広告活動の有無と実施頻度
・広域展開の不動産会社の場合、他支店の顧客への物件紹介の有無
・小規模な不動産会社の場合、他店との販売協力の有無 など

また、不動産会社は仲介業務だけでなく、資金計画などの相談にものってくれますので、売却活動以外のサービス内容についても確認しておくと安心です。

不動産会社に確認すべき仲介業務以外の主なサービス

・登記簿や公的書類など、売買契約に必要な書類の入手の代行
・確定申告の書類作成や手続きなどのサポート
・司法書士や弁護士の紹介
・不動産買い取り制度
・トラブル発生時の補償制度 など

そして、不動産会社の売却活動の内容が確認できたら「販売スケジュール」も確認しておきましょう。

2、不動産会社の販売スケジュールの確認

不動産会社によって、営業活動の方法や段取りが全く違います。そのため、売主は売却を依頼する不動産会社の販売スケジュールや販売戦略なども確認しておく必要があります。

「売り出し開始の時期」や、新聞折り込みなどの「宣伝広告活動の開始時期」など、具体的な販売スケジュールについて、売主は不動産会社に確認しておきましょう。

また、1か月経過しても売れない場合の対応策など、不動産会社の販売戦略についても確認しておくことをおすすめします。

自宅の販売を開始してから1か月経っても反応が悪い場合、チラシ広告の配布エリアを広げるなど、具体的な戦略プランが準備されている不動産会社であれば安心できます。

ところが何の営業努力も行わず、売主に「売り出し価格の値下げ」を求めるだけの不動産会社もあるので要注意。

もしも、売主が不動産会社の販売スケジュールや戦略プランに納得できなければ、まだ正式に媒介契約を結んでいないので、仲介契約を断ることも可能です。

このように、媒介契約前の最終打ち合わせでは、売主は必ず「意思表示」と「確認」を行い、本当にこの不動産会社に自宅の売却を依頼してよいのかを慎重に検討しましょう。

そして、売却活動の内容や契約条件に売主と不動産会社の双方が合意したら、正式な媒介契約を行います。

しかし、売主と買主が契約条件に合意していても、媒介契約書に記載されていなければただの「口約束」にすぎません。そのため、売主は媒介契約書に記名押印する前に、契約書の内容についても確認しておかなければならないのです。

では、媒介契約書を確認するときに、売主はどのような点に気をつければよいのでしょうか?

媒介契約を結ぶ前に契約書で確認しておくべき8つのポイント

売主は不動産会社と媒介契約を結ぶ前に「媒介契約書」の内容が正しいかどうかを確認する必要があります。

ところが、媒介契約書に記載されている契約条件は不動産用語を用いているため、素人には理解しにくい文章。また、文字も小さいため、契約当日に熟読して内容を理解するのは困難です。

さらに、不動産会社が各社のオリジナルで契約書を作成しているため、重要な項目が抜けていても、素人には気づきにくいので注意しなければなりません。

媒介契約書サンプル画像
引用元:住宅を買うときにも媒介契約が必要になる

そのため、売主は媒介契約を結ぶ前に、あらかじめ、媒介契約書で確認すべき項目を知っておく必要があるのです。

そこで、売主が媒介契約書で確認が必要な重要項目をご紹介しますので、チェックリストとして活用してください。

媒介契約書で確認しておくべき8つの項目

売主が媒介契約書に記名押印する前に、8つの項目について確認する必要があります。

1、 媒介契約書の書式
2、 売却依頼物件に関する表示
3、 媒介契約の種類
4、 契約の有効期限と更新
5、 不動産会社の業務内容と義務
6、 不動産仲介手数料に関する項目
7、 売主の義務と違約金
8、 媒介契約の解除に関する項目

それでは、媒介契約書で確認すべき8つの項目を詳しく見てみましょう。

1、媒介契約書の書式

売主は、不動産会社の媒介契約書が、国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」に基づいた書式であるかどうかを確認する必要があります。

国土交通省では、不動産会社に対して「標準媒介契約約款」に基づいた契約を結ぶことを推奨しています。

そのため、不動産会社オリジナルの契約書であっても「標準媒介契約約款」に基づいている場合は、必ず媒介契約書に下記のような表記がありますので確認しましょう。

この媒介契約書は、国土交通省が定めた標準契約媒介契約約款に基づく契約です。

もしも「標準媒介契約約款」に基づいていない契約書を使用している場合「なぜ推奨されている書式を使用していないのか」を不動産会社に確認することをおすすめします。

「標準媒介契約約款」に基づいていない契約書の場合は、売主は重要項目の記載漏れがないかを慎重にチェックしてから契約を結ぶ必要があります。

2、売却依頼物件の「売り出し価格」や「住所」などの表示

媒介契約書には、売却を依頼する物件に関する表示も数多く記載されています。
そのなかでも「売り出し価格」や「住所(所在地)」は契約において重要項目なので、表示に間違いがないかを必ず確認するようにしましょう。

なぜなら、不動産会社との契約トラブルで裁判になった場合、媒介契約書は証拠として採用される法的効力を持つ書類。そのため、契約書の些細な記載ミスを見逃したことで、売主が不利になってしまう可能性もあるのです。

ですから面倒であっても、媒介契約書に記載されている金額や住所などの表記は、契約前に必ず確認してください。

3、媒介契約の種類

不動産会社との媒介契約には「専属専任媒介」、「専任媒介」、「一般媒介」の3種類あります。そのため、媒介契約書に記載されている契約の種類が希望する媒介契約になっているかどうかも確認しましょう。

とくに、一般媒介の場合は、他社との契約を告知する必要のある「明示型」と、告知義務のない「非明示型」の2種類あるので要注意。

また、媒介契約の種類を確認するときに、不動産会社に媒介契約の内容についても確認しておくとよいでしょう。

たとえば、売主への活動報告の義務がある契約の場合であれば「どのような方法で報告が行われるのか」などの詳細についても確認しておくと安心です。

参考:媒介契約の種類と主な契約内容

 専属専任媒介専任媒介一般媒介
契約できる会社の数1社のみ1社のみ複数可能
売主の自己発見認められない認められる認められる
契約期間3ヶ月3ヶ月制限なし
契約の自動更新不可能不可能特約で可能
活動報告義務1週間に1回以上2週間に1回以上報告義務なし
レインズへの登録必要必要義務なし

4、契約の有効期限と更新

そして、1社だけに売却を依頼する「専任専属媒介」と「専任媒介」の仲介契約には3ヵ月の有効期限があります。しかし、一般媒介には有効期限に関する法律の規制はありません。

そのため、一般媒介で契約する場合は、必ず有効期限について確認しましょう。

また、契約の有効期限が定められている「専任専属媒介」と「専任媒介」の場合、売主の申出がない限り契約を更新することはできません。ですが「一般契約」の場合のみ「自動更新の特約」が可能。

したがって、一般媒介で契約する場合は「有効期限」だけでなく「自動更新の特約」が付いているかどうかの確認も必要です。

さらに、媒介契約の種類を問わず、契約をする場合や更新しない場合の手続き方法や告知のタイミングなども、不動産会社に確認しておくことをおすすめします。

5、不動産会社の業務内容と義務

なお、媒介契約書には不動産会社の基本的な業務内容も記載されています。しかし、全ての内容が記載されている訳ではありません。

そのため、契約前の打ち合せで合意した「新聞折り込みの広告活動の実施」など、媒介契約書に記載されていない内容があれば、契約時に追記してもらうことも可能です。

売却活動は基本的に契約書に基づいて行われます。ですから、口約束だけの状態にしておくと、期待していた広告活動などが行われない場合もあります。

そこで、売却活動中のトラブルを回避するためにも、売主が不動産会社に必ず実施してほしい業務内容は、できるだけ媒介契約書に記載してもらうようにしましょう。

6、不動産仲介手数料に関する項目

さらに、媒介契約でトラブルが多い「不動産仲介手数料」の「金額」と「支払い方法」についても必ず確認しておきましょう。

不動産会社が売主から受け取ることができる報酬の上限金額は法律で決められており、その上限金額は「取引成立物件価格×3%+6万円+消費税」で計算する事ができます。

しかし、実際に自宅が売れた訳ではないので「売り出し価格」で計算してみて、媒介契約書に記載されている報酬金額が法律の上限を超えていないかを確認してみてください。

また、売主と不動産会社の間で「仲介手数料の値引き」が約束されている場合、その契約内容や金額が媒介契約書に記載されているかを必ず確認しましょう。

7、売主の義務と違約金

そして、媒介契約書には不動産会社だけでなく、売主が行うべき義務についても記載されています。

そのため、媒介契約書に記載されている売主の義務や、違反した場合の違約金については必ず内容を確認しておきましょう。

たとえば、一般媒介を「明示型」で契約した場合、他社とも契約していることや、どこの会社と契約しているかについて、媒介契約した不動産会社に告知する義務があります。

もしも「告知していた不動産会社以外の会社」と売買契約が成約した場合、売主は媒介契約を違反したことになるため、場合によっては、違約金が発生するのです。

このように、売主の契約違反は意外に起こりやすいため、媒介契約書で内容を確認するだけでなく、不動産会社の担当者に詳しく説明してもらうことをおすすめします。

8、媒介契約の解除

また、媒介契約の解除に関する項目についても必ず内容を確認しておきましょう。

通常、媒介契約の解除が認められているのは2つのケースですので、概要をご紹介しておきます。

・売主と不動産会社のどちらか一方が媒介契約を解除できる場合
売主もしくは不動産会社のどちらかが媒介契約の義務を実行しない場合、相手に「義務を果たしてください」と「相当な期間」求めても実行しなければ媒介契約を解除できます。

なお「相当な期間」とはケースバイケースなので、国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」でも、条文には「相当な期間」という表現が使用されています。

・売主が契約解除できる場合
媒介契約を結んだ不動産会社が売買契約の重要事項を故意に売主に告げない、事実ではない内容を告げたなどの場合も媒介契約を解除できます。ただし、この場合は「相当な期間」は必要なく、ただちに媒介契約を解除することができます。

このように、不動産会社が義務を実行しない場合や、不誠実である場合は媒介契約を解除することができるので、あらかじめ契約書で内容を確認しておきましょう。

ここまで、売主が媒介契約を結ぶ前に、契約書で確認しておくべき8つの項目についてご紹介しました。

しかし、誠実な不動産会社であれば、媒介契約を結ぶ時に契約内容について詳しく説明してくれるので、売主は何も心配する必要はありません。ところが残念ながら、全ての不動産会社が親切であるとは限らないのです。

そのため、売主自身で媒介契約書の内容を厳しくチェックして、少しでも不安や疑問があれば、契約を結ぶ前に不動産会社に必ず確認しましょう。

そして、売却を依頼する不動産会社がまだ見つかっていない人には、インターネットの不動産一括査定サイトがおすすめです。

実績ある不動産会社の中から、訪問査定を受ける会社を自分で選べます。
また、簡単な手続きで複数の不動産会社に同時に査定依頼できるのでとても便利。

無料で気軽に利用できるサイトなので、気になる人は試してみてください。

おすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

当サイトおすすめの一括査定サイト『 HOME4U 』

「HOME4U」は不動産一括査定サイトのなかで、最も知名度の高いサイトです。
NTTグループが運営しているので、個人情報管理の信頼度が高く、安心・安全に利用できます。

また、厳選された全国約900社の優良企業の中から、自宅の売却に適した会社を紹介してもらえるので、売却を依頼する不動産会社がみつかりやすいのも人気の理由です。

HOME4Uの一括査定申し込みはこちら

おすすめの一括査定サイト『 マンションナビ 』

当サイトおすすめの一括査定サイト『 マンションナビ 』

「マンションナビ」は分譲マンションの売却専門の不動産一括査定サイトです。

マンションの売却を得意とする不動産会社を紹介してもらえるので、中古マンションを売りたい人におすすめ。

また、売却だけでなく業者買取りや賃貸運用の査定も受けられるので、自宅を売るかどうかで迷っている人も利用しやすいサイトです。

マンションナビの一括査定申し込みはこちら