初めてマンションを売却する売主は必読!売買契約日の持参物と手続きの流れ

初めてマンションを売却する売主は必読!売買契約日の持参物と手続きの流れ

中古マンションの売主と買主は、売買契約を結ぶ前に不動産会社の仲介で最終協議(打ち合わせ)を行ないます。

そして、売主と買主の双方が全ての売買契約の条件に合意できたら、いよいよ正式な売買契約を結びます。

しかし、不動産の売買を1度も経験したことのない人は、売買契約がどのような場所でどのような手順で行われるかもわかりません。

そこで、はじめて自宅マンションを売却する売主が不安にならないように、不動産の売買契約日の様子を詳しくご紹介します。

「契約を結ぶ場所」や「当日の持参物」、「契約手続きの流れ」などについて詳しく説明しますので参考にしてください。

ではさっそく、売買契約を結ぶ場所から見てみましょう。

売買契約はどこで行うの?

不動産の売買契約は仲介を依頼している不動産会社の事務所で行うのが一般的。
しかし、売主が個人の場合は、売買契約を結ぶ場所に規定はありません。

なぜなら、売主が不動産業者(宅建業者)の場合は「事務所以外」の場所で売買契約を結ぶと、買主に「8日間のクーリングオフ」が適用になります。(宅地建物取引業法第37条の2)そのため、売主が不動産業者の場合は、必ず事務所内で契約手続きを行ないます。

ところが、個人が売主の場合にはクーリングオフの適用がありません。

ですから、売主と買主の双方が合意していれば契約場所はどこでも可能。買主がご近所の方であれば、契約場所を現地(売却マンションの室内)にすることもできます。

そして、売主が個人の場合、売買契約で最も大切なのは、場所ではなく「売主と買主が同席して売買契約を結ぶ」こと。

売買契約日は、売主と買主が同席して契約内容を双方で最終確認。双方で契約が確認できたら売買契約書に同時に署名捺印することがトラブル防止になるのです。

このように、個人が売主の場合は、意外にも契約場所には規定がありません。

このように、個人が売主の場合は、意外にも契約場所には規定がありません。

では、売買契約日には、売主は何を持参すればよいのでしょうか?

売買契約の当日に売主が持参するもの

売買契約日に売主が持参するものは、あらかじめ不動産会社から指示があります。

そこで、売買契約日に売主が持参する物をご紹介します。
(ただし、不動産会社によって、指示される書類の種類などが違う場合もあります。)

売買契約当日に売主が持参する物
・実印(共有者全員分)
・身分証明書(運転免許証、各種保険証、パスポートなど)
・告知書(付帯設備表及び状況確認書)*未提出の場合のみ
・売買契約書の印紙代もしくは収入印紙
・不動産仲介手数料の半金(不動産会社との媒介契約による)

もしも、売買契約日に売主本人もしくは複数いる共有名義者のなかで欠席者がいる場合、上記の持参物の他にも委任状などの書類が必要になります。

売買契約日に欠席者がいる場合
・欠席者から代理人に対する委任状(本人の自署と実印を捺印)
・欠席者と代理人の印鑑証明書(3か月以内に発行されたもの)
・代理人の実印
・欠席者と代理人の本人確認書類(顔写真付きの身分証明書)

なお、本来であれば売買契約書には実印を押す必要はありません。認印や三文判を売買契約書に押しても契約は成立します。

しかし、実印は印鑑証明書と照らし合わせることで「契約者本人が契約書に捺印したこと」を証明できる印鑑。ですから、後の売買契約トラブルを回避するためにもできるだけ売買契約書には実印を押すようにしましょう。

また、平成20年3月1日より不動産の売買契約の締結において、契約者の本人確認をすることが不動産会社に義務付けられています。

そのため、売買契約日の当日に、本人確認書類を忘れたばかりに売買契約が結べない、ということもありますので、くれぐれも忘れ物には注意してください。

それでは、契約場所や当日の持参物もご理解いただけたところで、本題である「売買契約日の手続きの流れ」についてご紹介します。

売買契約日の手続きの流れ

売買契約日の当日は、はじめに不動産会社(宅建士)が買主に対して物件や契約に関する重要事項の説明を行ないます。

その後、売主と買主の双方で売買契約書の読み合わせを行ない、最後に売主が買主から手付金を受取り、領収書を渡すという流れです。

手続きの流れを時系列でご紹介すると、売買契約日には以下の8つのことが行われます。

1. 売主と買主の顔合わせ
2. 買主への重要事項の説明
3. 売買契約書の読み合わせ
4. 売買契約書に印紙を貼る
5. 売買契約書への署名捺印
6. 手付金の受け取り(約定している場合)
7. 決済日に関する説明
8. 不動産会社への仲介手数料の支払い(約定している場合)

では、それぞれの項目を詳しく見ていきましょう。

1. 売主と買主の顔合わせ

不動産の売買契約は基本的に売主と買主の同席で手続きが行われます。
そのため「空き家」で自宅を売却した場合や内覧(室内見学)時に売主が立ち会っていない場合、売買契約日にはじめて売主と買主が顔を合わせることになります。

ですから、売買契約の手続きは、不動産会社の担当者が仲介人となって、売主と買主の顔合わせと挨拶からはじまるのです。

ただし、不動産会社によっては、先に買主に来てもらい、物件の重要事項の説明を終えた時点で売主と引き合わせるという場合もあります。

2. 買主への重要事項の説明

一般的な売買契約は、売主と買主の双方が「売買契約書にサインして終了」というイメージがあります。

しかし、不動産の売買契約の場合は、必ず契約前に不動産会社は買主に対して、物件についての重要事項の説明を必ず行わなければなりません。
これは宅地建物取引業法第35条で不動産会社(宅建業者)に義務づけられています。

ただし、この重要事項の説明は、国家資格を持つ宅地建物取引士(取引士)が行わなければなりません。そのため。不動産会社の担当者が資格を有していない場合は、資格を持つ他の社員が説明を行ないます。

そして、宅建士が署名捺印した重要事項を記載した書類「重要事項説明書」を買主に交付し、必ず口頭で説明する必要があります。

重要事項説明の主な内容

宅建士による重要事項の説明とは、契約を結ぶ前に売主と買主が協議して同意した契約条件の内容や物件の概要を説明。

また、物件を引き渡した後の補修責任でトラブルが起きないように、買主が購入前に知っておくべき物件の故障や不具合についても宅建士が説明します。

そこで、中古マンションを売却した場合の重要説明の項目をまとめてご紹介します。

マンションに関する主な重要事項

・物件の概要
売却物件の所在地や面積、登記簿に記録されている所有権、抵当権など

・法令上の制限
都市計画法や建築基準法などの制限の有無、費用負担の有無など

・敷地や建物の状態について
物件が過去に行った補修内容、故障や不具合の現状確認、耐震性など

・マンションの共用部分に関する事項
管理形態や管理委託先、管理費、修繕積立金、共用部分の範囲や使用方法など

・マンションの専用使用権に関する事項
駐車場や一階住戸の専用庭などに関する使用ルールや費用負担など

契約条件に関する主な重要事項

・代金以外に授受される金銭
契約時の手付金の金額や取り扱い方法など

・契約の解除について
手付金による解除、契約違反時の解除、ローン特約による解除など

・瑕疵担保責任について
瑕疵担保責任の契約内容や購入後の対応など

・その他
その他、売買契約書に記載されている特約などの確認事項など

ご紹介した重要事項はほんの一例ですが、このように宅建士は買主に対して売却物件や契約条件などに関する詳細な説明を行ないます。

ただし、この重要事項の説明は買主に対して行われるものなので、売主は立ち会う必要はありません。

そのため、不動産会社によっては、重要事項の説明が終わった時点から売主が同席する場合もあります。

もしも、売主も重要事項の説明に立ち会いたい場合は、あらかじめ不動産会社に同席したいことを伝えておきましょう。

そして、宅建士による重要事項の説明が終わったら、売主と買主が売買契約書の内容を最終確認するために「読み合わせ」を行ないます。

3. 売買契約書の読み合わせ

売買契約書の「読み合わせ」とは、売買契約書の内容を売主と買主の双方が確認するため、不動産会社の担当者が契約書を読み上げます。

そして、社員の読み上げに合わせて、売主と買主はそれぞれ売買契約書の内容に間違いがないかを確認していくのです。

しかし、売買契約は法律用語や不動産用語が並んだ契約文章。ですから、1度読んだくらいでは、契約内容どころか、文章の意味すらよくわかりません。

そのため、売主と買主は不動産会社の担当者から、事前に売買契約書のコピーを貰っておくことをおすすめします。

売買契約書は事前に目を通しておきましょう。

売買契約書は、売主と買主の双方が売買条件に合意した時から、1週間ほどで作成されるのが一般的。

そのため、売主と買主は売買契約日までに、不動産会社から契約書のコピーを貰い、事前に内容をチェックしておきましょう。

そうすれば、契約当日になって「売買契約書の内容が違う」などのトラブルを回避。また、契約書を事前に読んでおくと、疑問や不明な点も事前に担当者に確かめることができます。

さらに、売買契約書の読み上げが終了した後にも質問ができるので、売主と買主は、売買契約書に署名捺印するまでに全ての疑問や不安を解決しておかなければなりません。

なお、売買契約書の確認項目については、別のページで詳しくご紹介していますので、そちらを参考にしてください。

そして、この読み上げが終了すると、いよいよ売買契約書に署名捺印となります。
ただし、その前に売買契約書に印紙を貼る必要があります。

4. 売買契約書に印紙を貼る

売買契約書は税法上の課税文章です。そのため、契約書には契約金額に応じた収入印紙を貼る必要があります。

売買契約書は通常、売主用・買主用の2通を作成します。なので、売主と買主はそれぞれ自分用の契約書に収入印紙を貼ることになります。

もしも、収入印紙を不動産会社が用意した場合は、売主と買主の双方が折半して指定された印紙代を不動産会社に支払わなければなりません。

それでは、売買契約書に貼る必要がある印紙の価格をご紹介します。

売買契約書の印紙代金

不動産売買契約書には、契約金額に応じて収入印紙を貼る必要があります。

売買契約に記載されている金額印紙税額(収入印紙代)
500万円超1,000万円以下5,000円
1,000万円超5,000万円以下1万円
5,000万円超1億円以下3万円

ただし、上記の印紙税額には軽減税率が適用されています。

そのため、上記の印紙代は平成26年4月1日~平成30年3月31日の期間に作成された売買契約書にのみ適用されます。

5. 売買契約書への署名捺印

そして、収入印紙を貼った売買契約書は「原本」として法的効力を持つようになります。

そのため、収入印紙を貼った売買契約書(原本)に、売主と買主の双方が署名捺印すると、売買契約が正式に行われた証拠にもなります。

ですから、売買契約書への署名捺印は必ず自分で行うようにしましょう。
たとえ印鑑を押していなくとも、署名や拇印だけでも売買契約は成立してしまうのです。

また、売買契約当日は、売主と買主、不動産会社の3者が揃うので、その場で契約内容についての相談が行われることもあります。

もしも、その場で何か約束事が生じた場合は、必ず、売買契約書に記載してもらいましょう。口約束のままで契約を行うと、後にトラブルが発生しやすくなります。

このように、売買契約は署名捺印の直前であっても、契約書に「但し書き」などで条件や説明などが書き加えられることもあります。

なので、売買契約書に署名捺印する時は、契約書の内容を売主と買主が十分に確認を行い「双方が同時に」2通の売買契約書に署名捺印するようにしましょう。

この署名捺印した時点で売買契約が正式に成立したことになります。

なお「手付金の支払い日」を売買契約日に設定していたときは、売買契約を結んだ後に、売主は買主から手付金を受け取る手続きも行います。

なお「手付金の支払い日」を売買契約日に設定していたときは、売買契約を結んだ後に、売主は買主から手付金を受け取る手続きも行います。

6. 手付金の受け取り(売買契約書で約束している場合)

売主が受け取る手付金については、売主と買主との話し合いで、売買契約を結ぶ前にあらかじめ支払日や金額が決められており、売買契約書にも記載されています。

そのため、手付金の支払い日を「売買契約日」に設定することもあり、売買契約が成立した後、すぐに売主が買主から手付金を受け取ることもあります。

通常、売主が受け取る手付金の金額は「100万円」もしくは「売買代金の10%程度」。
しかし、売買価格が6,000万円で、手付金を10%で設定していた場合は、600万円もの大金を受け取ることになります。

このような手付金の金額が高額の場合は、売買契約日に銀行員に立ち会って貰うことも可能。ですから、高額の手付金を受け取るのが心配な人は、事前に不動産会社に相談しておきましょう。

手付金を受け取ったら預り証(手付金領収書)を買主に渡しましょう。

また、売主は手付金を受け取ったら、買主に「預かり証(手付金領収書)」を発行する必要があります。
ただし、売主が個人の場合は、税法上、領収書に印紙を貼る必要はありません。

ではなぜ、売主は買主に対して「領収書」ではなく「預かり証」を発行するのでしょうか?

その理由は、手付金の取り扱いの性質にあります。
手付金は、買主がローン特約などで売買契約を白紙撤回(契約解除)した場合、売主は買主に手付金を全額返還しなければなりません。

そのため、売買契約日に受け取った手付金は、一時的に預かっているだけのお金。
なので、売主が手付金を受け取った時には、買主に対して領収書ではなく「預かり証」を発行するのです。

通常、預かり証(手付金領収書)の用紙は不動産会社が用意してくれます。ですが、売主は事前に不動産会社に確認しておきましょう。

7. 決済日に関する説明

売主と買主との間で手付金の授受が無事に完了したら、売買契約の手続きが全て完了したことになります。

そのため、不動産会社の担当者から、売主と買主の双方に対して、今後の日程や手続き、支払いに関する説明が行われます。

とくに、売主は決済日に関する説明はしっかりと確認しておきましょう。

なぜなら、決済日は売主にとって「買主から残代金を受け取る日」。しかし、同時に「物件の引渡しを行う日」でもあります。

また、売主が住宅ローンを利用している場合は、買主から受け取った自宅の売却代金でローンを完済して登記簿に設定されている抵当権を外す手続きなども行ないます。

ですから、決済日のお金の流れや手続き方法、物件引き渡しの手順、当日までに準備しておく物など、不動産会社に細かく確認しておきましょう。

そして、今後の手順の説明と確認が完了したら、契約会は終了となります。

ですが、売主はまだ帰ってはいけません。不動産会社との媒介契約によっては、売買契約日に「仲介手数料の半金」を支払うことが契約条件になっている場合もあるのです。

8. 不動産会社への仲介手数料の支払い(媒介契約書で約束している場合)

不動産仲介手数料の支払い方法には以下の2通りあります。

① 売買成立の最後の工程となる残金決済・物件引き渡しの時に全額支払う
② 売買契約成立時に仲介手数料の半金、決済時に残金(半金)を支払う

そして、②の「売買契約時に半金支払う」契約となっていた場合、売主は売買契約を結んだ日に不動産仲介手数料の半金を支払う必要があります。

ただし、売買契約日に売主が不動産会社に「仲介手数料の半金」を支払う場合、売主はあらかじめお金を用意しておき、当日は現金を持参するようにしましょう。

なぜなら、不動産仲介手数料は売買契約日に買主から受け取った手付金から支払うことも可能です。しかし、先にご紹介したように手付金は「一時預かり金」。

そこで、トラブルを回避するためにも、売主は手付金から仲介手数料を支払うことをできるだけ避けましょう。

このように、売買契約日には、売主が契約書に署名捺印するだけでなく、手付金の受け取りや不動産会社に仲介手数料を支払うなど、お金のやりとりもあります。

そのため、売主は売買契約を安心して行うために、あらかじめ不動産会社の担当者と売買契約日の手順や持参するものなどについて打ち合わせておきましょう。

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